Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-137127/2019

18 мая 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  11 мая 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  18 мая 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Геворкян Д.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: открытое акционерное общество «Завод «Лентеплоприбор» (адрес: 194044, Санкт-Петербург, ФИО2 пер., д.7-а, ОГРН:  

<

***>);

ответчик: федеральное государственное унитарное предприятие «Дирекция по инвестиционной деятельности» (адрес: 191023, Санкт-Петербург, Садовая ул., д.34, лит.А, ОГРН: 

<

***>);

третьи лица: 1. Министерство обороны Российской Федерации (адрес: 119019, Москва, ул. Знаменка, д.19);

2. Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (адрес: 191186, Санкт-Петербург, ул. Гороховая, д. 2/6, лит. А)

о признании недействительным уведомления об изменении размера арендной платы

при участии:

- от истца: представитель ФИО3 по доверенности от 25.02.2021,

- от ответчика: представитель ФИО4 по доверенности от 19.01.2022,

- от третьих лиц: не явились, извещены

установил:

Открытое акционерное общество «Завод «Лентеплоприбор» (далее – Общество)  обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – арбитражный суд) с иском к федеральному государственному унитарному предприятию «Дирекция по инвестиционной деятельности» (далее – Предприятие) о признании недействительным уведомления от 09.08.2019 № АМ-981 об увеличении в одностороннем порядке арендной платы по договору аренды объектов недвижимости от 10.03.2016 № 52/Д/АР в размере 317 914 руб. в месяц без учета коммунальных услуг, в том числе НДС 20% в размере 52 985 руб. 67 коп. с 20.08.2019 и признании действующими условия п. 4.1 договора аренды объектов недвижимости от 10.03.2016 № 52/Д/АР с учетом дополнительного соглашения № 1 от 01.08.2016, дополнительного соглашения № 2 от 01.03.2017, дополнительного соглашения б/н от 01.12.2018 без изменений, указанных в уведомлении Предприятия № АМ-981 от 09.08.2019.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство обороны Российской Федерации.

Определением арбитражного суда от 17.06.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области; производство по настоящему делу до вступления в законную силу судебных актов, которыми заканчиваются рассмотрения по существу дел  №А56-125909/2019 и №А56-125911/2019.

Протокольным определением от 24.05.2021 производство по делу возобновлено, в связи  вступлением в законную силу  решения Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.09.2020 по делу №А56-125909/2019, которым признан недействительным односторонний отказ от исполнения договора аренды от 10.03.2016 №52/Д/АР.

Определением арбитражного суда от 15.09.2021 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр Судебной Экспертизы» ФИО5, производство по настоящему делу приостановлено.

В материалы дела 01.11.2021 поступило заключение эксперта от 28.10.2021 №478/03.

Протокольным определением от 19.11.2021 производство по делу возобновлено.

В настоящем судебном заседании истец ходатайствовал об уточнении исковых требований, просил признать недействительным уведомление ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности» от 09.08.2019 №АМ-981 об увеличении с 20.08.2019 арендной платы по договору аренды объектов недвижимости  от 10.03.2016 №52/Д/АР в размере 317 914 руб. в месяц без учета коммунальных услуг, в том числе НДС 20% в размере 52 985 руб. 67 коп.; установить с 20.08.2019 арендную плату за объект недвижимого имущества – нежилое здание общей площадью 827,9 кв.м, кадастровый номер 78:36::0501203:2004, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ФИО2 пер., д.7А, лит.И, в размере 103 322 руб. в месяц с НДС без учета коммунальных услуг.

Уточнения приняты судом к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик против удовлетворения иска возражал.

Арбитражный суд нашел дело подготовленным к судебному разбирательству и поскольку от лиц, участвующих в деле, не поступило возражений относительно продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, с учетом обстоятельств дела, суд, завершив предварительное судебное заседание в порядке статей 136-137 АПК РФ, рассмотрел исковое заявление по существу.

Как усматривается из материалов дела, между Предприятием (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды объектов недвижимости от 10.03.2016 №52/Д/АР (далее - Договор от 10.03.2016), по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование ряд объектов недвижимости, в том числе нежилое здание площадью 827,9 кв.м с кадастровым номером 78:36:0501203:2004 по адресу: Санкт-Петербург. ФИО2 пер., д. 7а, лит. И (далее - Здание). 

В преамбуле названного договора указано, что он заключен на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге от 01.03.2016 № 89-р «О предоставлении государственной преференции открытому акционерному обществу «Завод Лентеплоприбор» (об использовании объектов недвижимости по адресам: Санкт-Петербург, ФИО2 переулок, дом 7а, лит. З, И). 

Согласно пункту 2.1 Договора от 10.03.2016 он действует в течение 5 лет.

В соответствии с пунктом 4.9 договора Предприятие вправе в одностороннем порядке увеличивать размер арендной платы, но не ранее чем через один год после заключения договора и не чаще одного раза в три года. Новая ставка арендной платы определяется по результатам рыночной оценки, проводимой арендодателем в соответствии с законодательством, регулирующем оценочную деятельность в Российской Федерации.

Уведомлением от 09.08.2019 № АМ-981 арендная плата по договору аренды объектов недвижимости от 10.03.2016 № 52/Д/АР увеличена до 317 914 руб. в месяц без учета коммунальных услуг, в том числе НДС 20% в размере 52 985 руб. 67 коп. с 20.08.2019.

