АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, г. Екатеринбург, пер. Вениамина Яковлева, стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А60-56697/2023

18 октября 2024 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 04 октября 2024 года 

Полный текст решения изготовлен 18 октября 2024 года.

 

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Матвеевой Ю.Н., при ведении  протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гороховой Ю.А., рассмотрел в судебном заседании дело 

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), далее – истец 

к ФЕДЕРАЛЬНОМУ ГОСУДАРСТВЕННОМУ КАЗЕННОМУ УЧРЕЖДЕНИЮ "ПРИВОЛЖСКО-УРАЛЬСКОЕ ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ" МИНИСТЕРСТВА ОБОРОНЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), далее – ответчик 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, относительно предмета спора, УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ООО «Торгсервис 66» (ИНН 

<

***>), ООО «Элемент-Трейд» (ИНН 

<

***>), Военная прокуратура Екатеринбургского гарнизона,

о признании недействительным оформленного уведомлением от 13.10.2023 №141/4/03-8287 одностороннего отказа от договоров аренды № 141/3/4/АМ-153, № 141/3/4/АМ-154 от 19.11.2019,

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 20.10.2023, предъявлен паспорт;

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности № 141/04/07-944 от 06.02.2023, предъявлен паспорт, диплом; 

от третьих лиц не явились, извещены.

 

Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

 

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением, в котором просит признать недействительным оформленный уведомлением от 13.10.2023 №141/4/03-8287 односторонний отказ от договоров аренды № 141/3/4/АМ-153, № 141/3/4/АМ-154 от 19.11.2019г., заключенных между ФГКУ « Приволжско- Уральское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации( арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем ФИО1( арендатор).

Взыскать с ответчика расходы на оплату государственной пошлины в размере 12 000 рублей.

Определением от 25.10.2023 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

Одновременно с исковым заявлением истец заявил о необходимости принять обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по Свердловской области осуществлять регистрационные действия по внесению сведений в единый государственный реестр недвижимости о расторжении договоров аренды № 141/3/4/АМ-153, № 141/3/4/АМ-154 от 19.11.2019г., заключенных между ФГКУ «Приволжско - Уральское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) на основании уведомления арендодателя об одностороннем внесудебном отказе от договоров аренды№ 141/3/4/АМ-153, № 141/3/4/АМ-154 от 19.11.2019г. в отношении следующих объектов:

- здание хранилища (кадастровый номер 66:41:0000000:7299) общей площадью 1620 кв. метров, с учетом права пользования частью земельного участка с кадастровым номером 66:41:0504004:3296, необходимой для эксплуатации объекта, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Чкаловский район, в/городок №4 (

<

...> стр.22/3);

- здание контрольно-пропускного пункта (кадастровый номер 66:41:0000000:4649) общей площадью 216 кв. метров , с учетом права пользования частью земельного участка с кадастровым номером 66:41:0504004:3296, необходимой для эксплуатации объекта, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Чкаловский район, в/городок №4 (

<

...> стр. 22).

Определением от 25.10.2023 заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) о принятии обеспечительных мер удовлетворено.

24.11.2023 ответчик представил отзыв, в иске просит отказать.

Истец заявил ходатайство о приобщении документов. Ходатайство удовлетворено.

Определением от 05.12.2023 суд признал оконченной подготовку дела к судебному разбирательству, назначил судебное разбирательство дела.

21.12.2023 ответчик представил дополнение.

16.01.2024 истец представил возражение на отзыв.

Ответчик заявил ходатайство о приобщении документов. Ходатайство удовлетворено.

Истец заявил ходатайство о приобщении документов. Ходатайство удовлетворено.

Определением от 23.01.2024 судебное разбирательство отложено.

30.01.2024 ответчик представил дополнение, заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, военной прокуратуры Екатеринбургского гарнизона. В удовлетворении ходатайства отказано, поскольку ответчиком не обосновано как судебный акт по настоящему делу может повлиять и обязанности указанного лица.

14.02.2024 истец представил возражение на дополнительный отзыв ответчика, заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Торгсервис 66» (ИНН 

<

***>), ООО « Элемент-Трейд» (ИНН 

<

***>). Ходатайство удовлетворено, ст. 51 АПК РФ.

Истец заявил ходатайство о назначении экспертизы. Ходатайство принято судом к рассмотрению.

Определением от 22.02.2024 судебное разбирательство отложено.

14.03.2024 ответчик представил отзыв, в иске просит отказать.

15.03.2024 ООО «Торгсервис 66» представило отзыв, исковые требования поддерживает.

