АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-19940/2021

г. Владивосток

18 октября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 октября 2022 года. 

Полный текст решения изготовлен 18 октября 2022 года.

Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи  Клёминой Е.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску ФИО2   

к  обществу с ограниченной ответственностью "ТОРГОВЫЙ КОМПЛЕКС "ДРУЖБА"  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании действительной стоимости доли в уставном капитале общества в размере 12,75% в сумме 208 387 378 рублей 16 копеек (как разницы между выплаченной суммой и действительной стоимостью доли),

при участии в судебном заседании: 

от истца - ФИО3, удостоверение адвоката №1384, доверенность от 07.09.2021 г.,

от ответчика - ФИО4, паспорт, доверенность от 25.08.2020 г., диплом №06-157 от 24.06.2011 г.

эксперт - ФИО5, паспорт

слушатель - ФИО6, паспорт.

установил:

ФИО2   (далее – ФИО7) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ТОРГОВЫЙ КОМПЛЕКС «ДРУЖБА» (далее - ООО «ТОРГОВЫЙ КОМПЛЕКС «ДРУЖБА», Общество) о взыскании действительной стоимости доли в уставном капитале общества в размере 12,75% в сумме 208 387 378 рублей 16 копеек (как разницы между выплаченной суммой и действительной стоимостью доли).

В судебное заседание в порядке ч. 3 ст. 86 АПК РФ обеспечена явка эксперта ФИО5, для дачи пояснений в рамках подготовленного заключения № 3315 от 22.07.2022 г.

Суд разъяснил Кривец В.В. об уголовно-правовой ответственности за дачу экспертом заведомо ложных показаний, предусмотренной статьей 307 УК РФ, о чем была отобрана расписка и приобщена к материалам дела.

В заседании  была опрошена эксперт Кривец В.В.

Представитель истца настаивал на удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, дал устные пояснения.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Руководствуясь положениями статей 87, 159  АПК РФ ходатайство истца о проведении повторной судебной экспертизы судом рассмотрено и отклонено как необоснованное.

Заслушав пояснения сторон, исследовав представленные письменные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «ТК «Дружба» зарегистрировано налоговым органом 31.07.2007 с присвоением ОГРН 

<

***>.

ФИО2 являлся участником ООО «ТК «Дружба» с долей 12,75 % в уставном капитале общества.

19.02.2021 нотариусом Владивостокского нотариального округа ФИО8 было удостоверено заявление ФИО2 о выходе из участников общества с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Дружба».

Заявление о выходе ФИО2 получено генеральным директором ООО «ТК «Дружба» 24.02.2021г. от нотариуса ФИО8

В соответствии с пунктом 8 статьи 11 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее- Закона об ООО) сведения о размере и номинальной стоимости доли каждого участника общества вносятся в единый государственный реестр юридических лиц в соответствии с федеральным законом о государственной регистрации юридических лиц.

Согласно п.1 ст. 7 Устава общества с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Дружба» участник Общества вправе выйти из Общества путем отчуждения доли Обществу независимо от согласия других его участников или Общества. 

Пунктом 3 ст. 7 Устава ООО «ТК «Дружба» предусмотрено, что в случае выхода участника из Общества его доля переходит Обществу с момента подачи заявления выхода из Общества. При этом Общество обязано выплатить данному участнику действительную стоимость его доли, определяемую на основании данных бухгалтерской отчетности Общества за последний отчетный период, предшествующий дню подачи заявления о выходе из Общества или с согласия этого участника выдать ему в натуре имущество такой же стоимости либо в случае неполной оплаты им доли в уставном капитале Общества действительную стоимость оплаченной части доли. Общество обязано выплатить участнику Общества действительную стоимость его доли либо выдать ему в натуре имущество такой же стоимости в течение трех месяцев со дня возникновения соответствующей обязанности (п.4 ст. 7 Устава ООО «ТК «Дружба»).

23.06.2021 г. доверенному лицу истца ФИО9 платежным поручением                           № 000458 от 23.06.2021 г. обществом в качестве действительной стоимости доли было выплачено 14 641 621 (четырнадцать миллионов шестьсот сорок одна тысяча шестьсот двадцать один) рубль 84 копейки.

В соответствии с договором на оказание услуг по оценке №04.36 от 18.08.2021 г. ООО «Геолого-геодезический центр» по заданию истца была произведена оценка действительной стоимости доли в уставном капитале ООО «Торговый комплекс «Дружба» (ИНН 

<

***>) в размере 12,75 %, принадлежащей на праве собственности участнику общества ФИО2 По результатам оценки действительная стоимость доли истца составила 223 029 000 (Двести двадцать три миллиона двадцать девять тысяч) рублей. Поскольку, по мнению истца,  ответчик в нарушении положений пункта 6.1 статьи 23 Закона об ООО и ст. 7 Устава не исполнил обязательств перед участником, вышедшим из Общества, по выплате действительной стоимости его доли, истец обратился суд с настоящими исковыми требованиями.

