АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

28 июля 2021 года

Дело №

А05-786/2020

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью                           «168 Квартал» ФИО1 (доверенность от 09.06.2021), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования «Северодвинск» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 09.02.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2021 по делу                № А05-786/2020,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «168 Квартал», адрес: 123112, Москва, Пресненская наб., д. 8, стр. 1, эт. 9, пом. 21, комн. 1,  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к администрации муниципального образования «Северодвинск», адрес: 164501, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Администрация), с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ):

- о признании недействительным расчета арендной платы в уведомлениях от 11.11.2020 № 04-01-08/8765 и 04-01-08/8763 о размере арендной платы по договорам аренды от 26.04.2019 № 12638001 и 12638000 ввиду недостоверности величины арендной платы, определенной в отчетах от 05.10.2020 № КЗУ-06-19/13/Э, КЗУ-06-19/14/Э об оценке права временного владения и пользования на условиях договора аренды, подготовленными индивидуальным предпринимателем ФИО2; 

- об установлении на период с 06.06.2019 по договору аренды земельного участка от 26.04.2019 № 12638001 арендной платы в размере 668 980 руб. в год, по договору аренды земельного участка от 26.04.2019 № 12638000 - 84 129 руб. в год.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 09.02.2021 иск удовлетворен.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2021 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит отменить решение от 09.02.2021 и постановление от 20.04.2021, принять по делу новый судебный акт - об отказе в удовлетворении иска.

Податель жалобы выражает несогласие с произведенной судами оценкой доказательств, считает, что заключение эксперта, которое суды признали надлежащим доказательствам, не отвечает признакам допустимости и достоверности.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Общества возражал против удовлетворения жалобы.

Иные участвующие в деле лица извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в силу статьи 284 того же Кодекса не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) 26.04.2019 заключили  договоры аренды земельных участков  - № 12638001 в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1714 площадью 4902 кв. м для завершения строительства многоквартирного жилого дома, и № 12638000 - в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1399 площадью               367 кв.м для завершения строительства трансформаторной подстанции.

В пунктах 4.1 договоров определен срок их действия с 06.06.2019 по 05.06.2022.

Администрация 26.08.2019 известила Общество о размере арендной платы по договорам, в том числе: по договору № 12638001 - 7 683 000 руб. на            3 года и 2 561 000 руб. - на год; по договору № 12638000 - 630 000 руб. на 3 года и 210 000 руб. - на год. Размер арендной платы определен на основе отчетов об оценке от 17.06.2019 № КСЗУ-06-19/13 и КСЗУ-06-19/09, составленных оценщиком - предпринимателем ФИО2 по заказу Администрации.

Ссылаясь на недостоверность величины арендной платы, указанной Администрацией в уведомлении, определенной в названных в отчетах, Общество обратилось в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.

В обоснование иска Общество представило отчеты от 23.12.2019                           № О-17/12/19-1-1 и О-17/12/19-1-2, подготовленные обществом с ограниченной ответственностью «Консалтинговая группа Территория», согласно которым по состоянию на 06.06.2019 рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1714 составляет 253 107 руб. в год, земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1399 - 20 686 руб. в год.

В ходе рассмотрения дела суд первой инстанции определением от 20.06.2020 удовлетворил ходатайство Общества и назначил экспертизу для определения рыночной стоимости арендной платы за земельные участки по состоянию на 06.06.2019. Проведение экспертизы было поручено эксперту ФИО3.

Согласно заключению эксперта ФИО3 по состоянию на 06.06.2019 размер годовой рыночной арендной платы за участок с кадастровым номером 29:28:104167:1714 составляет 525 249 руб., за земельный участок с кадастровым номером 29:28:104167:1399 - 58 239 руб.

В связи с получением уточненных отчетов от  05.10.2020 № КСЗУ-06/19/13/Э и КСЗУ-06/19/14/Э, подготовленных предпринимателем                 ФИО2, Администрация 11.11.2020 уведомила Общество о размере арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 29:28:104167:1714 - 5 535 750 руб. за три года (1 845 250 руб. за год) и земельного участка кадастровым номером 29:28:104167:1399 - 320 688 руб. за три года (106 896 руб. за год).

Определением от 20.11.2020 суд назначил повторную экспертизы для разрешения тех же вопросов, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Троицкий дом» ФИО4.

Согласно заключению эксперта ФИО4 от 18.12.2020 размер годовой рыночной арендной платы за участок с кадастровым номером 29:28:104167:1714 составляет 668 980 руб., за земельный участок с кадастровым номером 29:28:104167:1399 - 84 129 руб.

Суд первой инстанции исследовал представленные в материалы дела доказательства и пришел к выводу о соответствии заключения эксперта ФИО4 требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и признал его допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, и удовлетворил заявленные Обществом требования.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 13.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в государственной собственности Архангельской области, утвержденного постановлением правительства Архангельской области от 15.12.2009 № 190-пп, ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ собственнику объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, предоставленном ранее для строительства объекта по результатам аукциона, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Как разъяснено в пунктах 1 и 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92, вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Установив, что в соответствии с нормативно-правовым актом размер арендной платы по договорам аренды, заключенным сторонами, подлежит определению исходя из рыночной стоимости права аренды, а Общество не согласно с величиной арендной платы, определенной оценщиком - предпринимателем ФИО2 по заказу Администрации, представило альтернативные отчеты, содержащие данные об ином размере арендной платы, суд первой инстанции обоснованно назначил проведение судебной экспертизы для определение рыночной стоимости аренды.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; проверяет и оценивает доказательства на предмет относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, соотношения с другими доказательствами, также проверяет их достаточность и взаимную связь в совокупности.

Оценив полученное по результатам проведенной по делу повторной судебной экспертизы заключение эксперта ФИО4 по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды приняли его в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость арендной платы за земельные участки. При этом суды пришли к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, посчитали, что экспертом исследован необходимый и достаточный материал, методы исследования, а также сделанные на их основе выводы обоснованы.

Доводы Администрации относительно неверного подбора экспертом объектов-аналогов и использования корректирующих коэффициентов были исследованы судами и мотивированно ими отклонены, в том числе со ссылкой на имеющиеся в материалах дела письменные пояснения эксперта.

Суды проверили аргументы Администрации относительно наличия оснований для отвода эксперта ФИО4 и пришли к выводу об отсутствии таковых, не установив обстоятельств служебной или иной зависимости экспертов ФИО5 и ФИО3

Фактически доводы Администрации сводятся к выражению несогласия с экспертным заключением, которое принято судами при вынесении итогового судебного акта. В силу положений части 3 статьи 286 АПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность обжалуемых судебных актов и не вправе давать иную оценку имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов, направлены на переоценку установленных судами обстоятельств, не подтверждают нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, то оснований для отмены обжалуемых решения и постановления у суда кассационной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 286. 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 09.02.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2021 по делу № А05-786/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации муниципального образования «Северодвинск» - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

А.В. Кадулин

Г.М. Рудницкий