СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru  

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

город Томск Дело № А67-10278/2020 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2023 года.  Постановление изготовлено в полном объеме 08 декабря 2023 года.  

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:  председательствующего Иванова О.А.,  судей Михайловой А.П.,  

 ФИО1,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2 с  использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную  жалобу   ФИО3 ( № 07АП-4737/2021 (14))  на определение от 16.10.2023 Арбитражного суда Томской области по делу   № А67-10278/2020 (судья Цыбульский Ю. В.) по делу о несостоятельности (банкротстве)  индивидуального предпринимателя ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ года  рождения, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 307701702600024, СНИЛС 

<

***>,  адрес: 634003, 

<

...>), принятое по заявлению должника ФИО3 о разрешении разногласий с залоговым кредитором ФИО4.  

В судебном заседании приняли участие: 

ФИО4 (паспорт), 

от Макаревича Е.Н. – Шиллинг А.В. (доверенность от 13.09.2019),  

от ФИО3 – ФИО5 (доверенность от 02.10.2023), ФИО6  (доверенность от 02.08.2023),  

иные лица, участвующие в деле, не явились, надлежащее извещение  

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 (далее - ФИО4) обратился в арбитражный суд  с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) индивидуального  предпринимателя ФИО3 (далее - ИП ФИО3, должник).  

Определением арбитражного суда от 18.01.2021 возбуждено дело о несостоятельности  (банкротстве) ИП Узденовой М.Н.  

Определением от 24.04.2021 в отношении ИП ФИО3 введена процедура  несостоятельности - реструктуризация долгов гражданина, финансовым управляющим  должника утвержден ФИО7 (далее - ФИО7).  

Решением от 01.11.2022 должник признан несостоятельным (банкротом), введена  процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев, финансовым  управляющим должника утвержден ФИО8 (далее - ФИО8).  

07.04.2023 должник обратился с заявлением о разрешении разногласий между  ИП ФИО3 и залоговым кредитором должника Макаревичем Е.Н. по Положению  о порядке и условиях проведения открытых торгов в форме аукциона по продаже  недвижимого имущества, принадлежащего ФИО3 и являющегося предметом  залога по требованиям конкурсного кредитора Макаревича Е.Н., утвердив начальную  цену для первых торгов единого лота в размере 210 000 000 руб. в соответствии  со справкой об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного  по адресу: 

<

...>, выполненной ООО «Западносибирская  оценочная компания».  

Определением от 16.10.2023 Арбитражного суда Томской области суд разрешил  разногласия между ФИО3 и залоговым кредитором  ФИО4 по вопросу о порядке продажи предмета залога,  утвердив Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества в редакции  залогового кредитора ФИО4, установив начальную цену  продажи имущества должника: индивидуального жилого дома общей площадью  2 758,5 кв.м, кадастровый номер 70:21:0200014:1719, расположенного по адресу: 

<

...>; земельного участка, кадастровый номер 70:21:0200014:352,  общей площадью 1 661 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> в размере 74 067 200 рублей.  

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ФИО3  обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда  первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.  

В обоснование апелляционной жалобы ссылается на то, что суд первой инстанции  при постановке вопросов перед экспертом не учел того, что по своей сути объект оценки  является гостиничным комплексом, а не индивидуальный жилой дом. Неверно  поставленный вопрос перед экспертом привел к неправильному расчету рыночной  

стоимости оцениваемого объекта, в следствие чего, к нарушению прав должника,  как собственника объекта вошедшего в конкурсную массу.  

К апелляционной жалобе приложен отчет об оценке № 13210/Д/23 от 25.10.2023. 

До судебного заседания от ФИО3 поступили дополнения  к апелляционной жалобе. Просит назначить повторную экспертизу для определения  стоимости жилого дома общей площадью 2 758,5 кв.м, кадастровый номер  70:21:0200014:1719, расположенного по адресу: 

<

...>;  земельного участка, кадастровый номер 70:21:0200014:352, общей площадью 1 661 кв.м,  расположенного по адресу: 

<

...>. Представлен отчет об  оценке № 13110/Д/23 от 25.10.2023.  

В порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации (далее – АПК РФ) от Макаревича Е.Н. поступил отзыв на апелляционную  жалобу, в котором просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.  

