ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-2621/2024

г. Челябинск

26 марта 2024 года

Дело № А07-9849/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 марта 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Аникина И.А., Соколовой И.Ю., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.12.2023 по делу № А07-9849/2023.

 

Министерство земельных и имущественных отношений  Республики Башкортостан (далее – истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 464-16 от 24.05.2016 за период с 01.07.2018 по 16.12.2021 в размере 1 691 749 руб. 38 коп., пеней по договору аренды земельного участка № 464-16 от 24.05.2016 за период с 23.10.2018 по 06.12.2022 в размере 627 680 руб. 17 коп.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – третье лицо, Управление).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.12.2023 (резолютивная часть от 28.11.2023) исковые требования удовлетворены частично. С ИП ФИО2 в пользу Министерства взысканы задолженность по арендной плате в размере 1 471 639 руб. 77 коп., пени в размере 372 205 руб. 58 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований судом отказано.

С указанным решением суда не согласился ИП ФИО2 (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе апеллянт указал, что судом первой инстанции при удовлетворении исковых требований не были приняты во внимание доводы ответчика об отсутствии правовых оснований для начисления арендной платы в спорный период, так как объект недвижимость на земельном участке был изъят в рамах дела № А07-19525/2019. В силу данного обстоятельства апеллянт полагал, что ИП ФИО2 не имел возможности пользоваться земельным участком в соответствии с целями, предусмотренными договором и постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2016 по делу № А07-20783/2015: для завершения строительства нежилого здания с целью размещения продовольственного магазина с подземной автостоянкой, следовательно арендная плата не подлежала начислению.

Апеллянт также указал, что суд первой инстанции не учел неоднократные попытки ИП ФИО2 передать (возвратить) земельный участок истцу, которые были оставлены истцом без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Управлением (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка № 464-16 от 24.05.2016 (далее также – договор, л.д. 17-18), по условиям п. 1.1 которого на основании постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2016 № 18АП-15327/2015 по делу № А07-20783/2015 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020706:251, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа 

<

...> СССР между домами № 45а и № 47 (далее – участок), для завершения строительства нежилого здания с целью размещения продовольственного магазина с подземной автостоянкой (для завершения строительства нежилого здания с целью размещения продовольственного магазина с подземной автостоянкой – объекта незавершенного строительства с кадастровым (или условным)) номером 02:401:101/2004-203, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору, общей площадью 1 430 кв.м.

В силу п. 3.1 договора срок аренды устанавливается с 16.02.2016 до 16.02.2018. В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) стороны установили, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 16.02.2016.

Согласно п. 3.4 договора в случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия договора (несвоевременный возврат арендованного земельного участка в соответствии со ст. 622 ГК РФ) он обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленном настоящим договором, и неустойку, предусмотренную в пункте 7.3 договора.

В п. 4.1 договора сторонами установлено, что размер годовой арендной платы за участок на момент заключения договора указан в приложении к договору.

На основании п. 4.7 договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее 10 числа текущего месяца.

В соответствии с п. 4.8 договора не использование арендатором участка не является основанием для невнесения арендной платы.

В соответствии с п. 7.1 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора.

В приложении № 2 к договору сторонами определен размер и сроки внесения арендной платы (л.д. 20).

По акту приема-передачи от 24.05.2016 земельный участок с кадастровым номером 02:55:020706:251 был передан в арендное пользование ИП ФИО2 (л.д. 22).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 06.12.2022 № КУВИ-001/2022-216545410 на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020706:251 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:020706:3461 (л.д. 25-26).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 07.12.2022 № КУВИ-001/2022-218160955 объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:020706:3461 является объектом незавершенного строительства, степень готовности – 32 %, который поставлен на кадастровый учет 22.06.2017 (л.д. 28).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.04.2021 по делу № А07-19525/2019, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2021, удовлетворены требования Управления к ИП ФИО2, у ИП ФИО2 на основании статьи 239.1 ГК РФ изъят указанный объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020706:3461, расположенный по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50-летие СССР, между домами № 45а и № 47, на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020702:251, площадью 1 430 кв.м, путем продажи с публичных торгов.

