АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ

156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А31-16069/2019

г. Кострома

20 августа 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 03 августа 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 20 августа 2020 года.

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Кочетковой Екатерины Сергеевны, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Монолит», г. Кострома, (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Департаменту имущественных и земельных отношений Костромской области, г. Кострома (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании права собственности на объект недвижимости – здание (гараж), назначение объекта недвижимости – нежилое, площадью 436,6 кв.м, адрес: 

<

...>, литер Ж, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 44:27:070104:3976, образованный в результате завершения объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 44:27:070104:3982,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 (доверенность от 28.03.2018 года);

от ответчика: не явились,

от третьих лиц: не явились,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Монолит» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Костромской области (далее - ответчик) о признании права собственности на объект недвижимости – здание (гараж), назначение объекта недвижимости – нежилое, площадью 436,6 кв.м, адрес: 

<

...>, литер Ж, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 44:27:070104:3976, образованный в результате завершения объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 44:27:070104:3982.

Определением от 28.11.2019 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области.

Определением от 15.01.2020 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы.

Истец поддержал заявленные требования.

Ответчик явку представителя не обеспечил, ранее исковые требования не признавал.

Третьи лица явку представителей не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ суд рассматривает спор в отсутствие ответчика и третьих лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил следующие обстоятельства.

ООО «Монолит» на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером 44:27:070104:3982, нежилое строение, площадь застройки 451,5 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Данный объект незавершенного строительства приобретен истцом по договору купли-продажи, заключенному с ФИО3 28.11.2017 года, переход права собственности зарегистрирован 25.12.2017 года.

Ранее указанный объект незавершенного строительства был передан Администрацией Костромской области в лице Комитета по управлению государственным имуществом в хозяйственное ведение ГУП «Костромская областная аптечная база» (распоряжение от 19.06.2000 г. № 582).

По итогам проведения открытого аукциона по продаже государственного имущества объект незавершенного строительства ГУП «Костромская областная аптечная база» продан ФИО3 (договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.06.2014 г.). Разрешенное использование согласно договору - для завершения незавершенного строительства нежилого объекта.

Распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 26.09.2014 № 824/з ФИО3 как собственнику объекта незавершенного строительством (запись регистрации в ЕГРП от 15.08.2014 № 44-44-01/066/2014-846) предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 44:27:070104:3976, площадью 1215 кв.м, местоположение: Костромская область, 

<

...> д.ба, для завершения строительства нежилого строения (далее - Участок), сроком на 3 года, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка.

На основании указанного распоряжения с ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка № Д.22.27/О от 11.11.2014 года, сроком действия с 26.09.2014 по 25.09.2017 года (запись регистрации № 44-44/001-44/001/005/2015-6662/1).

Участок находится в собственности субъекта Российской Федерации -Костромской области (запись регистрации №44-44/001-01/093/2014-515/1 от 03.03.2015).

В связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка                 № Д.22.27/О от 11.11.2014 года между департаментом и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка № Д.14/О от 26.09.2017 сроком действия с 26.09.2017 по 26.09.2020 года (запись регистрации № 44:27:070104:3976-44/001/2017-1 от 10.11.2017).

В связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, от ФИО3 к ООО «Монолит» (договор купли-продажи от 28.11.2017), между департаментом и ООО «Монолит» 16.01.2018 года заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № Д.14/0 от 26.09.2017, действие которого распространено с 25.12.2017 (дата государственной регистрации договора купли-продажи объекта незавершенного строительства). Дополнительное соглашение зарегистрировано 26.02.2018 за № 44:27:070104:3976-44/012/2018-1.

Как пояснил истец, при регистрации права собственности ООО «Монолит» на объект незавершенного строительства степень готовности объекта составляла 98 %.

ООО «Монолит» завершило строительство и 11.09.2018 года обратилось в Управление Росреестра по Костромской области с заявлением о снятии с государственного кадастрового учета и государственной регистрации прекращения права собственности общества на объект незавершенного строительства и одновременно о государственном кадастровом учете и регистрации права собственности на нежилое здание.

09 января 2019 года истцом получено уведомление об отказе в снятии с государственного кадастрового учета объекта недвижимости в связи с истечением срока приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (уведомление № КУВД-001/2018-3 861185/2 от 09.01.2019 г.). В качестве основание отказа в снятии с государственного кадастрового учета объекта недвижимости указано не представление разрешения на ввод в эксплуатацию. В частности разъяснено, что разрешение на строительство не требуется для строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, для целей не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Поскольку арендатором земельного участка является ООО «Монолит», разрешение на ввод в эксплуатацию является необходимым.

