Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-187388/22-127-1429

15 февраля 2024 года

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 30 января 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  15 февраля 2024 года.

 

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Судья – Кантор К.А. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1  рассматривает дело по иску

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЛА ЛТД."

127560, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 16.08.2002, ИНН: 

<

***>,

к ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>,

Третье лицо: ВЫСШИЙ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ОРГАН ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ ГОРОДА МОСКВЫ-ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ

125032, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: 

<

***>

О признании незаконным одностороннего отказа от договоров аренды 

О признании договоров аренды действующими; 

и приложенные к исковому заявлению документы,

при участии: 

от истца ФИО2, по дов. от 01.01.2024 г., ФИО3 по дов. от 02.10.2020 г..

от ответчика – ФИО4 по дов. от 11.12.2023 г. № дги-д-1669/23 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АЛЛА ЛТД." (далее – истец) обратилось с исковом заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) о признании недействительными односторонних сделок по расторжению договоров аренды № М-02-017100 от 31.05.2001 и № М-02-017626 от 11.10.2001 на основании уведомлений Департамента городского имущества города Москвы от 01.07.2022 № ДГИ-И-48320/22 и № ДГИ-И-48322/22 и уведомлений от 10.08.2022 за № ДГИ-И-57833/22 и № ДГИ-И-57835/22; о признании договоров аренды № М-02-017100 от 31.05.2001 и № М-02-017626 от 11.10.2001 действующими.

В дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён Высший исполнительный орган государственной власти города Москвы – Правительство Москвы.

Решением от 16.12.2022 по делу № А40-187388/22-127-1429 Арбитражный суд города Москвы в удовлетворении иска отказал полностью.

Постановлением от 25.04.2023 г. по делу № А40-187388/22-127-1429 Девятый арбитражный апелляционный суд отказал в удовлетворении жалобы на решение Арбитражного суда города Москвы от 16.12.2022 по делу № А40-187388/22-127-1429.

Не согласившись с постановлением судов первой и апелляционной инстанции, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой на решение Арбитражного суда города Москвы от 16.12.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2023 по делу № А40-187388/22-127-1429.

19.07.2023 Арбитражный суд Московского округа 19.07.2023 отменил решение Арбитражного суда города Москвы от 16.12.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда.

Суд кассационной инстанции указал на необходимость оценки существенных по делу обстоятельств:

- буквальному, а не расширительному (с применением понятий «освоение земельных участков», «строительство и возведение стационарного торгово-делового центра») толкованию пунктов 1.1 договоров в совокупности с представленными в дело доказательствами;

- действий истца по получению соответствующих разрешений до даты направления уведомлений об отказе от договоров аренды, в том числе за период с 2020-2022;

- наличию на спорных участках торговых павильонов.

Арбитражный суд Московского округа обратил внимание на учитывая правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, указанную в Определениях от 12.07.2016 по делу № 305-ЭС16-2309, от 05.06.2023 № 305-ЭС23-165, согласно которой при применении пункта 22 статьи 3 Закона № 137-ФЗ не следует ограничиваться установлением формальных условий применения этой нормы, необходимо исследовать имеющиеся в материалах дела доказательства, давать оценку доводам и доказательствам наличия обстоятельств, исключающих возможность завершения строительства в установленные договором сроки и получения разрешения на строительство в течение 5 лет с момента заключения договора.

Истцом представлены дополнительные доказательства в порядке ст. 75 АПК РФ. 

Возражения ответчика против приобщения заключения технической экспертизы суд отклоняет, поскольку указанное доказательство может подтверждать обстоятельства, имеющие значения для рассмотрения настоящего спора.  

Представитель истца в судебном заседании изложил правовую позицию, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражает.

Представитель третьего лица, надлежащим образом уведомленный о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился. В порядке статей 123, 156 АПК РФ суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Суд, выполняя указания суда кассационной инстанции, с учётом изложенных истцом обстоятельств и доводов ответчика, в соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами пришёл к следующим выводам.

Из материалов дела следует и установлено судом, между ООО "АЛЛА ЛТД." (Истец) и Департаментом городского имущества города Москвы (Ответчик) Ответчиком (Арендодателем) заключены долгосрочные договоры аренды № М-02-017100 от 31.05.2001 и № М-02-017626 от 11.10.2001 на два смежных земельных участка площадью около 500 кв.м. каждый, с кадастровыми номерами 77:02:0002002:5 и 77:02:0002002:20 (далее - Договоры).

Дополнительными соглашениями от 15.06.2010 уточнены границы и площади земельных участков. Площади участков составляют по 464 кв.м. каждый.

Пунктами 1.1. договоров установлена цель использования земельного участка "под реконструкцию существующего торгового павильона в стационарный торгово-деловой центр и его дальнейшую эксплуатацию, с выкупом права аренды".

Срок действия договоров согласно пунктам 2.1 – 49 лет.

Как следует из пунктов 6.1. договоров, ответчик может расторгнуть договоры досрочно по следующим основаниям:

-             невнесение арендной платы в течение двух кварталов подряд;

-             использование участка не по целевому назначению;

-             неосвоение или неиспользование участка в течение 2 лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией;

-             неисполнение и/или ненадлежащее исполнение условий раздела 4 договора;

-             осуществление без согласия на то арендодателя или без регистрации сделок, предусмотренных договоров, с правом (долей в праве) аренды участка, размещения без согласия арендодателя недвижимого имущества иных лиц на участке;

-             отмены распорядительного акта, явившегося основанием для заключения договора;

 -            по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами Российской Федерации и города Москвы.

01.07.2022 ответчик направил истцу уведомления № ДГИ-И-48320/22 и № ДГИ-И-48322/22 об отказе от договоров аренды от 31.05.2001 № М-02-017100 и от 11.10.2001 № М-02-017626. В качестве основания отказа от исполнения в уведомлениях указано: "в связи с существенным нарушением ООО "АЛЛА ЛТД" условий договора аренды, неисполнением обязательств по реконструкции объекта, неполучением разрешения на строительство (реконструкцию) объекта по истечении пяти лет со дня заключения указанного договора аренды".

