АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А66-4102/2025

г.Тверь

10 июня 2025 года

 

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Антоновой И.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Смирновой Н.С., при участии представителей: истца - ФИО1, ответчика - ФИО2, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Бушевецкий завод" (171076, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 11.06.2004, ИНН: 

<

***>),

 к Государственному казенному учреждению Тверской области "Центр управления земельными ресурсами Тверской области" (170100, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 29.03.2023, ИНН: 

<

***>)

о признании недействительным уведомления от 27.03.2024 о расчете арендной платы по договору аренды № 999 от 20.01.2010 земельного участка, расположенного по адресу: примерно в 400м по направлению на юг от ориентира 

<

...> кадастровым номером 69:38:0020100:41 за 2024 год в части увеличения размера арендной платы в связи с неправомерным применением коэффициента вида разрешенного использования (К) равного 11 соответствующего коду 6.2.1. "Автомобилестроительная промышленность",

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Бушевецкий завод" (далее - истец, Общество) обратилось в суд с заявлением  к Государственному казенному учреждению Тверской области "Центр управления земельными ресурсами Тверской области" (далее - ответчик, ГКУ) о признании недействительным уведомления от 27.03.2024 о расчете арендной платы по договору аренды № 999 от 20.01.2010 земельного участка, расположенного по адресу: примерно в 400м по направлению на юг от ориентира 

<

...> кадастровым номером 69:38:0020100:41 за 2024 год в части увеличения размера арендной платы в связи с неправомерным применением коэффициента вида разрешенного использования (К) равного 11 соответствующего коду 6.2.1. "Автомобилестроительная промышленность" и обязать при этом ответчика восстановить нарушенные права заявителя, нарушенные необоснованным расчетом (с учетом уточнения, принятого 10.06.2025).

Из материалов дела следует, что 20.01.2010 между Администрацией муниципального образования «Бологовский район» Тверской области и ООО «Бушевецкий район» заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 999, согласно положений которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 69:38:0020100:41, расположенный по адресу почтового ориентира: примерно 400 м по направлению на юг от ориентира 

<

...>, для размещения промышленной зоны. Срок аренды установлен до 19.01.2059 года.

Положениями договора аренды установлено, что арендатор ежегодно уплачивает арендодателю арендную плату, размер которой определяется в соответствии с расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора. 

Расчет арендной платы подписывается арендодателем либо уполномоченным арендодателем на основании доверенности лицом.

Законом Тверской области от 28.12.2022 № 96-ЗО «О перераспределении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Тверской области и органами государственной власти Тверской области» с 01.01.2023 полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляются Правительством Тверской области непосредственно или через уполномоченный им исполнительный орган Тверской области либо подведомственное ему государственное учреждение Тверской области.

 В соответствии с постановлением Правительства Тверской области от 14.03.2023 № 104-пп «О реализации отдельных положений закона Тверской области от 28.12.2022 № 96-ЗО» указанные функции возложены на подведомственное Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области Государственное казенное учреждение Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» (далее - ГКУ «Центр управления земельными ресурсами»). ГКУ «Центр управления земельными ресурсами», согласно закону Тверской области от 28.12.2022 № 97-ЗО, наделено полномочиями по предоставлению земельных участков с 1 октября 2023 года на территории Бежецкого муниципального района. 

С указанной даты к ГКУ «Центр управления земельными ресурсами» перешли права арендодателя по договорам аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, ранее заключенным органами местного самоуправления муниципальных образований Тверской области с гражданами, индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами. 

Ответчиком в адрес истца было направлено уведомление о расчете арендной платы от 27.03.2024 года на 2024 год по договору аренды.

Не согласившись с односторонним изменением арендной платы в части применениея коэффициента вида разрешенного использования (К) равного 11 соответствующего коду 6.2.1. "Автомобилестроительная промышленность", истец обратился в суд с заявлением об оспаривании данной сделки.

При рассмотрении спора, суд исходит из следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 ГК РФ следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

         Согласно пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 11, статьи 12 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ следует, что предъявление любого требования должно иметь своей целью защиту и восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По правилам пункта 2 статьи 154 названного Кодекса односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 названного Кодекса за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснил, что если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

Из оспариваемого уведомления следует, что Учреждение в одностороннем порядке изменила размер арендной платы по договору аренды, что непосредственно отразилось на правах и законных интересах общества как арендатора.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

         Так, в соответствии с положениями пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы  устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

В соответствии с постановлением Правительства Тверской области от 14.03.2023 № 104-пп «О реализации отдельных положений закона Тверской области от 28.12.2022 № 96-30» Учреждение наделено полномочиями по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Тверской области.