16.12.2021 в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрирован переход права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020706:3461 от ИП ФИО2 к ФИО3 (л.д. 28).

Ссылаясь на наличие у ИП ФИО2 задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 464-16 от 24.05.2016, Министерство направило ИП ФИО2 претензию № АМ-М04-06-3/11741-г от 07.12.2022 с указанием на необходимость в течение 30 дней с момента направления данной претензии оплатить задолженность по арендной плате и пени (л.д. 11, 12).

Оставление ИП ФИО2 требований указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения Министерства в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции нашел доказанным по материалам дела факт наличия у ИП ФИО2 задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка № 464-16 от 24.05.2016. Суд пришел к выводу, что поскольку объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020706:3461, изъятый Управлением путём продажи с публичных торгов в рамках дела № А07-19525/2019, до 16.12.2021 не выбывал из собственности ответчика, ответчик сохранил обязанность по оплате арендных платежей до момента перехода права собственности на указанный объект к следующему правообладателю. С учетом пропуска истцом срока исковой давности, о чем было заявлено ответчиком, моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497, суд посчитал правомерно заявленными требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 26.02.2020 по 15.12.2021 в размере 1 471 639 руб. 77 коп., по пеням за период с 26.02.2020 по 06.12.2022 в размере 372 205 руб. 58 коп.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 ЗК РФ).

Как следует из материалов дела, между Управлением (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 464-16 от 24.05.2016, по условиям п. 1.1 которого на основании постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2016 № 18АП-15327/2015 по делу № А07-20783/2015 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020706:251, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа 

<

...> СССР между домами № 45а и № 47, для завершения строительства нежилого здания с целью размещения продовольственного магазина с подземной автостоянкой (для завершения строительства нежилого здания с целью размещения продовольственного магазина с подземной автостоянкой – объекта незавершенного строительства с кадастровым (или условным)) номером 02:401:101/2004-203, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору, общей площадью 1 430 кв.м.

Стороны согласовали существенные условия указанного договора аренды, приступили к исполнению его условий. Действительность и заключенность указанного договора аренды истцом и ответчиком не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ), в силу чего суд апелляционной инстанции приходит к выводу о возникновении между сторонами обязательственных правоотношений по аренде ИП ФИО2 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020706:251.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

В п. 4.1 договора сторонами установлено, что размер годовой арендной платы за участок на момент заключения договора указан в приложении к договору.

На основании п. 4.7 договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее 10 числа текущего месяца.

Истцом в рамках настоящего дела были заявлены требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 464-16 от 24.05.2016 за период с 01.07.2018 по 16.12.2021 в размере 1 691 749 руб. 38 коп., согласно представленному расчету (л.д. 13).

Ответчик заявил о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям.

В соответствии со статьями 195, 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с частью 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Министерством в адрес ответчика была направлена претензия № АМ-М04-06-3/11741-г от 07.12.2022 с требованием об уплате задолженности по арендным платежам и пени.

С рассматриваемым иском истец обратился 28.03.2023 (оттиск на почтовом конверте), указав период образования задолженности с 01.07.2018 по 16.12.2021.

Из системного толкования пункта 3 статьи 202 ГК РФ и части 5 статьи 4 АПК РФ следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), непоступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день, либо в последний день срока, установленного договором.

Таким образом, если ответ на претензию не поступил в течение 30 дней или срока, установленного договором (что имеет место в рассматриваемом случае), течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней либо на срок, установленный договором для ответа на претензию.

По смыслу указанной нормы соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2016 № 301-ЭС16-537).

Иных оснований для приостановления или перерыва течения срока исковой давности установлено не было.

В силу положений статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Учитывая предусмотренный законом претензионный порядок урегулирования спора, период образования заявленной истцом ко взысканию задолженности, дату обращения Министерства с иском, суд первой инстанции  пришел к выводу, что истцом был пропущен срок исковой давности для взыскания задолженности по арендной плате за период с 01.07.2018 по 25.02.2020 включительно.

