АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Дело №А27-18128/2024

РЕШЕНИЕ

 

именем Российской Федерации

12 февраля 2025 г.                                                                                                   г. Кемерово

Резолютивная часть решения объявлена 29 января 2025 г.

Решение в полном объеме изготовлено 12 февраля 2025 г.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе: судьи Куликовой Т.Н, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Климовой Е.А., помощником судьи Балдиной И.В., рассмотрев в открытом  судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания-2", ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> 

к открытому акционерному обществу "Северо-Кузбасская энергетическая компания", ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> 

о взыскании 1 646 392,71 руб. долга, 192 106,50 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами,

при участии: после перерыва (20.01.2025) от истца – ФИО1, доверенность от 11.12.2023, 

до и после перерывов от ответчика – ФИО2, доверенность №178/2-22 от 21.12.2022, 

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания-2" обратилось в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу "Северо-Кузбасская энергетическая компания" о взыскании задолженности за услуги по эксплуатации здания, расположенного по адресу: 

<

...> в размере 1 110 082,95 руб., а также 192 106,50 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В пределах объявления перерыва от истца поступило ходатайство об изменении исковых требований, в соответствии с которым просит также взыскать задолженность за услуги по организации и замене системы пожаротушения в размере 483 154,30 руб., а также за услуги по замене наружных сетей водопровода в размере 53 155,46 руб., остальной части исковые требования – без изменений. 

Представитель ответчика указал на несоблюдение претензионного порядка в части дополнительно предъявленных исковых требований.

С учетом положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в Пленуме №46 от 23.12.2021, суд принял ходатайство истца об изменении исковых требований к рассмотрению.

Ранее от ответчика поступил отзыв, в котором просил в удовлетворении иска отказать, мотивировав тем, что по адресу: 

<

...> ОАО «СКЭК» является владельцем трансформаторной подстанции (4 смежных помещения с кадастровыми номерами 42:24:0201012:10560,        42:24:0201012:10561, 42:24:0201012:10562 , 42:24:0201012:10563). Трансформаторная подстанция (ТП-687) предназначена для обеспечения электроснабжения ТРК «Променад- 2» и фактически является изолированной пристройкой к зданию (не имеет входа в торгово-развлекательный комплекс). Данный объект и размещенное в нем оборудование работает полностью в автономном режиме, персонал на его территории отсутствует. Услуги теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения в отношении помещений трансформаторной подстанции не оказываются. Освещение помещений не связано с системой электроснабжения торгово-развлекательного комплекса и учтено в составе затрат на обслуживание            объектов электроэнергетики в рамках тарифного регулирования осуществляемого РЭК Кузбасса. Таким образом, ОАО «СКЭК» не пользуется общим имуществом ТРК «Променад-2», а напротив, совместно с ООО «Управляющая компания-2» обеспечивает возможность работы торгово-развлекательного комплекса. Трансформаторная подстанция не отвечает признакам помещения ТРК «Променад-2». Объект не является торговыми площадями, приносящими самостоятельный доход. Использование помещений возможно только исключительно по функциональному назначению (энергоснабжению), которое отличается от назначения остальных помещений, входящих в объем торгового центра. В силу специфики назначения и использования трансформаторной подстанции у ОАО «СКЭК» отсутствует обязанность нести расходы на содержание общего имущества и оплату коммунальных услуг ТРК «Променад-2».

Довод о несоблюдении претензионного порядка судом отклонен, поскольку обязательность досудебной стадии призвана обеспечить более оперативное, менее формализованное и затратное (в сравнении с судебным процессом) разрешение спора.

Поскольку ответчик, указывая на несоблюдение претензионного порядка, оспаривает исковые требования по существу, суд приходит к выводу, что в данном случае, формальное дополнительное соблюдение претензионного порядка не будет направлено на добровольное разрешение сторонами имеющегося гражданско-правового конфликта до передачи дела в арбитражный суд.

В настоящем судебном заседании представитель ответчика поддержал ранее изложенные доводы, в удовлетворении иска просил отказать.

Представитель истца после перерыва явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

Суд в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел дело в отсутствие истца.

Заслушав представителя ответчика, исследовав письменные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, ОАО «СКЭК» является собственником нежилого помещения, общей площадью 81,6 кв.м, с кадастровым номером: 42:24:0201012:10563, нежилого помещения, общей площадью 18,8 кв.м, с кадастровым номером: 42:24:0201012:10562, нежилого помещения, общей площадь 10,1 кв.м, с кадастровым номером: 42:24:0201012:10560, нежилого помещения, общей площадью 10,1 кв.м, с кадастровым номером 42:24:0201012:10561, расположенных в ТРК «Променад» по адресу: 

<

...>.

