АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600005, г. Владимир, Октябрьский проспект, д. 19

http://www.vladimir.arbitr.ru; http://www.my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А11-13405/2022

г. Владимир

11 сентября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 04.09.2023. Решение в полном объеме изготовлено 11.09.2023.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Митропан И.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «Прайм-Медиа» (

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к 

индивидуальному предпринимателю ФИО2 (г. Владимир, ОГРНИП 304334017000022, ИНН 

<

***>) 

о взыскании 21 800 руб. (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации),  

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

общество с ограниченной ответственностью частная охранная организация «Гранит-Вега-ОЦС» (

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

индивидуальный предприниматель ФИО3 (г. Владимир, ОГРНИП 319332800015702, ИНН 

<

***>), 

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Прайм-Медиа» – представителя (адвоката) Щелкунова И.А. по доверенности от 04.08.2022 № 2 сроком до 04.08.2024,

индивидуального предпринимателя ФИО2 – лично (паспорт гражданина РФ), его представителя ФИО4 по доверенности от 01.08.2022 сроком на три года,

от общества с ограниченной ответственностью частной охранной организации «Гранит-Вега-ОЦС» – представитель не явился, извещен,

от индивидуального предпринимателя ФИО3 – представитель не явился, извещен,

установил:

истец, общество с ограниченной ответственностью «Прайм-Медиа»        (далее – ООО «Прайм-Медиа», Общество), обратился в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к ответчику, индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, Предприниматель), в котором просил суд:

расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 1/2021 от 29.06.2022,

взыскать денежные средства  обеспечительный (залоговый) платеж по договору аренды нежилого помещения № 1/2021 от 29.06.2022 в размере            21 800 руб.  

В процессе рассмотрения спора истец представил отказ от исковых требований в части, в заявлении от 08.06.2023 отказался от требования о расторжении договора аренды нежилого помещения № 1/2021 от 29.06.2022.

В заявлении об уточнении исковых требований от 08.06.2023 истец просит суд взыскать с ответчика денежные средства обеспечительный (залоговый) платеж по договору аренды нежилого помещения № 1/2021 от 29.06.2022 в размере 21 800 руб.

 На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принял отказ от части требований и уточнение исковых требований. 

Производство по делу в части требования о  расторжении договора аренды нежилого помещения № 1/2021 от 29.06.2022 на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит прекращению в связи с отказом истца от указанной части исковых требований.

На основании изложенного подлежит рассмотрению требование ООО «Прайм-Медиа» об обязании ИП ФИО2 вернуть обеспечительный платеж в размере 21 800 руб., внесенный истцом при заключении договора аренды нежилого помещения № 1/2021 от 29.06.2022

Определениями Арбитражного суда Владимирской области  от 29.03.2023, от 07.06.2023 в порядке, предусмотренном статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью частная охранная организация «Гранит-Вега-ОЦС», индивидуальный предприниматель ФИО3.

Ответчик возразил против удовлетворения исковых требований по мотивам, изложенным в письменных отзывах от 29.03.2023, от 07.06.2023, от 08.06.2023, от 28.08.2023, дополнении к отзыву от 30.08.2023, указал, что обеспечительный платеж зачтен в соответствии с договором аренды и не подлежит возврату, полагает, что договор аренды прекращен с 01.09.2021 года, считает, что невозможность использования помещения по назначению не освобождает арендатора от внесения арендной платы, утверждает, что последствия пожара были устранены арендодателем путем уборки помещения.    

Истец в ответ на доводы ответчика представил дополнительные пояснения от 04.09.2023. 

Третьи лица письменные отзывы на иск не представили. 

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в их отсутствие по имеющимся доказательствам. 

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

01.02.2020 между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «Прайм-медиа» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 1/2021 (далее – договор). 

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: 600005, 

<

...> б, площадью 392 кв.м для использования под производство. 