В соответствии с пунктом 2 статьи 14 Закона об ООО действительная стоимость доли участника общества должна соответствовать части стоимости чистых активов общества, пропорционально размеру его доли.

Согласно пункту 1 статьи 26 Закона об ООО участник общества вправе выйти из общества путем отчуждения доли обществу независимо от согласия других его участников или общества, если это предусмотрено уставом общества.

В соответствии с пунктом 6.1 статьи 23 Закона об ООО, В случае выхода участника общества из общества в соответствии со статьей 26 настоящего Федерального закона его доля переходит к обществу. При этом общество обязано выплатить вышедшему из общества участнику общества действительную стоимость его доли в уставном капитале общества, определяемую на основании данных бухгалтерской отчетности общества за последний отчетный период, предшествующий дате перехода к обществу доли вышедшего из общества участника общества, или с согласия этого участника общества выдать ему в натуре имущество такой же стоимости либо в случае неполной оплаты им доли в уставном капитале общества действительную стоимость оплаченной части доли. 

Общество обязано выплатить участнику общества действительную стоимость его доли или части доли в уставном капитале общества либо выдать ему в натуре имущество такой же стоимости в течение трех месяцев со дня возникновения соответствующей обязанности, если иной срок или порядок выплаты действительной стоимости доли или части доли не предусмотрен уставом общества. Положения, устанавливающие иной срок или порядок выплаты действительной стоимости доли или части доли, могут быть предусмотрены уставом общества при его учреждении, при внесении изменений в устав общества по решению общего собрания участников общества, принятому всеми участниками общества единогласно. Исключение из устава общества указанных положений осуществляется по решению общего собрания участников общества, принятому двумя третями голосов от общего числа голосов участников общества.

Таким образом, на основании п. 2 ст. 94 ГК РФ, п. 6.1 и п. 7 ст. 23 Закона об ООО действительная стоимость доли ФИО2, с учетом того, что заявление истца о выходе из состава участников общества поступило в ООО «Торговый комплекс «Дружба» 24.02.2021 г., должна быть определена по состоянию на 31.12.2020 г.,  и подлежала выплате истцу в течение трех месяцев в полном объеме с даты получения заявления о выходе участника из общества.

В силу статьи 30 Закона об ООО стоимость чистых активов общества (за исключением кредитных организаций и страховых организаций) определяется по данным бухгалтерского учета в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Соответствующий порядок утвержден Приказом Министерства финансов РФ № 84н от 28.08.2014 (далее – Приказ № 84н).

Согласно пункту 4 Приказа Минфина России от 28.08.2014 N 84н стоимость чистых активов определяется как разность между величиной принимаемых к расчету активов организации и величиной принимаемых к расчету обязательств организации.

Принимаемые к расчету активы включают все активы организации, за исключением дебиторской задолженности учредителей (участников, акционеров, собственников, членов) по взносам (вкладам) в уставный капитал (уставный фонд, паевой фонд, складочный капитал), по оплате акций. Принимаемые к расчету обязательства включают все обязательства организации, за исключением доходов будущих периодов, признанных организацией в связи с получением государственной помощи, а также в связи с безвозмездным получением имущества. Стоимость чистых активов определяется по данным бухгалтерского учета. При этом активы и обязательства принимаются к расчету по стоимости, подлежащей отражению в бухгалтерском балансе организации (в нетто-оценке за вычетом регулирующих величин), исходя из правил оценки соответствующих статей бухгалтерского баланса. (пункты 5, 6, 7 Приказа Минфина России от 28.08.2014 N 84н).

Подпунктом «в» пункта 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.1999 № 90/14 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» установлено, что в случае, если участник общества с ограниченной ответственностью не согласен с размером действительной стоимости его доли, определенной обществом, суд проверяет обоснованность его доводов, а также возражений общества на основании представленных сторонами доказательств, предусмотренных гражданским процессуальным и арбитражным процессуальным законодательством, в том числе заключения проведенной по делу экспертизы.

Действительная стоимость доли в уставном капитале общества при выходе его участника определяется с учетом рыночной стоимости основных средств (как движимого, так и недвижимого имущества, отраженного на балансе общества).

Указанный правовой подход был неоднократно выражен в постановлениях арбитражных судов (например, постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.04.2015 №Ф03-1429/2015 по делу №А04-856/2014, постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.12.2020 №Ф05-19274/2020 по делу №А40- 230547/2018).