Решением собственников от 21.12.2022, оформленным протоколом №2 внеочередного общего собрания собственников ТРК «Променад», расположенного по адресу: 

<

...>, принято решение о выборе способа управления ТРК «Променад», расположенного по адресу: 

<

...> - управление управляющей организацией – ООО «Управляющая компания-2» (ОГРН 

<

***>/ИНН 

<

***>).

Как указывает истец, ответчик уклонился от фактического подписания договора об управлении эксплуатации здания ТРК «Променад», расположенное по адресу: 

<

...>, при этом, принимал услуги в течение действия периода спорного договора за спорный период.

При проведении внеочередных общих собраний, согласно протоколам, тариф не был установлен, в виду отсутствия надлежащего количества голосов собственников нежилых помещений.

В связи с чем, при расчете ежемесячного тарифа истцом использована следующая формула: (Сумма производственных расходов по обслуживанию ТРК + накладные расходы + рентабельность (11% от итоговых расходов)) / 7892,8 (площадь всех собственников ТРК) = Цена 1 м2 площади Пользователя, НДС не предусмотрен.

Таким образом, согласно расчетам тарифа за 2023 год установлен ежемесячный тариф согласно площади ОАО «СКЭК».

В соответствии с протоколом №5 от 07.12.2024 по шестому вопросу с 01.01.2024 года по 31.12.2024 утвержден тариф на управление ТРК «Променад» в размере: постоянная часть - 195,00 рублей в месяц за 1 кв.м.; переменная часть - затраты собственников на электроснабжение и водоснабжения помещения, согласно индивидуальным приборам учета.

Истцом за период с 01.01.2024 по 30.06.2024 предъявлена задолженность в размере 1 110 082,95 руб. 

Кроме того, согласно протоколу №6 от 13.06.2024 принято решение:

- выполнить работы по капитальному ремонту ТРК «Променад» (

<

...>), а именно: замена системы пожаротушения здания ТРК «Променад», расположенного по адресу: 

<

...> за счёт целевых взносов собственников, вносимых ими пропорционально их долям в общем имуществе;

- использовать проект выполнения работ по замене системы пожаротушения в здании ТРК «Променад», расположенного по адресу: 

<

...> выполненный ООО «Гарантпожсервис», и наделить полномочиями ООО «Управляющая компания- 2» по заключению договора подряда с ООО «Гарантпожсервис» от имени и за счёт собственников ТРК «Променад», по адресу: 

<

...>;

- цена договора по замене системы пожаротушения 31 628 979,00 рублей, НДС не предусмотрен, согласно смете от 16.01.2024г. Размер участия собственника рассчитывается пропорционально площади принадлежащих ему помещений и уплачивается в сроки и в порядке, установленном договором подряда.

24.06.2024 управляющей компанией с ООО «ГарантПожСервис» заключен договор подряда №16-01/24.

В соответствии с пунктом 3.3. вышеуказанного договора, работы, их приемка и оплата по настоящему договору разделены на этапы:

1 этап- поставка оборудования, в течении 40 дней после оплаты по счет}7 на расчетный счет Подрядчика предоплаты в размере 18 162 875 (восемнадцать миллионов сто шестьдесят две тысячи восемьсот семьдесят пять) рублей 00 копеек на оборудование и расходные материалы.

2 этап - предоплата за монтажные работы, оплата по счету на расчетный счет Подрядчика предоплаты 50% за монтажные работы согласно спецификации №2 (Приложение №2), а именно 6 733 052 (шесть миллионов семьсот тридцать три тысячи пятьдесят два) рубля 00 копеек.

3 этап- после подписания Сторонами акта сдачи-приемки работ по пуско-наладке, Заказчик производит окончательный расчет в размере 6 733 052 (шесть миллионов семьсот тридцать три тысячи пятьдесят два) рубля 00 копеек, в течении 5 (пяти) банковских дней.

Истец указал, что замена системы пожаротушения является необходимым условием для устранения нарушений противопожарных норм законодательства РФ, которые являются мотивом для удовлетворения ходатайства Прокуратуры Ленинского района г. Кемерово о наложении обеспечительных мер в виде запрета эксплуатации ТРК «Променад», расположенный по адресу: 

<

...>.

Соответственно, у каждого собственника нежилых помещений в здании ТРК «Променад», расположенный по адресу: 

<

...> возникло обязательство по внесению взносов на замену системы пожаротушения здания пропорционально его доле в общем имуществе на счёт ООО «Управляющая компания-2», действующей от имени собственников.