По расчету суда первой инстанции, совпавшему со справочным расчетом истца (л.д. 96), задолженность по арендной плате за период с 26.02.2020 по 15.12.2021 составила 1 471 639 руб. 77 коп.

Поскольку доказательства добровольной оплаты указанной суммы арендных платежей ответчиком представлены не были, суд первой инстанции пришел к обоснованному и правильному выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленного иска о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 471 639 руб. 77 коп.

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что ИП ФИО2 фактически утратил право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на арендуемом земельном участке, в связи с его изъятием по решению суда, утратил возможность использования арендуемого земельного участка по назначению, в связи с чем у ответчика прекратилась обязанность оплачивать арендную плату, были предметом исследования суда первой инстанции и были правомерно отклонены в силу следующего.

Согласно условиям договора аренды срок аренды земельного участка был установлен с 16.02.2016 до 16.02.2018.

Письмом вх. № 18487 от 21.12.2017 ИП ФИО2 обратился в Администрацию с просьбой продлить договор аренды № 464-16 от 24.05.2016 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020706:251 для завершения строительства нежилого здания с кадастровым номером 02:55:020706:3461 с целью размещения продовольственного магазина с подземной стоянкой.

Письмом от 22.01.2018 № Ш-18487 Управление со ссылкой на положения пункта 15 статьи 39.8, подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ уведомило заявителя о том, что указанный договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020706:251 продлеваться на новый срок не будет.

ИП ФИО2, полагая, что действия Администрации, выразившиеся в отказе в продлении договора аренды земельного участка № 464-16 от 24.05.2016, являются незаконными, обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.11.2018 по делу № А07-11347/2018 в удовлетворении исковых требований было отказано, срок действия договора аренды не был продлен на новый срок.

В силу п. 5.4.11 договора арендатор обязан по истечении срока действия договора в 10-дневный срок не позднее 28.02.2018 передать участок по акту приема-передачи арендодателю.

Согласно разъяснениям, указанным в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Также в размере, определенном договором, подлежит взысканию и неустойка в связи с несвоевременным внесением платы за пользование земельным участком (пункты 3 и 4 статьи 425 ГК РФ, пункты 3, 8, 9, 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», пункт 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», определение Верховного Суда Российской Федерации от 09.12.2014 по делу № 305-ЭС 14-3435).

Поскольку после прекращения договора аренды, земельный участок не был возвращен арендатору, и строительство не было завершено, Управление обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.04.2021 по делу № А07-19525/2019, оставленным без изменения постановленияем Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2021, были удовлетворены требования Управления к ИП ФИО2, у ИП ФИО2 на основании статьи 239.1 ГК РФ изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером с кадастровым номером 02:55:020706:3461 расположенный по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50-летие СССР, между домами № 45а и № 47, на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020702:251, площадью 1 430 кв.м, путем продажи с публичных торгов.

На момент обращения Управления с исковым заявлением в суд право собственности ИП ФИО2 на указанный объект не было погашено, таким образом, пользование земельным участком со стороны ответчика также не прекратилось.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 07.12.2022 № КУВИ-001/2022-218160955 переход права на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020706:3461 от ИП ФИО2 к следующему правообладателю был зарегистрирован в ЕГРН 16.12.2021.

С учетом данных обстоятельств, поскольку объект с кадастровым номером 02:55:020706:3461, изъятый Управлением путём продажи с публичных торгов в рамках дела № А07-19525/2019, не выбыл из собственности ответчика в исковой период до 16.12.2021, то обязанность по внесению арендной платы в указанный период лежала на ответчике.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2017 № 306-ЭС17-13791, а также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), покупатель объектов недвижимости обязан платить за пользование публичным участком с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на объекты. Следовательно, по общему правилу, обязанность собственника объекта недвижимости по оплате землепользования прекращается с момента перехода права собственности к новому собственнику.