Истец, полагая, что у него отсутствуют правовые основания для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку разрешение на строительство не выдавалось, и он не имеет возможности в полной мере распорядиться принадлежащим ему имуществом, осуществить кадастровый учет объекта завершенного строительства (гаража) и регистрацию права собственности, обратился в суд с рассматриваемым иском о признании за ним права собственности на объект недвижимости.

Ответчик, возражая против удовлетворения иска, ссылаясь на разъяснения, содержащиеся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», указал, что истец обязан предоставить доказательства того, что реконструированный объект недвижимости соответствует строительным, градостроительным и иным нормам и правилам, а также не угрожает жизни и здоровью граждан.

По ходатайству истца судом по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «СтройИнвестПроект» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) ФИО4.

На разрешение экспертизы поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли здание (гараж) площадью 436,6 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, литер Ж, градостроительным, строительным, противопожарным и санитарным нормам и правилам? Если не соответствует, то являются ли данные нарушения не устранимыми, существенными?

2. Создает ли здание (гараж) площадью 436,6 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, литер Ж, угрозу жизни и здоровью граждан?

На время проведения экспертизы производство по делу приостанавливалось.

По результатам проведенного исследования экспертом в заключении сделаны следующие выводы:

По первому вопросу:

1) Гараж соответствует градостроительным нормам согласно СП 113.13330.2011 и СП 42.13330.2016 ввиду соблюдения противопожарных и санитарных норм. Имеется не соответствие отступа от здания до границы участка 1 метр согласно СП 42.13330.2016, п.7.1.

Здание гаража соответствует «градостроительному регламенту»: расположен в территориальной зоне «Зона размещения коммунально-складских объектов и промышленных объектов V класса опасности» (кодовое обозначение П-4) согласно приложения 1 к «Правилам землепользования и застройки города Костромы (Решения Думы города Костромы № 62 от 16 декабря 2010 года «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Костромы» с последними изменениями от 31.10.2019 года, решение Думы г. Костромы № 172). В соответствии с «Правилами землепользования и застройки», ст. 30, п. 19. «Объекты гаражного назначения» изменены предельно допустимые параметры застройки: «минимальный отступ от границ земельного участка - 0 м»;

Параметры объекта соответствуют предельным параметрам застройки зоны П-4, что соответствует требованиям Градостроительному регламенту.

2) Здание гараж соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам, ввиду отсутствия загрязнения атмосферного воздуха, водных объектов и почв. Бытовые отходы утилизируются в имеющиеся законные места сбора, расположенные не ближе 20 и не да лее 100 метров от здания: мусоросборный контейнер на асфальтированной площадке.

Инженерное оборудование здания гараж соответствует санитарным требованиям согласно СП 113.13330.2011: водоснабжение местное соответствуют СП 73.13330.2011, помещения оборудованы вентиляцией.

Здание гараж соответствует СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, п.18: «Расстояния от автостоянок и гаражей-стоянок до зданий различного назначения следует принимать не менее приведенных в таблице 4.4.1».

Расстояние от здания гаража до объектов жилой застройки, зоны отдыха, курортов превышает нормативный разрыв 10 м согласно санитарных норм.

3) Здание гараж соответствует противопожарным нормам согласно ФЗ-123 от 22.07.08 года, ввиду соблюдения требований противопожарных расстояний между соседними зданиями в соответствии с СП 4.13130.2012, возможности подъезда пожарного автомобиля согласно СП 42.13330.2016, имеет расположение, габариты и протяженность путей эвакуации людей в соответствии с СП 1.13130.2009, п.п.4.3.3, 4.3.4 и эвакуационных выходов в соответствии с СП 1.13130.2009, п.4.2.5 (высота более 1,9 м и ширина более 0,8 м). Эвакуационный путь 15 м не превышает допустимый путь эвакуации 20 м согласно СП 1.13130.2009.

Обеспечена возможности проезда и подъезда пожарной техники, безопасность доступа личного состава подразделений пожарной охраны и подача средств пожаротушения к очагу пожара;

4) Здание гараж соответствует строительным нормам по прочности, жёсткости и устойчивости, находятся в работоспособном техническом состоянии согласно ГОСТ 31937-2011, п.п. 3.11 и 5.1.5.