21.03.2024 истец заявил ходатайство о назначении экспертизы, проведение которой просит поручить эксперту ООО « Проэксперт Урал» ФИО4, стаж работы - 25 лет. Стоимость – 75000 руб., срок - 15 дней сдаты предоставления материалов, перед экспертом поставить следующий вопрос: 

- привели ли выполненные строительные и отделочные работы, выполненные ИП ФИО1 в здании с кадастровым номером 66:41:0000000:7299 к ухудшению технических характеристик здания и повлияли ли на надежность конструктивных элементов здания?

- является ли безопасным использование здания с кадастровым номером 66:41:0000000:7299 в качестве магазина продовольственных товаров, торговая площадь которого составляет 1000 кв.м при обеспечении отопления здания существующей котельной.

Истец заявил ходатайство о приобщении документов. Ходатайство удовлетворено.

Ответчик заявил ходатайство о приобщении документов. Ходатайство удовлетворено.

Истец заявил ходатайство о назначении экспертизы. Ходатайство принято судом к рассмотрению.

Судом объявлен перерыв до 05.04.2024 11:30.

После перерыва судебное заседание продолжено 05.04.2024 в 11:52 в том же составе суда при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Желниной И.Ю.

Истец заявил ходатайство о приобщении документов. Ходатайство удовлетворено.

Ответчик заявил ходатайство об отложении судебного заседания.

Принимая во внимание доводы и возражения сторон, суд счел необходимым привлечь в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований Военную прокуратуру Екатеринбургского гарнизона.

Определением от 09.04.2024 судебное разбирательство отложено.

  Истец поддержал ходатайство о назначении экспертизы, проведение которой просит поручить эксперту ООО « Проэксперт Урал» ФИО4, стаж работы - 25 лет. Стоимость – 75000 руб., срок - 15 дней с даты предоставления материалов, перед экспертом поставить следующий вопрос: 

- привели ли выполненные строительные и отделочные работы, выполненные ИП ФИО1 в здании с кадастровым номером 66:41:0000000:7299 к ухудшению технических характеристик здания и повлияли ли на надежность конструктивных элементов здания?

- является ли безопасным использование здания с кадастровым номером 66:41:0000000:7299 в качестве магазина продовольственных товаров, торговая площадь которого составляет 1000 кв.м при обеспечении отопления здания существующей котельной.

Определением от 22.05.2024 приостановлено производство по делу до получения результатов судебной экспертизы.

18.06.2024 от ООО «Проэксперт Урал» поступило уведомление о дате проведения осмотра объекта экспертизы.

19.07.2024 от ООО «Проэксперт Урал» поступило заключение эксперта № 36/СЭ/2024 от 10.07.2024.

Определением от 26.07.2024 суд назначил судебное заседание для разрешения вопроса о возобновлении производства по делу.

Определением от 23.08.2024 судебное разбирательство отложено.

Рассмотрев материалы дела, суд  

 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между ФГКУ « Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) 19.11.2019 были заключены договоры федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления:

-Договор № 141/3/4/АМ-153 согласно п.1.1 которого, в порядке и на условиях, определяемых договором, арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять федеральное имущество: здание хранилища( кадастровый номер 66:41:0000000:7299) общей площадью 1620 кв.метров , с учетом права пользования частью земельного участка с кадастровым номером 66:41:0504004:3296, необходимой для эксплуатации объекта, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Чкаловский район, в/городок №4( 

<

...> стр.22/3), для дальнейшего использования в соответствии с целевым назначением( в качестве нежилого). Договор аренды заключен на срок 5 лет и действует с 19.11.2019г. по 18.11.2024г.

- Договор № 141/3/4/АМ-154 согласно п.1.1 которого, в порядке и на условиях, определяемых договором, арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять федеральное имущество: здание контрольно-пропускного пункта ( кадастровый номер 66:41:0000000:4649) общей площадью 216 кв.метров , с учетом права пользования частью земельного участка с кадастровым номером 66:41:0504004:3296, необходимой для эксплуатации объекта, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Чкаловский район, в/городок №4( 

<

...> стр.22), для дальнейшего использования в соответствии с целевым назначением( в качестве нежилого). Договор аренды заключен на срок 5 лет и действует с 19.11.2019г. по 18.11.2024г.

19.10.2023 в адрес истца поступило уведомление от 13.10.2023 №141/4/03-8287 от ответчика о расторжении договоров аренды в одностороннем порядке в связи с неоднократным нарушением арендатором условий договоров аренды на основании п.п.7.4.1,74.6 п.7 договоров. Ответчик требует освободить и передать по акту приема-передачи занимаемые помещения.