Поскольку в рассматриваемом случае прекращение права собственности ответчика обусловлено не стандартным переходом права в результате совершения гражданско-правовой сделки, а по правилам гражданского и земельного законодательства об изъятии у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов объектов незавершенного строительства, расположенных на таком земельном участке в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Следовательно, обстоятельства землепользования и несения бремени содержания незавершенного строительством объекта и расположенного под ним земельного участка должны определяться с учетом правил и норм земельного законодательства, регламентирующего как порядок проведения торгов, так и процедуру предоставления земельных участков после прекращения срока действия договора аренды для завершения строительства данных объектов.

Так, в силу пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта.

Таким образом, земельным законодательством регламентирован порядок действий органов государственной власти и местного самоуправления после окончании срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, если уполномоченный орган в течение установленного срока (шесть месяцев), данные действия не проводит, либо их проведение не достигло ожидаемого эффекта (в удовлетворении иска об изъятии отказано, торги признаны несостоявшимися).

В результате применения данных норм права бремя содержания земельного участка под незавершенным строительством объектом лежит на собственнике данного объекта до определения нового собственника по результатам проведения торгов.

Таким образом, при изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в публичной собственности, путем продажи с публичных торгов по решению суда на основании статьи 239.1 ГК РФ собственник данного объекта по общему правилу, исходя из положений пункта 2 статьи 8.1, пункта 1 статьи 131, пункта 1 статьи 551, пунктов 1, 3 статьи 552 ГК РФ, обязан вносить плату за пользование земельным участком до момента регистрации перехода права собственности на изъятый объект к иному лицу - приобретателю на публичных торгах или собственнику земельного участка.

В случае если собственником объекта незавершенного строительства будут представлены доказательства, подтверждающие, что уполномоченный орган необоснованно уклонялся от организации первоначальных и (или) последующих торгов, затягивал их проведение или иным образом препятствовал реализации объекта, то в силу статьи 10 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в удовлетворении иска о взыскании платы за пользование земельным участком с собственника объекта незавершенного строительства может быть отказано исключительно за период такого неправомерного бездействия.

Однако в рассматриваемом деле ответчиком не было представлено доказательств необоснованного уклонения истца от организации первоначальных и (или) последующих торгов, затягивания их проведения или воспрепятствования иным образом в реализации объекта.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу, что в спорный период с ответчика подлежит взысканию арендная плата.

Ссылка апеллянта на то, что суд первой инстанции не учел неоднократные попытки ИП ФИО2 передать (возвратить) земельный участок истцу, которые были оставлены истцом без удовлетворения, отклонены судебной коллегией, поскольку обращения ИП ФИО2 в 2021 году имели место в адрес Управления, тогда как в силу Закона Республики Башкортостан от 02.11.2020 № 319-з «О внесении изменений в статью 10.1 Закона Республики Башкортостан «О местном самоуправлении в Республике Башкортостан» с 01.01.2021 к Министерству перешли полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, отнесенные абзацами вторым - четвертым части 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Апелляционный суд также отмечает, что в силу установленного подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости до момента распоряжения объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020706:3461, до его выбытия из владения ИП ФИО2 последний сохранял фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 02:55:020702:251, площадью 1 430 кв.м, а, следовательно, и обязанность по внесению платы за такое пользование.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330, статьи 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

В соответствии с пунктом 7.1 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке сторонами была соблюдена.

Поскольку оплата арендной платы за пользование земельным участком ответчиком не произведена, требование Министерства о взыскании финансовой санкции (пеней) является обоснованным.

Истец просил суд взыскать с ответчика пени по договору аренды земельного участка № 464-16 от 24.05.2016 за период с 23.10.2018 по 06.12.2022 в размере 627 680 руб. 17 коп.

Судом первой инстанции была проверена арифметическая правильность произведенного истцом расчета неустойки, и суд признал расчет истца арифметически неверным.

Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

Согласно пункту 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» был введен мораторий сроком на 6 месяцев на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в соответствии с которым мораторий применим, в том числе, и к ответчику. 

Как установлено в пункте 1 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ), для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при  чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации. 