С учетом изложенного судом отклоняется довод ответчика о правильности произведенного обществом расчета и выплаченной суммой действительной стоимости доли ФИО2 на основании лишь балансовой стоимости спорного объекта недвижимости, отраженного в бухгалтерской отчетности общества.

Истцом в обоснование своих требований был представлен отчёт об оценке                    №21-04.36 от 29.09.2021 г. ООО «Геолого-геодезический центр» действительной стоимости доли в уставном капитале ООО «Торговый комплекс «Дружба» (ИНН 

<

***>) в размере 12,75 %, принадлежащей на праве собственности участнику общества ФИО2, выполненный оценщиком ФИО10

Согласно отчёту об оценке объекта оценки №21-04.36 от 29.09.2021 г. ООО «Геолого-геодезический центр» полученные результаты и имеющаяся информация позволяют сделать вывод о том, что действительная стоимость доли составляет                              223 029 000 (двести двадцать три миллиона двадцать девять тысяч) рублей.

В ходе рассмотрения дела по существу стороны заявили ходатайства о проведении судебной экспертизы.

Определением от 20.04.2022 г. была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости принадлежащего обществу объекта недвижимости, проведение которой было поручено Ассоциации по содействию оценочной и консультационной деятельности «Клуб Профессионал» оценщику эксперту ФИО5.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1. Какова рыночная стоимость на 31.12.2020 г. объекта недвижимости ООО "ТОРГОВЫЙ КОМПЛЕКС "ДРУЖБА" здание нежилое - торгово-выставочный  центр, общей площадью 41033 кв.м, кадастровый номер 25:28:050045:777, расположенного по адресу: 

<

...>.

2. Какова действительная стоимость доли, составляющая 12,75 % Уставного капитала ООО "ТОРГОВЫЙ КОМПЛЕКС "ДРУЖБА", по состоянию на 31.12.2020 г. с учётом рыночной стоимости активов ООО "ТОРГОВЫЙ КОМПЛЕКС "ДРУЖБА"?

В материалы дела поступило заключение эксперта №3315 от 22.07.2022 г., согласно которому в разделе методология оценки, указано, что оценка проводилась в соответствии с Законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, с изменениями и дополнениями; Федеральными стандартами оценки, обязательными к применению (ФСО) и стандартами СРО оценщиков, членом которой является эксперт, при оценке для определения стоимости действующего бизнеса существуют три подхода: затратный, доходный и сравнительный.

Согласно п. 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», «Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.».

Выбор подходов, в целом и методов оценки, в частности требует анализа и учета многих факторов. Так, необходимо чтобы применяемые методы соответствовали задаче оценки, удовлетворяли требованиям законодательства, а также, чтобы информация необходимая для их применения была достоверна и доступна для анализа. Кроме цели оценки и информационного обеспечения на выбор способов оценки существенно влияют характеристики самого объекта оценки, и отраслевая специфика. Поэтому обычно делается выбор между методами, основанными на анализе активов, либо анализе доходов. Действительная стоимость доли участника общества соответствует части стоимости чистых активов общества, пропорциональной размеру его доли. Таким образом, исходя из поставленного перед экспертом вопроса, следует, что в данном случае может быть применен только затратный подход, а в рамках него метод чистых активов, а не ликвидационной стоимости, так как общество действующее.

Суд отмечает, что экспертом был проведен анализ возможного использования основных подходов, используемых при проведении оценки. 

По приведённой в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утверждённом Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. № 297, классификации и терминологии: Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учётом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. 

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путём сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки. 

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода. При этом согласно ст. 14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Согласно п. 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. Так, оценщик проанализировал возможность и целесообразность применения перечисленных выше подходов и пришел к следующим выводам.

Как указано в экспертном заключении большинство статей активов и пассивов баланса не требуют переоценки.

Также отсутствуют сведения о наличии дебиторской задолженности учредителей по вкладам в уставный капитал и данные о доходах будущих периодов в связи с получением государственной помощи или в связи с безвозмездным получением имущества, которые не учитываются при расчете стоимости чистых активов согласно Приказу Минфина России от 28 августа 2014 г. № 84н.

Переоценка по рыночной стоимости была проведена только для объекта капитального строительства - здания торгово-выставочного центра общей площадью                     41 033 м2, с кадастровым номером 25:28:050045:777, расположенным по адресу: 

<

...> (90.5% всех активов общества на 31.12.2020 г.), поскольку она, во-первых, может отличаться от бухгалтерской стоимости, а, во-вторых, вопрос о стоимости объекта поставлен на разрешение эксперту судом.