В письменных пояснениях финансовый управляющий ФИО8 указано, что не  возражает против назначения экспертизы. Экспертом не учтено фактическое  использование жилого дома под гостиницу.  

В судебном заседании представитель апеллянта ФИО9 поддержал  доводы жалобы. В отчетах об оценке указаны разные суммы. С экспертизой не согласны.  Об отложении судебного заседания в суде первой инстанции не ходатайствовали.  

Представитель Макаревича Е.Н. поддержал доводы отзыва. 

В судебное заседание апелляционной инстанции иные лица, участвующие в деле,  извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства,  не явились.  

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123,  156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту  – АПК РФ) рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников  арбитражного процесса.  

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва  на нее, заслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьей 268  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность  и обоснованность обжалуемого определения, суд апелляционной инстанции не находит  оснований для отмены обжалуемого судебного акта.  

При этом апелляционный суд отказал в удовлетворении ходатайства о приобщении  к материалам дела отчета об оценке № 13210/Д/23 от 25.10.2023, отчета об оценке №  13110/Д/23 от 25.10.2023  

Частью 2 статьи 268 АПК РФ установлено, что дополнительные доказательства  принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее  в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции  по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции  было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины  уважительными.  

При отсутствии ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных  доказательств у суда апелляционной инстанции не имеется процессуальной возможности  принять и оценить представленные документы.  

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 29 постановления Пленума  Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной  инстанции» поскольку арбитражный суд апелляционной инстанции на основании статьи  268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела  и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса  о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных  к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была  ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой  инстанции или заявитель не представил их по независящим от него уважительным  причинам.  

К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное  отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле,  об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие  судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права  на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198  Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах  дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части  отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки  доказательств.  

Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является  основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.  

В настоящем случае, должником ходатайство о приобщении к материалам дела  дополнительных доказательств (отчета об оценке) не заявлялось. Более того,  апелляционный суд не усматривает наличие уважительных причин невозможности  представления соответствующего отчета об оценке рыночной стоимости имущества  

при рассмотрении дела судом первой инстанции или заявления ходатайство о назначении  повторной экспертизы.  

Представленные в суд апелляционной инстанции отчеты об оценке датированы  25.10.2023, то есть данное доказательство возникло после вынесения судом первой  инстанции обжалуемого определения от 16.10.2023, в связи с чем не могло быть оценено  судом первой инстанции.  

При этом ФИО3 и иные участники спора в суде первой инстанции  ходатайства об отложении судебного заседания для получения отчетов об оценке  имущества не заявляли. Отчеты не могли быть представлены в суд первой инстанции, они  не могут быть учтены и судом апелляционной инстанции.  

На основании изложенного, в силу статьи 268 АПК РФ, у апелляционного суда  отсутствуют основания для приобщения дополнительного доказательства - отчета об  оценке № 13210/Д/23 от 25.10.2023, отчета об оценке № 13110/Д/23 от 25.10.2023 к  материалам дела.  

Суд первой инстанции, разрешая разногласия, исходил из того, что Положение  в редакции ФИО4 не противоречит императивным  требованиям законодательства о банкротстве, не нарушает права и законные интересы  должника и его кредиторов и по существу соответствует целям процедуры реализации  имущества гражданина, а также требованиям, изложенным в статье 110 Закона  о банкротстве, в связи с чем правовые основания для отказа в его утверждении  отсутствуют. При установлении начальной продажной цены имущества суд  руководствовался стоимостью, определенной в заключении эксперта, представленного  в материалы дела по результатам проведения в рамках настоящего спора судебной  экспертизы.  

Выводы суда первой инстанции, соответствуют действующему законодательству  и фактическим обстоятельствам дела.  

В соответствии со статьёй 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ  «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дела  о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам,  предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными  федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).  

Согласно пункту 1 статьи 213.1 Закон о банкротстве отношения, связанные  с банкротством граждан и не урегулированные настоящей главой, регулируются главами  IIII.1, VII, VIII, параграфом 7 главы IX и параграфом 2 главы XI Закона о банкротстве.  

Исходя из положений статьи 138 Закона о банкротстве, с учетом разъяснений,  данных в пунктах 9, 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением  требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее - Постановление № 58),  порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования  которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это  допускается указанными положениями Закона о банкротстве.  

