АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-34187/17

31 января 2018 года.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   24 января 2018 г.

Полный текст решения изготовлен            31 января 2018 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О.П.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рябовой Т.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Офис Сервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ТНК» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности, пени,

при участии:

от истца: ФИО1 – представитель по доверенности от 19.05.2017 №61АА5042433;

от ответчика: не явился, уведомлен; 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Офис Сервис» обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ТНК» о взыскании задолженности в размере 541 841 рубль 38 копеек, пени за несвоевременную оплату арендных платежей в размере 158 436 рублей 6 копеек, расходы по оплате услуг представителя в размере 50 000 рублей.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды помещений.

Представитель истца, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 541 841 рубля 38 копеек, 153 909 рублей 84 копеек пени.

Право формулирования исковых требований является прерогативой истца, которая представлена ему в силу прямого указания данного в законе, в связи с чем суд, руководствуясь положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал заявленное истцом ходатайство подлежащим удовлетворению.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке ст. 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда, явку представителя не обеспечил. От ответчика поступил отзыв на исковое заявление, в котором он исковые требования не признает.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 14.04.2017 между обществом с ограниченной ответственностью «Офис Сервис» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ТНК» (арендатор) заключен договор аренды № 1-ОФ-17.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает нежилое помещение по адресу: 

<

...>, второй этаж, общей площадью 443,8 кв.м, для использования под офис.

Пунктом 1.3 договора срок аренды установлен с 02.05.2017 (согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор заключен на неопределенный срок).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи 12.05.2017.

На основании пункта 3.1 арендная плата состоит из постоянной и переменной части.

Размер постоянной части арендной платы определяется из расчета 510 рублей за 1 кв.м общей площади нежилого помещения в месяц. Размер постоянной части ежемесячного арендного платежа (постоянной части арендной платы за 1 месяц) составляет 226 338 рублей.

Оплата постоянной части арендной платы производится арендатором авансовым платежом, до 20 числа каждого месяца, предшествующего оплачиваемому, на основании настоящего договора с последующим предоставлением счета на оплату. Отсутствие счета не освобождает арендатора от обязанности по оплате. Арендатор в течение 3-х рабочих дней с момента подписания настоящего договора обязуется оплатить постоянную часть арендной платы за первый месяц аренды пропорционально количеству дней аренды в текущем месяце. В случае подписания настоящего договора в третьей декаде месяца (начиная с 20 числа включительно), оплата арендной платы за следующий месяц производится в течение 3-х рабочих дней, но не позднее последнего числа текущего месяца (пункт 3.1.1 договора).

Согласно пункту 3.12. договора переменная часть арендной платы равна расходам собственника нежилого помещения на содержание нежилого помещения и содержание общего имущества, пропорционально площади арендуемого нежилого помещения, в том числе водоснабжение (горячая, холодная вода), теплоснабжение, электроснабжение, а также расходам по техобслуживанию (содержание и эксплуатация), определяемым на основании счетов, выставленных уполномоченной организацией. Оплата переменной части арендной платы  производится арендатором в течение трех рабочих дней с момента выставления счета от арендодателя.

Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате по договору № 1-ОФ-17 от 14.04.2017, истец обратился в Арбитражный суд Ростовской области с настоящим иском.

Оценив правоотношения сторон в рамках указанного договора, суд пришел к выводу о том, что они подлежат регулированию в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Обязанность своевременно вносить арендную плату предусмотрена условиями договора и нормами статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статья 310 Кодекса).

Как видно из материалов дела, истцом заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 541 841 рубля 38 копеек, в том числе задолженность по постоянной части арендной платы за октябрь 2017 года и ноябрь 2017 в размере 452 676 рублей, задолженность по переменной части арендной платы за август и сентябрь 2017 в размере 90 535 рублей 20 копеек.

Истцом в подтверждение задолженности ответчика по арендной плате представлены счета на оплату от 01.09.2017 на сумму 226 338 рублей, от 01.10.2017 № 5644 на сумму 226 338 рублей, от 26.09.2017 на сумму 31 953 рубля 60 копеек, от 26.09.2017 на сумму 58 581 рублей 60 копеек, расчеты-пояснения стоимости эксплуатационных и коммунальных услуг, акты снятия показаний счетчика арендатора.

Истцом указано, что задолженность по постоянной части арендной платы за период октябрь – ноябрь 2017 года составляет 452 676 рублей, по переменной части арендной платы в виде стоимости коммунальных услуг за август-сентябрь 2017 года составляет 63 907 рублей 20 копеек, эксплуатационных услуг за сентябрь 2017 года составляет 26 628 рублей.

