Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-151927/21-181-1118

г. Москва

22 ноября 2021 г.

Резолютивная часть решения объявлена 18 ноября 2021 г.

Полный текст решения изготовлен 22 ноября 2021 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Хабаровой К.М.,

при ведении протокола секретарем с/з Ориповой С.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 

дело по исковому заявлению

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЙКЬЮ СЕРВИС"

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МЕЖДУНАРОДНЫЙ КОНЦЕРН ТВОРЧЕСТВА"

о взыскании задолженности в размере 1 292 877 руб. 86 коп., пени в размере 69 271 руб. 18 коп.,

при участии:

 от Истца: Мальцева С.А. по доверенности № б/н от 26.07.2021г.,

от Ответчика: Морозова Д.К. по доверенности № б/н от 23.08.2021г.

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЙКЬЮ СЕРВИС" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к  ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МЕЖДУНАРОДНЫЙ КОНЦЕРН ТВОРЧЕСТВА" о взыскании по договору № 199-14 от 02.06.2014 г. задолженности в размере 1 292 877 руб. 86 коп., пени в размере 69 271 руб. 18 коп. (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению с учетом принятых судом уточнений.

Ответчик требования не признал согласно доводам отзыва.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные доказательства, суд находит иск, подлежащим удовлетворению в части, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 02.06.2014 г. между Обществом с ограниченной ответственностью Экспериментальное Художественно-производственное Объединение «Вель» (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «МКТ-26» (Арендатор) был заключен Договор № 199-14/Вель аренды нежилых помещений (далее - Договор аренды), согласно которому Арендодатель передал во временное возмездное владение и пользование часть здания - нежилые помещения, общей площадью 54,4 кв. м., расположенные на 1-м этаже административно-офисного здания, находящегося по адресу: город Москва, улица Бутырский вал, дом 5, а именно: помещение № V, комната № 12.

Помещения были переданы Арендатору 01.12.2014 г. по Акту приема-передачи помещений, по адресу: г. Москва, ул. Бутьгоский Вал, д. 5.

01.09.2015 г. в связи с переходом права собственности от Общества с ограниченной ответственностью «Экспериментальное Художественно-производственное Объединение «Вель» к Обществу с ограниченной ответственностью «АЛЕФ» на основании договора №2 купли-продажи имущества на торгах от 05.08.2015 г. на переданные в аренду помещения было заключено дополнительное соглашение к Договору № 199-14/Вель аренды нежилых помещений от 02.06.2014 г.

25.09.2020 г. Обществом с ограниченной ответственностью «АЛЕФ» (Продавец)  с  Обществом  с   ограниченной  ответственностью  «АйКью   СЕРВИС» (покупатель) был заключен Договор купли-продажи № ДКП-1 нежилых помещений, расположенных по адресу: г.Москва, ул. Бутырский Вал, д 5, а именно: нежилое помещение, кадастровый номер: 77:01:0004016:4292, общая площадь - 1086,7 кв. м.; нежилое помещение, кадастровый номер: 77:01:0004016:4294, общая площадь - 3899,1 кв. м.; нежилое помещение, кадастровый номер: 77:01:0004019:4625, общая площадь - 960,4 кв. - нежилое помещение, кадастровый номер: 77:01:0004016:4293, общая площадь - 541,2 м.: нежилое помещение, кадастровый номер: 77:01:0004016:4291, общая площадь – 11 742 кв. м. 

Произведена государственная регистрация права собственности ООО «АйКью СЕРВИС» на указанные нежилые помещения, частью которых являются арендуемые Ответчиком нежилые помещения, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесены соответствующие записи: № 77:01:0004016:4292-77/051/2020-4 15.12.2020 г., № 77:01:0004016:4294-77/051/2020-4 15.12.2020 г., № 77:01:0004019:4625-77/051/2020-3 15.12.2020 г., № 77:01:0004016:4293-77/051/2020-5 15.12.2020 г., № 77:01:0004016:4291-7 051/2020-4 15.12.2020 г. 

С момента государственной регистрации права собственности на указанные нежилые помещения ООО «АйКью СЕРВИС» (Истец) приобретает все права Арендодателя по заключенным Договорам аренды.

Арендатор был уведомлен о смене Арендодателя, с указанием соответствующих реквизитов, путем направления ему уведомления исх. 5 от 22.12.2020 г., которое вручено адресату 31.12.2020 г. 

Таким образом, по утверждению истца, с 23.12.2020 г. арендная плата за арендуемые ООО «МКТ» по договора аренды нежилые помещения должна уплачиваться новому Арендодателю - ООО «АйКью СЕРВИС».