В качестве правового основания ответчик ссылается на пункт 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в соответствии с которым договор может быть расторгнут в случае:

-             неисполнения обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

- отсутствия по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Согласно приведённой норме договор может быть расторгнут в случае нарушения срока реконструкции, а если договором срок реконструкции не предусмотрен, договор расторгается, если арендатор не получает в течение пяти лет со дня заключения договора разрешения на строительства.

Ответчик при расторжении договоров руководствуется седьмым абзацем пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" о неполучении в течение пяти лет со дня заключения договора разрешения на строительства.

Истец указывает на неправомерность действий ответчика по двум основаниям:

-             неверное истолкование пунктов 1.1. договоров;

-             непринятие ответчиком во внимание того факта, что получение разрешения на строительство обусловлено волей двух лиц, арендатора и арендодателя, в данном случае истец, действуя добросовестно, предпринимал действия по получению означенного разрешения, в то время как со стороны Правительства Москвы выдача разрешения на строительство по различным основаниям блокировалось.

Суд осуществляет толкование договора в соответствии с разъяснениями Верховного Суда РФ, изложенными в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора":

-             при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений;

-             по смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний.

При наличии спора о заключённости договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьёй 10 ГК РФ (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 31.01.2019 № 305-ЭС18-17717 по делу № А40-185188/2017).

Как усматривается судом, пункты 1.1., указывающие на цель договоров: "под реконструкцию существующего торгового павильона в стационарный торгово-деловой центр и его дальнейшую эксплуатацию, с выкупом права аренды".

В соответствии с пунктом 5 статьи 2 Федерального закона "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" от 28.12.2009 № 381-ФЗ стационарный торговый объект - это торговый объект, представляющий собой здание или часть здания, строение или часть строения, прочно связанные фундаментом такого здания, строения с землей и подключенные (технологически присоединенные) к сетям инженерно-технического обеспечения. Объекты истца отвечали данным критериям, как на момент заключения договоров, так и на момент оспариваемого расторжения.

Как следует из заключения технической экспертизы от 25.12.2023 № ТЭ-94-22-12-23 Государственного Всероссийского Центра экспертизы и сертификации в области охраны и реставрации памятников истории и культуры "Росгосэкспертиза": постройки, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами: 77:02:0002002:5 и 77:02:0002002:20, являются объектами капитального строительства.

Таким образом расположенные на спорных участках объекты критерию "стационарности", содержащемуся в пунктах 1.1. договоров, отвечают.

 

По определению Международного совета торговых центров, торговым центром можно считать группу архитектурно объединённых розничных предприятий, управляемых единой компанией, обеспеченных парковкой и расположенных на специально спланированном участке. Данное определение на законодательном уровне не закреплено, однако ответчиком не оспаривается, что объекты истца приведённому описанию соответствуют. Понятие "торгово-деловой центр" используется применительно к территории города в целом. 

Ответчик, составивший рассматриваемые договоры, не пояснил, каким критериям должен отвечать центр для квалификации не в качестве "торгового", а в качестве "торгово-делового".

Согласно акту осмотра земельных участков, составленному во исполнение определения Арбитражного суда города Москвы от 10.10.2023:

- в Торговом центре площадью 147,3 кв.м. находятся сетевой магазин "Мясо и Птица", "Хлеб Завод",  Кафе и магазин колбасных изделий (ИП ФИО5, ИНН 

<

***>;  ИП ФИО6, ИНН 

<

***>;  ИП ФИО7, ИНН 

<

***>) - земельный участок 

<

...>, , кадастровый номер 77:02:0002002:5;

- в Торговом центре площадью103 кв.м. находятся: магазин табачных изделий, продуктовый магазин (ИП ФИО8, ИНН 

<

***>, ИП ФИО9, ИНН 

<

***>) - земельный участок 

<

...>, кадастровый номер 77:02:0002002:20;

- при визуальном осмотре земельные участки ничем не ограничены, на каждом земельном участке находится торговый центр, осуществляющий предпринимательскую деятельность в сфере торговли, торговые центры имеют уникальную архитектуру, которая не перегружает архитектурный ансамбль улицы Лескова, и в то же время способствуют исполнению постановлений Правительства Москвы от 7 декабря 2004 года № 865-ПП "О мерах по развитию в Москве сети предприятий потребительского рынка и услуг шаговой (пешеходной) доступности на 2005-2007 годы",  от 27 сентября 2005 года № 732-ПП "Об утверждении территориальных схем размещения объектов потребительского рынка и услуг шаговой (пешеходной) доступности в городе Москве на период 2005-2007 годов", от 29 августа 2006  года № 647-ПП "О Городской целевой программе развития потребительского рынка и услуг города Москвы на 2007-2009 годы";

- рядом с означенными участками имеются парковочные места;

- объекты имеют электроснабжение, водоснабжение, водоотведение.

Суд отмечает, что в пунктах 1.1. договоров отсутствуют параметры "торгово-делового центра": общая площадь, этажность, количество и формат торговых и деловых помещений, в связи с чем истец не может быть признан нарушителем отсутствующих условий договора.

Актом проверки соблюдения земельного законодательства Управления Роснедвижимости по городу Москве установлено, что по состоянию на 01.08.2008 земельный участок с кадастровым номером 77:02:0002002:005 фактически использовался ООО "АЛЛА Лтд." в соответствии с видом разрешенного использования, указанным в Договоре аренды от 31.05.2001 № М-02-017100, нарушений не выявлено.

При таких обстоятельствах у суда нет оснований полагать, что истец существенным образом нарушил взятые на себя по договорам аренды № М-02-017100 от 31.05.2001 и № М-02-017626 от 11.10.2001 обязательства.

Суд отклоняет довод ответчика, согласно которому земельные участки Арендатором не освоены, реконструкция торговых павильонов не осуществлена как противоречащий материалам дела и положениям земельного законодательства.

По смыслу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) во взаимосвязи со статьями 4, 45 и 46 ЗК РФ, действующее законодательство разделяет два понятия: "освоение" земельного участка и "использование" земельного участка. Исходя из указанных норм, под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка. Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования. В рассматриваемом случае земельные участки предоставлялись для использования территории под реконструкцию существующих торговых павильонов.

Обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству/реконструкции, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство/реконструкцию не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (ст. 44 Градостроительного кодекса РФ), проектной документации (ст.ст. 47, 48 Градостроительного кодекса РФ), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства.