Конструктивные элементы здания осадок, деформаций, нарушений прочности, жёсткости несущих и ограждающих конструкций не имеют. Несущая способность, устойчивость конструкций и материалов соответствует требованиям СП 16.13330.2012, СП 17.13330.2011, СП 20.13330.2011, СП 22.13330.2011, СП 70.13330.2012, СП 113.13330.2012, ГОСТ 31174-2003. Инженерное оборудование в исправном состоянии соответствуют требованиям СП 60.13330.2016, СП 73.13330.2011 и СП 76.13330.2016.

5) Отсутствие отступа от здания до границы участка 1 метра не являются нарушением градостроительной нормы. Ввиду отсутствия нарушения норм безопасности, не соответствие по отступу от здания до границы не является существенным.

По второму вопросу:

1) Здание гараж, ввиду соответствия градостроительным, строительным, противопожарным и санитарным нормативным документам и возможности безопасной эксплуатации, соответствует требованиям безопасности согласно Федеральному закону № 384-РФ от 30.12.09 г., в связи с чем, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан и пригодно для эксплуатации по прямому назначению.

2) Отступление месторасположение гаража от границ участка на расстояние менее 3 метров согласно Градостроительному плану земельного участка № 6035 не соответствует Правилам землепользования и застройки города Костромы (Решения Думы города Костромы № 62 от 16 декабря 2010 года «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Костромы» с последними изменениями от 31.10.2019 года, решение Думы г. Костромы № 172). В соответствии с «Правилами землепользования и застройки», ст. 30, п. 19: «минимальный отступ от границ земельного участка - 0 м»; не входит в перечень частей сводов правил 2014 года согласно Постановления Правительства РФ от 26 декабря 2014 г. № 1521. Таким образом, отступ от объекта до границы не оказывает влияние на безопасность эксплуатации объекта.

Оценив представленные в дело доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Нормы пункта 3 статьи 222 ГК РФ предусматривают, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленума от 29.04.2010 № 10/22), рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Судом установлено, что спорный объект незавершенного строительства (гараж) в степени готовности 98% был построен ФИО3 

09 августа 2018 года ФИО3 обратился в Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы с заявлением по вопросу необходимости получения разрешения на строительство гаража на земельном участке с кадастровым номером 44:27:070104:3976.

Управлением в ответ на обращение разъяснено, что согласно ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется, в том числе в случае строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Таким образом, ФИО3 не требовалось разрешение на строительство спорного объекта.

Впоследствии, когда объект спорный объект незавершенного строительства был продан истцу, у последнего отсутствовали правовые основания для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Однако истец предпринимал меры для ввода объекта в эксплуатацию и постановке на государственный кадастровый учет и регистрации права собственности путем обращения в Управление Росреестра по Костромской области.

В процессе рассмотрения дела, с учетом разъяснений, изложенных в пункте  26 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», с целью установления допущены ли при реконструкции объекта существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли постройка угрозу жизни и здоровья граждан, судом была назначена судебная экспертиза.

Исследовав экспертное заключение эксперта ООО «СтройИнвестПроект», суд пришел к выводу, что оно соответствует требованиям статей 82, 83, 84, 86 АПК РФ, является ясным и полным, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия и компетентность эксперта не оспорены.

Установленный экспертом отступ от объекта до границы участка не оказывает влияния на безопасность при эксплуатации объекта и не нарушает прав и законных интересов третьих лиц. Доказательства обратного в материалы дела не представлены.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, а также выводы эксперта, изложенные в экспертном заключении, суд приходит к выводу, что сохранение спорного объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем, имеются предусмотренные нормой пункта 3 статьи 222 ГК РФ основания для удовлетворения иска.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ понесенные по делу судебные расходы (по уплате государственной пошлины и на оплату услуг эксперта) суд относит на истца. При распределении расходов суд учитывает, что они понесены в связи с намерением ООО «Монолит» в судебном порядке признать право собственности на объект недвижимости, имеющий признаки самовольной постройки, и не являлись следствием неправомерных действий ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Монолит», г. Кострома (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) право собственности на объект недвижимости, образованный в результате завершения объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 44:27:070104:3982, – здание (гараж), назначение объекта недвижимости – нежилое, площадью 436,6 кв.м, адрес: 

<

...>, литер Ж, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 44:27:070104:3976.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Костромской области в течение месяца со дня принятия решения или в Арбитражный суд Волго-Вятского округа через Арбитражный суд Костромской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Судья                                                               Е.С. Кочеткова