АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

город Новосибирск дело № А45-3210/2024

 резолютивная часть решения объявлена 11 сентября 2025 года

 решение в полном объеме изготовлено 23 сентября 2025 года 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Айдаровой А.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Клименко А.А., рассматривает в судебном онлайн-заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 630102, 

<

...>, зал № 508 по делу по исковому заявлению полного товарищества «Реал-Групп» ФИО3 и компания», г. Новосибирск, ИНН 

<

***>,

к ответчикам: 1) производственному кооперативу «Сотос», г. Новосибирск, ИНН 

<

***>, 2) индивидуальному предпринимателю ФИО1, 3) обществу с ограниченной ответственностью «Кузбасс-3», 4) обществу с ограниченной ответственностью «Розница К-1», 5) индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Юрга, ИНН 

<

***>

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, 1) общества с ограниченной ответственностью «Агроторг», г. Санкт-Петербург, ИНН 

<

***>, 2) индивидуального предпринимателя ФИО3, г. Юрга, ИНН 

<

***>, 3) индивидуального предпринимателя ФИО4, 4) индивидуального предпринимателя ФИО5 (ИНН 

<

***>), 5) индивидуального предпринимателя ФИО6 (ИНН 

<

***>), 6) индивидуального предпринимателя ФИО7 (ИНН 

<

***>), 7)  индивидуального предпринимателя ФИО8 (ИНН 

<

***>), 8)  индивидуального предпринимателя ФИО9 (ИНН 

<

***>), 9) ФИО10 (ИНН 

<

***>), 10) индивидуального предпринимателя ФИО11 (ИНН 

<

***>), 11) индивидуального предпринимателя ФИО12 (ИНН 

<

***>), 12) ФИО13(ИНН 

<

***>), 13) общества с ограниченной ответственностью «Меркурий» (ИНН 

<

***>), 14) индивидуального предпринимателя ФИО14 (ИНН 

<

***>), 15) индивидуального предпринимателя ФИО15 (ИНН 

<

***>),  16)  индивидуального предпринимателя ФИО16 (ИНН 

<

***>), 17) ФИО17; 19) ФИО18  (ИНН 

<

***>);  20) ФИО19о признании соглашений о расторжении договоров аренды недвижимого имущества от 06.12.2023 года недействительными и признании действующими договоров аренды от  01.06.2021г. и от 18.12.2021, заключенных между ПК «Сотос» и ПТ «Реал-Групп» ФИО3 и компания»,

при участии в судебном заседании представителей:

истца - до перерыва ФИО20, доверенность № 1 от 19.11.2024, диплом, паспорт, ФИО21, управляющий, протокол от 14.07.2022, паспорт, ФИО22, доверенность № 2 от 30.06.205, диплом юрист, после перерыва - ФИО20, доверенность № 1 от 19.11.2024, диплом, паспорт,  

ответчиков: 1) ПК «Сотос» - ФИО23, доверенность от 05.08.2025, диплом, паспорт; ФИО24, председатель, паспорт;

2) ИП ФИО1 -   не явился,  извещен; 

3) ООО «Кузбасс-3» - не явился, извещен;

4) ООО «Розница К-1» (онлайн) - ФИО25, доверенность от 26.08.2024, диплом, паспорт;

5) ИП ФИО2 (онлайн) – до перерыва - ФИО26, нотариальная доверенность № 42 АА 3958603 от 12.01.2024, удостоверение адвоката, паспорт; после перерыва – не явился; 

третьего лица ФИО3 - ФИО27, нотариальная доверенность № 42АА4452825 от 04.07.2025, диплом, паспорт;

иных третьих лиц: не  явились, извещены.

эксперт ООО ЭКЦ «Независимая экспертиза» – до перерыва - ФИО28, паспорт, после перерыва – не явился, 

эксперты АНО «Судебное экспертное бюро «Магнетар» - до перерыва ФИО29, паспорт, ФИО30, паспорт, после перерыва – не явились, 

установил:

полное товарищество «Реал-Групп» ФИО3 и компания», г. Новосибирск, ИНН 

<

***>, далее – истец, ПТ «Реал-Групп» ФИО3 и компания, обратилось с иском 

к ответчикам: 1) производственному кооперативу «Сотос», г. Новосибирск, ИНН 

<

***>, 2) индивидуальному предпринимателю ФИО1, 3) обществу с ограниченной ответственностью «Кузбасс-3», 4) обществу с ограниченной ответственностью «Розница К-1», 5) индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Юрга, ИНН 

<

***>, о признании соглашений о расторжении договоров аренды недвижимого имущества от 06.12.2023 года недействительными и признании действующими договоров аренды от 01.06.2021г. и от 18.12.2021, заключенных между ПК «Сотос» и ПТ «Реал-Групп» ФИО3 и компания».

