Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-11300/2021

19 мая 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  11 мая 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  19 мая 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью «СтройПроектСПб» (адрес: Россия, 197101, Санкт-Петербург, ул.Дивенская, д.1, лит.А, оф.609, ОГРН 

<

***>), 

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «Селект» (адрес: Россия 193315, Санкт-Петербург, ул.Новоселов, д.51, ОГРН 

<

***>);

третьи лица: 1) Жилищно-строительный кооператив «Фрегат» (адрес: Россия, 197101, Санкт-Петербург, ул.Дивенская, д.1, оф.609, ОГРН 

<

***>),

2) нотариус ФИО2,

о признании соглашения об отступном недействительным, 

при участии до и после перерыва: 

от истца: не явился, извещен,

от ответчика: исполнительный директор ФИО3, протокол № 1/2020 от 17.08.2020, ФИО4 по доверенности от 05.11.2020,

от третьих лиц: не явились, извещены,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «СтройПроектСПб» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Селект» (далее – ответчик) о признании Соглашения об отступном от 15.07.2019, заключенного между ООО «Селект» и ФИО5, недействительной сделкой; о возврате сторон в первоначальное положение, существовавшее до заключения Соглашения об отступном от 15.07.2019. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечены Жилищно-строительный кооператив «Фрегат» и  нотариус ФИО2.

Ответчиком представлен отзыв, в котором он возражает против удовлетворения исковых требований, ссылается на то, что объекты недвижимости были переданы в залог в 2009 году, задолго до заключения инвестиционного договора и договора аренды, истец при заключении указанных договоров знал о залоге недвижимости в пользу ФИО5 Истец, как организатор, не исполнил своих обязанностей, предусмотренных инвестиционным договором, довод истца о том, что соглашение об отступном сделало невозможным заключенея договора купли-продажи земельного участка, не соответствует действительности, поскольку по условиям инвестиционного договора договор купли-продажи заключается после реализации инвестиционного проекта, при этом доказательств реализации инвестиционного проекта истцом не представлено, права истца не нарушены.

Представители ответчика в судебное заседание явились, представили на обозрение суда оригиналы соглашения от отступном и закладную с дополнениями.

Суд обозрел оригиналы документов и вернул их ответчику, копии приобщил к материалам дела.

Истец и третьи лица, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В судебном заседании был объявлен перерыв в течение дня.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда при тех же представителях.

От истца поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с тем, что в рамках дела № А56-97170/2020 рассматривается заявление ответчика о фальсификации документов, которые также представлены в материалы настоящего дела.

Рассмотрев указанное ходатайство, суд отказал в его удовлетворении, поскольку полагает, что имеется возможность рассмотрения дела по имеющимся в материалах дела документам, в рамках настоящего дела о фальсификации не заявлено.

Учитывая надлежащее извещение истца и третьих лиц о дате и месте судебного заседания, в соответствии со статьей 156 АПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие. 

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил следующее.

25.02.2010 Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области зарегистрирована закладная, в соответствии с которой ООО «Селект» в счет обеспечения обязательств по возврату займов на общую сумму 10 751 584 руб. передало в залог гражданину ФИО5 нежилые помещения с кадастровыми номерами 78:6343А:1:91:3; 78:6343А:1:91:1; 78:6343А:1:91:2, 78:6343А:1:91:4;, а также земельные участки с кадастровыми номерами 78:6343А:1, 78:6343А:5, 78:6343А:6.

Срок возврата займов согласно накладной до 01.01.2013.

В последующем в связи с объединением земельных участков, в договор были внесены изменения, согласно которым предметом залога стал участок с кадастровым номером 78:6343А:19.

Дополнительным соглашением от 28.03.2013 договор изложен в новой редакции, в соответствии с которой общая сумма займов, обеспеченных залогом, составила 33 110 630 руб., срок исполнения обязательств по возврату займа – 07.04.2024. Также в связи с изменением кадастровых номеров объектов недвижимости, предметом залога стал земельный участок с кадастровым номером 78:12:0634301:19.

15.11.2016 ООО «Селект» (инвестор) заключило Инвестиционный договор № 1 с ООО «СтройПроектСПб» (организатор) и ЖСК «Фрегат» (заказчик-застройщик).

Согласно положениям п.2.1 Инвестиционного договора, предметом договора является реализация инвестиционного проекта, предусмотренного Приложением №1 к настоящему Договору (далее - «Инвестиционный проект»), в рамках которого заказчик-застройщим принимает на себя обязательства по реконструкции четырехэтажного здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 78:12:0634301:19.

Согласно п.3.1.5 Инвестиционного договора, инвестор (ответчик) обязуется не передавать права владения, пользования и распоряжения земельным участком и стоящем на нем здании (зданиях) третьим лицам в течение срока действия настоящего Договора.

Согласно п.3.1.7 Инвестиционного договора, инвестор обязуется после реализации Инвестиционного проекта в соответствии с условиями, определенными Приложением №1 на дату заключения Договора, заключить с организатором договор купли-продажи недвижимого имущества, на условиях, предусмотренных настоящим Договором.

Одновременно между ООО «Селект» и ЖСК «Фрегат» был заключен договор аренды (на инвестиционных условиях» в отношении участка с кадастровым номером 78:12:0634301:19. 

06.04.2017 Договор аренды (на инвестиционных условиях) зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, о чем была сделана запись: 78:12:0634301:19-78/0402017-1.