Истец считает недействительным оформленный уведомлением от 13.10.2023г. №141/4/03-8287 односторонний отказ от договоров аренды № 141/3/4/АМ-153, № 141/3/4/AM-154 от 19.11.2019г., поскольку направленное ответчиком в адрес арендатора уведомление от 13.10.2023 о расторжении договоров аренды не содержит ссылок на нарушение ИП ФИО1 каких-либо условий договора или совершение им действий, предусмотренных пунктами 7.4.1,7.4.6 п.7 договоров аренды № 141/3/4/АМ-153, № 141/3/4/АМ-154 от 19.11.2019г.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указал на наличие фактов нарушения арендатором условий договоров аренды:

1) Согласно п. 1.1 Договоров, Арендатору предоставлена в пользование часть земельного участка с кадастровым номером 66:41:0504004:3296, которая необходима для эксплуатации объекта, сдаваемого в аренду.

В нарушение указанного пункта, Арендатор использовал часть данного земельного участка для извлечения финансовой выгоды, а именно: 

Сдавал в аренду для размещения нестационарного торгового объекта (блок-контейнер, используемый в качестве шиномонтажной мастерской, а также сборно-разборная конструкция для розничной торговли питьевой водой).

Арендатор устанавливал на въезде шлагбаум и осуществлял услуги по предоставлению парковочных мест на территории земельного участка с кадастровым номером 66:41:0504004:3296 на возмездной основе.

2) Согласно п. 3.2.6 Договоров, Арендатор обязуется использовать объект в соответствии с целями, указанными в п. 1.1 Договоров, условиями Договоров, законодательством Российской Федерации, нормами и правилами использования зданий (строений, сооружений, помещений в них), в том числе санитарными нормами и правилами пожарной безопасности.

При визуальном осмотре земельного участка 08.11.2023 г. выявлены нарушения п. 2 ст. 51 ФЗ «Об охране окружающей среды», выраженные в организации свалки твердых коммунальных отходов.

3) Согласно п. 3.2.18 Арендатор не вправе проводить неотделимые улучшения Объекта без предварительного согласия Арендодателя.

В нарушение указанного пункта Арендатором возведено 2 самовольных пристроя к нежилому зданию с кадастровым номером 66:41:0000000:7299 в виде капитальных сооружений из пеноблока с жесткой кровлей (использовались в качестве торговых точек по продаже продуктов).

Также Арендатором возведен, пристрой, который используется в качестве котельной, однако указанный пристрой, также не был согласован с Арендодателем, на него отсутствует разрешительная документация, которая предусмотрена п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

4) Согласно п. 3.2.23 Договоров аренды, Арендатор обязан обеспечивать непрерывное страхование Объекта на весь срок действия Договора аренды.

Однако, в нарушение указанного пункта, Объект (здание хранилища площадью 1620 кв. м.) не был застрахован в период с 25.12.2020 г. по 10.03.2023 г., а Объект (здание контрольно-пропускного пункта) было застраховано лишь с 11.03.2023 г.

Указанные обстоятельства приводят к невозможности получения страхового возмещения в случае утраты военного имущества.

Согласно п. 7.4.6 Договоров, неисполнение лишь п. 3.2.23 дает право Арендодателю в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора.

После выявления всех вышеперечисленных нарушений условий Договоров Учреждением было принято решение о расторжении Договоров в одностороннем порядке.

Как следует из материалов дела, основанием для направления уведомления от 13.10.2023 №141/4/03-8287 об одностороннем отказе от договоров аренды № 141/3/4/АМ-153, № 141/3/4/АМ-154 от 19.11.2019г., послужило проведение проверки Военной прокуратурой Екатеринбургского гарнизона и вынесение представления об устранений нарушений закона начальнику ФГКУ «Приволжского-Уральское ТУИО» Минобороны России.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Пунктом 1 ст. 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

В пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В пункте 14 Постановления N 54 судам разъяснено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Основания для одностороннего отказа арендодателя от договора установлены пунктом п. 7.4 договора.

Согласно п.7.4. договоров аренды следует, что Арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения договора в следующих случаях:

-  при использовании Арендатором объекта с существенным нарушением условий договора и назначением объекта, указанного в пункте 1.1 договора, либо с неоднократными нарушениями (п.7.4.1)

-  при невнесении арендной платы более двух раз подряд после истечения установленного договором или уведомлением арендодателя срока платежа вне зависимости от ее последующего внесения (п.7.4.2);

- при образовании задолженности по арендной плате за объект, начисленным неустойкам( штрафам, пеням) в размере, превышающем двукратный размер арендной платы, установленной договором вне зависимости от ее последующего внесения (п.7.4.3);

-  если Министерством обороны Российской Федерации принято решение о капитальном ремонте, сносе и использовании объекта для нужд Вооруженных Сил Российской Федерации либо подведомственных Министерству обороны Российской Федерации организации (п.7.4.4.);

-  при отказе арендатора от оплаты увеличенной арендной ставки вследствие одностороннего изменения ставки арендной платы или обязательного ежегодного перерасчета (п. 7.4.5);

-  при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.1,3.2.2,3.2.6., 3.2.8., 3.2.12, 3.2.14, 3.2.20,3.2.23,3.2.32,5.4,5.6.1.

