ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А13-23564/2019

г. Вологда

30 июня 2020 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2020 года.

В полном объёме постановление изготовлено 30 июня 2020 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зориной Ю.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1                           

при участии от закрытого акционерного общества «Горстройзаказчик» ФИО2 по доверенности от 05.06.2020

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Горстройзаказчик» на решение Арбитражного суда Вологодской области от 25 марта 2020 года по делу № А13-23564/2019,

                                          у с т а н о в и л:

администрация города Вологды (ОГРН 

<

***>;                                     далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с иском к закрытому акционерному обществу «Горстройзаказчик» (ОГРН 

<

***>; далее - ЗАО «Горстройзаказчик», Общество) о расторжении договора аренды земельного участка для строительства № 01-99 и обязании передать земельный участок по акту приема-передачи. Просит расторгнуть договор аренды земельного участка для строительства № 01-99 (в редакции дополнительного соглашения от 25.04.2008 № 1, дополнительного соглашения от 07.10.2008 № 2, дополнительного соглашения от 06.10.2009 № 3), заключенный между Департаментом земельных отношений Вологодской области и ЗАО «Горстройзаказчик» и обязать ЗАО «Горстройзаказчик» передать земельный участок с кадастровым номером 35:24:0501009:139, площадью 21 551 кв. м, разрешенное использование: строительство жилого дома № 15 по генплану застройки, жилищное строительство, для жилищного строительства, местоположением: 

<

...> Вологды по акту приема-передачи. 

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Первая инвестиционная компания».

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 25 марта                       2020 года по делу № А13-23564/2019 исковые требования удовлетворены.

Общество не согласилось с судебным актом и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. Доводы жалобы сводятся к следующему. Судом необоснованно отклонен довод Общества о том, что земельный участок не мог быть использован для строительства по независящим от Общества обстоятельствам. Причиной невозможности начать работы по строительству явилось отсутствие электроэнергии на земельном участке. Общество не могло без привлечения денежных средств осуществлять строительство жилого дома. Администрацией письменных предупреждений о необходимости исполнения обязательства в адрес Общества не направлялось. Администрацией не соблюден порядок расторжения договора аренды. Судом не учтено, что на момент составления акта осмотра земельного участка установлено, что земельный участок огорожен забором, на нем проведены подготовительные работы, на участке находятся строительные материалы, возведен фундамент, находится КНС, два колодца, возведен объект незавершенного строительства. Расторжение договора приведет к непредвиденным расходам бюджета города в существенном размере.

Представитель Общества в судебном заседании поддержал доводы жалобы.

Третье лицо в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Администрация и третье лицо, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в отсутствие их представителей в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Заслушав объяснения представителя Общества, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, изучив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в связи с признанием утратившим силу закона Вологодской области от 20 ноября 2006 года № 1518-03 «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые на разграничена, на территории муниципального образования «Город Вологда», решением Вологодской городской Думы от 06 мая 2010 года № 342 (с последующими изменениями), устанавливающим полномочия органов местного самоуправления города Вологды в реализации отдельных государственных полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «Город Вологда», с 3 сентября 2012 года Администрация города Вологды распоряжается указанными земельными участками.

Ответчику на основании заключенного с Департаментом земельных отношений Вологодской области договора аренды от 20.11.2007 N 01-99 (в редакции дополнительного соглашения от 07.10.2008 N 2) предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 35:24:0501009:139 (предыдущий номер 35:24:0501009:124) площадью 21 551 кв. м, расположенный по адресу: г. Вологда, в центральной части кадастрового квартала, разрешенное использование - для жилищного строительства (разрешенное использование в соответствии с п.1.1 договора - для строительства жилых домов №№ 30, 45, 31/16 по генплану застройки). Срок действия указанного договора определен с 20.11.2007 по 23.10.2012; по окончании указанного срока договор аренды возобновлен на неопределенный срок.

18 декабря 2008 года ответчик получил от Администрации разрешение № 003 209-291 на строительство 571-квартирного жилого дома в 

<

...> по генплану в микрорайоне «Можайское».

Однако строительство указанного дома ответчиком не было начато.

ЗАО «Горстройзаказчик» 27.12.2013 взамен ранее выданного разрешения на строительство от 18.12.2008 № 003 209-291 получено разрешение Администрации от 27.12.2013 N RU35327000-305 на строительство 10-этажного 571-квартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0501009:139, площадью 21 551 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> по ГП в микрорайоне "Можайский". Срок действия данного разрешения устанавливался до 30.12.2014, однако к строительству данного дома ответчик не приступил. В дальнейшем, действие данного разрешения неоднократно продлевалось главой города Вологды. 

Тем не менее, в период действия договора аренды N 01-99 и указанных разрешений на строительство ответчиком строительство указанного дома не производилось.

В период действия договора, 09.08.2013 Администрацией произведено перераспределение земельных участков с кадастровыми номерами 35:24:0501009:139, 35:24:0501009:125, 35:24:0501009:86 и земель, находящихся в государственной собственности, в результате чего образованы земельные участки с кадастровыми номерами 35:24:0501009:4964, 35:24:0501009:4965, 35:24:0501009:4966, 35:24:0501009:4967; земельный участок с кадастровым номером 35:24:0501009:139 площадью 21 551 кв. м снят с кадастрового учета в связи с образованием земельного участка с кадастровым номером 35:24:0501009:4965, площадью 21 000 кв.м.

Указанные действия Администрации оспорены Обществом в Вологодском городском суде, решением которого от 23.11.2018 по делу N 2-9204/2018 признаны недействительными результаты кадастровых работ в отношении указанных выше земельных участков.