Дело рассматривается с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, 1) общества с ограниченной ответственностью «Агроторг», г. Санкт-Петербург, ИНН 

<

***>, 2) индивидуального предпринимателя ФИО3, г. Юрга, ИНН 

<

***>, 3) индивидуального предпринимателя ФИО4, 4) индивидуального предпринимателя ФИО5 (ИНН 

<

***>), 5) индивидуального предпринимателя ФИО6 (ИНН 

<

***>), 6) индивидуального предпринимателя ФИО7 (ИНН 

<

***>), 7) индивидуального предпринимателя ФИО8 (ИНН 

<

***>), 8) индивидуального предпринимателя ФИО9 (ИНН 

<

***>), 9) ФИО10 (ИНН 

<

***>), 10) индивидуального предпринимателя ФИО11 (ИНН 

<

***>), 11) индивидуального предпринимателя ФИО12 (ИНН 

<

***>), 12) ФИО13(ИНН 

<

***>), 13) общества с ограниченной ответственностью «Меркурий» (ИНН 

<

***>), 14) индивидуального предпринимателя ФИО14 (ИНН 

<

***>), 15) индивидуального предпринимателя ФИО15 (ИНН 

<

***>), 16) индивидуального предпринимателя ФИО16 (ИНН 

<

***>), 17) ФИО17; 19) ФИО18 (ИНН 

<

***>); 20) ФИО19.

Ответчики в отзывах просят в удовлетворении исковых требований отказать, по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

ИП ФИО3 в пояснении на иск поддерживает возражения ответчиков. 

Дело в порядке положений статьи 156 АПК РФ рассматривается в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства. 

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатором) и производственным кооперативом «Сотос» (арендодателем) 01 июня 2021 года был заключен договор аренды недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого ответчик передал, а истец принял в аренду следующие объекты недвижимости (с учетом дополнительных соглашений № 1 от 29 сентября 2021 года, № 2 от 01 ноября 2023 года):

- магазин продовольственных товаров, назначение: нежилое здание, общей площадью 348,1 кв.м., находящийся по адресу: Кемеровская область, г. Юрга, ул. Кирова, д. 31А, кадастровый номер 42:38:0102001:1468;

- магазин № 9, назначение: нежилое здание, общей площадью 443,5 кв.м., находящийся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 42:36:0101003:12735;

- магазин, назначение: нежилое здание, площадью 437,9 кв.м., находящийся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 42:17:0101018:2337;

- магазин, назначение: нежилое здание, общей площадью 467,7 кв.м., находящийся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 42:36:0103001:15952;

- нежилое здание общей площадью 802,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 42:36:0102002:2237 с земельным участком площадью 963 кв.м., расположенным по адресу: 

<

...>;

Также 18 декабря 2021 года между истцом и ответчиком был заключен договор аренды недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого ответчик передал, а истец принял в аренду следующие объекты недвижимости (с учетом дополнительных соглашений № 1 от «21» января 2022 года, № 2 от «11» февраля 2022 года, № 3 от «15» апреля 2022 года, № 5 от «25» мая 2023 года, № 8 от «01» ноября 2023 года):

- магазин, общей площадью 469,5 кв.м., назначение: нежилое, кадастровый номер 42:17:0102021:1969, находящийся по адресу: Кемеровская область, Арлюкское сельское поселение, п.ст. ФИО31, ул. Коммунистическая, д. 62А;

 - нежилое помещение, общей площадью 138,8 кв.м., назначение: нежилое помещение, кадастровый номер 42:36:0201003:3444, находящееся по адресу: 

<

...>;

- нежилое помещение, общей площадью 149,7 кв.м., назначение: нежилое помещение, кадастровый номер 42:36:0201003:3269, находящееся по адресу: 

<

...>;

- магазин продовольственных товаров, назначение: нежилое здание, общей площадью 469,5 кв.м., находящийся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 42:36:0202002:1464;

- торговый центр «Звезда», назначение: нежилое здание, , общей площадью 3325 кв.м., кадастровый номер 42:36:0103002:2182 с земельным участком площадью 12 121,26 кв.м., кадастровый номер 42:36:0103002:2027, находящийся по адресу: 

<

...>;

- магазин продовольственных товаров, назначение: нежилое здание, общей площадью 992,7 кв.м., находящийся по адресу; 

<

...>, кадастровый номер 42:36:0102001:1853;

- магазин продовольственных товаров, назначение: нежилое здание, общей площадью 422,7 кв.м., находящийся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 42:35:0102001:25300;

- магазин продовольственных товаров, назначение; нежилое здание, общей плошадыо 89,2. кв.м., находящийся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 42:36:0202001:2343;

- магазин, назначение: нежилое, общей плошадыо 138,3 кв.м, кадастровый номер 42:36:0101003:14995, находящийся по адресу: Кемеровская область, Юргинский городской округ, 

<

...> зд. ЗЗА;

- нежилое помещение по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 42:36:0102001:30454 площадью 2 597 кв.м. с земельным участком но адресу: 

<

...>. кадастровый номер 42:36:0102001:28470. площадью 2345 кв.м.