Согласно правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма Президиума от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Ответчик ссылается в качестве основания направления уведомления о расторжении договора аренды на нецелевое использование земельного участка.

Согласно п.5 ст. 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как следует из материалов дела, 23.12.2020г. ИП ФИО1 заключила договор с ООО «СПА-Екатеринбург» (заказчик) на оказание услуг по размещению сборно-разборной конструкции, не являющейся объектом недвижимости, предназначенной для автоматизированной розничной торговли водой питьевой с 23.12.2020г. по 22.12.2021г. Согласно п. 1.4 договора Оборудование должно соответствовать требованиям санитарных норм м правил, технических регламентов и стандартов в сфере обеспечения безопасности жизни, здоровья, имущества и окружающей среды. В силу п.2.3.2 Заказчик обязан за свой счет и своими силами осуществить установку Оборудования и его ввод в эксплуатацию, при размещении Оборудования обеспечить выполнение технических, санитарных и противопожарных требований и норм. Предоставить необходимые сертификаты, разрешения, требуемые какими- либо органами власти РФ или местными властями, касающиеся предмета настоящего договора.

Копия договора от 23.12.2020г. заключенного с ООО « СПА-Екатеринбург» была направлена ФГКУ «Приволжского-Уральское ТУИО» Минобороны России, 18.05.2021г. на электронную почту putuio dogfajmail.ru.

Как  указал истец, никаких возражений по поводу заключения договора на размещение автомата розничной торговли питьевой водой со стороны арендодателя не поступало. Кроме того, размещение такого автомата вызвано тем, что здания расположенные по адресу: 

<

...> не были обеспечены в 2020году питьевой водой.

01.05.2021г. ИП ФИО1 заключила договор на оказание услуг по размещению оборудования №8СА/21 от 01.05.2021г. с ИП ФИО5 (заказчик) по размещению сборно-разборной конструкции не являющейся объектом недвижимости, предназначенной для выполнения шиномонтажных работ. Согласно п. 1.4 Оборудование должно соответствовать требованиям санитарных норм м правил, технических регламентов и стандартов в сфере обеспечения безопасности жизни, здоровья, имущества и окружающей среды. В силу п.2.3.5 Заказчик обязан при размещении Оборудования обеспечить выполнение технических, санитарных и противопожарных требований и норм. Предоставить необходимые сертификаты, разрешения, требуемые какими- либо органами власти РФ или местными властями, касающиеся предмета настоящего договора.

Копия договора от 01.05.2021г. заключенного с ИП ФИО5 была направлена ФГКУ «Приволжского-Уральское ТУИО» Минобороны России, 20.05.2021г. на электронную почту putuio dogfffimail.ru.

Возражений по поводу заключения договора на размещение оборудования для выполнения шиномонтажных работ со стороны арендодателя не поступило.

Дополнительным соглашением № 141/3/4/АИД- 485 от 01.09.2021г. к договору аренды недвижимого имущества №141/3/4АИ-153 от 19.11.2019г. и дополнительным соглашением№ 141/3/4/АИД- 486 от 01.09.2021г. к договору аренды недвижимого имущества №141/3/4АИ-154 от 19.11.2019г. срок аренды по заключенным договорам был продлен до 18.11.2025г. Указанные дополнительные соглашения были переданы ИП ФИО1 подписанные со стороны ответчика в конце 2022г. Заявление о регистрации дополнительных соглашений к договорам аренды ИП ФИО1 смогла сдать в МФЦ только 13.11.2022г. Никаких возражений по поводу продления срока аренды ответчик не заявлял, не смотря на размещение автомата розничной торговли питьевой водой и оборудования шиномонтажа.

После получения претензии от ФГКУ «Приволжского-Уральское ТУИО» Минобороны России 05.05.2023г. по первому требованию ИП ФИО1 расторгла договоры субаренды от 23.12.2020г. с ООО « СПА-Екатеринбург» и от 01.05.2021г. с ИП ФИО5 и освободила земельный участок о чем было сообщено арендодателю письмами от 25.05.2023г. № 7/23, 27.06.2023г. №11/23, от 30.06.2023г. №12/23.

Таким образом, в разумный срок нарушения по требованию арендодателя были устранены.