Указанное здание расположено на арендованном земельном участке. Соответственно право пользования на основании договора аренды № 05-Ю-15025 от 23.03.2012 г. (выписка из ЕГРН от 08.06.2022 г. № КУВИ-001/2022-90308017) земельным участком площадью 12 242 м2 с кадастровым номером 25:28:050045:148, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание, участок находится примерно в 43 м, по направлению на восток от ориентира, почтовый адрес ориентира: 

<

...> не числится во внеоборотных активах общества. Об этом свидетельствует и расшифровка основных средств по строке 1150 бухгалтерского баланса, представленная в материалы дела и приведенная ниже. Согласно Приказа Минфина РФ от 31.10.2000 № 94н (ред. от 08.11.2010) «Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению» арендованные земельные участки учитываются организациями на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства».22 Согласно п. 4 Приказа Минфина России от 28 августа 2014 г. № 84н, объекты бухгалтерского учета, учитываемые организацией на забалансовых счетах, при определении стоимости чистых активов к расчету не принимаются. Соответственно, при расчете действительной стоимости доли учитывается рыночная стоимость только объекта капитального строительства без учета имущественных прав на земельный участок.

Кроме того, если основное средство, отраженное в учете с соблюдением всех требований нормативных документов (п. 2 ст. 171 НК РФ, п. 1 ст. 172 НК РФ и ст. 169 НК РФ и др.), используется в деятельности, результаты которой облагаются НДС, тогда налог подлежит возмещению из бюджета. Следовательно, в данном случае объект капитального строительства правомерно учтен по соответствующей строке во внеоборотных активах общества без учета НДС. На этой же базе была проведена и переоценка здания торгово-выставочного центра по рыночной стоимости. 

Переоценка осуществлялась только в отношении здания, поскольку доля остальных основных средств в их сумме менее 1% и, кроме того, согласно пояснениям специалистов общества, полученным при осмотре здания, срок эксплуатации подавляющей части этих объектов на дату оценки составлял 1 год, что позволяет эксперту предположить соответствие их балансовой стоимости рыночным ценам вторичного рынка для аналогичных объектов.

В связи с чем, стоимость здания ТК Дружба до переоценки составляла 988928701, после переоценки 1 077 235 568.

В пункте 2.6.3. экспертизы указано, что в процессе применения метода чистых активов (затратный подход) был выполнен анализ всех статей актива и пассива бухгалтерского баланса оцениваемой организации на дату оценки. При этом корректировка учетных статей баланса не выполнялась в тех случаях, где основания для такой корректировки отсутствуют. 

В результате переоценка была выполнена фактически только в отношении внеоборотных активов организации, бухгалтерская стоимость которых на 99,8% определяется стоимостью объекта капитального строительства - здания торгово-выставочного центра общей площадью 41 033 м2, с кадастровым номером 25:28:050045:777, расположенным по адресу: 

<

...>.

При этом согласно методологии, при оценке действительной стоимости доли, определяемой при выходе участника из общества с ограниченной ответственностью, применение поправок на неконтрольный характер оцениваемой доли, равно как и других скидок и премий не предусматривается.

1 183 755

Стоимость совокупных активов общества, тыс. руб.

980 612

Стоимость совокупных обязательств общества, тыс. руб.

203 143

Стоимость чистых активов общества, тыс. руб.

12,75%

Размер оцениваемой доли

25 901

Действительная стоимость оцениваемой доли, тыс. руб.

25 900

То же округленно, тыс. руб.

Исходя из п. 2.7.2 экспертного заключения при определении средневзвешенного значения стоимости объекта может учитываться только результат затратного способа оценки, с весовым значением 100%.

Проведенные исследования и анализ позволили эксперту сделать вывод о том, что действительная стоимость доли, составляющая 12,75% уставного капитала ООО «Торговый комплекс «Дружба» по состоянию на 31 декабря 2020 с учетом рыночной стоимости активов ООО «Торговый комплекс «Дружба» составила: 25 900 000 (двадцать пять миллионов девятьсот тысяч) рублей (с учетом округлений произведенных экспертом).

Суд, из указанных данных, исходя из стоимости чистых активов в размере 203 143 000 рублей и размера оцениваемой доли 12,75%, произвел расчет без округления, в связи с чем сумма действительной стоимости доли истца составила 25 900 732,5 копеек.

В п. 2.8 экспертного заключения проведена оценка стоимости здания торгово-выставочного центра, исходя из анализа целевого сегмента рынка недвижимости.

Как следует из экспертного заключения в п. 2.8.2 указано, что здание имеет 6 этажей, в том числе 1 подземный этаж.