Истцом проделан большой объем работ по сбору исходно-разрешительной документации, проведены все необходимые инженерные изыскания, выполнены проектные работы, начаты работы по подготовке строительной площадки, в том числе: были выполнены топографо-геодезические изыскания, инженерно-геологические изыскания, археологические изыскания, экологические изыскания, дендрологические изыскания, получены технические условия на подключение к инженерным сетям, архитектурно-градостроительное решение (АГР) объекта капитального строительства, проектная документация стадии "П" в полном объеме в соответствии с Постановлением Правительства РФ 16.02.2008 № 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», выполнен проект наружных сетей электроснабжения по 2 категории надежности, проведены тендерные мероприятия по выбору подрядной строительной организации. По инициативе ООО "АЛЛА ЛТД" неоднократно принимались акты органов исполнительной власти города Москвы, направленные на осуществление строительного освоения указанных участков.

Кроме того, суд принимает во внимание представленные в материалы дела доказательства добросовестного поведения истца, направленного на получение разрешений на строительство торгового центра.

Как следует из материалов дела, в период с 2001 по 2021 годы ООО "АЛЛА ЛТД" осуществляло последовательные действия, направленные на строительное освоение указанных участков. В суд представлены: выписка из протокола № 16 от 27.08.2003 комиссии по вопросам работы предприятий потребительского рынка и услуг округа, справка БТИ о состоянии здания/помещения от 01.09.2004, поэтажный план Северо-Восточного ТБТИ города Москвы от 01.09.2004, техническое заключение ООО "Тритон С" по результатам обследования строительных конструкций здания конструкции здания от 2004 года, разрешение на присоединение мощности МГЭК от 13.10.2005 № 418-17, письмо № 148 от 21.10.2005 в Мосводосбыт, письмо Заместителю префекта СВАО ФИО10 от 18.07.2006 № 105, предпроектное предложение ООО "Архитектурная мастерская Окиншевичей "ЭКАР" от 2006 года, обоснование ООО "ПАРТНЁР-ДИРЕКТ" сокращения санитарной защитной зоны от 2006 года, проект охраны окружающей среды от 2006 года, проект ООО "Броды" охраны окружающей среды от 2006 года, выписка из протокола комиссии по вопросам работы предприятий потребительского рынка и услуг округа № 15 от 13.09.2006, санитарно-эпидемиологическое заключение Роспотребназора  от 16.01.2007 № 1-15/22, письмо Роспотребнадзора от 16.01.2007 № 10-16/22, письмо в ООО "Техника безопасности" от 19.01.2007 № 12, выписка из протокола заседания окружной комиссии по градостроительному регулированию СВАО города Москвы от 25.01.2007 № 25, заключение Управления градостроительного регулирования Северо-Восточного административного округа от 15.06.2007  № УГР659/7-1, справка Северо-Восточного ТБТИ от 22.06.2007 № 2498/22, выписка из проекта протокола Регламентной комиссии главного архитектора города по рассмотрению предпроектных материалов от 27.07.2007 № 24, технические условия МГУП "МОСВОДОКАНАЛ" на водоснабжение и канализацию от 13.08.2007 № 21-3210/7-(6)-1, согласованное 27.08.2007 Правительством Москвы предпроектное предложение,  техническое заключение ГУП "МОСГОРГЕОТРЕСТ" по определению состояния строительных конструкций от 2007 года, письмо Москомархитектуры от 20.11.2007 № 320-0401216/7-1, акт проверки Управления Роснедвижимости по городу Москве соблюдения земельного законодательства от 01.08.2008, заключение Департамента природопользования и охраны окружающей среды города Москвы от 01.08.2008 № 06-28-5268/8, исследование ООО "ЦЕРЕРА-ЭКСПЕРТ" естественного освещения и инсоляции от 16.09.2008, ГУП "Научно-исследовательский и проектный институт генерального плана города Москвы": "градостроительное зонирование территории", "инженерно-технические мероприятия гражданской обороны, мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций", "инженерное обеспечение", "транспортное обслуживание", "экологическое обоснование проекта", "информационный отчёт", "архитектурно-планировочный раздел", обоснование размещения автостоянки ООО "ПАРТНЁР-ЭКО" 2008, отчёт ООО "ГЕОКОН" о проведении инженерно-экологических изысканий на участке застройки от 16.10.2008, предварительные материалы для подготовки проекта границ земельного участка, предложение ООО "СТРОЙГРАД" по оборудованию торгово-делового центра механизированной автостоянкой 2008, проект ООО "СТРОЙГРАД" торгово-делового центра 2008, распоряжение Департамента земельных ресурсов от 18.08.2008 № 2522 об утверждении проекта границ земельного участка, справка ГУП "МОСГОРГЕТРЕСТ" от 28.07.2008 № Г/485-08 о геологическом строении и гидрогеологических условиях участка, техническое заключение ООО "ГЕОКОН" об инженерно-геологических условиях на участке, обоснование размещения торгово-делового центра ГУП "Главное архитектурное-планировочное управление" 2009, предварительные материалы ООО "Апогей-Проф"для подготовки схемы расположения земельного участка 2009, проект ООО "СТРОЙГРАД" торгово-делового центра 2009, разработка ООО "ПАРТНЁР-ЭКО" санитарно-защитной зоны 2009, распоряжение Департамента земельных ресурсов города Москвы от 07.10.2009 № 5369 об уточнении границ земельного участка с кадастровым номером 77:02:0002002:20, распоряжение Департамента земельных ресурсов города Москвы от 27.10.2009 № 5369 об уточнении границ земельного участка с кадастровым номером 77:02:0002002:5, санитарно-эпидемиологическое заключение Роспотребнадзора от 15.12.2009 № 10-15/4421, разрешение ОАО "МОЭК" от 22.01.2010 № МС-09-104-3521 на присоединение энергопринимающих устройств к электрической сети, письмо ООО "АЛЛА ЛТД" от 16.03.2010 № 17 в Департамент земельных ресурсов города Москвы, письмо ООО "АЛЛА ЛТД" от 09.07.2010 № 66 в ОАО "Московская тепловая компания", разрешение ОАО "Московская тепловая компания" от 14.07.2010 № МТК-06/1102, письмо ООО "АЛЛА ЛТД" от 09.09.2010 № 85 в АНО «МТЦ Мосгосэнергонадзора», письмо ГУП "МОСГОРГЕОТРЕСТ" от 24.11.2010 № 6-14-3490/10-101-1, рабочая документация ООО "Проектно-конструкторское бюро": "теплосеть", письмо Территориального управления Москомзема в Северо-Восточном административном округе города Москвы от 17.02.2011 № 33-212-197/11-101-1, протокол заседания Градостроительно-земельной комиссии города Москвы от 29.04.2021 № 21, решение ФБУ "Кадастровая палата" по Москве от 08.08.2011 № 77/601/11-8712 от  отказе в осуществлении государственного кадастрового учёта, письмо ООО "АЛЛА ЛТД" от 26.09.2011 № 46 в Департамент земельных ресурсов города Москвы, письмо Департамента земельных ресурсов от 27.10.2011 № РДБ-1-11/11-0/32/1, градостроительный расчёт ГУП "Главное архитектурно-планировочное управление" от 2012, "Транспортное обслуживание" ГУП "Главное архитектурно-планировочное управление" от 2012, заключения ГУП "Главное архитектурно-планировочное управление" для присвоения адреса объекту недвижимости от 22.11.2012 № 320-06-4980/2-1, письмо ГУП "Главное