Пунктом 2.1 договора установлено, что арендодатель обязан: 

а) по первому требованию арендатора в течение 30 календарных дней с момента подписания настоящего договора передать в пользование указанные  в п. 1.1. помещения арендатору по акту приема-передачи  помещения, в котором должно быть подробно указано техническое состояние помещений на момент сдачи в аренду; 

б) не чинить препятствий арендатору в правомерном использовании арендуемого помещения; 

в) в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных  событий за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению последствий указанных событий. Арендатор обязан возместить ущерб от чрезвычайных событий лишь в случае, если арендодатель докажет, что эти события произошли по вине арендатора. При этом если ущерб, причиненный помещениям перечисленными чрезвычайными событиями, будет устранен за счет или силами арендатора, арендодатель будет обязан возместить понесенные арендатором расходы или с согласия арендатора зачесть указанные расходы в счет арендной платы; 

г) обеспечивать беспрепятственный круглосуточный доступ к арендуемым помещениям  сотрудникам, транспорту, заказчикам арендатора, а также любым другим лицам по указанию арендатора; 

д) в любое время проверять порядок и условия использования арендатором сданного в аренду помещения.    

Пунктом 2.3 договора стороны согласовали, что  арендатор вправе в любое время отказаться от договора аренды, письменно известив арендодателя об этом за один месяц.

Арендодатель не предоставляет возможность арендатору на право производить любые улучшения и перепланировки, реконструкции помещений без письменного согласия арендодателя (пункт 2.4 договора).    

Пунктом 3.1 договора установлено, что арендная плата за пользование нежилыми помещениями состоит из двух частей. 

Постоянная часть арендной платы за пользование нежилым помещением под производство составляет 20 000 руб. без НДС (пункт 3.1.1 договора).

Переменная часть, которая равняется стоимости потребленных арендатором услуг по электроснабжению, рассчитанных по общеустановленным нормам и тарифам без НДС (пункт 3.1.2 договора).    

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 5 числа месяца, прошедшему месяцу, за который вносится арендная плата.   

В соответствии с пунктом 3.6 договора арендатор при заключении настоящего договора вносит арендодателю залоговую сумму (обеспечительный платеж) за аренду нежилого помещения в размере арендной платы за один месяц, которая засчитывается в качестве оплаты последнего месяца аренды.      

Во исполнение условий пункта 3.6 договора Обществом по платежным поручениям № 62 от 02.03.2021, № 5 от 10.01.2022 на счет Предпринимателя перечислен обеспечительный платеж в общей сумме 21 800 руб.

29.06.2022 в арендуемом производственно-офисном здании по адресу: 

<

...> б произошел пожар. Согласно справке о пожаре от 06.07.2022, выданной Отделом надзорной деятельности и профилактической работы по г. Владимиру и Суздальскому району, в результате пожара уничтожено и повреждено имущество, конструкции и внутренняя отделка здания на общей площади 150 кв.м.

Указанные обстоятельства послужили препятствием к использованию арендатором арендуемого помещения в соответствии с условиями договора.

По сведениям истца ООО «Прайм-медиа» по причине не устранения ответчиком последствий пожара не может пользоваться арендуемым помещением по его прямому назначению.

Кроме того истец указывает на запрет Предпринимателя в предоставлении Обществу, его сотрудникам и представителям доступа в указанное помещение. 

21.07.2022 ООО «Прайм-медиа» направило в адрес ИП ФИО5 заявление о расторжении договора аренды нежилого помещения № 1/2021 от 01.02.2020 с 29.06.2022.  

Истец направил в адрес ответчика претензию от 17.08.2022  с требованием о возврате залогового (обеспечительного) платежа в сумме 21 800 руб.

Неисполнение ИП ФИО2 требований претензии о возврате денежных средств послужило основанием для обращения ООО «Прайм-медиа» в арбитражный суд с настоящим иском. 

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришел к выводу, что  требования истца подлежат удовлетворению на основании следующего.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

В пункте 1 статьи 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, а также в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, изложена правовая позиция, согласно которой арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Согласно пункту 1 статьи 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Факт пожара, произошедшего 29.06.2022 по адресу: 

<

...> б подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, сторонами не оспорен.

Состояние помещение после пожара отражено в Постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от 20.07.2022, заключениях специалистов, представленных истцом и ответчиком. 

Вывод специалиста в представленном ответчиком заключении от 09.04.2023 не свидетельствует о возможности использования объекта аренды по назначению, предусмотренному договором аренды нежилого помещения № 1/2021 от 01.02.2020, а только указывает на возможность дальнейшего коммерческого использования здания по адресу : 

<

...> б.

Наличие значительных термических повреждений объекта аренды и находящегося в нем оборудования подтверждается также представленными в материалы дела фотоматериалами.