Исходя из пояснений эксперта, которые были даны в судебном заседании 11.10.2022 г. в ответ на вопросы истца, эксперт указал, что при оценки стоимости здания был учтен в полном объеме подземный этаж, который не является подвалом, при этом эксперт в полном объеме учла все характеристики объекта, в расчете бралось не количество этажей в здании, а корректировка (поправка) производилась за счет учета высоты потолков.

Исходя из экспертного заключения, согласно визуальному осмотру, техническое состояние здания может быть отнесено к категории «отличное». Ремонт здания и внутренних помещений не требуется. Имеющиеся мелкие устранимые недочеты, например, по укреплению фасада, ремонту ливневой канализации и другие решаются в ходе постоянного технического обслуживания здания, как это следует из пояснений специалистов общества, присутствовавших при осмотре. Соответственно на дату оценки предполагается, что здание выглядело не хуже, чем на дату осмотра.

Функциональное и экономическое устаревания экспертом не выявлены.

Количественные и качественные дополнительные характеристики элементов, входящих в состав объекта, имеющих специфику, влияющих на результаты оценки отсутствуют.

Здание используется по назначению, в качестве торгово-выставочного центра и сдается в аренду юридическим и физическим лицам (индивидуальным предпринимателям).

Экспертом иные факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки и существенно влияющие на его стоимость, не выявлены.

Эксперт также в судебном заседании 11.10.2022 г. подтвердил, что при проведении экспертизы на этапе анализа применимого подходов к оценке, было выявлено, что сравнительный подход не может быть использован, так как на рынке г. Владивостока                         не существует сопоставимых предложений непосредственно по продаже торговых центров со схожими характеристиками, функциональных назначением, наполнением. Как следует из пояснений и вывода эксперта, помимо масштаба, торговые центры неповторимы своим местоположением, архитектурно-планировочными решениями и концепцией, определяющей каким будет торговый объект, на какую целевую аудиторию он рассчитан, как он будет функционировать и развиваться в дальнейшем. Таким образом, отсутствие надлежащей исходной информации и, в принципе, трудности сравнения столь уникальных объектов, даже если бы рыночная информация имелась, диктует отказ от сравнительного подхода. Два других подхода затратный и доходный было решено использовать. При этом приоритет был отдан доходному подходу, что согласуется с общепринятой практикой оценки аналогичных объектов.

Как видно из выводов эксперта, основная причина, что в рамках затратного подхода, учитывающего стоимость строительства, не определяется экономическая конъюнктура рынка, в частности рынка аренды недвижимости, если речь о доходном способе оценки. Теоретически экономические условия могут быть определены через прибыль девелопера (инвестора) или показатели внешнего износа, если прибыль отсутствует. Однако практически эти параметры трудно рассчитать. Попытка оценить их на основе рыночной информации неизбежно сводит результат затратного подхода к величине доходного (либо сравнительного, при возможности его реализации). А при экспертном решении определения указанных параметров (единственная альтернатива решению на базе рыночной информации) результат затратного подхода становится более субъективным.

Итак, в рамках настоящей экспертизы установлено, что имеющаяся исходная информация позволяет применить только затратный и доходный способы оценки здания.

Также в судебном заседании эксперт пояснил, что определение способов оценки здания также было обусловлено и тем, что строительство здания велось на деньги, взятые в кредит.

Согласно п. 2.8.5 определение стоимости недвижимости доходным подходом, стоимость единого объекта недвижимости, доходный подход совокупность методов оценки способной генерировать доход.

Пунктом 2.8.5.2 экспертизы, установлено, что определение стоимости земельного участка для оценки стоимости земельного участка применен сравнительный подход, что обусловлено наличием предложений участков. Алгоритм оценки сравнительным подходом в общем случае выглядит следующим образом:

1.изучение рынка, сбор данных и отбор аналогов из числа сделок купли-продажи, либо предложений на продажу (публичных оферт);

2.проверка информации по каждому отобранному аналогу о запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях;

3.анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по основным факторам, влияющим на цену;

4.корректировка цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки; отрицательная корректировка вносится в случае, если по элементу сравнения аналог превосходит объект оценки, а положительная, наоборот, если аналог ему уступает; величина корректировки определяется либо экспертным путем, либо обосновывается подтверждением специализированных источников, близких относительно даты оценки, ссылки на которые приводятся;

5.согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки, при соблюдении принципа, когда большие веса приписывают результатам, потребовавшим в совокупности меньше поправок.

Согласно 2.8.6. стоимости объекта капитального строительства для оценки рыночной стоимости объекта оценки обычно применяют три стандартных способа оценки или подхода: доходный, сравнительный и затратный. В результате выполнения расчетов разными подходами получают величины, отличающиеся друг от друга. Это связано прежде всего, с позициями, на которых подходы основаны, а также с достоверностью, объемом и качеством информации, примененной для каждого подхода. Целью согласования результатов всех используемых способов оценки является определение рыночной стоимости, исходя из анализа преимуществ и недостатков каждого из подходов. Для выбора согласованной величины стоимости объекта обычно используется техника средневзвешенного значения, в соответствии с которой величине, полученной в каждом из примененных подходов, присваивается «весовой» коэффициент.