Считая, что увеличение арендной платы произведено не в соответствии с условиями договора и не соответствует уровню рыночных цен, истец оспорил его в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд находит требования Общества подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Увеличение арендной платы является односторонней сделкой по внесению изменений в договор, предусмотренной пунктом  2 статьи 154 ГК РФ, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны.

Согласно пункту 4 статьи 450.1 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Приведенная норма развивает положение пункта 3 статьи 1 ГК о запрете недобросовестного поведения при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей. При применении данной нормы следует учитывать положения пункта 1 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения, при установлении которого суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК). Соответственно, недобросовестные действия стороны договора по его одностороннему расторжению или изменению должны быть квалифицированы как злоупотребление правом (статья 10 ГК).

В пункте 22 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Применительно к рассматриваемому случаю, приведенные нормы означают, что увеличение арендной платы, произведенное в одностороннем порядке, не может быть произвольным и должно базироваться на четких принципах, установленных договором и законодательством. Чрезмерное, необоснованное одностороннее увеличение цены может быть оспорено другой стороной, при этом подобный способ защиты права допустим с точки зрения защиты нарушенного права.

Общество в обоснование заявленных требований ссылается на недостоверность Отчета, положенного в основу изменения цены по договору. По мнению истца, оценщиком существенно завышена рыночная стоимость права аренды помещения, что привело к необоснованному увеличению размера арендной платы.

В соответствии с условиями договора аренды арендодателю предоставлено право в бесспорном и одностороннем порядке изменять ставки арендной платы, но исключительно на основании отчета об оценке независимого оценщика и не чаще одного раза в год. То есть, изменение установленного договором размера арендной платы возможно на основании обоснованного отчета о размере рыночной арендной платы объекта аренды.

В соответствии со статьей 12 Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством РФ не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Ввиду не согласия Общества с размером арендной платы, указанной в оспариваемом уведомлении, судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр Судебной Экспертизы»  ФИО5. 

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- определить рыночную стоимость права аренды недвижимого имущества – нежилого здания с назначение котельная по адресу: Санкт-Петербург, ФИО2 пер., д. 7А, лит. И на срок действия договора аренды объектов недвижимости от 10.03.2016 № 52/Д/АР по состоянию на 19.03.2019.

- определить величину арендной платы по договору аренды объектов недвижимости от 10.03.2016 № 52/Д/АР в отношении здания (котельной) по адресу: Санкт-Петербург, ФИО2 пер., д. 7А, лит. И, путем ее индексации согласно требований пункта 1.5 распоряжения МТУ Росимущества в г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области от 01.03.2016 № 89-р «О предоставлении государственной преференции открытому акционерному обществу «Завод «Лентепроприбор» (об использовании объектов недвижимости по адресам: Санкт-Петербург, ФИО2 пер., д. 7А, лит. И) по состоянию на 19.03.2019.

По результатам экспертизы в материалы дела поступило заключение, согласно которому арендная плата за объект недвижимого имущества – нежилое здание общей площадью 827,9 кв.м, кадастровый номер 78:36::0501203:2004, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ФИО2 пер., д.7А, лит.И, в размере 103 322 руб. в месяц с НДС без учета коммунальных услуг.

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять выводу эксперта не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено.

Ввиду изложенного следует признать, что указанная ответчиком в оспариваемом уведомлении величина арендной платы помещения не соответствует рыночной стоимости, что делает невозможным изменение размера арендной платы до цены, указанной в этом уведомлении. Следовательно, требования истца о признании уведомления как односторонней сделки по увеличению размера арендной платы не соответствующим условиям договора и ввиду этого недействительным, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно частям 1, 2 и 4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в своей совокупности и взаимосвязи, а также доводы сторон по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о доказанности исковых требований по праву и по размеру.

При таких условиях суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в заявленном размере. 

При принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Следовательно, государственная пошлина, уплаченная истцом, возмещается истцу ответчиком.

Между тем, учитывая природу настоящего спора, который по сути связан с разногласиями относительно условий договора, суд полагает, что удовлетворение исковых требований Общества не свидетельствует о незаконности действий Предприятия, который определял размер увеличения арендной платы не произвольно, а на основании проведенной оценки. В связи с изложенным судебные расходы по оплате экспертизы, понесенные Обществом, как лицом, заинтересованным в определении реальной рыночной стоимости права аренды, суд полагает возможным оставить на истце.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным уведомление ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности» от 09.08.2019 № АМ-981 об увеличении с 20.08.2019 арендной платы по договору аренды объектов недвижимости  от 10.03.2016 №52/Д/АР в размере 317 914 руб. в месяц без учета коммунальных услуг, в том числе НДС 20% в размере 52 985 руб. 67 коп.

Установить с 20.08.2019 арендную плату за объект недвижимого имущества – нежилое здание общей площадью 827,9 кв.м, кадастровый номер 78:36:0501203:2004, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ФИО2 пер., д.7А, лит. И, в размере 103 322 руб. в месяц с НДС без учета коммунальных услуг.

Взыскать с федерального государственного унитарного предприятия «Дирекция по инвестиционной деятельности» в пользу открытого акционерного общества «Завод «Лентеплоприбор» судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Геворкян Д.С.