Согласно приказов Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 15.12.2023 № 67, от 09.01.2024 № 2, от 13.12.2024 № 111 с 01.01.2024 Учреждение является администратором доходов по доходным источникам областного бюджета Тверской области и бюджетов муниципальных образований Тверской области.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Арендная плата в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, является регулируемой и ее размер не зависит от соглашений сторон.

Изменения регулируемой арендной платы, в том числе изменение формулы расчета, по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды (пункт 3 раздела I обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4(2015).

При этом, определяя порядок размера арендной платы, публичный орган обязан учитывать основные принципы определения арендной платы при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, закрепленных в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление № 582).

Как следует из п. 33 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019), основные принципы определения арендной платы подлежат применению, в том числе, при определении размера арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, или муниципальные земли.

В постановлении № 582 предусмотрены следующие основные принципы: принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке; принцип предсказуемости; принцип предельно допустимой простоты; принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав; принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности; принцип запрета необоснованных предпочтений; принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка.

При нормативном регулировании субъектом Российской Федерации порядка определения платы за земельный участок, находящийся в собственности субъекта, а также на участки государственная собственность на которые не разграничена, в формуле расчета устанавливают различные поправочные (повышенные) коэффициенты, учитывающие вид использования земельного участка.

Системные положения пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации указывают, что целевое и разрешенное использование земельного участка являются одними из существенных условий эксплуатации земельного участка, при этом дополнительным элементом правового режима для исчисления регулируемой платы является разрешенное использование в соответствии с зонированием территории.

Постановлением Правительства Тверской области от 30.05.2020 №250-пп утвержден порядок определения размера арендной платы за земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности Тверской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов (далее - Порядок № 250-пп).

Постановлением Правительства Тверской области от 26.11.2021 № 650-пп органам местного самоуправления рекомендовано при утверждении значения коэффициента, устанавливаемого в отношении земельных участков, кадастровая стоимость которых определена с учетом видов разрешенного использования земельных участков, руководствоваться классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (далее - Классификатор).

Согласно п. 3 Порядка № 250-пп, размер арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена исчисляется с учетом видов разрешенного использования земельных участков.

Устанавливаемый с учетом видов разрешенного использования земельных участков коэффициент К участвует в формуле, по которой определяется размер арендной, платы в месяц за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена: А = Скадастр х S х Сап х К/12, где Скадастр - удельный показатель кадастровой стоимости одного квадратного метра земельного участка, S - площадь земельного участка или его части, являющегося предметом договора аренды земельного участка (в кв. м), С ап - ставка арендной платы, установленная настоящим Порядком (в %).

Пунктом 6 Порядка № 250-пп полномочиями по утверждению значений коэффициентов К в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области наделены представительные органы местного самоуправления муниципальных районов, городских и муниципальных округов Тверской области.

Значения коэффициента К на территории Бологовского муниципального округа Тверской области утверждены уполномоченным органом местного самоуправления. А именно, Решением Собрания депутатов муниципального округа Бологовский район «Об утверждении перечня значений коэффициента социально-экономических особенностей, устанавливаемого в отношении земельных участков, кадастровая стоимость которых определена с учетом видов разрешенного использования земельных участков в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, расположенных на территории муниципального округа «Бологовский район» Тверской области и предоставленных в аренду без торгов» от 15.12.2020 № 145 в редакции от 28.12.2021 (далее - Решение № 145).

Согласно статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -ЗК РФ) земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

Состав земель в Российской Федерации определен статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). В соответствии с пунктом 1 названной статьи земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на указанные в нем категории, одной из которых являются земли населенных пунктов.

Земли, указанные в пункте 1 данной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Общие принципы и порядок проведения которого устанавливается федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ в отношении земельного участка могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством о градостроительной деятельности.

Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ). В пункте 7 статьи 1 ГрК РФ содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Согласно статье 30 ГрК РФ границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами статей 34, 35 ГрК РФ.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Разрешенное использование может быть следующих видов: 1. основные виды разрешенного использования; 2. условно разрешенные виды использования; 3. вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ним (часть 1 статьи 37 ГрК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Из вышеизложенного следует, что пользование земельными участками возможно в соответствии с их целевым назначением и установленными видами разрешенного использования. Изменение видов разрешенного использования земельных участков возможно в соответствии с порядком, установленным нормами действующего законодательства.

Муниципальным образованием Бологовского района Тверской области выбран вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 69:38:0020100:41 «Для размещения промышленной зоны», что подтверждается Выпиской ЕГРН.