Что касается установки шлагбаума и использования земельного участка для размещения парковки, то данные обстоятельства, по мнению истца, не могут являться нарушением договора по следующим основаниям.

Пунктом 3.2.12 договора аренды предусмотрена обязанность Арендатора обеспечивать сохранность и охрану объекта, инженерных коммуникаций и оборудования, имеющихся на объекте, нести расходы на его содержание и поддержание в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состояниях согласно требованиям, установленным действующим законодательством, нормам и правилам, а также охрану объекта от несанкционированного проникновения на него третьих лиц.

Как пояснил истец, шлагбаум установлен с целью обеспечения сохранности имущества Арендодателя, Арендатора и субарендаторов и ограничения прохода и проезда на территорию в не рабочее время.

Согласно п.2.3 акта осмотра №23 от 19.05.2021г. части земельного участка с кадастровым номером 66:41:0504004:3296, прилегающего к зданиям с кадастровыми номерами 66:41:0000000:7299, 66:41:0000000:4649. расположенным по адресу: 

<

...>, а также исполнения арендатором обязательств по договорам аренды от 19.11.2019 №141/3/4/АИ-153 и 141/3/4/АИ-154 следует, что в ходе проведения контрольных мероприятий установлено, что земельный участок используется в качестве парковки автотранспорта для клиентов магазина «Светофор».

Доказательств использования земельного участка для размещения транспорта на платной основе третьих лиц, не являющихся субарендаторами помещений в зданиях с кадастровыми номерами 66:41:0000000:7299, 66:41:0000000:4649 не представлено. 

Также ответчик ссылается в качестве основания направления уведомления о расторжении договора аренды на обстоятельства, возникшие после отказа ответчика от договора. 

Уведомление направлено арендатору 13.10.2023, факт выявления свалки отходов - 08.11.2023, фотофиксации нарушения не представлено. 

Следовательно, это обстоятельство не могло быть основанием для расторжения договора, поскольку не существовало на момент направления уведомления. Ранее претензий по вопросу несанкционированной свалки и мусору ответчик истцу не предъявлял.

Кроме того истец не согласен, что на территории арендуемого земельного участка имеется свалка твердых коммунальных отходов.

Здание с кадастровым номером 66:41:0000000:7299 сдано в субаренду ООО «Торгсервис 66» и Торговой сети «Монетка» осуществляющих торговую деятельность. У субарендаторов имеются заключенные договора на вывоз ТБО, имеется оборудованная площадка для сбора мусора, контейнеры, а также площадка для сбора упаковочной тары.

Размещение упаковочной тары на территории земельного участка в специально оборудованных местах не является нарушением санитарных норм и правил, а также нарушением ФЗ « Об охране окружающей среды».

Как следует из материалов дела, между ООО « Элемент- Трейд» и ЕМУП «Специализированная автобаза» заключен публичный договор .№357426 от 17.12.2020г. на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами по муниципальному образованию г. Екатеринбург. Согласно приложения №1 к дополнительному соглашению №10 от 19.11.2021г. к договору №357426 от 17.12.2020г. « Объем и место образования твердых коммунальных отходов» под номером 145 указано здание, расположенное по адресу 

<

...>. Согласно указанному договору ЕМУП «Специализировання автобаза» оказывает услуги по вывозу ТБО с территории.

Между ООО « Торгсервис 66» и ЕМУП « Специализированная автобаза» заключен публичный договор №357263 от 08.12.2020г. на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами по муниципальному образованию г. Екатеринбург, согласно которому вывозиться ТБО магазина «Светофор».

Как указал истец, вывоз мусора происходит регулярно, согласно условиям заключенных договоров на вывоз ТБО, никаких нарушений не допускается. Предписаний со стороны контролирующих органов по факту нарушения порядка сбора и складирования твердых бытовых отходов ни истцу, ни субарендаторам магазинам «Светофор» и «Монетка» не поступало.

Ответчик ссылается в качестве основания направления уведомления о расторжении договора аренды на переустройство, переоборудование и перепланировку здания арендатором.

Согласно Приложения № 5 к договору субаренды № ТС 66/8 от 17.01.2020года заключенного между ИП ФИО1 и ООО «Торгсервис 66» указан полный перечень строительно-монтажных работ выполняемых Арендодателем ИП ФИО1 С указанным перечнем ответчик был ознакомлен. Сообщение о заключении договора субаренды было направлено истцу своевременно. Работы были выполнены к 01.07.2020г., что подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения от 01.07.2020г.

Следовательно, ответчику с января 2020 года было известно о выполнении спорных улучшений в здании.