архитектурно-планировочное управление" от 20.12.2012 № 325-03-179/2 о завершении работы "Градостроительный расчёт с разделом "Транспортное обслуживание", кадастровый паспорт земельного участка от 28.01.2013 № 77/501/13-15466, кадастровый паспорт земельного участка от 28.01.2013 № 77/501/13-15476, кадастровый паспорт земельного участка от 06.06.2013 № 77/501/13-248067, уведомление ФГБУ "ФКП Росреестра" от 05.12.2013 № 77/501/13-619812, уведомление ФГБУ "ФКП Росреестра" от 05.12.2013 № 77/501/13-619837, анализ территории для определения возможности размещения объекта ГУП "Главное архитектурно-планировочное управление" 2016, технический отчёт ООО "Транспроектинжиниринг" по результатам инженерно-геологических изысканий № 004-2020-01-ИГИ 2016, протокол заседания Рабочей группы Градостроительно-Земельной комиссии города Москвы по вопросам градостроительной деятельности от 16.01.2017 № 2, протокол заседания Рабочей группы Градостроительно-Земельной комиссии города Москвы по вопросам градостроительной деятельности от 20.03.2017 № 11, технико-экономические параметры 2017, письмо Москомархитектуры от 03.04.2017 № 001-ГПЗУ-1130/2017-3 об отказе в подготовке ГПЗУ, письмо Москомархитектуры от 03.04.2017 № 001-ГПЗУ-1130/2017-2 о продлении срока предоставления государственной услуги по подготовке ГПЗУ, письмо Москомархитектуры от 29.06.2017 № МКА-02-9032/7-1 о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы, протокол заседания Рабочей группы Градостроительно-Земельной комиссии города Москвы по вопросам градостроительной деятельности от 23.10.2017 № 41, распоряжение Москомархитектуры от 10.11.2017 № 749 о подготовке проекта внесения изменения в правила землепользования и застройки города Москвы, протокол публичных слушаний от 28.05.2018 № 2/5 по проекту внесения изменений в правила землепользования и застройки города Москвы, заключение от 30.05.2018 по результатам публичных слушаний, распоряжение Москомархитектуры от 22.04.2019 № 379 о подготовке проекта внесения изменения в правила землепользования и застройки города Москвы, письмо ООО "АЛЛА ЛТД" от 13.11.2019 № 94 в ГАУ "Институт Генплан Москвы", письмо ООО "АЛЛА ЛТД" от 13.11.2019 № 90 в Департамент культурного наследия города Москвы, протокол публичных слушаний от 25.11.2019 № 2/27 по проекту внесения изменений в правила землепользования и застройки города Москвы, заключение от 27.11.2019 по результатам публичных слушаний, справка Росгидромета от 24.12.2019 № Э-3390 о фоновых концентрациях загрязняющих веществ, письмо ООО "АЛЛА ЛТД" от 13.11.2019 № 93 в ФГБУ "Центральное УГМС", письмо ООО "АЛЛА ЛТД" от 18.12.2019 № 102 в ФГБУ "Центральное УГМС", ответ Мосгорнаследия от 26.12.2019, ответ ГУ МЧС России по городу Москве от 27.12.2019 № 10958-15, ответ Департамента природопользования и охраны окружающей среды города Москвы  от 09.01.2020 № ДПИОС 05-19-31366/19-1, ответ Комитета по архитектуре и градостроительству город Москвы от 29.01.2020 № ГП-02-5899/19-3 по результатам натурного обследования транспортных потоков, ответ Комитета по архитектуре и градостроительству город Москвы от 12.02.2020 № ГП-02-5889/19-5 по результатам натурного обследования шумовых характеристик транспортных потоков, проектная документация ООО "Парк сити" по перечню мероприятий по охране окружающей среды, постановление Правительства Москвы от 09.06.2020 № 770-ПП о внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП, акт "Столичное археологическое бюро" государственной историко-культурной экспертизы от 15.06.2020, письмо Мосгорнаследия от 14.07.2020 № ДКИ-16-09-5611/20, градостроительный план земельного участка № РФ-77-4-53-3-52-2010-1252 от 20.07.2020, градостроительный план земельного участка № РФ-77-4-53-3-52-2020-1282-ГПЗУ от 20.07.2020, градостроительный план земельного участка № РФ-77-4-53-3-52-2020-2357-ГПЗУ от 04.09.2020, ордер на проведение земляных работ от 10.09.2020 № 20020392, свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения от 29.10.2020 № 861-4-20/С, заключение ООО "Археологические изыскания в строительстве" по результатам исследований (проведения археологической разведки), технический отчёт ООО "Транспроетинжиниринг" по результата инженерно-геологических изысканий № 004-2020-01-ИГИ, технический отчёт ООО "Транспроетинжиниринг" по результата инженерно-геологических изысканий № 004-2020-01-ИЭИ, архитектурно-градостроительное решение ООО "ОКТАГОН", письмо Департамента городского имущества города Москвы от 09.02.2021 № 33-5-9714/21-(0)-1 об отказе в предоставлении государственной услуги, письмо Департамента городского имущества города Москвы от 09.02.2021 № 33-5-9730/21-(0)-1 об отказе в предоставлении государственной услуги, заявление ООО "АЛЛА ЛТД" от 22.03.2021 № 0001-9000120-022601-00004173/21, заявление ООО "АЛЛА ЛТД" от 22.03.2021 № 0001-9000120-022601-00004174/21, условия подключения к централизованный системе водоотведения, условия подключения к централизованный системе холодного водоснабжения, распоряжение Департамента городского имущества города Москвы от 26.04.2021 № 17593 о выборе (установлении) вида разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 77:02:0002002:5, распоряжение Департамента городского имущества города Москвы от 26.04.2021 № 17594 о выборе (установлении) вида разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 77:02:0002002:20, заявление ООО "АЛЛА ЛТД" от 27.04.2021 № 0001-9000120-022501-00002897/21, условия подключения № Т-УП1-01-210608/7 от 21.05.2021, письмо Департамента городского имущества города Москвы от 21.05.2021 № 33-5-44670/21-(0)-1 об отказе в предоставлении государственной услуги, письмо Департамента городского имущества города Москвы от 21.05.2021 № 33-5-44669/21-(0)-1 об отказе в предоставлении государственной услуги, задание на разработку проектной документации с учётом доступности для маломобильных групп населения от 30.06.2021, технические условия на технологическое присоединение к электрическим сетями ПАО «Россети Московский регион» от 15.07.2021 № И-21-00-472580/102/МС, заявление ООО "АЛЛА ЛТД" на оформление свидетельства об утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства от 06.08.2021 № 0001-9000003-000056-00009009/21, свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства от 31.08.2021 № 746-4-21/С, инженерно-геодезические изыскания ГБУ "МОСГОРГЕОТРЕСТ" от 15.09.2021 № 3/5231-21, уведомление Москомрхитектуры от 13.10.2021 № РИ1/9697-21-1 о размещении материалов и результатов инженерных изысканий в интегрированной автоматизированной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности города Москвы, письмо Совета жилого дома № 88 по Алтуфьевскому шоссе от 16.12.2021, инженерно-геодезические изыскания ГБУ "МОСГОРГЕОТРЕСТ" от 10.01.2022 № 3/7258-21, , уведомление Москомрхитектуры от 24.01.2022 № РИ1/459-22-1 о размещении материалов и результатов инженерных изысканий в интегрированной автоматизированной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности города Москвы.