Согласно п. 3.1. раздела 3 Договора аренды в редакции, согласованной Дополнительным соглашением №4 от 01.06.2019 г. к Договору № 199-14/Вель аренды нежилых помещений от 02.06.2014 г. ежемесячная арендная плата составляла 155 400 руб., в том числе НДС 20% - 25 900,00 руб., а также согласно п. 3.6 раздела 3 Договора в редакции, согласованной Дополнительным соглашением от 01.09.2015 г. к Договору № 199-14/Вель аренды нежилых помещений от 02.06.2014г., предоставляющей Арендодателю право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, но не более чем на 7% и не чаще одного раза в год, уведомив об этом Арендатора не менее чем за 30 календарных дней до даты введения такого изменения, с 05.05.2021 г. ежемесячная арендная плата составляет 166 278 руб., в том числе НДС 20% 27 713,00 руб., о чем Арендатор был уведомлен путем вручения ему 02.04.2021 г. в 16:16 АО «Почта России» уведомления об увеличении арендной платы в одностороннем порядке исх. №82 от 03.03.2021г.

Оплата арендной платы на основании п. 3.2 по Договора аренды должна производиться Арендатором не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчетным месяцем аренды, без выставления счетов Арендатору. 

В обоснование иска ответчик указывает на то, что в период с 23.12.2020 г. до настоящего времени уплата арендной платы ООО «МКТ» не производилась, в связи с чем за период по 24.08.2021 г. у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 1 292 877,86 руб.

Истцом в адрес ответчика были направлены претензия об уплате задолженности и пени по Договору № 199-14/Вель аренды нежилых помещений от 02.06.2014 г. исх. № 94 от 18.03.2021г.,. исх. № 104 от 30.04.2021 г., однако,  в добровольном порядке оплата ответчиком произведена не была, в  связи с чем истец обратился в суд с настоящими требованиями. 

Ответчик, возражая против исковых требований, указывает на то, что согласно Протоколу встречи уполномоченных представителей ООО «Айкью СЕРВИС» и ООО «МКТ», которая состоялась 11.03.2021 г. Стороны согласовали, что по договору аренды нежилых помещений № 199-14 Вель от 02.06.2014г. арендная плата с 23.12.2020 г. по 30.06.2021 г. не начисляется.

Вышеуказанное Решение было принято после получения истцом 11.03.2021. письма исх. № 15 от Ответчика с уведомлением о том, что в соответствии с п. п. 4.2., 4.3. Договора № 6121 -12 ДН от 31.03.2021 г., изначально помещение было передано Арендатору в состоянии, требующем проведения ремонтно-отделочных работ, также работ по монтажу внутренних систем, оборудования и приборов, входящих в инженерно-технические сети: электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, канализации, вентиляции, кондиционирования, пожарной сигнализации и пожаротушения. Указанные работы являются неотделимыми улучшения помещений. Арендатор вправе с согласия Арендодателя производить любые неотделимые улучшения в Помещении. Все неотделимые   улучшения  являются   собственностью   Арендодателя,   которые   после освобождения помещения Арендатором по любому основанию, обязан компенсировать из стоимость Арендатору в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения от Арендатора соответствующего письменного требования. Стоимость неотделимых улучшений может быть зачтена по требованию Арендатора в качестве оплаты арендной платы по Договору»

Руководствуюсь изложенным ООО «МКТ- 26» направило в адрес собственника помещения письмо № 03 от 02.04.2012г. с просьбой согласовать Локальную смету на планируемые неотделимые улучшения, а именно, ремонтно-отделочные работы, общей стоимостью 1 859 801, 30.

Рассмотрев приложенную смету, собственник помещения письмом № 32 от 04.04.2012г. посчитал возможным согласовать объемы и виды и стоимость неотделимых улучшений в размере 1 859 801, 30 руб., но просил заменить одну из используемых позиций в смете, а именно, конвекторы отопления, указанные в смете, поменять на конвекторы КОНБ. Итоговая стоимость неотделимых улучшений, подлежащая возмещению ООО «МКТ-26» (прежнее наименование ООО «МКТ) составила 1 853 971, 90 руб.

В соответствии с п.3.1. Договора № 199-14/Вель от 02.06.2014г. арендатору были предоставлены арендные каникулы с 01.12.2014г. по 31.03.2015 г. Таким образом, стоимость подлежащих к возмещению неотделимых улучшений уменьшилась до 1 592 851, 90 руб.

В 2020 году неотделимые улучшения вместе с помещением перешли в собственность Истца. В соответствии с полученным ООО «МКТ» уведомлением о расторжении договора, помещение, которое занималось ответчиком с 2012 года подлежит освобождению 30.11.2021 г. и договор № 199-14/Вель от 02.06.2014 г. подлежит прекращению.

ООО «МКТ», обратилось к истцу о зачете стоимости произведенных неотделимых улучшений помещения в качестве оплаты, имеющейся задолженности по арендной плате за период декабрь 2020 - март 2021 года на сумму 511 316, 13 руб.