В силу пункта 3.12 договора переменная часть арендной платы равна расходам собственника нежилого помещения на содержание нежилого помещения и содержание общего имущества, пропорционально площади арендуемого нежилого помещения, в том числе водоснабжение (горячая, холодная вода), теплоснабжение, электроснабжение, а также расходам по техобслуживанию (содержание и эксплуатация), определяемым на основании счетов, выставленных уполномоченной организацией.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что у ответчика имелась обязанность помимо постоянной арендной платы вносить  оплату за коммунальные услуги, включающие в себя водоснабжение (горячая, холодная вода), теплоснабжение, электроснабжение, а также расходам по техобслуживанию (содержание и эксплуатация).

Расчет задолженности по коммунальным услугам сделан истцом исходя из фактически оплаченных денежных средств в адрес ресурсноснабжающих организаций, на основании первичных документов (счетов-фактур, актов выполненных работ), взятых за последние 7 месяцев (с 01.02.2017 по 31.08.2017) с учетом расходов на квадратный метр полезной площади (3 100,20 кв.м) для отопления и расходов на 1 кв.м  занятой полезной площади для элктро- и водоснабжения, с  учетом площади занятого ответчиком по договору аренды помещения, что за спорный период ответчик потребил коммунальных услуг на сумму 31 953 рубля 60 копеек.

Расчет задолженности за эксплуатационные услуги составляет среднюю стоимость технического и эксплуатационного обслуживания за 2017 год, произведенный исходя из сметы расходов по содержанию здания БЦ «Центральный» с учетом  расходов на 1 квадратный метр полезной площади (3 100,20 кв.м).

Поскольку данный расчет ответчиком не оспорен, подтверждается материалами дела, в частности представленными показаниями приборов учета, контррасчет не представлен, суд принимает данный расчет как достоверный.

В отсутствие иной предложенной сторонами методики расчета доли ответчика в расходах по оплате коммунальных и эксплуатационных расходов, суд соглашается с примененной истцом методикой  по начислению переменной части арендной платы в соответствии с общими положениями жилищного законодательства о долевом участии собственников помещений в несении расходов по содержанию общего имущества и произвести расчет исходя из доли площади арендуемого помещения относительно площади всего помещения по адресу: 

<

...> .

Таким образом, исходя из общей полезной площади помещения 3 100,20 кв.м, площади занятой ответчиком 443,8 кв.м, на долю ответчика в спорный период август и сентябрь 2017 г. приходится  31 953 рубля 60 копеек в месяц стоимости коммунальных услуг, 26 628 рублей эксплуатационных услуг за сентябрь 2017 года.

Доказательств оплаты счетов ответчиком не представлено.

Принимая во внимание размер ежемесячной арендной платы, установленный в договоре аренды, а также отсутствие доказательств, свидетельствующих об оплате ответчиком арендной платы, суд приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца за спорный период следует взыскать 541 841 рубль 38 копеек задолженности по арендной плате, из которых 452 676 рублей – задолженность по постоянной части арендной платы, 90 535 рублей 20 копеек задолженность по переменной части арендной платы.

Ответчик, оспаривая задолженность, ссылается на отсутствие фактической возможности пользоваться арендуемым помещением с октября 2017 года ввиду ограничения со стороны истца доступа в арендуемые помещения с 03.10.2017, а 01.10.2017 отключения  электроэнергии.  В связи с чем, полагает, что  арендная плата за период с октября по ноябрь 2017 года не подлежит взысканию. Кроме того, поскольку ответчиком было внесено гарантийное обеспечение в размере 226 341 рубля 73 копеек в соответствии с пунктом 3.2 договора, то считает возможным зачесть его в счет аренды за сентябрь 2017 года.

Данные доводы отклоняются судом по следующим основаниям.

Согласно пункту 3.2 договора в качестве гарантии  обеспечения своих обязательств  по договору арендатор в течение трех месяцев с момента своих подписания договора перечисляет на расчетный счет арендодателя гарантийный взнос ежемесячно тремя равными частями. Сумма гарантийного взноса рассчитывается исходя из суммы постоянной части арендной платы за 1 месяц действия договора, указанной в пункте 3.1.1 договора, и находится  у  арендодателя в течение всего срока действия договора.

Заключая договор, стороны предусмотрели, что при прекращении договора, арендодатель обязан произвести возврат гарантийного взноса в случае отсутствия задолженности у арендатора по арендной плате и надлежащего выполнения арендатором обязательств по договору при наличии письменного заявления от арендатора. После составления акта сверки взаимных расчетов в течение 5 банковских дней арендодатель возвращает гарантийный взнос путем перечисления данной суммы на расчетный счет арендатора (пункт 3.2 договора).