Кроме того, данный земельный участок относится к функциональной зоне - территория производственного использования.

Ответчик, при расчете арендной платы, руководствовался сведениями из ЕГРЮЛ в отношении истца, где отражено, что основным видом деятельности ООО «Бушевецкий завод» является «Производство машин и оборудования для добычи полезных ископаемых и строительства» (ОКВЭД 28.92), в связи с чем им был применен коэффициент 11, установленный Решением № 145 «Автомобилестроительная промышленность» (6.2.1), для вида разрешенного использования земельного участка «Для размещения промышленной зоны».

Ссылка ответчика на данные сайта истца, размещенные в сети интернет, не могут подтверждать факт осуществления ответчиком  автомобилестроительной деятельности, поскольку опровергаются иными имеющимися в деле доказательствами, в том числе: сведениями бухгалтерского учета, среднесписочной численностью ответчика (3 человека), договорами аренды и поставки.

Таким образом, ответчик, в нарушение ст. 65 АПК РФ не представил доказательств, фактического ведения указанной деятельности и производства автомобилестроения истцом.

Истец же, обосновывая свою позицию, указал, что согласно сведениям из ЕГРН на арендуемом земельном участке расположены следующие объекты недвижимости (нежилые здания), принадлежащие истцу на праве собственности:

-  здание крытой крановой эстакады, площадью 1992,3 кп.м., 1987 года постройки;

-  здание автогаража, площадью 216,6 кв.м., 1939 года постройки;

-  здание крытой крановой эстакады, площадью 1993,6 кв.м, 1983 года постройки;

-  здание корпуса ремонтно-дорожной строительной техники, площадь 4500, 6 кв.м., 1974 года постройки;

-здание механического цеха, площадью 1651,2 кв.м., 1974 года постройки, и подъездные железнодорожные пути.

В настоящее время указанные объекты недвижимости истцом в хозяйственной деятельности не используются, а переданы в аренду ООО "Тверская сказка" на основании договора аренды от 01.01.2024 и ООО"БРМЗ", сам истец  хозяйственную деятельность не осуществляет, численность Общества составляет 3 человека.

Согласно сведениям, указанным в договорах аренды объекты недвижимости переданы ООО "Тверская сказка" с целью осуществления деятельности по изготовлению столярной продукции и различных металлоконструкций, используемых в строительстве уличных детских спортивных сооружений, тротуарной плитки, бортового камня, брусчатки и продукции для благоустройства территорий, а ООО «БРМЗ» для осуществления деятельности по изготовлению различного рода металлоконструкций, используемых в строительстве и производстве железобетонных изделий (ЖБИ).

Принимая во внимание тот факт, что методика расчета в 2024 году не изменялась по сравнению с предыдущими годами, а также учитывая принципы экономической обоснованности и предсказуемости расчета, суд приходит к выводу, что односторонне изменение коэффициента на код 6.2.1. «Автомобилестроительная промышленность» в отсутствие доказательств фактического осуществления указанной деятельности неправомерно, поскольку ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих факт использования истцом арендованного земельного участка для осуществления соответствующей деятельности, в связи с чем требования истца подлежат удовлетворению.

Истец, обращаясь в суд с заявлением об оспаривании сделки не указывает конкретный способ восстановления нарушенного права, не указывает какие последствия недействительности сделки необходимо применить, а лишь просит признать недействительным уведомление, изменяющее размер арендной платы. 

Суд, исходя из заявленных требований, полагает, что по сути исходя из предмета иска, удовлетворение требований истца о признании недействительным оспариваемого уведомления, которым увеличен размер арендной платы, приводит к восстановлению нарушенных прав и законных интересов истца.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика по правилам ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным уведомление Государственного казенного учреждения Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» (ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 29.03.2023, ИНН: 

<

***>) от 27.03.2024 о расчете арендной платы Обществу с ограниченной ответственностью "Бушевецкий завод" (ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 11.06.2004, ИНН: 

<

***>) на 2024 год по договору аренды № 999 от 20.01.2010 в части применения коэффициента вида разрешенного использования (К) равного 11.

Взыскать с Государственного казенного учреждения Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» (ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 29.03.2023, ИНН: 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Бушевецкий завод" (ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 11.06.2004, ИНН: 

<

***>)расходы по уплате государственной пошлины в размере 50 000 руб. 

Выдать исполнительный лист взыскателю в соответствии со статьей 319 АПК РФ. 

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Вологда в месячный срок со дня его принятия.

Судья                                                                        И.С. Антонова