Затягивание внесения оплат ответчиками, для необходимой закупки материалов для проведения работ по договору подряда № 16-01/24 от 24 июня 2024 г. приводит к дополнительным расходам собственников и длительная невозможность эксплуатации ТРК «Променад», расположенный по адресу: 

<

...>.

Истец указал, что общая площадь ТРК «Променад», расположенного по адресу: 

<

...> составляет 11 305, 5 кв.м., 3 455,6 кв.м. - места общего пользования.

Таким образом, площади ОАО «СКЭК» составляет 1,4% от общей площади всех помещений ТРК, находящихся в собственности (7894,9 кв.м). Поскольку общая площадь ТРК составляет 11 350,5 кв.м., на общие помещения (МОП; места общего пользования) приходится ещё 3455,6 кв.м.

Стоимость услуг по организации и проведению замены системы пожаротушения на объекте определяются согласно заключенному с подрядчиком /поставщиком договору по каждому этапу работ, по следующей формуле: стоимость услуг каждого собственника = площадь собственника / на площадь всех собственников* предварительную стоимость.

По расчету истца задолженность ОАО «СКЭК» за услуги по замене системы пожаротушения составляет 483 154, 30 руб., из расчета: 120,6 кв.м. (1,4%) / 7894,9 кв.м, х 31 628 979 руб.

Также, для устранения нарушений системы пожаротушения в ТРК «Променад», расположенного по адресу: 

<

...> ООО «Управляющая компания- 2» заключен договор с ООО «Крот» от 12.09.2023 на выполнение работ по объекту «Замена наружных сетей водопровода по адресу: 

<

...>, согласно которому заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя обязательство по выполнению работ по объекту «Замена наружных сетей водопровода по адресу: 

<

...>», в соответствии с проектной документацией «Наружные сети водоснабжения по адресу 

<

...>, шифр 1032/2023-НВК,разработанной ООО «Сети Строй Проект», включающие в себе следующие работы:

1 этап - строительство сетей;

2 этап - восстановление нарушенного благоустройства после проведениястроительных работ. 

Согласно п.2.1. договора стоимость работ определена в соответствии с протоколом согласования договорной цены №1 и составляет 3 479 984,50 рублей.

Истцом предъявлена задолженность за услуги по замене наружных сетей водопровода в размере 53 155,46 рублей.

Неисполнение обязанности по оплате услуг по эксплуатации здания послужило основанием для направления в адрес ответчика претензии. Не получив удовлетворения по претензии, истец обратился в суд с настоящим иском. 

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление N 64) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В соответствии со статьей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. 

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. 

В соответствии с положением статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. 

В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. 

Согласно части 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Пунктом 1 части 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). 

В силу пункта 2 постановления № 64 при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. 

Согласно пункту 3 постановления № 64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Из материалов дела следует, что ОАО «СКЭК» является собственником нежилого помещения, общей площадью 81,6 кв.м, с кадастровым номером: 42:24:0201012:10563, нежилого помещения, общей площадью 18,8 кв.м, с кадастровым номером: 42:24:0201012:10562, нежилого помещения, общей площадь 10,1 кв.м, с кадастровым номером: 42:24:0201012:10560, нежилого помещения, общей площадью 10,1 кв.м, с кадастровым номером 42:24:0201012:10561, расположенных в ТРК «Променад» по адресу: 

<

...>.

Возражая на исковые требования, ответчик указал, что по адресу: 

<

...> ОАО «СКЭК» является владельцем трансформаторной подстанции (4 смежных помещения с кадастровыми номерами 42:24:0201012:10560,     42:24:0201012:10561, 42:24:0201012:10562 , 42:24:0201012:10563) (ТП-687), которая предназначена для обеспечения электроснабжения ТРК «Променад- 2» и фактически является изолированной пристройкой к зданию (не имеет входа в торгово-развлекательный комплекс), работает полностью в автономном режиме, персонал на его территории отсутствует. ОАО «СКЭК» не пользуется общим имуществом ТРК «Променад-2», а напротив, совместно с ООО «Управляющая компания-2» обеспечивает возможность работы торгово-развлекательного комплекса. 

Согласно Приказу Минземстроя Российской Федерации от 04.08.1998 № 37 (ред. от 04.09.2000) "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" признаками единства здания служат: 

- фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; 

- при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение. 

Согласно указаниям по заполнению формы федерального статистического наблюдения N С-1 "Сведения о вводе в эксплуатацию зданий и сооружений", утвержденным приказом Федеральной службы государственной статистики от 01.11.2008 N 274, наружные пристройки к существующим объектам учитываются как отдельные здания, если такие пристройки носят иной функциональный характер, чем объект (здание) в целом.

В соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов "ОК 013-2014 (СНС 2008)" (принят и введен в действие Приказом Росстандарта от 12.12.2014 № 2018-ст) если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое из них представляет собой самостоятельное конструктивное целое, они считаются отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки являются самостоятельными объектами.

Из разъяснений Минэкономразвития России, изложенных в письме от 24.02.2014 № Д23и-501, следует, что помещение считается изолированным, если оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями, имеет отдельный вход и не используется для доступа в иное помещение.

В соответствии с абз. 11 ст. 3 Федерального закона от 26.03.2003 N 35-ФЗ "Об электроэнергетике", трансформаторные подстанции относятся к объектам электросетевого хозяйства, предназначенные для обеспечения электрических связей и осуществления передачи электрической энергии.

На основании ГОСТ 19431-84 «Государственный стандарт Союза ССР. Энергетика и электрификация. Термины и определения», утвержденного постановлением Госстандарта СССР от 27.03.1984 № 1029, энергоснабжение (электроснабжение) – это обеспечение потребителей энергией (электрической энергией). 

В соответствии с пунктом 4.2.6. Правил устройства электроустановок, утвержденных приказом Министерства энергетики РФ от 20.06.2003 № 242, под электроустановкой понимается комплекс взаимосвязанного оборудования и сооружений, предназначенный для производства или преобразования, передачи, распределения или потребления электрической энергии. Под трансформаторной подстанцией понимается электроустановка, предназначенная для приема, преобразования и распределения энергии и состоящая из трансформаторов, распределительных устройств (РУ), устройств управления, технологических и вспомогательных сооружений.

Таким образом, трансформаторная подстанция имеет специальное (функциональное) назначение - обеспечение энергоснабжением присоединенных к ней потребителей и, в силу статьи 134 ГК РФ, представляет собой сложный объект - единый имущественный электросетевой комплекс, состоящий из здания и оборудования, в котором указанные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению.

Ответчиком в материалы дела представлен технический паспорт на спорное нежилое строение, а также фотографии.

Проанализировав представленные документы, можно сделать вывод о том, что пристроенное к ТРК «Променад» нежилое помещение, принадлежащее ответчику, не связано с ТРК «Променад» и не имеет с ним признаков единства. Данные объекты недвижимости не являются неразрывно связанными друг с другом и не имеют совместно работающих конструктивных элементов. Между ТРК «Променад» и трансформаторной станцией отсутствуют общие ограждающие конструкции и совместно эксплуатируемые инженерные сети, равно как не имеется и сообщения между ТРК «Променад» и пристроенной частью здания. Строения имеют обособленные входы и выходы. 

Таким образом, спорное нежилое здание, является изолированным строением, и с учетом, предназначения - обеспечение энергоснабжением присоединенных к ней потребителей, не отвечает признакам помещения ТРК «Променад».

Учитывая вышеизложенное, ответчик как собственник пристроенного к дому нежилого здания, не являющегося частью ТРК «Променад», не использует общее имущество собственников помещений ТРК «Променад», вследствие чего не обладает правом общей долевой собственности на общее имущество, расположенное в ТРК «Променад», а соответственно, у ответчика перед истцом отсутствует обязанность по несению расходов по установке системы пожаротушения тонкораспыленной водой низкого давления в ТРК «Променад».

Кроме того, в соответствии с п. 4.2. СП 486.1311500.2020 «Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и системами пожарной сигнализации» трансформаторная подстанция является пожарным отсеком, выделенным от остальной части здания противопожарными стенами. Защите изолированные части здания автоматическими установками пожаротушения не подлежат (п. 4.1 СП 486.1311500.2020). 

Таким образом, достаточных и убедительных доказательств того, что спорное нежилое строение, принадлежащее ответчику, является единым объектом капитального строительства с ТРК «Променад», имеет какую-либо конструктивную связь с помещениями ТРК «Променад», а также, того, что строение и ТРК «Променад» связаны между собой функционально и технологически, истцом в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлено, что не позволяет суду сделать вывод о возложении на ответчика обязанности по обязанности по содержанию общего имущества ТРК «Променад», расположенного по адресу: 

<

...>.

При таких обстоятельствах, исковые  требования не подлежат удовлетворению.

Расходы по оплате госпошлины в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца. 

Руководствуясь   статьями 110, 167, 171, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

решил:

В удовлетворении исковых  требований отказать.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания-2", ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> в доход федерального бюджета  государственную пошлину в размере 5363 руб.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд  в течение одного месяца с момента его принятия. Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья                                                                                                   Т.Н. Куликова