На основании пункта 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве продажа предмета залога  осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8-19 статьи 110 и пунктом 3  статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 Закона  о банкротстве с особенностями, установленными названным пунктом.  

 Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов  определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом  реализуемого имущества.  

В соответствии с абзацем четвертым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве  в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному  залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке  и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе  обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело  о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение  об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога.  

В случае наличия разногласий между конкурсным кредитором по обязательствам,  обеспеченным залогом имущества гражданина, и финансовым управляющим в вопросах  о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них  вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд,  рассматривающий дело о банкротстве гражданина, по результатам рассмотрения которого  арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения  торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано (абзац 3 пункта 4  статьи 213.26 Закона о банкротстве).  

Названные положения закона не исключают права иных лиц, участвующих в деле  о банкротстве, на заявление возражений относительно порядка и условий проведения  торгов по продаже заложенного имущества (абзац пятый пункта 9 Постановление № 58).  

Рассмотрение таких разногласий преследует цели выявления и своевременного  устранения возможных недостатков положения о продаже имущества и условий  обеспечения его сохранности.  

Разрешая разногласия по порядку, условиям и срокам реализации заложенного  имущества, суду следует учитывать, что реализация имущества должна быть произведена  в возможно короткие сроки при обеспечении максимального доступа потенциальных  покупателей и с получением максимальной цены от продажи.  

Как следует из материалов дела, определением арбитражного суда от 16.04.2021  (объявлена резолютивная часть) по настоящему делу в реестр требований кредиторов  ИП ФИО3 в составе третьей очереди включено требование ФИО4 в размере 34 461 658,88 руб., из которых 30 727 857,87 руб. - сумма  начисленных процентов за пользование займом, начисленных, исходя из ставки 4,5%  в месяц за период с 02.03.2019 по 01.12.2020, 3 733 801,01 руб. - сумма процентов  за пользование чужими денежными средствами, начисленная на сумму задолженности  по ключевой ставке Банка России за период с 02.03.2019 по 01.12.2020.  

Определением суда от 02.02.2023 (объявлена резолютивная часть) требование  Макаревича Е.Н. в размере 34 461 658,88 руб., из которых 30 727 857,87 руб. - сумма  начисленных процентов за пользование займом, начисленных, исходя из ставки 4,5%  в месяц за период с 02.03.2019 по 01.12.2020, 3 733 801,01 руб. - сумма процентов  за пользование чужими денежными средствами, начисленная на сумму задолженности  по ключевой ставке Банка России за период с 02.03.2019 по 01.12.2020, включенное  в реестр требований кредиторов индивидуального предпринимателя ФИО3 в составе третьей очереди определением от 22.04.2021 признано  обеспеченным залогом по договору об ипотеке от 15.09.2017, договору об ипотеке № 2  от 22.11.2017, договору об ипотеке № 3 от 22.12.2017, договору об ипотеке № 4  от 16.01.2018, а именно:  

- жилого дома, назначение: жилое, 4-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 2  758,5 кв.м., инв. № 069:401:002:000154880, лит.А, адрес (местонахождение) объекта:  

<

...>, с кадастровым номером:  70:21:0200014:1719;  

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное  использование: для эксплуатации индивидуального жилого дома, общая площадь  1 661 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, с кадастровым номером: 70:21:0200014:352.  

ФИО4, являясь залоговым кредитором, разработал и представил  финансовому управляющему Положение о порядке, сроках и условиях реализации  имущества должника ФИО3  

30.03.2023 на сайте ЕФРСБ финансовым управляющим опубликовано сообщение   № 11126030 об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий  проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения  сохранности предмета залога: жилого дома, назначение: жилое, общей площадью  2 758,5 кв.м., с кадастровым номером: 70:21:0200014:1719, адрес (местонахождение)  объекта: Томская область, г.Томск, Московский тракт, 37; земельного участка, категория  земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации  индивидуального жилого дома, общая площадь 1 661 кв.м., адрес (местонахождение)  объекта: Томская область, г.Томск, Московский тракт, 37.  

Исходя из пункта 3.1 Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества  должника, начальная продажная стоимость предмета залога на первых торгах установлена  в размере 85 989 000 рублей.  

В обоснование заявления должник указывает на то, что установленная залоговым  кредитором начальная продажная стоимость не соответствует рыночной.  