Письмом от 06.04.2020г. №18/20 ИП ФИО1 уведомила ответчика о производстве работ по ремонту зданий, в частности: работы по ремонту кровли, монтажу оконных конструкций и входных групп, устройству бетонных покрытий полов, монтажу систем электроснабжения, отопления, водопровода, канализации, отделочные работы. К письму были приложены сметы на выполнение работ.

Согласно локального сметного расчета №1 на ремонт кровли и фасада здания по адресу 

<

...> ИП ФИО1 понесла расходы на выполнение ремонтных работ кровли и фасада в размере 12 225 661,78 рублей.

Согласно локального сметного расчета №2 на ремонт полов, устройство перегородок, замену окон, дверей в здании по адресу 

<

...> ИП ФИО1 понесла расходы на ремонт в размере 4 735 818,34 рублей.

Согласно локального сметного расчета №3 на монтаж систем отопления и электроснабжения в здании по адресу 

<

...> ИП ФИО1 понесла расходы на ремонт в размере 1 962 183,94 рублей.

Итого на ремонт, по расчетом истца, только части здания расположенного 

<

...> были понесены расходы в сумме 18 923 664,06 рублей.

В локальном сметном расчете №3 в разделе 2 Монтаж систем отопления под пунктом 25-26 предусмотрены работы по установке двух котлов для отопления. Согласно условиям установки твердотопливного котла для его размещения подготавливается специальное помещение, что и было сделано истцом с использованием сборно-разборных конструкций.

С 06.04.2020г. ФГКУ «Приволжско- Уральское территориальное управление имущественных отношений Министерства обороны РФ» знало о том,  что в здании площадью 1620 кв.м истец производит монтаж инженерных сетей, переоборудование и устройство котельной.

Дополнительным соглашением № 141/3/4/АИД- 485 от 01.09.2021г. к договору аренды недвижимого имущества №141/3/4АИ-153 от 19.11.2019г. и дополнительным соглашением№ 141/3/4/АИД- 486 от 01.09.2021г. к договору аренды недвижимого имущества №141/3/4АИ-154 от 19.11.2019г. срок аренды по заключенным договорам был продлен до 18.11.2025г. Указанные дополнительные соглашения были переданы ИП ФИО1 подписанные со стороны ответчика в конце 2022г.: Заявление о регистрации дополнительных соглашений к договорам аренды ИП ФИО1 сдала в МФЦ только 13.11.2022г. Никаких возражений по поводу продления срока аренды ответчик не заявлял, не смотра на наличие котельной и работ по монтажу инженерных сетей в части здания.

Письмом от 30.09.2021 г. исх. № 34/21 ИП ФИО1 сообщилп Начальнику ФГКУ «Приволжско- Уральское территориальное управление имущественных отношений Министерства обороны РФ» о заключении договора субаренды недвижимого имущества №129-КАВ от 27.08.2021г. с ООО « Элемент-Трейд» и просил согласовать проект перепланировки и технического переустройства части здания по адресу: 

<

...> для размещения магазина ТС « Монетка» предусматривающего оборудование помещение котельной. Проект перепланировки и технического переустройства был также направлен арендодателю.

По заказу истца проектной организацией  ООО « ВОКС»  были разработаны следующие разделы проектной документации:

1) « Магазин продовольственных и непродовольственных товаров ТС « Монетка» по адресу: 

<

...> Рабочая документация. Проект перепланировки и технического переустройства. Раздел « Архитектруно-строительные решения». Шифр: 01/2019-954-АС, выполнен сентябрь 2021г. Согласно проекту предусмотрено приспособление помещения под расположение магазина. Проектом предусматривается размещение торгового зала и подсобных помещений. Подсобные помещения: помещение приёмки товара, склада алкоголя, санузел, главная касса, помещение приема пищи, помещение фасовки гастрономии, моечная уборочного инвентаря. Настоящий проект выполнен в соответствии с требованиями №123-Ф3 « Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». СП 1.13130.2009 « Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» СП 2.13130.2012 « Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты СП 4.13130.2013 « Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно- планировочным и конструктивным решениям», СП 12.13130.2009 « Определение категории помещений, зданий и наружных установок по взрывопожарной и пожарной опасности». В приложении №1 Обмерочный план предусмотрено размещение сборно-разборного пристроя котельной. В приложении 1 Планограмма отражено размещение котельной после выполнения работ по переустройству.

