АРБИТРАЖНЫЙ   СУД   РЕСПУБЛИКИ   ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А74-12204/2019

03 марта 2020 года

г. Абакан

Резолютивная часть решения принята 26 февраля 2020 года.

Решение в полном объёме изготовлено 03 марта 2020 года.

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи А.А.Федулкиной при ведении протокола секретарем ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании дело по   исковому заявлению администрации города Абакана (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

к открытому акционерному обществу «Черногорскпромстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

о взыскании 322 037 руб. 25 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:

истца - ФИО2 по доверенности от 27.12.2019 № 3922, диплом № ВСА 0504895 от 27.06.2007;

ответчика – ФИО3 по доверенности от 12.12.2018 (удостоверение адвоката). 

Администрация города Абакана (далее по тексту – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Черногорскпромстрой» (далее – ответчик, общество) о взыскании 322 037 руб. 25 коп., в том числе: 299 848 руб. 46 коп. долга по договору аренды земельного участка от 13.09.2012 № АЮ26744 за период с 01.04.2019 до 01.10.2019, 22 188 руб. 79 коп. неустойки за период с 18.06.2019 по 15.10.2019.

Определением арбитражного суда от 22.10.2019 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощённого производства. 

05.11.2019 ответчик представил возражения на исковое заявление, в которых со ссылкой на статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статью 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», пункты 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указал, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме земельный участок, на котором расположен данный дом, поступает в общую долевую собственность собственников помещений, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им. По договору аренды от 13.09.2012 № АЮ26744 в аренду ответчику предоставлен земельный участок площадью 6891 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, для строительства многоквартирного дома. 10.05.2018 зарегистрировано право собственности ФИО4 и ФИО5 на квартиру № 23, 08.05.2018 – право собственности ФИО6 на квартиру № 22. На основании изложенного полагал, что оснований для внесения арендной платы за земельный участок с мая 2018 года не имеется. Кроме того, просил рассмотреть дело по общим правилам искового производства.

Определением от 11.11.2019 арбитражный суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В отзыве на исковое заявление, представленном 16.01.2020, ответчик признал исковые требования в части взыскания арендной платы – на сумму 177 152 руб. 46 коп., в части взыскания неустойки – 13 135 руб. 92 коп.  Полагал, что истцом неверно определена площадь земельного участка, используемого ответчиком, а именно из общей площади земельного участка исключены только площади застройки 1-ой и 2-ой очередей строительства, однако не учтена территория под благоустройство, инженерные сети и другие постройки, которые отражены в экспликации зданий и сооружений. Между тем ответчиком выполнены работы по благоустройству придомовой территории первой и второй очередей строительства по ул. Буденного, д. 101. Указал, что согласно схеме расположения земельного участка из площади арендуемого земельного участка подлежали исключению площадь земельного участка первой очереди строительства (с учетом площади под застройку, территории благоустройства и инженерных сетей) – 2 416,49 кв.м, второй очереди строительства – 1 511,78 кв.м. В отзыве приведен контррасчет арендной платы за период с 01.04.2019 по 01.10.2019 и неустойки за период с 18.06.2019 по 15.10.2019. 

В судебном заседании представитель истца требования поддержала, возражений относительно контррасчета ответчика не представила, однако полагала исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме, поскольку ранее состоялись судебные акты, в которых задолженность по договору аренды земельного участка от 13.09.2012 №АЮ26744 определена исходя из расчета администрации.

Исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

13.09.2012 между администрацией города Абакана (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Черногорскпромстрой» (арендатор) заключён договор аренды земельного участка № АЮ26744, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 19:01:080203:1216, общей площадью 6891,0 кв.м,  расположенный по адресу: 

<

...>, для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения в границах, указанных на плане границ земельного участка, являющемся приложением 1 к договору (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия устанавливается с 13.09.2012 по 13.09.2015. 

По акту приема-передачи от 13.09.2012 земельный участок передан арендатору.

Пунктами 2.2-2.6 договора аренды от 13.09.2012 № АЮ26744 сторонами согласован размер и порядок внесения арендной платы. Размер годовой арендной платы определен в соответствии с протоколом результатов аукциона от 30.08.2012 № 34 по лоту № 1 и составляет 6 759 000 руб. Задаток, внесенный для участия в аукционе, в сумме 1 351 800 руб. зачтен в арендную плату, подлежащую внесению арендатором в первый срок. Пунктом 2.5 договора установлен график платежей по договору, предусматривающий поквартальное внесение арендной платы.  