В связи с изложенным суд установил, что договор аренды прекратился на основании статьи 416 ГК РФ в связи с невозможностью использования объекта аренды, так как объект аренды в результате произошедшего 29.06.2022 пожара не был пригоден к использованию в соответствии с его назначением, предусмотренным договором аренды.

Доказательств исполнения ответчиком обязанности, предусмотренной подпунктом б пункта 2.1 договора аренды, в материалы дела не представлено.

Судом установлено, что ООО «Прайм-медиа» осуществило оплату арендных платежей по договору аренды нежилого помещения № 1/2021 от 01.02.2020 за весь период использования помещения, в том числе постоянной части арендной платы за июнь 2022 года, что подтверждается платежным поручением № 208 от 02.06.2022 на сумму 21 800 руб., и переменной части арендной платы за июнь 2022 в сумме 12 890 руб., что подтверждается платежным поручением № 269 от 11.07.2022, и ответчиком не оспаривается.

Довод ответчика об использовании истцом помещения после пожара и наличии у него обязанности по внесению арендной платы до прекращения договора только по истечении тридцати дней с момента получения Предпринимателем уведомления Общества о расторжении договора (с 01.09.2022) отклоняется судом.

Тот факт, что истец находился в помещении после пожара, осуществляя вывоз оборудования и вещей, не свидетельствует об использовании объекта аренды по назначению.  

Учитывая разъяснения, приведенные в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением встречного обязательства арендодателя по предоставлению имущества во владение и пользование арендатору.

Аналогичные выводы содержатся также в Постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.12.2022 № Ф01-6716/2022 по делу № А31-10562/2020, Определении Верховного Суда РФ от 15.08.2016 № 305-ЭС16-9204 по делу № А40-206455/2014, Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.05.2022 № Ф07-3699/2022 по делу № А56-62270/2021, Постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 26.10.2020 № Ф02-4781/2020 по делу № А58-1319/2019, Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.02.2023 № Ф07-22875/2022 по делу № А56-55924/2021.

Договор аренды прекратил свое действие не в связи с отказом арендатора от договора,  а в силу закона с момента наступления обстоятельств, повлекших невозможность использования помещения по назначению.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Кодекса).

Согласно договору аренды (пункт 3.6) обеспечительный платеж, внесенный арендатором в размере арендной платы за один месяц, засчитывается в качестве оплаты за последний месяц аренды.

Учитывая факт оплаты арендатором арендной платы за последний месяц аренды, обеспечительный платеж подлежит возврату арендодателем. 

Из материалов дела следует, что обеспечительный платеж в сумме           21 800 руб., перечисленный Обществом по платежным поручениям № 62 от 02.03.2021, № 5 от 10.01.2022,  Предпринимателем истцу не возвращен. 

Оценив представленные в дело документы в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая отсутствие у истца обязанности по внесению арендной платы в отсутствие фактического использования объекта аренды, принимая во внимание оплату истцом аренды за последний месяц пользования помещением, исходя из условий договора аренды, арбитражный суд приходит к выводу о том, что требование ООО «Прайм-Медиа» об обязании ИП ФИО2 вернуть обеспечительный платеж по договору аренды в размере 21 800 руб. является обоснованным и подлежит удовлетворению в полном объеме. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика и взыскиваются в пользу истца в размере 2 000 руб.

Государственная пошлина в сумме 4 200 руб., уплаченная истцом по платежному поручению № 373 от 21.09.2022, подлежит возврату ему из федерального бюджета в соответствии со статьей 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 17, 49, 110, 167-171, 176, 180, 319  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Прекратить производство по делу в части требований общества с ограниченной ответственностью «Прайм-Медиа» к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора № 1/2021 аренды нежилого помещения от 29.06.2022.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Прайм-Медиа»  обеспечительный платеж по договору № 1/2021 аренды нежилого помещения от 29.06.2022 в размере 21 800 руб. и расходы на оплату государственной пошлины в размере 2 000 руб.

Исполнительный лист выдается в порядке, предусмотренном статьей 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Прайм-Медиа» из федерального бюджета государственную пошлину в размере                   4 200 руб., уплаченную им по платежному поручению № 373 от 21.09.2022.

Основанием для возврата государственной пошлины является настоящее решение.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                        И. Ю. Митропан