Согласно положениям пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998   № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении  взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить  и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его  реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется  на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе  рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена  заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика,  она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого  имущества, определенной в отчете оценщика.  

В силу правовой позиции, приведенной в Обзоре судебной практики № 3 (2019),  утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, в деле  о банкротстве гражданина начальная продажная цена заложенного недвижимого  имущества, по общему правилу, определяется конкурсным кредитором, требования  которого обеспечены залогом исходя из стоимости предмета залога, определенной  в договоре об ипотеке. В случае разногласий относительно начальной продажной цены  она определяется арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, в размере  восьмидесяти процентов рыночной стоимости этого имущества, определенной  по результатам оценки.  

Норма права, изложенная в подпункте четвертом пункта 2 статьи 54 Закона  об ипотеке, содержит императивное требование, определяющее действия суда  

при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании  отчета оценщика, которые заключаются в том, что суд должен установить таковую  в размере 80 процентов от рыночной стоимости предмета залога.  

С учетом наличия разногласий между должником и залоговым кредитором  относительно рыночной цены предмета залога судом первой инстанции в рамках  рассмотрения настоящего спора определением от 13.07.2023 назначена судебная  экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Институт оценки  собственности и финансовой деятельности» ФИО10.  На разрешение эксперта поставлен вопрос:  

Какова рыночная стоимость объектов недвижимости: 

1) индивидуальный жилой дом общей площадью 2 758,5 кв.м, кадастровый  номер 70:21:0200014:1719, расположенный по адресу: 

<

...>;  

2) земельный участок, кадастровый номер 70:21:0200014:352, общей площадью  1 661 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>?  

В распоряжение эксперта предоставлены материалы обособленного спора   № А67-10279-36/2020.  

Определением от 16 августа 2023 удовлетворено ходатайство эксперта ФИО10 о предоставлении дополнительных документов, эксперту  направлены дополнительные материалы и документы.  

Согласно заключению № 06Э/2023 от 03.10.2023 эксперта ООО «Институт оценки»  ФИО10 рыночная стоимость недвижимого имущества составляет 92 584 000 руб.  

Представитель залогового кредитора в судебном заседании не возражал  относительно определенной заключением № 06Э/2023 от 03.10.2023 рыночной стоимости  предмета залога; указал, что начальная цена продажи имущества подлежит установлению  в размере 80 процентов рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта.  

С учетом результатов проведенной экспертизы, судом первой инстанции  установлена начальная продажная цена имущества в размере 74 067 200 рублей (80% * 92  584 000 рублей).  

Заявитель апелляционной жалобы ссылается на то, что судом при постановке  вопросов перед экспертом неправильно определен объект оценки, по своей сути объект  оценки является гостиничным комплексом, а не индивидуальный жилой дом. Неверно  поставленный вопрос перед экспертом привел к неправильному расчету рыночной  стоимости оцениваемого объекта, в следствие чего, к нарушению прав должника,  как собственника объекта вошедшего в конкурсную массу.  

Оценивая указанный довод, судебная коллегия исходит из следующего. 

Из материалов дела следует, что спорным является вопрос о рыночной стоимости  недвижимого имущества расположенного по адресу: г.Томск, Московский тракт, 37,  принадлежащего Узденовой М.Н. и являющегося предметом залога по требованиям  конкурсного кредитора Макаревича Е.Н.  

При решении вопроса о возможности назначения экспертизы судом принято  во внимание, что разрешение данного вопроса требует специальных познаний.  

Исходя из положений статьи 64 АПК РФ, заключения экспертов относятся  к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие  или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц,  участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного  рассмотрения дела.  

Следовательно, в рассматриваемом споре заключение экспертизы является  средством доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного  разрешения настоящего спора.  

Таким образом, с учетом обстоятельств возникшего между сторонами спора,  необходимости наличия специальных знаний для разрешения указанных вопросов,  руководствуясь статьей 144 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии  оснований для назначения экспертизы.  

Положениями части 2 статьи 82 АПК РФ предусмотрено, что круг и содержание  вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным  судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы,  которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы.  