Для оценки рыночной стоимости объекта капитального строительства применены затратный и доходный подходы. Отказ от сравнительного способа оценки обсуждался в п. 2.8.3 заключения. Также в п. 2.8.3 указывалось, что затратный подход исходит из стоимости строительства и не учитывает конъюнктуру рынка недвижимости, мотивацию конечных потребителей, их восприятие объекта, экономическое поведение в сложившихся социально - экономических обстоятельствах и другие значимые факторы, влияющие на эффективность функционирования торгового центра. По этой причине затратный подход может переоценивать неэффективные объекты и недооценивать эффективные. Поэтому доходному подходу при оценке аналогичных объектов обычно отдается приоритет, вплоть до полного формирования стоимости на его основе.

В то же время в данном случае объект построен относительно недавно, имеет незначительные факторы накопленного износа, а кроме того, стоимость его строительства рассчитана не только на справочных данных, но и на основе фактически понесенных затрат. С учетом сказанного экспертом было принято решение согласовать величины стоимости затратного и доходного подходов в соотношении 40% на 60%.

Эксперт отметил, что указание результатов оценки без округления способно ввести в заблуждение, так как результаты оценки не могут иметь точность больше точности использованных в расчетах исходных данных и погрешности, вносимой методами расчета. Тем более расчеты велись в среде MS Excel без задания параметров округления «как на экране». Соответственно в практике оценки принято округлять результаты. Округление выполнено с точностью до 4 знаков перед запятой или до десятков тысяч рублей для результатов, представленных в выводах настоящего заключения. Для промежуточных расчетов величина стоимости недвижимости использовалась без округления.

Объект капитального строительства без учета НДС (эквивалент величины, в составе стр. 1150 бухгалтерского баланса на 31.12.2020 г.) 1 397 249 966 затратный подход;                         863 892 636 доходный подход; 1 077 235 568  стоимость; 1 077 240 000  округленно, округление произведено в большую сторону.

В связи с чем, экспертом были даны ответы на поставленные судом вопросы, согласно которым: 1. Рыночная стоимость на 31.12.2020 г. объекта недвижимости ООО «Торговый комплекс «Дружба» здание нежилое - торгово-выставочный центр общей площадью 41 033 кв. м, кадастровый номер 25:28:050045:777, расположенный по адресу: 

<

...> составляет округленно 1 077 240 000 (один миллиард семьдесят семь миллионов двести сорок тысяч) рублей без учета НДС.;             2. Действительная стоимость доли, составляющая 12,75% уставного капитала ООО «Торговый комплекс «Дружба» по состоянию на 31 декабря 2020 с учетом рыночной стоимости активов ООО «Торговый комплекс «Дружба» составляет округленно 25 900 000 (двадцать пять миллионов девятьсот тысяч) рублей (с учетом округления, исходя из расчета, указанного в разделе 2.6.3 заключения).

Заключение эксперта, исходя также из пояснений эксперта, является окончательным и обязательным для обеих сторон. Оснований ставить под сомнение или не доверять выводам указанной экспертной организации у суда не имеется, заключение является  полным и ясным. Доводы истца в этой части подлежит отклонению.

Судом установлено, что материалы дела располагают достаточным объемом доказательств, позволяющим рассмотреть спор по существу, а также для их оценки судом в соответствии со статьей 71 АПК РФ. Назначение экспертизы повлекло бы необоснованное затягивание сроков рассмотрения дела и, как следствие, нарушение  процессуальных прав сторон.

На основании изложенного и  статей 87, 159  АПК РФ, ходатайство истца о проведении повторной судебной экспертизы судом было рассмотрено и отклонено как необоснованное.

Ссылка ответчика на рецензию № Р_347-08/2022 на заключение эксперта № 3315 по результатам судебной оценочной экспертизы, назначенной Арбитражным судом Приморского края по делу №А51-19940/2021, подготовленное сотрудником компании Ассоциация по содействию оценочной и консультационной деятельности «Клуб Профессионал» ФИО5 22.07.2022 г., подготовленную ООО «ЦЭАиЭ» в лице специалиста: ФИО11, а также заключение специалиста (рецензию) Некоммерческого партнерства СРО Судебных экспертов» № 18272 от 18 августа 2022 г. отклоняется судом по следующим основаниям.