Согласно пункту 2.7 договора в течение срока его действия размер арендной платы за участок не подлежит пересмотру, за исключением случая ввода жилого дома в эксплуатацию до истечения срока действия договора. С момента ввода объекта в эксплуатацию арендная плата исчисляется в порядке, установленном действующим законодательством, с учетом функционального назначения объекта без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор. Дальнейшее изменение размера арендной платы осуществляется не чаще одного раза в год в случаях, предусмотренных абзацами 4-7 пункта 2.7 договора.

Пунктом 7.2 договора установлена ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы в виде пени в размере 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки.

Пользование земельным участком осуществляется ответчиком до настоящего времени.

Согласно  разрешению на строительство от 25.06.220136  № RU19301000-050-2013 многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: 

<

...>, площадь застройки первой очереди строительства составила 1 216,58 кв.м, второй очереди строительства – 659,7 кв.м, третьей очереди – 610,4 кв.м.

15.03.2018 Департаментом градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации города Абакана обществу выдано разрешение на ввод в эксплуатацию первой очереди строительства многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>. 19.12.2018 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию второй очереди строительства указанного многоквартирного жилого дома. 

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы администрация обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с заявлением о выдаче судебного приказа на взыскание с ответчика 299 848 руб. 46 коп. долга по договору аренды земельного участка от 13.09.2012 № АЮ26744 за период с 01.04.2019 по 01.10.2019, а также 14 092 руб. 87 коп. неустойки за период с 18.06.2019 по 19.09.2019. Вынесенный Арбитражным судом Республики Хакасия судебный приказ от 26.09.2019 №А74-11199/2019 отменен определением от 08.10.2019 в связи с поступившими от общества возражениями. Изложенное послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив доводы искового заявления, возражений ответчика, а также представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Между администрацией и обществом сложились отношения из договора аренды, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В связи с тем, что после истечения срока действия договора аренды (13.09.2015) арендатор не возвратил арендодателю спорный земельный участок, при этом возражений со стороны арендодателя относительно дальнейшего использования арендатором земельного участка не последовало, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Факт пользования земельным участком для строительства многоквартирного жилого дома в период с 01.04.2019 до 01.10.2019 и невнесения арендной платы за этот период ответчиком не оспорен, в связи с чем требования истца в целом являются обоснованными.

Пунктом 2.7 договора аренды от 13.09.2018 № АЮ26744 предусмотрена возможность изменения арендной платы по истечении срока действия договора, в том числе, в случаях изменения кадастровой стоимости земельного участка, изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Республики Хакасия, регулирующих определение арендной платы за земельный участки, изменения коэффициентов Кв, Ки. 

Произведённый истцом расчёт арендных платежей основан на Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не территории Республики Хакасия, утверждённом постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 05, с применением Кв, установленного решением Совета депутатов г. Абакана от 27.11.2012 № 482 для земельных участков, предназначенных для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки, а также коэффициентов инфляции (Ки) за 2017, 2018 годы, определенных информационными сообщениями Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия и опубликованных в газете «Хакасия».

Вместе с тем, арбитражный суд, изучив представленный истцом расчет арендной платы, полагает его неправильным и принимает во внимание доводы ответчика о том, что администрацией неверно определена площадь, подлежащая исключению из площади арендуемого земельного участка в связи с регистрацией права собственности граждан на помещения первой и второй очередей строительства.

Пункт 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусматривает, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Исходя из положений статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на неразрывно связанное с ним право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок.

В материалах дела имеются доказательства, подтверждающие окончание строительства первой и второй очередей многоквартирного жилого дома по ул. Буденного, д.101 в г. Абакане,  а также государственную  регистрацию в мае 2018 года права собственности на квартиры №№ 1, 2, 3, 5, 12, 22, 23 в данном жилом доме.  В этой связи право аренды земельного участка  с кадастровым номером 19:01:080203:1216, общей площадью 6891,0 кв.м, прекратилось с части, необходимой для использования первой и второй очередей жилого дома.