Вместе с тем согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах применения  арбитражными судами законодательства об экспертизе» круг и содержание вопросов,  по которым проводится экспертиза, определяются судом. Определяя круг и содержание  вопросов, по которым необходимо провести экспертизу, суд исходит из того, что вопросы  права и правовых последствий оценки доказательств не могут быть поставлены перед  экспертом.  

Таким образом, формулировка вопросов экспертам находится в исключительной  компетенции суда.  

При этом стороны не лишены возможности реализовать свои процессуальные  права, представив свою формулировку вопросов.  

Как следует из материалов дела, 29.05.2023 ФИО3 заявлено ходатайство  о назначении экспертизы.  

Узденовой М.Н. предложено поставить перед экспертом следующий вопрос:  Какова рыночная стоимость объектов недвижимости:  

- индивидуальный жилой дом, площадью 2 758,5 кв.м, кадастровый номер  70:21:0200014:1719, расположенный по адресу: 

<

...>;  

- земельный участок, площадью 1 661 кв.м, кадастровый номер 70:21:0200014:352,  расположенный по адресу: 

<

...>?  

 Кроме того, ФИО3 в материалы дела представлена выписка из ЕРГН  в отношении указанных объектов недвижимости, технический паспорт на жилой дом  (объект индивидуального жилищного строительства), а также кадастровый паспорт.  

Согласно представленным документам исследуемый объект имеет наименование  жилой дом.  

Учитывая предмет спора, суд счел целесообразным на разрешение перед  экспертами поставить вопросы, указанные в ходатайстве должника.  

 Определяя объект исследования, суд первой инстанции руководствовался  представленными в материалы дела правоустанавливающими документами  и документами, устанавливающими количественные и качественные характеристики,  верно указав, что объектами исследования являются индивидуальный жилой дом общей  площадью 2 758,5 кв.м, кадастровый номер 70:21:0200014:1719, расположенный  по адресу: 

<

...>; земельный участок, кадастровый номер  70:21:0200014:352, общей площадью 1 661 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>.  

При проведении экспертного исследования, экспертном также на основе  представленных документов и сведений, позволяющих идентифицировать объект, верно  произведено описание объекта исследования. Экспертом составлено точное описание  объектов оценки. Представлена информация о количественных и качественных  характеристиках оцениваемых объектов недвижимости.  

Кроме того, в экспертном заключении при описании здания отражено текущее  использование объекта – гостиница с кафе.  

На основе указанных сведений оценщиком определен сегмент рынка – рынок  коммерческой недвижимости г. Томска, в структуре предложений которого выделяется  в том числе и гостиничная недвижимость. При описании объектов-аналогов оценщиком  приведены объекты с типом недвижимости – гостиница.  

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 N 310-ЭС15- 11302 содержится правовая позиция о том, что само по себе наличие иного результата  оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под  

которой согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной  деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности)  понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть  отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют  разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не  отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.  

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер  определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового  результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках  судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением  достоверности оценки.  

В силу части 2 статьи 64 и части 5 статьи 71 АПК РФ с учетом разъяснений, данных  в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами  законодательства об экспертизе", заключение эксперта не имеет для суда заранее  установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд  оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей  1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо  привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле  доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).  

Таким образом, вопреки выводам заявителя апелляционной жалобы, указание  при постановке вопроса перед экспертом объекта исследования в качестве  индивидуального жилого дома на основе правоустанавливающих документов, с учетом  определения рыночной стоимости объекта исходя из текущего использования объекта  исследования в качестве гостиницы, не привело к неправильному расчету рыночной  стоимости оцениваемого объекта.  

Кроме того суд апелляционной инстанции учитывает непоследовательное  поведение должника, выражающего несогласие с формулировкой вопроса перед  экспертом в части указания объекта исследования, с учетом того, что ФИО3  при подаче ходатайства о назначении экспертизы сформулирован вопрос, в котором  просила определить рыночную стоимость индивидуального жилого дома,  а не гостиничного комплекса.  

Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в  обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или  

комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза,  проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.  

Вопрос о проведении повторной экспертизы в каждом конкретном случае  разрешается судом с учетом мнения лиц, участвующих в деле. Однако суд не связан их  мнением и решает вопрос о необходимости назначения такой экспертизы, исходя из  обстоятельств дела, а также достаточности имеющихся в деле доказательств для  правильного разрешения спора (часть 2 статьи 71 АПК РФ).  