2)« Магазин продовольственных и непродовольственных товаров ТС « Монетка» по адресу: 

<

...> Рабочая документация. Проект перепланировки и технического переустройства. Раздел « Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха». Шифр: 01/2019-954-ОВ, выполнен сентябрь 2021г. Проектная документация содержит сведения о размещении сборно-разборного пристроя котельной и размещение оборудования отопления в котельной. Ранее в здании отопление отсутствовало, что подтверждается отчетом ООО « Консалтинг - Групп» № 562- 19Н об определении рыночной стоимости права временного владения и пользования, выраженного в стоимости арендной платы в год( без учёта НДС, без учёта коммунальных платежей), объектами недвижимости у с учетом права пользования частью земельного участка с кадастровым номером 66:41:0504004:3296, необходимой для эксплуатации объектов), расположенными по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Чкаловский район, в /городок №4 нежилое здание с кадастровым номером 66:41:0000000:7299.

3)« Магазин продовольственных и непродовольственных товаров ТС « Монетка» по адресу: 

<

...> Рабочая документация. Проект перепланировки и технического переустройства. Раздел « Внутренний водопровод и канализация». Шифр: 01/2019-954-ВК, выполнен сентябрь 2021г. Проектная документация содержит сведения о размещении сборно-разборного пристроя котельной и размещение оборудования отопления в котельной.

4)« Магазин продовольственных и непродовольственных товаров ТС « Монетка» по адресу: 

<

...> Рабочая документация. Проект перепланировки и технического переустройства. Раздел « Электрическое освещение и силовое оборудование». Шифр: 01/2019-954-ВК, выполнен сентябрь 2021г. Проектная документация содержит сведения о размещении сборно-разборного пристроя котельной.

5)« Магазин продовольственных и непродовольственных товаров ТС « Монетка» по адресу: 

<

...> Рабочая документация. Проект перепланировки и технического переустройства. Раздел « Паспорт внешнего вида». Шифр: 01/2019-954-ПВВ, выполнен сентябрь 2021г.

Все принятые технические решения, принятые в чертежах проектной документации, соответствуют требованиям экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории Российской Федерации, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта при соблюдении принятых чертежами мероприятий.

Из планов до и после перепланировки видно, что помещение котельной предусмотрено в проектной документации, так же предусмотрено оборудование эвакуационного выхода, установка сантехнического оборудования, устройство площадки ЦХМ, оборудование входной группы.

Согласно письму ФГКУ «Приволжского-Уральское ТУИО» Минобороны России от 29.10.2021г. № 141/4/03-11450 перепланировка здания 66:41:0000000:7299 с учетом представленного проекта перепланировки и технического переустройства части здания принято решение о перепланировки данного объекта.

Как указал истец, улучшения здания в виде системы отопления существует в здании с 2020г., тогда же были смонтированы сборно-разборные конструкции котельной, где расположен котел отопления. С 2020г. до мая 2023г. никаких претензий по поводу размещения конструкций котельной и инженерного оборудования в здании, со стороны ответчика заявлено не было. 

Поскольку ответчик согласовал проведение работ по перепланировке здания без каких-либо замечаний, то ИП ФИО1 полагала, что и размещение котельной, инженерного оборудования согласовано с арендодателем, так как во всей проектной документации имеется упоминание о котельной и инженерном оборудовании. 

Кроме того арендодателю было известно, что здание с кадастровым номером 66:41:0000000:7299 не имело ранее отопления, что подтверждается отчетом ООО « Консалтинг - Групп» № 562-19Н об определении рыночной стоимости права временного владения и пользования, выраженного в стоимости арендной платы в год (без учёта НДС, без учёта коммунальных платежей), объектами недвижимости (с учетом права пользования частью земельного участка с кадастровым номером 66:41:0504004:3296, необходимой для эксплуатации объектов), расположенными по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Чкаловский район, в /городок №4 нежилое здание с кадастровым номером 66:41:0000000:7299 из которого следует, что здание ранее было не отапливаемое. 

Для размещения торговых площадей магазина было необходимо провести работы по оборудованию системы отопления. Согласовывая проект ответчику было известно, что планируется оборудование котельной, и он не возражал против этого.

В ходе рассмотрения дела, судом была назначена судебная экспертиза, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

По первому вопросу: привели ли строительные и отделочные работы, выполненные ИП ФИО1 в здании с кадастровым номером 66:41:0000000:7299 к ухудшению технических характеристик здания и повлияли ли на надежность конструктивных элементов здания?

Ответ:

Проведённые мероприятия, выполненные в здании с арендуемыми помещениями: - хранилище (кадастровый № 66:41:0000000:7299) общей площадью - 1620м2, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Чкаловский район, в/городок № 4 (

<

...> стр. 22/3), улучшают работоспособность конструкций здания и способствуют сохранности и долговечности его в эксплуатации.

Арендатор осуществил своё право на использование арендуемого здания по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Чкаловский район, в/городок № 4 (

<

...> стр. 22/3), произвёл улучшение состояния конструкций здания, его долговечности и выполнил мероприятия, соответствующие нормальному функционированию объекта аренды.