Согласно п.1.4 Договора аренды на инвестиционных условиях от 15.11.2016, на момент заключения настоящего Договора недвижимое имущество должно быть свободно от имущественных обязательств перед третьими лицами, кроме тех, которые указаны в приложении № 3.

Приложением №6 к договору являлось согласие залогодержателя – ФИО5, на сдачу земельного участка в аренду.

13.08.2018 между истцом и ответчиком было заключено Соглашение к Инвестиционному договору. Пунктом 4 и 5 указанного Соглашения от 13.08.2018 стороны определили, что договор купли-продажи между истцом и ответчиком, существенные условия которого согласованы сторонами в приложении № 2 к инвестиционному договору № 1 от 15.11.2016, должен быть заключен в срок до 30.09.2018.

Стороны пришли к соглашению считать недействительным текст 3 пункта в приложении № 2 к инвестиционному договору № 1 от 15.11.2016, а вместо него принять в качестве существенного условия то, что переход права собственности на согласованные объекты недвижимости подлежит государственной регистрации и происходит до полной оплаты объектов, при этом, до момента полной оплаты объектов устанавливается залог в силу закона в пользу продавца.

Однако, как указывает истец, ни до 30.09.2018, ни через месяц после согласованной даты ответчик не исполнил обязанности по заключению договора купли-продажи земельного участка и объектов, находящихся на нем. 

Также истец указывает, что ему стало известно о залоге участка в процессе заключения Договора аренды на инвестиционных условиях.

15.07.2019 между ООО «Селект» (должник) и ФИО5 (кредитор) было заключено Соглашение об отступном, согласно которому в счет исполнения обязательств по договорам займа ООО «Селект» передает ФИО5 имущество, являвшееся предметом ипотеки.

09.08.2019 в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о том, что собственником земельного участка и всех объектов, находящихся на нем стал ФИО5, который умер 21.08.2020.

Истец указывает, что о том, что собственником земельного участка стал ФИО5, ему стало известно в день проведения общего собрания членов ЖСК «Фрегат» (дольщиков, которые инвестировали денежные средства в реализацию инвестиционного проекта) 21.08.2020. Истец полагает, что в результате передачи ФИО5 права собственности на земельный участок и объекты недвижимости, находящиеся на нем, ответчик намеренно исключил возможность исполнения обязательства по передаче этого объекта недвижимости истцу, согласно условиям Инвестиционного договора и дополнительным соглашениям к нему.

Истец считает, что перечисленные обстоятельства свидетельствует о недобросовестности действий Ответчика и его исполнительного директора ФИО5, которые ввели в заблуждение истца и третьих лиц и были нацелены на нарушение их прав и законных интересов.

ООО «Селект» по заключенным договорам обязалось передать объект недвижимости обществу «СтройПроектСПб» для реализации инвестиционного проекта - строительства многоквартирного дома, для финансирования которого были привлечены денежные средства граждан, однако ООО «Селект» «вывело» объект на аффилированное лицо - ФИО5, единоличного исполнительного органа ООО «Селект», что привело к невозможности реализации инвестиционного проекта. Таким образом, по мнению истца, соглашение об отступном совершено исключительно с одной целью - с целью уклонения от исполнения обязательств перед истцом и третьим лицом и причинению им убытков, что противоречит основам гражданского законодательства Российской Федерации о запрете на злоупотреблении правом, истец обратился в суд с настоящим иском и просит признать соглашение об отступном недействительным на основании ст.10, п.2 ст.168 ГК РФ.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению полностью в связи со следующим.

Согласно п.п.1 и 2 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. 

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

В силу п.1 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 7 и 8 постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ). 

К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).

Между тем, суд не усматривает злоупотребления правом при заключении оспариваемого соглашения об отступном ввиду следующего.

Прежде всего, следует отметить, что соглашение об ипотеке (закладная) было заключено между ООО «Селект» и ФИО5 задолго до заключения с истцом инвестиционного договора. Инвестиционный договор и договор аренды земельного участка с кадастровым номером 78:12:0634301:19 были заключены в один день, и как указывает сам истец в своем иске, при заключении договора аренды ему было известно о том, что земельный участок находится в залоге у ФИО5 Следовательно, зная о наличии залога, истец должен был предполагать возможность обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество в случае неисполнения залогодержателем обязательств, обеспеченных залогом.

Также из материалов дела следует, что согласно п.3.1.7 инвестиционного договора инвестор (ответчик) обязуется после реализации инвестиционного проекта в соответствии с условиями, определенными приложением №1 на дату заключения договора, заключить с организатором (истцом) договор купли-продажи недвижимого имущества, на условиях предусмотренных настоящим договором.

Согласно п.2.2. инвестиционного договора  результатом инвестиционного проекта, является создание многоквартирного жилого дома на части земельного участка, переданного стороне Истца по Договору аренды и реконструкция четырехэтажного здания.

Истцом в материалы дела не представлено доказательств реализации инвестиционного проекта и наступления обязанности ответчика заключить договор купли-продажи. Утверждения истца о том, что им были заключены договоры с дольщиками, не подтверждается ни одним относимым и допустимым доказательством. Также истцом не указано, каким образом изменение собственника объектов недвижимости повлияло на возможность реализации инвестиционного проекта, при том, что к моменту заключения спорного соглашения с момента заключения инвестиционного договора и передачи земельного участка и объектов недвижимости в аренды для реализации инвестиционного проекта прошло около 3 лет, а каких-либо реальных результатов по исполнению договоров не имеется.

С учетом изложенного, суд не усматривает оснований для признания оспариваемого соглашения об отступном недействительной сделкой.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.