Суд может отвергнуть заключение экспертизы в том случае, если это заключение  явно находится в противоречии с остальными доказательствами по делу, которые бы  каждое в отдельности и все они в своей совокупности бесспорно опровергали бы выводы,  изложенные в заключении экспертизы.  

Порядок исследования доказательств по делу регламентирован ст. 162 АПК РФ. 

Апелляционный суд учитывает, что, наличие заключения №№ 014-08/2020 от  11.08.2020, справки об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости  расположенного по адресу 

<

...> в суде первой инстанции  обязывало суд назначить экспертизу (определение СКЭС ВС РФ от 20.06.2016 № 305- ЭС15-10323).  

При проведении судебной экспертизы рыночной стоимости объекта недвижимости  необходимо сопоставить ее результаты с кадастровой стоимостью. Существенное отличие  должно быть мотивировано, отсутствие такого обоснования в тексте экспертизы либо в  пояснениях эксперта может быть основанием для назначения повторной экспертизы  (определение СКЭС ВС РФ от 22.02.2018 № 306-ЭС17-17171).  

Кадастровая стоимость указана самим апеллянтом в ходатайстве о назначении  экспертизы поданном в суде первой инстанции: в том числе жилого дома 134 294 234,72  руб., земельного участка 4 694 583,96 руб. Однако, установлена применительно к  значительно более ранней дате, что с учетом колебаний рыночных цен не опровергает  выводов эксперта.  

Апелляционный суд учитывает, что согласно заключению № 06Э/2023 от 03.10.2023  эксперта ООО «Институт оценки» ФИО10 рыночная стоимость недвижимого  имущества составляет 92 584 000 руб.  

Ранее в решении Арбитражного суда Томской области от 31.08.2020 по делу № А6713826/2019 уже было установлено Обязать судебного пристава-исполнителя принять  меры по вынесению постановления о принятии результатов оценки с учетом проведенной  судебной экспертизы, в которой рыночная стоимость объекта недвижимости  индивидуальный жилой дом, площадью 2758, 5 кв.м., кадастровый номер  

70:21:0200014:1719, расположенного по адресу: г.Томск, Московский тракт, д. 37  составляет 77 782 500 руб., рыночная стоимость объекта недвижимости земельный  участок, площадью 1661 кв.м., кадастровый номер 70:21:0200014:352, расположенного по  адресу: г.Томск, Московский тракт, 37 с видом разрешенного использования «для  эксплуатации индивидуального жилого дома» составляет 8 206 500 руб.  

Данный судебный акт был вынесен с учетом результатов экспертного исследования  стоимости имущества.  

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в постановлении от 09.04.2021 указал  на правомерное отклонение иного отчета от 20.11.2019 № 572-П-2019, выполненного  экспертом ООО «Западно-Сибирская оценочная компания» ФИО11 как  содержащего завышенные показатели цены имущества, верное принятие результатов  судебной экспертизы.  

В настоящем споре результаты проведенной судебной экспертизы сопоставимы с  результатами учтенными в рамках дела № А67-13826/2019.  

Доказательств того, что заключение эксперта не соответствует требованиям статьи  86 АПК РФ в материалы дела не представлено.  

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что заявитель  апелляционной жалобы выражает несогласие с выводами, изложенными в экспертном  заключении, что само по себе не свидетельствует о порочности (недостаточности  или неясности) экспертизы.  

Указанное заключение оценено судом апелляционной инстанции с учетом  положений статей 64, 68, 82, 83 АПК РФ и признано допустимым доказательством  по делу. В нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения,  эксперт был надлежащим образом предупрежден об уголовной ответственности за дачу  заведомо ложного заключения. Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само  по себе не свидетельствует о недостоверности или недействительности экспертного  заключения.  

Таким образом, вопреки доводам подателя жалобы, экспертное заключение,  правомерно принято судом первой инстанции в качестве надлежащего  и достоверного доказательства.  

С учетом изложенного апелляционный суд приходит к выводу о том, что заключение  эксперта № 06Э/2023 соответствует предъявляемым к нему законодательством  требованиям и может быть положено в основу судебного акта. Основания для назначения  дополнительной и повторной экспертизы по делу отсутствует, в силу чего апелляционный  суд отказывает в удовлетворении соответствующего ходатайства.  

