Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                   Дело № А46-8340/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 18 декабря 2024 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Сириной В.В.

судей                                                         Демидовой Е.Ю.

ФИО1

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Промсвязь» - доверительный управляющий закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Риком - Плюс Недвижимость» на решение от 22.02.2024 Арбитражного суда Омской области (судья Иванова И.А.) и постановление от 16.07.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Иванова Н.Е., Котляров Н.Е., Шиндлер Н.А.) по делу № А46-8340/2023 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Промсвязь» - доверительное управление закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Риком - Плюс Недвижимость» (109240, 

<

...>, этаж 5, комнаты 1-31, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644024, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании незаконным решения об отказе в исключении земельного участка из зоны рекреационного назначения, об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, об обязании заключить договор аренды земельного участка,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: акционерного общества «First Heartland Jysan Bank» (свидетельство о регистрации 920140000084, зарегистрировано Министерством юстиции

Республики Казахстан),

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Промсвязь» – ФИО2 по доверенности от 23.09.2024.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ», осуществляющее доверительное управление имуществом закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «РИКОМ - Плюс Недвижимость» (далее –ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее – заинтересованное лицо, департамент) о признании незаконным решения, оформленного письмом от 31.01.2023 № ИСХ-ДИО/1177, об отказе:

- в исключении земельного участка с кадастровым номером 55:36:090108:80 из зоны рекреационного назначения, в установлении в отношении указанного земельного участка вида разрешенного использования, предусматривающего возможность его использования согласно целевому назначению объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400, в частности – вид разрешенного использования 4.2 объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)), а также завершение строительства указанного объекта недвижимости;

- в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:090108:80 после изменения вида его разрешенного использования в аренду без проведения торгов сроком на 5 (пять) лет для размещения объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400 и завершения его строительства.

В качестве способа восстановления нарушенного права общество просило обязать департамент заключить с ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:090108:80 без проведения торгов сроком на 5 лет для размещения объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400 и завершения его строительства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «First Heartland Jysan Bank».

Решением от 22.02.2024 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 16.07.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе общество просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований заявителя.

Считает, что возможность применения по аналогии статьи 92 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон № 229-ФЗ) не соответствует сути правоотношений; вопреки изложенным в решении выводам, положениями подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и пункта 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрен исчерпывающий перечень последствий признания несостоявшимися торгов по продаже объекта незавершенного строительства; изменение вида разрешенного использования влечет фактическую неисполнимость действий по получению потенциальным арендатором разрешительной документации для окончания строительства объекта незавершенного строительства и является препятствием для заключения договора аренды земельного участка и его исполнения; выводы об отсутствии нарушения прав и имущественных интересов заявителя отказом административного органа совершить от имени собственника действия по изменению вида разрешенного использования земельного участка не могут быть признаны законными и обоснованными; перечень оснований прекращения права собственности, указанный в статье 235 ГК РФ, является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Отзыв на кассационную жалобу в установленном процессуальным законодательством порядке не представлен.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассматривается в отсутствие неявившихся представителей.

В судебном заседании представитель заявителя высказался в поддержку изложенной в жалобе позиции.

Рассмотрев кассационную жалобу в пределах ее доводов, которыми ограничивается рассмотрение дела судом кассационной инстанции (часть 1 статьи 286 АПК РФ, определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 302-ЭС15-17338), суд округа полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют обстоятельствам дела и примененным нормам права.

Из материалов дела следует, что в состав имущества закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «РИКОМ - Плюс Недвижимость» входил объект незавершенного строительства – торгово-развлекательный комплекс с кадастровым номером 55:36:090108:3400, площадь застройки 5 877,8 кв. м, запись о регистрации от 29.11.2012 № 55-55-01/281/2012-448, расположенный на земельном участке площадью 16 296 кв. м с кадастровым номером 55:36:090108:80, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Центральный АО, ул. Маршала Жукова, д. 99 (далее – объект незавершенного строительства, спорный земельный участок).

До 26.12.2019 в состав имущества фонда входило также право аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:090108:80, площадью 16 296 кв. м, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Центральный АО, ул. Маршала Жукова, д. 99, на основании договора аренды от 26.12.2016 № Д-Ц-13-117, заключенного с департаментом имущественных отношений администрации города Омска (далее – договор аренды).

Согласно условиям договора от 26.12.2016 № Д-Ц-13-117 спорный земельный участок был предоставлен в аренду ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ» для завершения строительства торгово-развлекательного комплекса сроком на 2 года 11 месяцев 29 дней.