В силу данного пункта договора аренды гарантийный взнос подлежит возврату арендатору в случае прекращения договора при отсутствии у арендатора задолженности по арендным платежам, что в рамках настоящего дела установлено не было.

Напротив, материалами дела подтверждается наличие у ответчика задолженности по арендным платежам.

Следовательно, доводы ответчика о зачете гарантийного взноса в счет оплаты арендных платежей не соответствуют условиям договора.

Доводы ответчика о том, что истец препятствовал ему в пользовании помещением, отклонятся  судом, как голословные.

Ссылка ответчика на фактическое пользование нежилым помещением с 12.05.2017 года, вследствие чего у него образовалась переплата не принимаются судом, поскольку пунктом 3.1 договора предусмотрено начисление арендной платы из расчета общей площади нежилого помещения в месяц, с начислением арендных платежей со 02.05.2017.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы в полном объеме в размере 541 841 рубля 38 копеек.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендных платежей, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени в размере 153 909 рублей 84 копеек за период с 21.09.2017 по 09.11.2017.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

Пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пункт 4.3 договора предусматривает начисление пени из расчета 1% от суммы долга, подлежащей к уплате за каждый календарный день просрочки платежа, в случае нарушения сроков  платежей, предусмотренных договором.

Ответчик допустил просрочку внесения арендной платы в октябре и ноябре 2017 года. Таким образом, пеня за несвоевременное внесение арендной платы ответчиком за период с 21.09.2017 по 09.11.2017 составляет, согласно расчету истца 153 909 рублей 84 копейки.

Расчет пени проверен судом и признан верным.

Ответчик указал, что размер неустойки подлежит снижению на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Неустойка в размере 1 % от суммы долга за каждый день просрочки очевидно несоразмерна последствиям нарушения обязательства по причине чрезмерно высокого процента неустойки.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушений обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных законом, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требований статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать прав и свобод других лиц. При применении данной нормы суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О).

Ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (пункт 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд, определив баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности  в виде неустойки равной 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, пришел к выводу о возможности применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец не представил доказательства, подтверждающие, что просрочка причинила либо может причинить истцу действительный ущерб, который соответствует взыскиваемой неустойки 153 909 рублей 84 копейки, равно как и не представил доказательства наличия у истца каких-либо иных существенных негативных последствий нарушения ответчиком обязательств по уплате арендной платы.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу, что в рассматриваемом случае в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка подлежит снижению до 76 954 рублей 92 копеек исходя из 0,5% от суммы долга за каждый день просрочки.

Суд пришел к выводу о снижении неустойки до 0,5% за каждый день просрочки, что свидетельствует о соблюдении баланса интересов сторон в сделке и не лишит истца защиты его интересов - не приведет к нивелированию результата обращения в суд с иском.

При этом, определяя этот размер неустойки, суд основывается на том, что неустойка должна оставаться не только компенсационной мерой, но инструментом воздействия на сторону, допустившую нарушение обязательства. При взыскании указанного размера неустойки, суд руководствовался и принципом соблюдения баланса интересов сторон, судом учтен компенсационный и обеспечительный характер неустойки.

С учетом изложенного, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать неустойку за нарушение обязательств по оплате арендных платежей за период с 21.09.2017 по 09.11.2017 исходя из 0,5% суммы задолженности за каждый просроченный день, что составляет 76 954 рубля 92 копейки.

В остальной части в удовлетворении исковых требований следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", рассматривая вопросы о распределении между сторонами расходов по уплате государственной пошлины, в случаях уменьшения размера подлежащей взысканию неустойки, арбитражным судам необходимо учитывать, что в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации в цену иска включаются указанные в исковом заявлении суммы неустойки (штрафов, пеней) и проценты. Если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 16 915 рублей. Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату истцу.

Руководствуясь статьями 49, 110, 159, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 

 

Р Е Ш И Л:

Ходатайство истца об уточнении исковых требований удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ТНК» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Офис Сервис» 541 841 рубль 38 копеек задолженности,  76 954 рубля 92 копейки пени, 16 915 рублей судебные расходы по уплате государственной пошлины.

В остальной части иска отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Офис Сервис» из федерального бюджета уплаченную по платежному поручению от 09.11.2017 № 3828 государственную пошлину в размере 91 рубля.

Решение суда по настоящему  делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд,  вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                      О.П. Захарченко