Суд принимает во внимание произведённые истцом затраты на получение разрешения на строительство в размере 27 631 667 рублей 91 копейки во исполнение нижеследующих договоров: договор с ГУП "Мосгоргеотрест" на иженерно-геодезические изыскания и нанесение красных линий № 5810-03 от 16.09.2003, договор № 82814 от 14.10.2004 с МУГП "Мосводоканал" на отпуск воды и приём сточных вод  городскую канализацию, договор с ГУП "ГлавАПУ" на изготовление ситуационного плана № 222_116 от 27.03.2006, договор  с ООО "Апогей-Проф" на инженерно-геодезические изыскания по установлению границ и определению площади земельного участка № 252-06 от 06.07.2006, договор с ООО "ЦЕРЕРА-ЭКСПЕРТ" на определение максимально возможной высоты секторов проектируемого здания № 8-10-06 от 13.10.2006, договор энергоснабжения с ОАО "Мосэнергосбыт" № 77910761 от 27.12.2007, договор с ГУП "Мосгоргеотрест" на составление справки по фондовым материалам № Г-485-08 от 14.05.2008, договор с ГУП "Государственный природоохранный центр" на проведение расчётов на материалы проектов планировок, проектов благоустройства № 4637-Э,Пб от 07.06.2008, договор с ГУП НИиПИ Генплана Москвы  на подготовку заключения по градостроительному обоснованию № 6889 от 10.06.2008, договор с ООО "ЦЕРЕРА-ЭКСПЕРТ" на проведение исследования светоклиматического режима помещений проектируемого здания № 2-09-08 от 04.09.2008, договор с ООО "СтройГрад" на разработку проекта и рабочей документации на строительство здания № 12-02-08 от 12.03.2008, договор с ГУП "ГлавАПУ" на подготовку заключения о соответствии размещаемого объекта установленным градостроительным требованиям и регламентам при пролонгации землеотводов № 220_1119 от 08.05.2008, договор с ГУП "ГлавАПУ" на подготовку обоснования размещения торгово-делового центра № 325-2008_18, договор с ООО "Апогей-Проф" на инженерно-геодезические изыскания по установлению границ и определению площади земельного участка № 49-08 от 26.02.2008, договор с ООО "Апогей-Проф" на кадастровые работы № 283-08 от 02.10.2008, договор с ООО "Партнёр-Эко" на акустические расчёты и на расчёт рассеивания для паркинга № 420-08-ПЭ от 01.12.2008, договор с ГУП "ГлавАПУ" на аналитические материалы по состоянию внешнего вида объекта и фактическому использованию № 220_812 от 16.07.2009, договор с ООО "Партнёр-Эко" на проект организации СЗЗ № 128-09-ПЭ от 30.07.2009, договор с ООО "ЦЕРЕРА-ЭКСПЕРТ" на исследование светоклиматического режима № 13-07-09 от 29.07.2009, договор с ООО "Апогей-Проф" на инженерно-геодезические изыскания по подготовке предварительных материалов для получения распоряжения на проведение кадастровых работ № 214-09 от 24.08.2009, договор с ООО "Апогей-Проф" на кадастровые работы № 269-09 от 06.11.2009, договор с ГУП "ГлавАПУ" на изготовление ситуационного плана № 220_964 от 15.09.2009, договор с ООО "Апогей-Проф" на кадастровые работы № 278-09 от 11.11.2009, договор с ГУП "ГлавАПУ" на изготовление ситуационного плана № 225_65 от 20.10.2009, договор с ООО "Компания РусстройМаркет" на разработку проекта перекладки участка теплосети, согласование посадки, перекладу теплосети № 05_01 от 24.05.2010, договор АНО "ИТЦ Мосгосэнергонадзора" на рассмотрение проектов энергоснабжения вновь вводимых и реконструируемых энергоустановок и систем энергоснабжения на соответствие требованиям НТД № 210-СС от 09.09.2010,