В соответствии с пунктом 7.4 означенного договора по окончании срока действия договора обязательства сторон прекращаются, договор считается расторгнутым.

Уведомление о прекращении договора направлено департаментом в адрес ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ» 10.12.2019 № Исх-ДИО/16200.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее –  ЕГРН) обременение в виде аренды исключено из сведений о земельном участке с кадастровым номером 55:36:090108:80.

В соответствии со статьей 239.1 ГК РФ департаментом подано исковое заявление к ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ» в Арбитражный суд Омской области с требованием об изъятии у общества объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090108:80, путем продажи с публичных торгов. Вступившим в законную силу решением от 14.06.2021 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-643/2020 иск департамента удовлетворен, у общества изъят объект незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 330 000 000 руб.

В рамках исполнения судебного акта по делу № А46-643/2020 департаментом приняты меры по реализации указанного объекта.

Вместе с тем аукционы по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400, расположенного по адресу: г. Омск, Центральный АО, ул. Маршала Жукова, д. 99, назначенные на 17.05.2022, 12.07.2022, признаны несостоявшимся ввиду отсутствия заявок на участие в аукционе.

Департаментом самостоятельно была снижена начальная цена объекта, выставленного на торги, до 13 054 800 руб. (на основании отчета об оценке объекта незавершенного строительства от 02.08.2022 № 838/22), в связи с чем следующий аукцион, назначенный на 25.10.2022, состоялся, но был признан незаконным решением от 11.01.2023 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-16735/2022, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2023, в связи отсутствием у департамента права самостоятельного изменения стоимости изъятого объекта незавершенного строительства.

ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ» направило в департамент заявление от 27.12.2022 исх. № ИСХ-21/12/27-9 с предложением о совершении последним следующих действий:

- по внесению в Генеральный план города Омска изменений, предусматривающих исключение земельного участка с кадастровым номером 55:36:090108:80 из зоны рекреационного назначения, а также устанавливающих в отношении указанного земельного участка вид разрешенного использования, предусматривающий возможность его использования согласно целевому назначению объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400, в частности – вид разрешенного использования 4.2 объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)), а также завершение строительства указанного объекта недвижимости;

- по предоставлению земельного участка с кадастровым номером 55:36:090108:80 после указанных в предыдущем абзаце изменений вида его разрешенного использования в аренду ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ» без проведения торгов сроком на 5 (пять) лет для размещения объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400 и завершения его строительства, для чего направить указанному лицу проект соответствующего договора аренды.

Департаментом 26.01.2023 подано в Арбитражный суд Омской области заявление об изменении способа исполнения решения суда по делу № А46-643/2020, путем установления начальной продажной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400 в размере 13 054 800 руб.

Письмом от 31.01.2023 № ИСХ-ДИО/1177 департаментом отказано ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ» в совершении действий, указанных в заявлении от 27.12.2022 исх. № ИСХ-21/12/27-9, на основании того, что департаментом архитектуры и градостроительства администрации города Омска по инициативе департамента в 2021 году был рассмотрен вопрос о внесении изменений в Карту градостроительного зонирования в части изменения границ территориальной зоны Р-2 с установлением территориальной зоны ОД-2, включающей территорию, занятую земельным участком с кадастровым номером 55636:090108:80. Постановлением администрации города Омска от 30.11.2021 № 731-п «Об отклонении предложения о внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области» данное предложение отклонено по причине несоответствия положениям Генерального плана муниципального образования городской округ город Омск Омской области (далее – Генеральный план города Омска), утвержденного решением Омского городского Совета от 25.07.2007 № 43.

Отказывая в предоставлении в аренду испрашиваемого участка, департамент указал на то, что ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ» уже реализовано право на заключение договора аренды участка без проведения торгов однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400 (договор аренды от 26.12.2016 № Д-Ц-13-117), а также на то, что срок предоставления участка указан в обращении – пять лет, что также является основанием для отказа в предоставлении участка в целях завершения строительства указанного объекта в соответствии с пунктом 5 статьи 39.6, пунктом 1 статьи 39.16, статьей 39.17 ЗК РФ.

Полагая, что названный отказ департамента является незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, общество обратилось в суд с соответствующим заявлением.