В результате переговоров, проведенных сторонами после получения данного письма, в адрес ответчика истцом посредством электронной почты был направлен подписанный Генеральным директором истца Князюком А.М. Протокол по результатам согласования встречи от 11.03.2021 г. В рамках достигнутых договоренностей истец обязался не начислять арендную плату за спорный период времени, то есть фактически истец признал факт наличия неотделимых улучшений помещения и согласился произвести зачет в счет оплаты арендных платежей по договору аренды.

Таким образом, по утверждению ответчика, обязательства по уплате арендной платы прекращены зачетом требования о компенсации стоимости неотделимых улучшений.

Также ответчик указывает на то, что арендодатель начиная с декабря 2020 года многократно нарушал условия договора аренды, имели место быть многочисленные отключения электричества, что мешало работе арендатора в снимаемых помещениях, о чем арендатор многократно указывал арендодателю.

С 25.08.2021г. ООО «Айкью СЕРВИС» не является собственником помещения и арендодателем данного помещения.

По утверждению ответчика, истец ошибочно указывает, что арендная плата по договору с 05.05.2021 г. могла быть увеличена в одностороннем порядке арендодателем до суммы 166 278 руб., поскольку пересмотр арендных платежей по спорному договору аренды возможен только по соглашению сторон.

Ответчик указывает на то, что электроснабжение в арендуемом помещении отсутствовало в следующие даты: март 2021- 30.03,  апрель 2021 - с 06.04.-30.04, май 2021 с 01.05.- 31.05, июнь 2021 с 01.06 - 30.06, июль 2021 - 01.07.- 31.07, август 2021 с 01.08. - 24.08.

Пунктом 7.3. Договора аренды установлено, что в случае нарушения арендодателем п. 5.2.4. Договора арендатор имеет право не оплачивать стоимость аренды помещения за календарные дни, в которых зафиксировано нарушение.

С учетом изложенных обстоятельств, ответчик полагает, что арендные платежи за период с 06.04.2021 г. по 24.08.2021 г., а также за 30.03.2021 г. не должны были начисляться, а ответчик имеет право их не платить.

Доводы отзыва ответчика признаны судом необоснованными и несостоятельными и отклонены ввиду противоречия фактическим обстоятельствам дела, представленным в дело доказательствам и неправильным применением норм материального права.

Ответчик утверждает, что сторонами была согласована Локальная смета на планируемые неотделимые улучшения, а именно, ремонтно-отделочные работы, общей стоимостью 1 859 801, 30 руб. письмом № 32 от 04.04.2012г., вместе с тем, в письме № 32 от 04.04.2012г.  имеется ссылка на договор № 6121-12/ДН от 31.03.2012г., тогда как в рамках настоящего иска предъявлены требования о взыскании задолженности по договору № 199-14 от 02.06.2014 г. Кроме того, представленная Ответчиком смета содержит лишь перечень будущих работ, на которые дал предварительное согласие первоначальный арендодатель.

В связи с чем доводы ответчика о прекращении обязательств зачетом в порядке ст. 410 ГК РФ также подлежат отклонению.

Также признаются судом несостоятельными доводы ответчика о том, что Протоколом совместной встречи от 11.03.2021 г. стороны согласовали освобождение от уплаты арендной платы на период с 23.12.2020г. по 30.06.2021 г., поскольку нельзя признать согласованным условие об освобождение от внесения арендной платы, поскольку указанным Протоколом встречи были отражены предварительные договоренности об изменении и(или) расторжении целого ряда заключенных ранее Договоров аренды, вместе с тем, дополнительное соглашение к договору о предоставлении "арендных каникул" на указанный период сторонами пописано не было.

Ответчик также утверждает о том, что электроэнергия в арендованном помещении поставлялась с перебоями, вместе с тем надлежащих доказательств отсутствия потребления в указанные им даты и вины в данном именно арендодателя ответчиком не представлено, в силу чего основания для применения п. 7.3 договора судом не усматриваются.

В обоснование указанного довода, ответчиком представлены расчеты стоимости переменной арендной платы, согласно которых за указанные ответчиком периоды расчет за электроэнергию составляет 0 руб., однако в указанных расчетах не указана причина отсутствия потребления электроэнергии и не установлена вина арендодателя.

Суд признает обоснованными доводы ответчика относительно того, что арендная плата по договору с 05.05.2021 г. не могла быть увеличена в одностороннем порядке арендодателем до суммы 166 278 руб. в силу следующего.

