ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-10677/2020

г. Вологда

04 марта 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2021 года.

В полном объеме постановление изготовлено 04 марта 2021 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Ралько О.Б. и                     Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии от прокуратуры Архангельской области представителя ФИО2 по доверенности от 19.05.2020, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы заместителя прокурора Архангельской области и акционерного общества «Архангельскоблгаз» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 07 декабря 2020 года по делу № А05-10677/2020,

у с т а н о в и л:

заместитель прокурора Архангельской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: 163002, 

<

...>; далее - Прокурор) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: 163000, 

<

...>; далее – Комитет), акционерному обществу «Архангельскоблгаз» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: 163045, 

<

...>;  далее – Общество) о признании недействительным (ничтожным) договора от 02.04.2019 аренды земельного участка с кадастровым номером 29:16:191801:1529 площадью 3 587 кв. м, расположенного по адресу: Архангельская обл., Приморский р-н, МО «Приморское», дер. Рикасиха, заключенного Комитетом и Обществом; о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата муниципальному образованию «Приморский муниципальный район» спорного земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация муниципального образования «Приморское» (далее – Администрация поселения), администрация муниципального образования «Приморский муниципальный район» (далее – Администрация района). 

Решением суда от 07 декабря 2020 года договор аренды земельного участка от 02.04.2019 признан недействительным; в удовлетворении остальной части отказано; с Общества в доход федерального бюджета взыскано 3 000 руб. государственной пошлины по иску. 

Истец с решением суда в части отказа в удовлетворении иска не согласился, в апелляционной жалобе просит его отменить, удовлетворить заявленные требования в полном объеме. Со ссылкой на положения статей 12, 168, пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и правовую позицию, сформулированную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2001                             № 14381/10, указывает, что применение последствий недействительности сделки в виде возврата муниципальному образованию «Приморский муниципальный район» земельного участка не нарушит права Общества, как собственника объекта незавершенного строительства.

Общество с решением суда в части удовлетворения иска не согласилось, в апелляционной жалобе просит его отменить, отказать в удовлетворении иска в полном объеме. В обоснование жалобы указывает, что по договору аренды от 15.08.2005 земельный участок предоставлялся в аренду Обществу для проведения проектно-изыскательских работ, по договору аренды от 14.12.2015 – для размещения объекта незавершенного строительства «Автомобильная газозаправочная станция», а по спорному договору аренды от 02.04.2019 – для завершения строительства объекта незавершенного строительства «Автомобильная газозаправочная станция». В связи этим считает, что для завершения строительства объекта земельный участок предоставлялся Обществу лишь однократно по договору аренды от 02.04.2019. Ранее заключенные договоры аренды земельного участка недействительными не признаны, требований об освобождении земельного участка со стороны арендодателя не поступало. Ссылается на отсутствие оснований для признания недействительным договора аренды земельного участка от 02.04.2019.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы жалобы Прокурора в полном объеме, возражал относительно удовлетворения жалобы Общества.

Ответчики, третьи лица о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб извещены надлежащим образом, своих представителей не направили, в связи с этим судебное заседание состоялось в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –              АПК РФ) без их участия.

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав доказательства по делу, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены или изменения решения суда. 

Как следует из материалов дела, по договору аренды от 15.08.2005, заключенному Комитетом (Арендодатель) и Обществом (Арендатор), последнему в аренду предоставлен земельный участок площадью 0,3 га в                дер. Рикасиха Приморской сельской администрации Приморского района Архангельской области для проведения проектно-изыскательских работ, без наличия на земельном участке построек. Договор аренды от 15.08.2005 заключен на основании распоряжении главы муниципального образования «Приморский район» от 15.08.2005 № 450р «О предварительном согласовании места размещения газовой автозаправочной станции в придорожной полосе автодороги «Архангельск-Северодвинск» на срок до 01.08.2006. 

Обществу 06.03.2007 выдано разрешение № 002519-4 на строительство автогазозаправочной станции в районе 

<

...> км автодороги «Архангельск - Северодвинск».

За Обществом в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 29.10.2014 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства – автомобильная газозаправочная станция с кадастровым номером 29:16:191801:1449, площадью застройки 120 кв. м, со степенью готовности 16 %, расположенный по адресу: Приморский р-н, в районе 

<

...> км автодороги «Архангельск - Северодвинск».

В отношении предоставленного Обществу земельного участка проведены кадастровые работы, 22.09.2015 присвоен кадастровый номер 29:16:191801:1529, установлены его границы, площадь - 3 587 кв. м. 

На основании распоряжения главы муниципального образования «Приморское» от 11.12.2015 № 363 о предоставлении Обществу в аренду земельного участка для размещения объекта незавершенного строительства «Автомобильная газозаправочная станция», 14.12.2015 между Администрацией поселения (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) заключен договор (в редакции дополнительного соглашения от 19.05.2016) аренды земельного участка с кадастровым номером 29:16:191801:1529 площадью 3 587 кв. м для размещения объекта незавершенного строительства «Автомобильная газозаправочная станция» (раздел 1 договора).

В силу пункта 2.1 договора аренды от 14.12.2015 он заключен сроком на 3 года. Данный договор и дополнительное соглашение от 19.05.2016 к нему зарегистрированы в установленном порядке в ЕГРН 10.06.2016.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 19.03.2019 № 291 о перезаключении договора аренды земельного участка в связи истечением срока аренды по договору от 14.12.2015.

На основании распоряжения Администрации района от 28.03.2019                   № 644р Обществом и Комитетом 02.04.2019 заключен договор аренды земельного участка, согласно пункту 1.1 которого Обществу в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства «Автомобильная газозаправочная станция» предоставлен земельный участок с кадастровым номером 29:16:191801:1529 площадью 3 587 кв. м.  