договор с ООО "Апогей-Проф" на инженерно-геодезические и кадастровые работы № 77-11 от 08.06.2011, договор ГУП МосгорБТИ на услуги по техническому учёту и технической инвентаризации объекта № 24 22 301588 от 06.11.2012,  договор с ГУП "ГлавАПУ" на разработку градостроительного расчёта с разделом "Транспортное обслуживание" № 325-2012_188 от 12.12.2012, договор с ГУП "ГлавАПУ" на разработку архитектурно-художественное решение № 171_134 от 01.04.2014, договор с ГУП "ГлавАПУ" на разработку архитектурно-художественное решение № 171_135 от 01.04.2014, договор с ГУП "МОСГОРГЕОТРЕСТ" на инженерно-геодезические изыскания, нанесение красных линий № 3-3745-08 от 05.03.2014, договор с ГУП "МОСГОРГЕОТРЕСТ" на инженерно-геодезические изыскания, нанесение красных линий № 3-3156-14 от 29.04.2014, договор с ГУП "МОСГОРГЕОТРЕСТ" на выполнение комплекса работ по съёмке и составлению исполнительного чертежа засыпанной трассы № 6-4844-13 от 25.03.2015, договор с ГУП "ГлавАПУ" на анализ территории для определения возможности размещения объекта № 320_2016-5-р от 23.03.2016, договор с ГУП "ГлавАПУ" на анализ территории для определения возможности размещения объекта № 320_2016-6-р от 23.03.2016, договор с ГБУ города Москвы "Центр социальных коммуникаций" на проведение социологического исследования и информационно-аналитического обеспечения № 01-Л от 23.04.2018, договор с ГУП "МОСГОРГЕОТРЕСТ" на инженерно-геодезические изыскания, нанесение красных линий № 3-4363-18 от 26.06.2018, договор с ГАУ "Институт Генплана Москвы" на проведение натурного обследования и расчёт интенсивности движения транспорта по улично-дорожной сети для реализации проекта № 5-19-1296оп от 26.12.2019, договор с ГАУ "Институт Генплана Москвы" на работы по определению шумовых характеристик транспортных потоков № 7-19-1291оп от 26.12.2019, договор с ООО "ОКТАГОН" на разработку проектной документации № 024 АГР от 07.03.2019 (1), договор с ООО "ОКТАГОН" на разработку проектной документации № 024-АГР-ЛЕС-03-19 от 07.03.2019, договор с ООО "ОКТАГОН" на разработку проектной документации № 028-ПД-ЛЕС-07-19 от 08.07.2019, договор с ООО "Статус Экспертиза" по проведения негосударственной экспертизы отчётной документации № ПИ-066 от 03.11.2020, договор с ООО "Статус Экспертиза" по проведения негосударственной экспертизы отчётной документации № 02_20-ПД_ЛЕС-01_20 от 09.02.2020, договор с ООО "ОКТАГОН" на разработку проектной документации № 02/20-ПД/ЛЕС-01/20 от 30.01.2020, договор с ООО "Транспроектинжиниринг" на выполнение инженерно-геологических и инженерно-экологических изысканий № 03-01-20 от 30.01.2020, договор с ООО "Парк сити" на разработку геоподосновы/стройгенплана М 1:500 в печатном и электронном виде до начала работ по разработке дендрологической части проекта № 004-2020-Д от 20.02.2020, договор с ООО "Археологические изыскания в строительстве" на археологическую разведку № 20Р-032 от 30.01.2020, договор с ООО "ОКТАГОН Проектные решения" на разработку проектной документации № 011-АГР-ЛЕС-08-20 от 10.08.2020, договор с ООО "ПК Инжиниринг" на разработку проектного решения по разделу "Технологическое проектирование"- "Холодоснабжение" № ПКИ-01-15012020 от 15.01.2020, договор энергоснабжения с ОАО "Мосэнергосбыт" № 49243761 от 18.03.2020, договор ООО "ПБ Конструктор" на оценку влияния нового строительства на окружающую застройку № 02-03-2021-Д от 25.03.2021, договор с ООО "НЕЗАВИСИМОЕ ЭКСПЕРТНОЕ ПАРНЁРСТВО" на подготовку заключения кадастрового инженера о расположении размещённых некапитальных построек в границах земельных участков № 262-06-21-ЗКИ от 07.06.2021, договор ООО "Статус Инвест" на корректировку проектной документации стадии "Проектная документация" и стадии "Рабочая документация" № СИ-022 от 07.07.2022.

Таким образом, истцом проделан большой объём работ по сбору исходно-разрешительной документации, проведены все необходимые инженерные изыскания, выполнены проектные работы, начаты работы по подготовке строительной площадки, в том числе: были выполнены топографо-геодезические изыскания (выполнялись 3 раза; топосъёмка – срок действия 3 года), инженерно-геологические изыскания, археологические изыскания, экологические изыскания, дендрологические изыскания, получены технические условия на подключение к инженерным сетям, архитектурно-градостроительное решение (АГР) объекта капитального строительства (дважды), проектная документация стадии "П" в полном объеме в соответствии с Постановлением Правительства РФ 16.02.2008 № 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию", стадия "П" передана в экспертизу, выполнен проект наружных сетей электроснабжения по второй  категории надежности, проведены тендерные мероприятия по выбору подрядной строительной организации. По инициативе истца неоднократно принимались акты органов исполнительной власти города Москвы, направленные на осуществление строительного освоения указанных участков.

Суд не соглашается с ответчиком в том, что истец каких-либо действий по разработке проектной документации по строительству торгово-делового центра и направлению последней на государственную экспертизу не предпринимал, что арендатором "допущено многолетнее бездействие, составляющее свыше 19 лет".

Как следует из материалов дела:

27.08.2003        протоколом № 16 Комиссией по вопросам работы предприятий потребительского рыка и услуг округа принято решение согласиться с переводом павильона в разряд капитальных строений. 

18.07.2006        в адрес Заместителя Префекта СВАО города Москвы направлено письмо с просьбой рассмотреть и согласовать предпроектное предложение строительства  здания торгово-делового центра.

13.09.2006        протоколом № 15 Комиссией по вопросам работы предприятий потребительского рыка и услуг округа принято решение согласиться с предпроектным предложением строительства здания торгово-делового центра.

15.06.2007        заключением Москомархитектуры № УГР659/7-1 согласованы материалы проекта. 