При этом пунктом 3 статьи 9.1 Закона № 127-ФЗ установлено, что на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 Закона № 127-ФЗ, в частности, не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей. 

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Закона № 127-ФЗ на лицо, которое отвечает требованиям, установленным актом Правительства Российской Федерации о введении в действие моратория, распространяются правила о моратории независимо от того, обладает оно признаками неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества либо нет. 

Согласно пункту 7 вышеназванного Постановления в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона № 127-ФЗ). 

В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория. Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона № 127-ФЗ) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве. 

В силу изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу, что истец не вправе требовать взыскания с ответчика договорной неустойки за период до 01.04.2022 по 01.10.2022.

Суд также обоснованно пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по заявленному требованию о взыскании договорной неустойки за период, предшествующий 25.02.2020.

 Истцом был представлен справочный расчет пеней по договору за период с 26.02.2020 по 06.12.2022 с исключением периодов действия моратория и пропуска истцом срока исковой давности, согласно которому неустойка составила 372 205 руб. 58 коп.

Судом первой инстанции справочный расчет неустойки был проверен, признан верным.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком было заявлено ходатайство о применении статьи 333 ГК РФ.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 15.07.2014 № 5467/14, неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором, и не может быть превращена в противоречие своей компенсационной функции в способ обогащения кредитора за счет должника.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление Пленума ВС РФ № 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В силу пункта 77 постановления Пленума ВС РФ № 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (пункт 73 постановления Пленума ВС РФ № 7).

Однако в рассматриваемом случае, ответчиком не были предоставлены доказательства явной чрезмерности взыскиваемой неустойки.

Исключительность рассматриваемого случая для целей снижения предусмотренной договором неустойки ответчиком в порядке статей 65, 66 АПК РФ также не доказана. Доводы, приведенные ответчиком в ходатайстве о снижении неустойки, не подтверждают ее чрезмерного характера.

Договор аренды был заключен ответчиком, действующим своей волей и в своем интересе, ввиду чего, подписав договор, ответчик обязался исполнять его условия, и в силу статьи 310 ГК РФ не может в одностороннем порядке отказаться от его исполнения.

Сам по себе повышенный размер пени по сравнению со ставкой рефинансирования (ключевой ставкой), установленной Центральным Банком Российской Федерации, или иными ставками не может служить основанием для признания размера неустойки завышенным.

Исходя из обычаев делового оборота, стороны устанавливают договором повышенную по сравнению с предусмотренной законом ответственность за ненадлежащее исполнение договорных обязательств. Лицо, добровольно приняв на себя соответствующие обязательства, несет риск их неисполнения в соответствии с условиями обязательства.

В силу пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно приводить к нарушению принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), а также с принципа состязательности сторон (статья 9 АПК РФ).

Апелляционный суд отмечает, что договорная ставка пени – 0,05 % является ниже общеупотребимой в гражданском обороте - 0,1 %.

Ответчиком не было подтверждено доказательствами то обстоятельство, что заявленный истцом размер взыскиваемой неустойки ведет к неосновательному обогащению истца, а не компенсирует ему расходы или уменьшает его неблагоприятные последствия, возникшие вследствие длительного неисполнения ответчиком своего денежного обязательства.

Учитывая изложенное, отсутствие доказательств явной чрезмерности взыскиваемой истцом с ответчика неустойки, необходимость соблюдения баланса интересов сторон, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии в данном случае оснований для снижения заявленного размера неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.

В силу отсутствия в деле доказательств добровольного погашения задолженности по договорной неустойке, суд первой инстанции обоснованно и правомерно частично удовлетворил требования истца и взыскал с ответчика пени по договору за период с 26.02.2020 по 06.12.2022 в размере 372 205 руб. 58 коп.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Каких-либо нарушений требований статьи 71 АПК РФ при оценке доказательств судом не допущено. Изложенные в обжалуемом решении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на положениях действующего законодательства.

Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.12.2023 по делу № А07-9849/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

И.А. Аникин И.Ю. Соколова