Истец обосновывает свое право на одностороннее увеличение арендной платы ссылкой на п.3.6. Раздела 3 Договора в редакции зарегистрированного в Росреестре Дополнительного соглашения от 01.09.2015г. Договора аренды нежилых помещений № 199/14 от 02.06.2014г., указывая, что данное дополнительное соглашение предоставляет право Арендодателю в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, но не более 7% и не чаще одного раза в год, уведомив об этом Арендатора не менее чем за 30 календарных дней до даты введения такого изменения. Поэтому, по мнению истца, с 05 мая 2021 года ежемесячная арендная плата должна составлять 166 278, 00 руб. Истец указал, что об одностороннем увеличении арендной платы уведомил Арендатора путем вручения ему 02.04.2021 г. почтового сообщения посредством АО «Почта России».

Как установлено судом, п.3.6. Дополнительного соглашения № 1 от 01.09.2015 г. не содержит механизма изменения арендной платы в одностороннем порядке, поэтому пересмотр арендных платежей по спорному договору аренды возможен только по соглашению сторон, следовательно, возможно только путем заключения дополнительного соглашения Сторон и государственной регистрации его в Росреестре, доказательств наличия такого дополнительного соглашения истцом в материалы дела не представлено.

 Соответственно, на основании письма № 82 от 03.03.2021 г.  арендодателя  в части размера арендной платы договорные обязательства сторон не изменились.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. 

В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации и вступают в силу и становятся обязательным для сторон с момента их государственной регистрации. Договор аренды нежилых помещений № 199-14/Вель от 02.06.20214 г. является долгосрочным и был зарегистрирован в Росреестре, как и все в дальнейшем заключенные дополнительные соглашения к Договору аренды.

Следовательно, в данном случае для увеличения арендной платы недостаточно направления уведомления арендатору при отсутствии в договоре условий о механизме изменения арендной платы.

При таких обстоятельствах такое изменение возможно только на основании соглашения о таком изменении между арендодателем и арендатором.

Суд также принимает во внимание, что  стороны после 01.09.2015г.  каждый раз при увеличении размера арендных платежей подписывали новые дополнительные соглашения об увеличении арендной платы (№ 2 от 01.03.2017г., № 3 от 25.12.2018г., № 4 от 01.06.2019г.) и передавали их на государственную регистрацию в Росреестр. 

С учетом изложенного суд полагает, что  в период, начиная с 01.05.2021г. по 25.08.2021 г. истец неправомерно рассчитывает арендную плату исходя из ставки арендной платы 166 278 руб.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения арендных платежей за указанный истцом период в полном объеме на условиях установленных договором аренды (по ставке 155 400руб.) требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 253 225 руб. 97 коп., в соответствии со ст.ст. 309, 310, 606, 614 ГК РФ, подлежит удовлетворению, в остальной части требования истца судом отклоняются.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 7.1 Договора аренды предусмотрено, что в случае просрочки платежей арендодатель имеет право взыскать с Арендатора пени из расчета 0,05% от суммы задолженности за каждый день просрочки. 

На основании п. 7.1. Договора истцом рассчитана неустойка за просрочку оплаты арендных платежей в размере 69 278,18 руб. за период  по 09.09.2021 в соответствии с представленным в материалы дела расчетом.

Поскольку ответчик не исполнил обязанность по уплате арендных платежей в установленный договором аренды срок, и доказательств обратного не представил, заявленное истцом требование о взыскании неустойки подлежит удовлетворению в части в сумме 68 428 руб. 66 коп. в соответствии со ст.ст. 309, 330 ГК РФ, о применении ст. 333 ГК РФ ответчиком не заявлено.

На основании вышеизложенного, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Расходы по госпошлине относятся судом на истца и ответчика соразмерно удовлетворенным требованиям на основании ст. 110 АПК РФ.

С учетом изложенного, на основании  ст.ст. 9, 11, 12, 307, 309, 310, 314, 329, 330, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 9, 65, 70, 71, 75, 101, 102, 106, 110, 121, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МЕЖДУНАРОДНЫЙ КОНЦЕРН ТВОРЧЕСТВА" (ИНН 7716017103) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЙКЬЮ СЕРВИС" (ИНН 7726418048) 1 253 225 руб. 97 коп. (Один миллион двести пятьдесят три тысячи двести двадцать пять рублей 97 копеек) задолженности, 68 428 руб. 66 коп. (Шестьдесят восемь тысяч четыреста двадцать восемь рублей 66 копеек) неустойки, а также 25 830руб.00коп. (Двадцать пять тысяч восемьсот тридцать рублей 00 копеек) государственной пошлины.

В остальной части иска – отказать.

Возвратить ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЙКЬЮ СЕРВИС" (ИНН 7726418048) из доходов федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 756руб.00коп. (Две тысячи семьсот пятьдесят шесть рублей 00 копеек).

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». По ходатайству копии решения на бумажном носителе могут быть направлены в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд  заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

 

Судья:

                                                                                             К. М. Хабарова