Судом исследованы представленные в материалы дела рецензии в подтверждение доводов о необоснованности и недостоверности выводов эксперта, однако, указанные документы не могут быть приняты во внимание, поскольку рецензия не является экспертным заключением, составивший заключение специалист непосредственное исследование представленных в материалы дела первичных документов и доказательств не проводил, по сути, это субъективная оценка (суждение) специалиста в отношении экспертного заключения, которая правильность выводов судебной экспертизы не опровергает, рецензия получена вне рамок настоящего дела и не является заключением эксперта, полученным в соответствии со статьей 86 АПК РФ, в связи с чем не может являться допустимым доказательством.

Рецензирование заключения судебной экспертизы проведено ответчиком самостоятельно вне рамок судебного разбирательства, при этом доказательств того, что специалист был предупрежден об уголовной ответственности в порядке ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложных заключений                           не представлено.

Оценивая замечания специалиста ФИО11, ФИО12 и ФИО13, суд обращает внимание, что указанные замечания, не исключают установленные заключением судебной экспертизы существенность и устойчивость сделанных выводов, подкрепленные наглядными иллюстрациями исследований (сравнительные таблицы, формулы расчета показателей, ссылки на нормативно-правовые акты).

Наряду с этим суд обращает внимание, что ни Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ни иными законодательными актами не предусмотрено право специалиста рецензировать заключение эксперта, обладающего аналогичной квалификацией, оспаривать суждения и выводы эксперта, основанные на установленной методике, примененной с учетом профессиональных знаний при наличии соответствующей квалификации, компетенции и опыта работы.

Кроме того, суд считает, что специалисты, отвечая в заключении специалиста (рецензии) Некоммерческого партнерства СРО Судебных экспертов» № 18272 от 18 августа 2022 г. на поставленный вопрос № 1, не праве давать оценку заключению эксперта на соответствие процессуальным нормам, как по форме, так и по содержанию, а также на соответствие образования эксперта тому виду экспертизы (исследования), которое ему поручено, поскольку в данном случае это прерогатива суда, а вопросы о квалификации и образовании эксперта судом рассматриваются при разрешении вопроса о назначении судебной экспертизы и выборе эксперта и в дополнительной рецензии специалистов                  не нуждаются.

Вместе с этим, суд также отмечает, что оценка №04.36 от 18.08.2021 г. ООО «Геолого-геодезичсский центр» также была проведена по заданию истца и получена вне рамок настоящего дела и не является заключением эксперта, полученным в соответствии со статьей 86 АПК РФ.

Таким образом, представленные истцом рецензии содержит лишь субъективную оценку иного лица действий и выводов эксперта, проводившего судебную экспертизу, в то время как доказательства по делу подлежат судебной оценке в соответствии со ст. ст. 67, 68, 71 АПК РФ.

В данном случае, принимая во внимание, что заключение эксперта № 3315 по результатам судебной оценочной экспертизы мотивированно, выводы ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования, приведены методики, стандарты, на которые опирался эксперт при составлении экспертного заключения, учитывая устные пояснения эксперта в судебном заседании 11.10.2022 г., суд приходит к выводу, что заключение эксперта                        № 3315 соответствует всем установленным законом требованиям.

При этом, суд отмечает также что при подготовке заключения эксперта № 3315 произведены расчеты как с НДС так и указаны расчеты без учета налога на добавленную стоимость.

Согласно положениям главы 21 «Налог на добавленную стоимость» Налогового кодекса Российской Федерации продавец, являющийся плательщиком указанного налога, при совершении операций по реализации должен увеличить цену отчуждаемых товаров (работ, услуг) на соответствующую сумму налога на добавленную стоимость и предъявить ее к оплате покупателям. Полученную от покупателей сумму налога продавец в силу закона обязан уплатить в бюджет за вычетом (минусом) сумм налога на добавленную стоимость, уплаченных им самим как покупателем, то есть своим продавцам по их операциям реализации. Если сумма вычета превышает сумму налога на добавленную стоимость к уплате в бюджет, разница возмещается налогоплательщику из бюджета путем возврата денежных средств или зачета налоговых обязательств (статьи 168, 171, 173, 174, 176 Налогового кодекса Российской Федерации). 

Таким образом, реализация налогоплательщиком принадлежащих ему объектов недвижимости (основных средств) на свободном рынке по рыночной цене, увеличенной на сумму налога на добавленную стоимость, не может увеличить стоимость его чистых активов, поскольку полученный им налог в силу закона причитается к уплате в бюджет. На стоимость чистых активов влияют лишь уплаченные им самим как покупателем суммы налога на добавленную стоимость по приобретенным ценностям, уменьшающие размер его налоговых обязанностей перед бюджетом. 