Как указано в пункте 2.1 договора аренды от 02.04.2019, он заключен сроком 3 года.

Договор зарегистрирован в установленном порядке в ЕГРН 26.07.2019.  

Судом установлено, что строительство автомобильной газозаправочной станции на земельном участке на данный момент не завершено, каких-либо документов, свидетельствующих об иной (большей) степени готовности объекта незавершенного строительства, нежели 16 %, не имеется.

Выданное Обществу разрешение на строительство от 06.03.2007                      № 002519-4 продлевалось только до 19.05.2014, после указанной даты нового разрешения на строительство не выдавалось. 

Прокуратура, ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка от 02.04.2019 заключен с нарушением подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), поскольку Общество уже реализовало право на получение земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта при заключении договора от 14.12.2015, обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал правомерными исковые требования Прокурора в части признания недействительным договора аренды земельного участка от 02.04.2019, в применении последствий недействительности сделки отказал, посчитав, что в сложившейся ситуации законом предусмотрены иные последствия недействительности сделки, нежели заявленные истцом.  

Апелляционный суд не находит оснований не согласиться с выводами суда.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется нормами главы V.1 ЗК РФ, введенной в действие с 01.03.2015.

Основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены в статье 39.6 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 названной статьи ЗК РФ по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В пункте 5 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта договор аренды заключается на срок до трех лет.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, как верно указал суд, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В данном случае установлено, что объект незавершенного строительства возводился Обществом на земельном участке в период его предоставления по договору аренды от 15.08.2005, право собственности Общества на данный объект незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРН 29.10.2014.

Впоследствии, 14.12.2015, то есть после 01.03.2015, Администрацией поселения и Обществом без проведения торгов заключен договор аренды земельного участка, предусматривающий предоставление спорного участка в аренду Обществу для размещения объекта незавершенного строительства «Автомобильная газозаправочная станция».

Вместе с тем на момент заключения указанного договора (14.12.2015) земельное законодательство не содержало норм, допускающих предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для размещения объекта незавершенного строительства. Судом верно указано, что введенные в действие с 01.03.2015 положения ЗК РФ предусматривали предоставление земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, только для завершения строительства такого объекта.

Более того, в преамбуле распоряжения от 11.12.2015 № 363 отражено, что при принятии такого распоряжения уполномоченный орган руководствуется подпунктом 10 пункта 2, подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ, то есть нормами, предусматривающими предоставление земельного участка без проведения торгов собственнику объекта незавершенного строительства для завершения строительства.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что при заключении договора аренды от 14.12.2015 Общество фактически реализовало свое право на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов, предоставляемого для завершения строительства объекта. Соответственно, при заключении договора аренды от 02.04.2019, по которому земельный участок предоставлен Обществу сроком на 3 года для завершения строительства объекта, нарушено императивное правило об однократности предоставления земельного участка для завершения строительства.

Доводы ответчика об обратном противоречат установленным судом фактическим обстоятельствам дела, в связи с этим не принимаются апелляционным судом.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Таким образом, поскольку при заключении договора аренды от 02.04.2019 нарушены требования подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ об однократности предоставления земельного участка для завершения строительства расположенного на нем объекта незавершенного строительства, суд правомерно удовлетворил исковые требования Прокурора, признав договор аренды земельного участка от 02.04.2019 недействительным. 

Отказывая истцу в удовлетворении требования о применении последствий недействительности сделки в виде возврата земельного участка Арендодателю, суд правомерно исходил из следующего. 

Установлено, что на земельном участке, в отношении которого заключен оспариваемый договор аренды, Обществом возведен объект, строительство которого не завершено, за Обществом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства.

Строительство объекта велось Обществом на земельном участке на основании ранее заключенного договора аренды и выданного разрешения на строительство. 

Поскольку на земельном участке находится объект незавершенного строительства, то при разрешении требования о применении последствий недействительности договора аренды земельного участка в виде его возврата Арендодателю необходимо определить судьбу такого объекта. 

Апелляционная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что в сложившейся ситуации законом предусмотрены иные последствия недействительности сделки.

В частности, в соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

В пункте 6 статьи 239.1 ГК РФ предусмотрено, что правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Согласно пункту 2 статьи 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Иной порядок передачи объекта незавершенного строительства, принадлежащий Обществу, а именно передача его вместе с земельным участком Комитету будет противоречить вышеуказанным нормам. 

Передача земельного участка без расположенного на нем объекта возможна только в случае сноса такого объекта, однако требований о признании имеющегося объекта незавершенного строительства самовольной постройкой и сноса такой постройки, равно как и требования о сносе объекта,  не обладающего признаками недвижимой вещи, Прокурором не заявлено. 

При таких обстоятельствах, суд обоснованно указал, что требование о применении последствий недействительности сделки в виде возврата земельного участка заявлено формально, без учета принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества. 

Таким образом, в удовлетворении иска в части применения последствий недействительности сделки отказано правомерно.

По результатам рассмотрения апелляционных жалоб апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Фактически все доводы подателей жалоб направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств. Данные доводы были предметом рассмотрения суда и получили надлежащую правовую оценку, с которой суд апелляционной инстанции согласен. Иная оценка сторонами обстоятельств спора не свидетельствует об ошибочности выводов суда и неправильном применении судом норм материального права.

Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.

Ввиду изложенного апелляционные жалобы Прокуратуры и Общества удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 07 декабря                   2020 года по делу № А05-10677/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы заместителя прокурора Архангельской области и акционерного общества «Архангельскоблгаз» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

О.Б. Ралько

А.Н. Шадрина