Впоследствии, земельный участок с кадастровым номером 35:24:0501009:139 площадью 21 551 кв.м. восстановлен на кадастровом учете со статусом «учтенный», с обременением арендой ЗАО «Горстройзаказчик», что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от 25.10.2019                  № 35/ИСХ/2019-497106 (л.д.84-86).

Согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним земельный участок с кадастровым номером 35:24:0501009:139 обременен 301 договором на участие в долевом строительстве, заключенным ЗАО «Горстройзаказчик» и ООО «Первая инвестиционная компания», заключенным в период с 06.05.2019 по 07.06.2019.

Как указано выше, в соответствии с условиями договора аренды ЗАО «Горстройзаказчик» приняло на себя обязательство использовать участок по целевому назначению - для жилищного строительства (п. 1.1).

В целях проверки исполнения данного пункта договора и в рамках рассмотрения дела № А13-21140/2018 истцом и ответчиком был проведен осмотр арендованного земельного участка с кадастровым номером 35:24:0501009:139, по итогам которого сторонами составлен акт от 30.08.2019.

В ходе осмотра администрация как арендодатель (совместно с арендатором) установила, что на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0501009:139, выделенном обществу для строительства многоквартирного дома, указанного в разрешения на строительство от 18.12.2008 № 003209-291, а затем в полученном ответчиком от администрации взамен ранее выданного разрешении на строительство от 27.12.2013 № RU35327000-305, кроме объекта незавершенного строительства в виде незаконсервированной, подвергающейся природному воздействию конструкции, выполненной из монолитного железобетона, представляющей собой фундамент для трансформаторной подстанции, на который обществом зарегистрировано право собственности (свидетельство от 20.02.2013 серии 35-АБ № 510153), ни один из видов подготовительных работ, производство которых предусмотрено пунктом 3.1 Проекта организации строительства, ни основные работы, предусмотренные пунктом 3.2 названного Проекта, не произведены. 

В рамках рассмотрения настоящего дела, истцом и ответчиком вновь проведен осмотр арендованного земельного участка с кадастровым номером 35:24:0501009:139, по итогам которого сторонами составлен акт осмотра                     от 20.03.2020. В данном акте зафиксировано, что на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0501009:139, выделенном обществу для строительства многоквартирного дома, указанного в разрешения на строительство от 18.12.2008 № 003209-291, а затем в полученном ответчиком          от администрации взамен ранее выданного разрешении на строительство                     от 27.12.2013 № RU35327000-305, кроме объекта незавершенного строительства в виде незаконсервированной, подвергающейся природному воздействию конструкции, выполненной из монолитного железобетона, представляющей собой фундамент для трансформаторной подстанции, который частично засыпан грунтом, часть участка огорожена забором, на части участка, огороженной забором, вырублены деревья, выровнен грунт,  уложены подушки-основания, подвезены частично строительные материалы (бетонные плиты и блоки), возведен фундамент первой секции дома.

В письменном требовании от 07.11.2019 № 7-0-11/10316, врученном ответчику 07.11.2019, истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды и освободить земельный участок. Данное требование оставлено ответчиком без ответа и без удовлетворения, что явилось основанием для истца обратиться в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, счел их обоснованными и удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.

Изменение и расторжение договора возможны в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.  По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В статье 619 ГК РФ оговорено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями существенно ухудшает имущество. 

В силу статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В статье 46 ЗК РФ содержится указание на то, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренных гражданским законодательством; аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса, в том числе, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ в качестве оснований для прекращения аренды земельного участка предусмотрено использование земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации; при использовании земельного участка не по целевому назначению, неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий, или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ закреплено правило о том, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. 

Из пункта 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо ВАС N66) следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Однако по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 45 ГК РФ.

Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в указанный в предложении или установленный законом либо договором срок, при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров").

По смыслу приведенных положений при рассмотрении спора о досрочном расторжении договора земельного участка необходимо оценить действия арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестность его действий, направленных на достижение цели договора, возможность ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела правомерно определены положения для расторжения договора: на основании пункта 9 статьи 22, статей 45, 46 ЗК РФ, подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, пунктов 1, 2 абзаца 1 статьи 619 ГК РФ, в связи с существенным нарушением арендатором условий договора. 

Как правильно указал суд первой инстанции, земельный участок не использовался по целевому назначению более 11 лет, ответчиком не осуществлено комплексное освоение земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 30.2 ЗК РФ в период с 2008 года и до настоящего времени, ответчик частично приступил к использованию земельного участка лишь 30.08.2019. Доказательств того, что цель, в соответствии с которой ответчику был предоставлен земельный участок, достигнута и ответчик осуществлял добросовестные действия, направленные на ее достижение в период срока действия договора, ответчиком в материалы дела не представлено. Наличие на спорном земельном участке незавершенного объекта строительства, не может являться препятствием для расторжения договора аренды, равно как и наличие заключенных договоров долевого участия в строительстве.

Поскольку строительство многоквартирного дома на земельном участке, предоставленном в аренду, не осуществлено, из представленных в материалы дела доказательств очевидно, что строительство в ближайшее время не будет осуществлено. Относимых и допустимых доказательств совершения ответчиком действий, направленных на достижение предусмотренной договором цели, материалы дела не содержат. Апелляционный суд полагает, что ответчик мог и должен был оценить реальную возможность выполнения условий договора в установленные сроки.

Все положенные в основу апелляционной жалобы доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции, и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.

Апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. 

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Вологодской области от 25 марта 2020 года по делу № А13-23564/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Горстройзаказчик» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.В. Зорина

Судьи

А.Я. Зайцева

А.Н. Шадрина