Этот вывод согласуется с правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2006 №13257/05, в котором дано разъяснение в отношении включения налога на добавленную стоимость по приобретенным ценностям в сумму активов, учитываемых в расчете действительной стоимости доли участника. Причитающийся налогоплательщику к возмещению налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям отражается в отдельной строке бухгалтерского баланса, является одним из активов общества и подлежит оценке при расчете чистых активов на общих основаниях (пункт 3 Порядка оценки стоимости чистых активов).

Несмотря на вышеуказанную информацию, операции по реализации земельных участков (долей в них) не признаются объектом налогообложения согласно действующему законодательству (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ). Поскольку режим налогообложения НДС                    не может определять различия в величине стоимости одного и того же объекта недвижимости, то величина рыночной стоимости не должна зависеть от особенностей налогообложения НДС. Таким образом, при итоговых выводах экспертом НДС                                  не включен. 

Оснований ставить под сомнение или не доверять выводам эксперта Кривец В.В. у суда не имеется, связи с чем суд соглашается с выводами, изложенными в заключении эксперта № 3315 в отношении определенной рыночной стоимости имущества и стоимости оцениваемой доли. 

Как было указано выше, суд, из установленных экспертом значений, исходя из стоимости чистых активов, и размера оцениваемой доли произвел расчет действительной стоимости доли истца на сумму 25 900 732 рубля 50 копеек без округления, что не ставит под сомнения выводы, изложенные в экспертизе.

Сторонами не оспаривается тот факт, что истцу обществом была выплачена 23.06.2021 г. действительная стоимость доли в размере 14 641 621 (четырнадцать миллионов шестьсот сорок одна тысяча шестьсот двадцать один) рубль 84 копейки, таким образом, ко взысканию с ответчика подлежит сумма в размере 11 259 110 рублей 66 копеек.

В удовлетворении остальной части встречного иска суд считает необходимым отказать.

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ ввиду частичного удовлетворения требований истца судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (удовлетворено 5,41 %).

В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в числе прочих, расходы на оплату услуг эксперта, как следует из представленных в материалы дела документов общество с ограниченной ответственностью "ТОРГОВЫЙ КОМПЛЕКС "ДРУЖБА" оплатило платежным поручением №151 от 09.03.2022, 300 000 рублей в счет проведения судебной экспертизы.

По результатам проведения назначенной судебной экспертизы, в материалы дела от экспертного учреждения поступило заключение эксперта №3315 от 22.07.2022 г.  со счетом на оплату №3315 от 22.07.2022 г. на сумму 250 000 рублей. В связи с чем, 50 000 рублей, излишне перечисленных обществом с ограниченной ответственностью "ТОРГОВЫЙ КОМПЛЕКС "ДРУЖБА" подлежат возврату при предоставлении в материалы дела реквизитов, о чем будет вынесено отдельное определение.

Кроме того, перечисленные ФИО3 за ФИО2 денежные средства в размере 30 000 рублей на депозит суда по чеку-ордеру №4973 от 28.02.2022 г. также подлежат возврату при предоставлении в материалы дела реквизитов, о чем будет вынесено отдельное определение.

В связи  с чем, с общества с ограниченной ответственностью "ТОРГОВЫЙ КОМПЛЕКС "ДРУЖБА" в пользу ФИО2 подлежали ко взысканию судебные расходы по оплате госпошлины по иску в сумме 10 806 рублей, а с  ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью "ТОРГОВЫЙ КОМПЛЕКС "ДРУЖБА" судебные расходы по оплате услуг эксперта в размере 13 525 рублей с учетом частичного удовлетворения требований в части взыскания действительной стоимости доли.

В результате зачета удовлетворенных требований с учетом распределения судебных издержек, суд считает необходимым взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ТОРГОВЫЙ КОМПЛЕКС "ДРУЖБА" в пользу ФИО2 11 256 391 рубль 66 копеек.

Руководствуясь статьями 104, 106, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ТОРГОВЫЙ КОМПЛЕКС "ДРУЖБА" в пользу ФИО2 11 259 110 рублей 66 копеек действительной стоимости доли, а также судебные расходы по оплате госпошлины по иску в сумме 10 806 рублей. 

В удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании действительной стоимости доли отказать. 

Взыскать с ФИО2 в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ТОРГОВЫЙ КОМПЛЕКС "ДРУЖБА" судебные расходы по оплате услуг эксперта в размере 13 525 рублей.

В результате зачета удовлетворенных требований взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ТОРГОВЫЙ КОМПЛЕКС "ДРУЖБА" в пользу ФИО2 11 256 391 рубль действительной стоимости доли.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и  в Арбитражный суд Дальневосточного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья    Клёмина Е.Г.