Отказывая в удовлетворении иска, суды руководствовались положениями статьи 239.1 ГК РФ, подпункта 3 пункта 2 статьи 39.1, пункта 1, подпункта 10 пункта 2, пункта 4, пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ), статьей 92 Закона № 229-ФЗ, правовой позицией, выраженной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 13.09.2021 № 309-ЭС21-3466, от 30.05.2022 № 310-ЭС22-7416, и исходили из того, что собственник объекта незавершенного строительства, заключив договор аренды от 19.05.2017 № 128, уже воспользовался правом на однократное после 01.03.2015 заключение договора аренды для завершения строительства без торгов на три года, в связи с чем предоставление земельного участка повторно в указанных целях невозможно и фактически направлено на преодоление судебного акта по делу № А46-643/2020; в рассматриваемой ситуации возможно применение по аналогии закона положений Закона № 229-ФЗ; изменение вида разрешенного использования невозможно до внесения изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, а также в Генеральный план муниципального образования городской округ город Омск Омской области, при этом вопрос о внесении изменений в указанные акты не относится к компетенции департамента.

Спор по существу судами рассмотрен правильно.

В соответствии со статьями 198, 200, 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону, иному нормативному правовому акту и нарушение данными ненормативными правовыми актами, решениями, действиями (бездействием) прав или законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и в ГК РФ, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 239.1 ГК РФ в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1). Правила данной статьи применяются также, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6).

Применительно к рассматриваемому в настоящем деле случаю, когда собственник объекта незавершенного строительства уже реализовал право на однократное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, то в соответствии с абзацем вторым пункта 4 статьи 239.1 ГК РФ такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

Действующим законодательством, в том числе Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299, не урегулирован вопрос о правовых последствиях несовершения действий по приобретению объекта незавершенного строительства в государственную или муниципальную собственность в указанный срок.

Принимая во внимание обстоятельства спора, суды пришли к правомерному выводу о том, что в рассматриваемой ситуации возможно применение по аналогии закона положений статьи 92 Закона № 229-ФЗ и проведение по истечении двух месяцев со дня признания первоначальных торгов несостоявшимися повторных и последующих торгов по продаже объекта незавершенного строительства со снижением на каждых последующих торгах начальной цены данного объекта до момента его реализации третьему лицу либо до его приобретения в государственную или муниципальную собственность.

Проанализировав материалы дела и установив, что отказ в предоставлении в аренду спорного земельного участка мотивирован тем, что земельный участок уже был предоставлен обществу без проведения торгов для завершения строительства, однако до истечения срока аренды строительство так и не завершено, и по иску департамента арбитражным судом произведено изъятие этого объекта путем его продажи с публичных торгов, суды пришли к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска об обязании департамента вновь без проведения торгов заключить договор аренды с собственником объекта незавершенного строительства.

Ссылка кассатора о том, что изменение вида разрешенного использования влечет фактическую неисполнимость действий по получению потенциальным арендатором разрешительной документации для окончания строительства объекта незавершенного строительства и является препятствием для заключения договора аренды земельного участка и его исполнения, судами рассмотрена и с позиции возможности изменения вида разрешенного использования обоснованно указано на следующее.

В данном случае изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:090108:80 возможно только после внесения соответствующих изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, а также в Генеральный план муниципального образования городской округ город Омск Омской области, при этом вопрос внесения изменений в указанные нормативные акты (в том числе в части подготовки проектов таких изменений) не относится к компетенции департамента.

Частью 16 статьи 24 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) предусмотрено, что органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, заинтересованные физические и юридические лица вправе обращаться к главе местной администрации поселения, главе местной администрации муниципального округа, главе местной администрации городского округа с предложениями о внесении изменений в генеральный план.

Внесение изменений в генеральный план осуществляется в соответствии с настоящей статьей и статьями 9 и 25 настоящего Кодекса (часть 17 статьи 24 ГрК РФ).

При этом территориальное зонирование в виде определения границ и установления градостроительных регламентов осуществляется Правилам землепользования и застройки (подпункт 7 статьи 1 ГрК РФ).

В силу норм части 3 статьи 9 и пунктов 2, 3 части 1 статьи 18 ГрК РФ генеральный план поселения и городского округа как документ территориального планирования является обязательным для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений, в том числе при разработке правил землепользования и застройки. При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом муниципального округа, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района (пункт 2 части 1 статьи 34 ГрК РФ).

Таким образом, виды разрешенного использования должны соответствовать территориальному зонированию, без изменения которого невозможно удовлетворение заявления общества, однако такими полномочиями заинтересованное лицо не обладает.

Аргументы заявителя, по существу, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статья 286 АПК РФ).

Между тем фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования доказательств по делу с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 22.02.2024 Арбитражного суда Омской области и постановление от 16.07.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-8340/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                       В.В. Сирина

Судьи                                                                                    Е.Ю. Демидова

ФИО1