Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А12-52876/16

город  Волгоград

19 января 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 17.01.2017

Решение суда в полном объеме изготовлено 19.01.2017 

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи  Репниковой В.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тарасовой Е.М., 

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Волжский шинник» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1, о взыскании задолженности,

при участии в судебном заседании: 

от истца – ФИО2, доверенность № 130 от 10.08.2016, после перерыва – не явился, извещен,

от ответчика – ФИО3, доверенность от 14.10.2016,

от третьего лица - не явился, извещен,

В арбитражный суд Волгоградской области обратился Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области  (далее – Облкомимущество, Комитет, истец) с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Волжский шинник» (далее – ООО «Волжский шинник», ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды № 2 от 13 августа 2007 года по арендной плате за период с 1 января 2016 года по 31 июля 2016 года в размере 385 079,68 рублей и пени за период с 11 января 2016 года по 31 июля 2016 года в размере 15 677,12 рублей, всего 400 756,80 рублей.

Также истец просил взыскать установленную договором неустойку до момента фактического исполнения решения суда (оплаты суммы задолженности по арендной плате).

До рассмотрения дела по существу истец уточнил требования и просил взыскать задолженность по арендной плате за период с 11 января 2016 года по 31 октября 2016 года в размере 114 344,76 рублей, пени за период с 1 января 2016 года по 31 октября 2016 года в размере 7 658,39 рублей, всего 122 003,15 рублей.

Судом принято к рассмотрению заявление об уточнении требований.

Ответчик исковые требования не признал, представил письменный отзыв.

Рассмотрев материалы дела, суд 

У С Т А Н О В И Л:

13 августа 2007 года между Администрацией Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области (арендодатель) и ООО «Волжский шинник» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 2, на основании которого арендатор принимает в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 4,3 га, кадастровый номер 34:28:150006:0037, расположенный по адресу: примерно в 2 км от п.Колхозная Ахтуба по направлению на восток на территории Ахтубинского сельского поселения. 

Вид разрешенного использования – под базу отдыха «Шинник».

Земельный участок принят арендатором по акту приема-передачи 13 августа 2007 года.

25 октября 2011 года заключено дополнительное соглашение № 2 к договору аренды, в котором арендодатель заменен на Комитет по управлению государственным имуществом Администрации Волгоградской области, размер арендуемого земельного участка изменен в пункте 1.1 договора на 43 005 кв.м.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с  п.2.4 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца.

 Согласно  п. 2.2 дополнительного соглашения № 2 от 25.10.2011 размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления или изменения оценочных зон, кадастровой стоимости земельных участков, установления и(или) изменения коэффициентов (их значений), применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, в соответствии с решениями органов государственной власти Волгоградской области и органов местного самоуправления. Арендатор считается извещенным о размере арендной платы за участок с даты обнародования указанных нормативных правовых актов. При этом арендодатель оставляет за собой право направить арендатору извещение о размере арендной платы за соответствующий период.

В соответствии с  извещением о размере арендной платы годовая арендная плата с 1 января 2016 года по 2 апреля 2016 года установлена в размере 882 152,96 рублей, с 3 апреля 2016 года – 1 029 178,46 рублей.

В ходе судебного разбирательства, в связи с изменением кадастровой стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости  от 15 сентября 2016 года (установлена стоимость в размере 2 319 000 рублей), истец уточнил расчет арендной платы: с 1 января 2016 года по 2 апреля 2016 года годовой размер составляет 417 420 рублей, с 3 апреля 2016 года – 486 990 рублей.

Судом установлено, что Комитетом при исчислении арендной платы применена кадастровая стоимость земельного участка в размере 2 319 000 рублей и коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель особо охраняемых природных территорий и объектов (КДО), соответствующий круглогодичной деятельности туристической базы:

- с 1 января 2016 года по 2 апреля 2016 года КДО = 12 согласно пункту 2.2 приложения № 4 к решению Среднеахтубинской районной Думы от 3.11.2011 № 28/174,

- с 3 апреля 2016 года КДО = 14 согласно пункту 2.2 приложения к приказу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 17 марта 2016 года № 15-н.

При этом коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, установленный для сезонных туристических баз, составляет, соответственно, 6 и 7.

По данным истца задолженность по арендной плате составляет 114 344,76 рублей за период с 11 января 2016 года по 31 октября 2016 года.

Пунктом 5.2 дополнительного соглашения № 2 установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком РФ, от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. 

По расчету истца пеня за период с 1 января 2016 года по 31 октября 2016 года составляет 7 658,39 рублей.

Ответчик заявил возражения против удовлетворения иска, указав на неправомерность перевода деятельности ООО «Волжский шинник» с 1 января 2016 года из категории сезонной в круглогодичную. Ответчик указывает на то, что принадлежащие ему помещения туристической базы не отапливаются и не могут быть использованы в осенне-зимний период; часть зданий, находящихся на арендованном земельном участке, находятся в собственности иного лица – ФИО1, с которым заключен договор субаренды земельного участка.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что 5 объектов недвижимого имущества (домики № 1, 30, 31, 32, гостиница), находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 34:28:150006:0037, предоставленном в аренду ООО «Волжский шинник», принадлежат на праве собственности ФИО1 (часть приобретена в 2012 году, часть – в 2014 году). 

Данное обстоятельство подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности, кадастровыми паспортами на объекты недвижимого имущества (л.д.92-101 т.1).

ФИО1 представлено свидетельство категории объекта туристкой индустрии, выданное 21 декабря 2015 года, согласно которому им на спорном земельном участке организована туристская база «Афина», осуществляющая круглогодичную деятельность.