Как следует из заключения эксперта № 06Э/2023 рыночная стоимость объектов  недвижимости:  

- индивидуальный жилой дом, площадью 2 758,5 кв.м, кадастровый номер  70:21:0200014:1719, расположенный по адресу: 

<

...>  составляет 82 807 000 руб.  

- земельный участок, площадью 1 661 кв.м, кадастровый номер 70:21:0200014:352,  расположенный по адресу: 

<

...> составляет 9 777 000 руб.  

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от  16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об  обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен  определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного  имущества при его реализации.  

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе  соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения  дела в суде, а в случае спора - самим судом.  

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании  отчета оценщика, она устанавливается равной 80 процентов рыночной стоимости такого  имущества, определенной в отчете оценщика.  

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании  отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной  стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (определение Верховного  Суда Российской Федерации от 16.02.2016 N 80-КГ-15-29).  

Аналогичный правовой подход изложен в постановлении Арбитражного суда  Западно-Сибирского округа от 27.01.2021 по делу N А46-19753/2017.  

Исходя из положений статьи 138 Закона о банкротстве, с учетом разъяснений,  данных в пунктах 9, 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением  требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее - Постановление № 58),  порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования  которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это  допускается указанными положениями Закона о банкротстве.  

В соответствии с пунктом 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве продажа предмета  залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8-19 статьи 110 и пунктом  3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 Закона о  банкротстве с особенностями, установленными названным пунктом.  

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов  определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом  реализуемого имущества.  

В соответствии с абзацем четвертым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в  случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному  залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об  условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе  обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о  банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об  утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога.  

В случае наличия разногласий между конкурсным кредитором по обязательствам,  обеспеченным залогом имущества гражданина, и финансовым управляющим в вопросах о  порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них  вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд,  рассматривающий дело о банкротстве гражданина, по результатам рассмотрения которого  арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения  торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано (абзац 3 пункта 4  статьи 213.26 Закона о банкротстве).  

Таким образом, лицо, возражающее против утвержденного залоговым кредитором  Положения должно представить доказательства несоответствия его законодательству о  банкротстве и нарушения своих прав указанным Положением.  

Апелляционный суд приходит к выводу о том, что представленное залоговым  кредитором Положение соответствует требованиям законодательства о банкротстве,  направлено на эффективную и оперативную реализацию заложенного имущества.  

Экспертная оценка не может корректно отображать рыночную стоимость имущества,  поскольку она имеет предварительный, предположительный характер. Ее результат в  идеале менее достоверен, чем цена, определенная по результатам состоявшихся открытых  торгов, то есть собственно рынка как такового.  

Более того, при оценке потенциальных доходов от продажи недвижимого имущества  необходимо учитывать сопутствующие расходы на его содержание, а также принимать во  внимание, что длительное непринятии мер по реализации имущества должника может  повлечь не только увеличение текущих обязательств, но и привести к снижению его  потребительских свойств, увеличить износ, потребовать капитальные вложения.  

Убедительных доводов, основанных на доказательствах и позволяющих отменить  обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем,  удовлетворению не подлежит.  

При таких обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции всесторонне  и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем  доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению,  не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном  акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены,  в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.  

Поскольку в соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской  Федерации апелляционная жалоба на определение о разрешении разногласий  государственной пошлиной не облагается, ФИО3 подлежит  возврату излишне уплаченная государственная пошлина в размере 3 000 рублей.  

Руководствуясь статьями 258, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

определение от 16.10.2023 Арбитражного суда Томской области по делу   № А67-10278/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО3 - без удовлетворения.  

Возвратить ФИО3 из федерального бюджета 3 000  (три тысячи) рублей государственной пошлины, уплаченной по чек-ордеру от 26.10.2023  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства  в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного месяца  со дня вступления его в законную силу путем подачи кассационной жалобы через  Арбитражный суд Кемеровской области.  

НастоящеЭел ектпроснтнаян оповдлпеинсиь ед ейсвтывиптоельннеан.о в форме электронного документа,  

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России

подписанного усиленной квалифицированной подписью судьи, в связи с чем направляется  

Дата 06.03.2023 3:57:00Кому выдана ФИО1

лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда  в сети «Интернет».  

 Председательствующий О.А. Иванов  Судьи А.П. Михайлова  ФИО1