С учетом указанных обстоятельств администрация исключила из площади арендуемого земельного участка площади застройки первой и второй очередей строительства и указала, что  ввод в эксплуатацию первой очереди строительства многоквартирного жилого дома повлек уменьшение площади используемого ответчиком земельного участка до 5674,42 кв.м, ввод в эксплуатацию второй очереди строительства – до 5014,72 кв.м. 

Между тем арбитражный суд считает  ошибочной позицию истца, полагающего, что исключению  из расчета  площади   арендованного земельного участка  подлежит только застроенная площадь непосредственно под  домом, поскольку право общей долевой собственности жильцов возникает также  на земельный участок, занятый элементами благоустройства, озеленения, инженерными сетями.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Ответчиком в материалы дела представлена схема расположения земельных участков, подготовленная кадастровым инженером ФИО7,  на которой отражены земельные участки, необходимые для эксплуатации и обслуживания первой и второй очередей строительства многоквартирного жилого дома № 101 по ул. Буденного в г. Абакане. Указанные земельные участки находятся в границах земельного участка с кадастровым номером 19:001:080203:1216, их площадь определена в размере 2416,49 кв.м (для первой очереди строительства) и 1511,78 кв.м (для второй очереди строительства). Как следует из сопоставления схемы расположения земельных участков с экспликацией  зданий и сооружений, указанная кадастровым инженером площадь включает  в себя площадь застройки, минимальную площадь придомовой территории с элементами благоустройства и инженерными сетями.

Руководствуясь частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, изучив представленные ответчиком доказательства, арбитражный суд полагает, что площадь выбывших земельных участков следует определять исходя из подготовленной кадастровым инженером схемы расположения земельных участков.

Таким образом, в заявленный период (с 01.04.2019 до 01.10.2019) в долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме находилась часть земельного участка площадью 3928,27 кв.м, предназначенная для эксплуатации и обслуживания первой и второй очередей строительства  многоквартирного дома, вследствие чего право аренды ответчика на эту часть  земельного участка прекратилось, а  во владении и пользовании общества в целях строительства осталась часть земельного участка площадью 2962,73 кв.м  (6891 кв.м - 3928,27 кв.м).

Ответчик произвел контррасчет арендной платы за период с 01.04.2019 до 01.10.2019 исходя из указанной оставшейся площади земельного участка. 

Проверив представленный ответчиком контррасчет, арбитражный суд находит его правильным. Размер арендной платы за рассматриваемый земельный участок за период с 01.04.2019 до 01.10.2019, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца,  составил 177 152 руб. 46 коп.   

Истец также предъявил требование о взыскании неустойки за период с 18.06.2019 по 15.10.2019 в соответствии с пунктом 7.2 договора аренды в размере 22 188 руб. 79 коп.

Ответчик в контррасчете произвел расчет неустойки исходя из   размера квартальной арендной платы (88 576 руб. 23 коп.), определенного в соответствии с  площадью занимаемого земельного участка - 2962,73 кв.м. В результате размер неустойки за период с 18.06.2019 по 15.10.2019 составил 13 135 руб. 92 коп. Контррасчет неустойки также проверен судом и является правильным.

Таким образом, по результатам рассмотрения спора с общества в пользу истца подлежит взысканию 190 288 руб., в том числе: 177 152 руб. 46 коп. долга по договору аренды от 13.09.2012 № АЮ26744 за период с 01.07.2019 до 01.10.2019, 13 135 руб. 92 коп. неустойки за период с 18.06.2019 по 15.10.2019.

Государственная пошлина по делу составляет 9441 руб. На основании части 3 статьи 110  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, то есть в сумме 5 578 руб.  58 коп.

Руководствуясь статьями 169-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд  

 

Р Е Ш И Л:

1.Иск удовлетворить частично: взыскать с открытого акционерного общества «Черногорскпромстрой»  в пользу администрации города Абакана 190 288 (сто девяносто тысяч двести восемьдесят восемь) руб. 38 коп.,  в том числе 177 152 руб. 46 коп. долга, 13 135 руб. 92 коп, неустойки.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

2. Взыскать с открытого акционерного общества «Черногорскпромстрой» в доход федерального бюджета 5578 (пять тысяч пятьсот семьдесят восемь) руб. 58 коп. государственной пошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия.

Жалоба  подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия. 

 

СудьяФедулкина А. А.