Стена между помещениями №11 и 12 находится в аварийном состоянии.

Фактическая общая площадь арендуемого здания, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Чкаловский район, в/городок № 4 (

<

...> стр. 22/3) на дату проведения осмотра объекта составляет - 1562.01м2

По второму вопросу: является ли безопасным использование здания с кадастровым номером 66:41:0000000:7299 в качестве магазина продовольственных товаров, торговая площадь которого составляет 1000 кв. м при обеспечении отопления здания существующей котельной.

Ответ:

Существующая котельная (котёл водогрейный автоматический модель ВСКЗ-ЭКО) на твёрдом топливе является безопасной в эксплуатации и соответствует принятым нормативным документам:

•       СП   60.1333.2016   «СНиП   41-01-2003.   Отопление,   вентиляция   и кондиционирование воздуха».

•       СП   118.13330.2012   «СНиП  31-06-2009.  Общественные  здания  и сооружения».

•      СП   73.13330.2016   «СНиП   31-06-2009.   Внутренние   санитарно-технические системы здания».

•      Требованиям пожарной безопасности.

Помещение котельной относится к вспомогательным сооружениям и не является капитальным. Помещение котельной является пристроенным к основному зданию, при этом несущие конструкции основного здания при устройстве котельной не затрагиваются.

Площадь помещения входит в общую площадь арендуемого здания.

Пунктом 3.2.23 предусмотрена обязанность в течение 5 рабочих дней после подписания арендодателем и Арендатором акта приема-передачи Объекта за свой счет осуществить страхование Объекта на весь срок действия договора в( или) обеспечить непрерывное страхование в течение всего срока действия договора с указанием арендодателя в качестве выгодоприобретателя по рискам причинения вреда конструктивным элементам, внутренней отделке, внешней отделке и инженерному оборудования здания(ям) и(или) помещения(ям) в результате: пожара, стихийных бедствий; удара молнии; падения летательп ых аппаратов; аварии водопроводных, канализационных, отопительных и противопожарных систем: взрыва; противоправных действий третьих лиц, направленных на уничтожение и(или) повреждение застрахованного имущества; наезда транспортных средств; проникновения волы из соседних помещений, а также имущественных интересов, связанных с риском наступления ответственности за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц (страхование гражданской ответственности).

Полисами (договорами) страхования заключенными с ООО Абсолют- Страхование №024-078-014553/19, №024-078-014554/19 от 24.12.201 Ч подтверждается факт страхования двух зданий с 25.12.2019г. по 24.12.2020г., полисами № 024-078-019197/21, № 024-078-019198/21 от 15.04.2021 подтверждается факт страхования двух зданий с 16.04.2021г. по 24.12.2022г., полисами №024-078-026903/23, №024-078-026904/23 двух зданий с 11.03.2023 по 10.03.2024г., дополнительными соглашениями срок действия полисов на два здания продлен до 18.11.2025г. На дату направления уведомления о расторжении договоров оба здания были застрахованы более 7 месяцев.

По своей правовой природе отказ от договора, влекущий прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Кроме того, судом учтено, что арендодатель, не реализовавший свое право на односторонний отказ от договора по основаниям, связанным с нарушением арендатором обязательств, не вправе ссылаться на соответствующие нарушения в последующие периоды, поскольку иное не соответствует разумному и добросовестному поведению (п. 4 ст. 450.1 ГК РФ) и приводит к неопределенности во взаимоотношениях сторон.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд сделал вывод об отсутствии правовых оснований для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договоров аренды, заключенных с истцом.

Расходы по уплате государственной пошлины, приходящиеся на сумму удовлетворённых исковых  требований, следует отнести на ответчика в силу      ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возвращению истцу из федерального бюджета (ст. 333.22, ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

1. Исковые требования  удовлетворить.

2. Признать недействительным оформленный уведомлением от 13.10.2023 №141/4/03-8287 односторонний отказ от договоров аренды № 141/3/4/АМ-153, № 141/3/4/АМ-154 от 19.11.2019г., заключенных между ФГКУ «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор).

3. Взыскать с ФГКУ "ПРИВОЛЖСКО-УРАЛЬСКОЕ ТУИО" МИНОБОРОНЫ РОССИИ   в пользу ИП ФИО1 15000 руб.  в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, 75000 руб. в возмещение расходов на оплату услуг эксперта.

4. Возвратить ИП ФИО1 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 руб., уплаченную из федерального бюджета по чеку от 20.10.2023.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

5. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». 

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. 

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

 

Судья                                                                   Ю.Н. Матвеева