1 января 2016 года с согласия Комитета по управлению государственным имуществом между ООО «Волжский шинник» (арендатор) и ФИО1 (субарендатор) заключен договор субаренды земельных участков, согласно которому субарендатор принимает в субаренду часть земельного участка общей площадью 3 000 кв.м. из состава земельного участка общей площадью 4,3 га (кадастровый номер 34:28:150006:0037) для оздоровительных целей под базу отдыха.

Согласно п.1.2 договора выделение размера земли соответствует площади в 600 кв.м. под каждым объектом нежилой недвижимости (домиком отдыха), используемым субарендатором в коммерческих целях, для обеспечения временного проживания отдыхающих граждан.

В соответствии с п.2.1 договора субарендатор возмещает арендатору арендную плату, выставляемую ему КУГИ Волгоградской области на основании счета арендатора.

ООО «Волжский шинник» обращалось в Облкомимущество с заявлением о расторжении договора аренды  земельного участка с кадастровым номером 34:28:150006:0037 с выделением в аренду земли, занятой объектами недвижимости и небольшого участка для их использования.

Письмом Комитета от 16 июня 2016 года рассмотрение вопроса о межевании земельного участка в целях выделения участков, непосредственного занятых объектами капитального строительства, признано нецелесообразным. 

В этом же письме разъяснено, что коэффициент дифференциации в размере 14, применяемый в отношении земельных участков, занятых круглогодичными туристическими базами, применен в связи с тем, что земельный участок с номером 34:28:150006:0037 занят капитальными, функционирующими круглогодично объектами туристической базы «Афина».

В судебном заседании ответчик пояснил, что коэффициент круглогодичности применен при расчете арендной платы, подлежащей внесению ООО «Волжский шинник», поскольку земельный участок с кадастровым номером 34:28:150006:0037 является единым, и в случае круглогодичного функционирования части находящихся на нем домиков данный коэффициент подлежит применению ко всему земельному участку.

Суд считает позицию Комитета необоснованной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право использования соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11) разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на расположенную на чужом земельном участке недвижимость к другому лицу последнее приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. В частности, к покупателю здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента государственной регистрации перехода права собственности переходят также права и обязанности по договору аренды земельного участка, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем и собственником земельного участка (пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11).

В данном случае перемена лиц в обязательстве переходит в силу закона, и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником земельного участка с прежним собственником объекта недвижимости.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", указано, что переход к новому собственнику права на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды) при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

С учетом перечисленных норм права и позиции Высшего арбитражного суда Российской Федерации суд приходит к выводу, что отсутствие заключенного самостоятельного договора аренды между Комитетом по управлению государственным имуществом и ФИО1 не имеет правового значения, ФИО1 стал арендатором земельного участка, необходимого для использования принадлежащих ему объектов недвижимого имущества, в силу закона.

В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что  Комитетом не оспаривается площадь земельного участка – 3000 кв.м., установленная договором субаренды как используемая ФИО1 для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимого имущества.

Доказательств круглогодичной деятельности жилых домиков, принадлежащих ООО «Волжский шинник», Комитетом не представлено. В судебном заседании установлено и сторонами не оспаривается, что круглогодичную деятельность осуществляет турбаза «Афина», то есть домики, принадлежащие ФИО1

При таких обстоятельствах применение КДО, соответственно, 12 и 14, установленного для круглогодичных туристических баз, ко всему земельному участку, в том числе к площади, не используемой ООО «Волжский шинник» и находящейся в аренде у другого лица, является, по мнению суда, неправомерным.

Арендная плата, подлежащая уплате ООО «Волжский шинник», подлежит расчету исходя из площади 40 005 кв.м. (43 005 – 3 000), с применением коэффициента для сезонных туристических баз: КДО = 6 с 1 января 2016 года по 2 апреля 2016 года согласно пункту 2.2 приложения № 4 к решению Среднеахтубинской районной Думы от 3.11.2011 № 28/174, КДО = 7 с 3 апреля 2016 года согласно пункту 2.2 приложения к приказу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 17 марта 2016 года № 15-н.

Годовой размер арендной платы за земельный участок, используемый ООО «Волжский шинник», с применением указанных показателей, составляет за период с 1 января по 2 апреля 2016 года 16 180 рублей в месяц, с 3 апреля 2016 года – 18 876 рублей в месяц.

Арендная плата за земельный участок площадью 3 000 кв.м., используемый ФИО1, с применением КДО = 12 до 2 апреля 2016 года и КДО = 14 с 3 апреля 2016 года, составляет за период с 1 января по 2 апреля 2016 года 2 502 рублей в месяц, с 3 апреля 2016 года – 2 831 рублей в месяц.

Принимая во внимание действующий договор субаренды, заключенный с согласия Комитета между ООО «Волжский шинник» и ФИО1, согласно которому последний перечисляет арендную плату Комитету через ООО «Волжский шинник», суд полагает, что за взыскиваемый период (с 1 января 2016 года по 31 октября 2016 года) обязанность по перечислению арендной платы лежит на ответчике. 

Общая сумма ежемесячной арендной платы составляет с 1 января по 2 апреля 2016 года 18 682 руб., с 3 апреля 2016 года – 21 707 руб., за период с 1 января 2016 года по 31 октября 2016 года – 207 840,43 рублей.

Подробный расчет указанных сумм содержится в контррасчете арендных платежей, составленном ООО «Волжский шинник», судом проверенном и признанном обоснованным.

Поскольку ответчиком за период с 1 января 2016 года по 31 октября 2016 года перечислена арендная плата в размере 256 000 рублей, что подтверждается расчетом истца, то есть больше начисленной арендной платы, исковые требования не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 229 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области отказать.

     Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты  его принятия.

   В соответствии с ч. 2 ст. 257 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба подается через арбитражный суд Волгоградской области.

 

Судья                                                                                   В.В. Репникова