01.08.2008        Департаментом природопользования и охраны окружающей среды города Москвы выдано заключение на материалы градостроительного обоснования № 06-28-5268/8.

В 2008-2009 годах истцом подготовлено большое количество исходно-разрешительной документации.

27.10.2009        Департаментом земельных ресурсов города Москвы вынесены распоряжения № 5369 и № 5370 об уточнении границ земельных участков с кадастровыми номерами 77:02:0002002:5 и 77:02:0002002:20.

В 2010 году ООО "АЛЛА Лтд. " был осуществлён вынос теплотрассы из "пятна" застройки и произведена перекладка инженерных коммуникаций по договору строительного подряда № 05/01 от 24.05.2010, в 2019 Истец произвел замену ограждений по внешней границе земельных участков по договору подряда № 01/09-19 от 25.09.2019 своими силами и за свой счёт.

29.04.2011        решениями ГЗК № 21 (пункт 14) органам Правительства Москвы было поручено объединить участки, выпустить соответствующий акт Правительства Москвы об осуществлении строительства на объединённом участке и заключить новый договор аренды для целей строительства на вновь образованном участке.

Выполнение указанного решения ГЗК длилось более 3-х лет. Был поставлен на кадастровый учёт объединенный участок, подготовлен и направлен проект договора аренды. Однако акт Правительства Москвы так и не был выпущен, решение ГЗК не исполнено по независящим от ООО "АЛЛА ЛТД" причинам.

22.11.2012 г. Москомархитектурой выданы два заключения для присвоения адреса объектам недвижимости за № 320-06-4980/2-1.

28.03.2017        после утверждения Постановлением № 120-ПП 28.03.2017 "Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы" земельные участки попали в зону "Ф".

Зона "Ф" по Правилам землепользования и застройки города Москвы устанавливает фактическое использование земельных участков согласно их видам разрешенного использования и не устанавливает никаких технико-экономических показателей, которые требуются для осуществления проектирования и строительства. 

16.01.2017        протоколом Градостроительно-земельной комиссии города Москвы № 2 принято решение направить в адрес Москомархитектуры акт обследования земельного участка по адресу улица Лескова, владение. 1а, строения 1,2 (СВАО, 77:02:02002:005, 77:02:02002:020).

20.03.2017        протоколом Градостроительно-земельной комиссии города Москвы № 11 решено согласиться с оформлением градостроительного плана земельного участка по адресу: улица Лескова, владение. 1а, строения 1,2  (кадастровый № 77:02:0002002:5), (т.2 л.д.125-126).

03.04.2017        Москомархитектурой отказано в подготовке ГПЗУ (письмо №001-ГПЗУ-1130/2017-3) по земельному участку № 77:02:0002002:20 и продлён срок предоставления государственной услуги по подготовке ГПЗУ по земельному участку № 77:02:0002002:5 (письмо №001-ГПЗУ-1131/2017-2). 

23.10.2017        протоколом Градостроительно-земельной комиссии города Москвы от № 41 решено согласиться с целесообразностью внесения изменений в правила землепользования и застройки города Москвы в отношении объединённой территориальной зоны по адресу улица Лескова, владение. 1а, строения 1,2 (кадастровые №№ 77:02:0002002:5, 77:02:0002002:20) предусмотрев основные виды разрешенного использования земельного участка – размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м (4.4.0).

30.05.2018        заключением по результатам публичных слушаний по проекту внесения изменений в правила землепользования и застройки города Москвы в отношении территории по адресу улица Лескова, владение. 1а, строения 1,2 (протокол №2/5 от 28.05.2018) принято решение о нецелесообразности внесения изменений в правила землепользования и застройки города Москвы.

22.04.2019        вынесено распоряжение Москомархитектуры № 379 о подготовке проекта внесения изменений в правила пользования и застройки города Москвы в отношении территории по адресу улица Лескова, владение. 1а, строения 1,2.

27.11.2019        заключением по результатам публичных слушаний по проекту внесения изменений в правила землепользования и застройки города Москвы (протокол № 2/27 от 25.11.2019) проект внесения изменений в правила землепользования и застройки города Москвы одобрен.

20.07.2020        Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы выданы два градостроительного плана земельного участка за № РФ-77-4-53-3-52-2020-1282 и № РФ-77-4-53-3-52-2020-1252.

04.09.2020        Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы выдан градостроительный план земельного участка за № РФ-77-4-53-3-52-2020-2357.

Суд обращает внимание, что с учётом получения ГПЗУ существенными для разрешения спора являются действия истца по получению разрешения на строительство в период с момента получения ГПЗУ (сентябрь 2020 года) по дату расторжения договоров (июль 2022 года).

10.09.2020        Правительством Москвы выдан ордер (разрешение) на проведение земляных работ для инженерно-геологических изысканий.

29.10.2020        Москомархитектурой выдано свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства за № 861-4-20/С.

02.02.2021        истцом подано два заявления № б/н (Вх. От 02.02.2021 № 33-5-9714/21-(0)-0 и № 33-5-9730/21-(0)-0) по вопросу "внесения изменений в договоры аренды…, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство…" (т.2 л.д. 239, 244).

09.02.2021        письмами за № 33-5-9714/21-(0)-1 и № 33-5-9730/21-(0)-1 ДГИ г. Москвы отказывает во внесении изменений в договоры аренды в части изменения цели предоставления на строительство объектов с формулировкой "Изменение цели предоставления свободного от застройки земельного участка является притворной сделкой…"  (т.2 л.д. 239, 240, 241, 242, 243, 244, 245, 246, 247).

22.03.2021        истцом повторно поданы два заявления за единым номером обращения 0001-9000120-022601-00004172/21 и 0001-9000120-022601-00004172/21 об изменении разрешенного использования земельных участков (т.2 л.д. 248-251).

26.04.2021        распоряжениями Департамента городского имущества города Москвы № 17593 и 17594 установлен вид разрешенного использования земельных участков – магазины. Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв. м (4.4), (т.2 л.д. 256-257).

27.04.2021        истцом в третий раз в Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы подано заявление за единым номером обращения 0001-9000120-022501-00002897/21 о внесение изменений в договор аренды земельного участка, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства на земельном участке (т.2 л.д.258-259)

21.05.2021        истцом получены отказы Департамента городского имущества города Москвы за № 33-5-44670/21-(0)-1 и № 33-5-44669/21-(0)-1 в предоставлении государственной услуги (т.2 л.д.261-264).

Из материалов дела усматривается, что Истец предпринял все возможные действия по получению разрешения на строительство в период с момента получения ГПЗУ (сентябрь 2020 года) по дату расторжения договоров (июль 2022 года), что подтверждается вышеописанными пояснениями, многочисленными документами в материалах дела, в том числе:

06.08.2021        истцом подано заявление за № 0001-9000003-000056-0009009/21 об оформлении свидетельства об утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства (т.2 л.д.268-269).

31.08.2021        Москомархитектурой выдано свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения № 746-4-21/С, которым: утверждено представленное архитектурно-градостроительное решение по варианту № 1 и 2, аннулировано ранее выданное свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства от 29.10.2020 № 861-4-20/С (т.3 л.д.270).

Проведены инженерные изыскания (т.3 л.д.271-277).

Перечень действий и мероприятий истца за 2001 - 2020 годы по получению разрешительной документации и разрешения на строительство представлен в материалы дела – т.3 л.д. 291-292, т.4 л.д. 10-12.

Действия истца в период с 2020 по 2022 год указывают на необходимость сохранения в рассматриваемом деле договорных отношений

Таким образом, истец организовал на земельных участках деятельность в соответствии с видом разрешенного использования, предпринимал все меры по оформлению документов, необходимых для осуществления строительства/реконструкции, а также на исключение обстоятельств, препятствующих его осуществлению. Истец неоднократно обращался к ответчику с целью изменения предмета договора, изменения цели предоставления земельного участка под строительство для возможности проведения реконструкции некапитальных павильонов в капитальный торгово-деловой центр в соответствии с законодательством РФ, что подтверждается материалами дела.

Суд не соглашается с доводом ответчика о том, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут безотносительно того по каким причинам обязательства арендатором не исполнены.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ в своих решениях, право на судебную защиту предполагает наличие конкретных гарантий, позволяющих реализовать его в полном объеме, а правосудие, которое в Российской Федерации осуществляется только судом, по своей сути может признаваться таковым, только если оно отвечает требованиям справедливости и обеспечивает эффективное восстановление в правах; эффективный судебный контроль может быть как предварительным, так и последующим. 

В рамках указанных конституционных гарантий суд при рассмотрении дела обязан исследовать по существу его фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", так как, иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закрепленное статьей 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, оказывалось бы существенно ущемленным (пункт 2.3 Определения Конституционного суда от 06.10.2015 № 2317-О).

Суд отмечает, что у арендатора, действующего добросовестно, разумно и осмотрительно, по истечении пяти лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка разрешения на строительство указанного объекта может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. 

Отсутствие у истца, действующего добросовестно, разумно и осмотрительно, по истечении пяти лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды разрешения на строительство указанного объекта вызвано действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. 

В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором.

Взаимосвязанные положения пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и части 4 статьи 7 Федерального закона "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предполагают, что при оценке правомерности решения соответствующего органа публичной власти суд принимает во внимание обусловившие задержку получения арендатором разрешения на строительство обстоятельства, связанные с действиями (бездействием) как арендатора, так и арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц, или обстоятельства непреодолимой силы.

Отсутствие объективной возможности реализовывать возложенные на арендатора обязанности не может являться ненадлежащим исполнением обязательств, так как согласно ч. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Данный вывод согласуется с позицией, выраженной в определении Верховного суда РФ от 12.06.2016 по делу № 305-ЭС16-2309.

Суд отмечает, что согласно позиции, выраженной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 г. № 4593/13, добросовестность имеет значение не только, когда закон или договор содержит прямую ссылку на добросовестность, а всегда.

Согласно части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

С учётом содержания пунктов 1.1. договоров аренды № М-02-017100 от 31.05.2001 и № М-02-017626 от 11.10.2001 и предпринятых истцом действий по получению разрешения на строительство суд признает односторонние сделки по расторжению договоров аренды № М-02-017100 от 31.05.2001 и № М-02-017626 от 11.10.2001 на основании уведомлений ДГИ г. Москвы от 01.07.2022 № ДГИ-И-48320/22 и № ДГИ-И-48322/22 и уведомлений от 10.08.2022 за № ДГИ-И-57833/22 и № ДГИ-И-57835/22 недействительными. 

При этом, основания для удовлетворения требования в части признания договора действующими отсутствуют.  

В соответствии с п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Пунктом 1 ст. 11 ГК РФ установлено, что защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд.

В соответствии со ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном Кодексом.

Защита гражданский прав, в силу ст. 12 ГК РФ осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признании недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнении обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Таким образом, приведенный в ст. 12 ГК РФ перечень не является исчерпывающим, поскольку законами могут быть предусмотрены и иные способы защиты права.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 51 названного Постановления Пленума предусмотрено, что согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

В данном случае такой сделкой является односторонний отказ Департамента от договоров аренды № М-02-017100 от 31.05.2001 и № М-02-017626 от 11.10.2001 (на основании уведомлений ДГИ г. Москвы от 01.07.2022 № ДГИ-И-48320/22 и № ДГИ-И-48322/22 и уведомлений от 10.08.2022 за № ДГИ-И-57833/22 и № ДГИ-И-57835/22) в связи с чем, суд приходит к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права в части признания договора действующим, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. 

При этом надлежащий способ защиты реализован истцом в рамках данного дела путем оспаривания сделок.

Расходы по госпошлине возлагаются на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 307, 309, 310, 401, 431, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 101, 102, 106, 110, 123, 156, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

            

РЕШИЛ:

Признать недействительными односторонние сделки по расторжению договоров аренды № М-02-017100 от 31.05.2001 и № М-02-017626 от 11.10.2001 на основании уведомлений ДГИ г. Москвы от 01.07.2022 № ДГИ-И-48320/22 и № ДГИ-И-48322/22 и уведомлений от 10.08.2022 за № ДГИ-И-57833/22 и № ДГИ-И-57835/22.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ИНН: 

<

***>) пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЛА ЛТД." (ИНН: 

<

***>) 6 000 рублей в счёт расходов по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

 

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия. 

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку. 

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                                               К.А. Кантор