Срок действия договоров аренды согласно дополнительным соглашениям к договорам аренды от 01.11.2023 года – до 31.12.2035 года. 

Истец не использовал непосредственно арендуемые площади, а сдавал помещения в субаренду привлечённым к участи в деле третьим лицам и в интересах собственника помещений – ПК «СОТОС» осуществлял управление и содержание арендованных помещений, заключив договоры с энергоснабжающими организациями как абонент и покупатель энергии. 

22 декабря 2023 года управляющему ПТ «Реал-Групп» ФИО3 и компания» ФИО21 стало известно о том, что ответчик в лице председателя ФИО24 произвел в отношении арендуемого истцом имущества по обоим вышеуказанным договорам снятие регистрационной записи в EГPП об обременении аренде недвижимости (государственная регистрация соответствующей записи произведена 14 декабря 2023 года).

Основанием для совершения таких действий со стороны ответчика стало заключение 06 декабря 2023 года соглашений о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 18 декабря 2021 года и соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01 июня 2021 года.

Истец указанные соглашения о расторжении договоров не заключал, управляющим ПТ «Реал-Групп» ФИО3 и компания» ФИО21 соглашения не подписывались, печати истца на соглашениях не проставлялись.

Истец убежден, что подписи ФИО21 и печати ПТ «Реал-Групп» ФИО3 и компания», проставленные на указанных соглашениях, являются сфальсифицированными.

В силу данных обстоятельств представитель истца ФИО21 обратилась в межмуниципальный отдел МВД России «Юргинский». 29 декабря 2023 года по результатам рассмотрения вышеуказанного материала КУСП вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела.

В связи с выявленным фактом фальсификации подписей управляющего ПТ «Реал-Групп» ФИО3 и компания» и печатей истца на оспариваемых соглашениях, ФИО21 обратилась в негосударственное экспертное учреждение ООО «Судебно-экспертная лаборатория ФИО32» с целью проведения исследования на предмет того, выполнены ли указанные выше элементы соглашения с использованием технических средств.

Согласно выводам, содержащимся в заключении специалиста № 2/2024 от 30 января 2024 года, подпись от имени ФИО21 и оттиск печати «Полное товарищество «Реал-Групп» ФИО3 и компания» в копии документа – соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 18 декабря 2021 года и подпись от имени ФИО21 и оттиск печати «Полное товарищества Реал-Групп» ФИО3 и компания» в копии документа - соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 1 июня 2021 года, вероятно, выполнены при помощи цветной струйной копировально-множительной техники.

Также истец полагает, что основания для расторжения договоров аренды 06.12.2024 года не имелось и в соответствии с условиями самих договоров.

Каких-либо переговоров о досрочном расторжении заключенных договоров аренды недвижимого имущества, изменении их условий или порядка их исполнения между истцом и ответчиком не велось. 

Арендованные истцом помещения использовались исключительно по целевому назначению, в качестве вклада в другое юридическое лицо или в качестве предмета залога не использовалось. Арендные платежи вносились истцом своевременно согласно условиями заключенных договоров.

В свою очередь, истец не был намерен расторгать указанные договоры, так как их соблюдение представляет для него явную финансовую заинтересованность, истец предоставляет арендуемые у ответчика нежилые помещения в субаренду другим лицам, извлекая, таким образом, для себя прибыль.

Кроме того, незадолго до расторжения договора аренды между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договорам аренды, в соответствии с которым срок действия договоров аренды продлен до 2035 года. 

Рассмотрев исковое заявление, возражения ответчиков и третьих лиц, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 53 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ч. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с ч. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (ч. 2 ст. 166 ГК РФ).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (ч. 2 ст. 166 ГК РФ).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ч. 1 ст. 167 ГКРФ).

Согласно ч. 1 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статьей 606 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Таким образом, следует, что ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды право в любой момент по соглашению сторон расторгнуть заключенный договор аренды при условии, что возможность такого расторжения не запрещена договором, и соглашение о расторжении такого договора совершено в той же форме, что и расторгаемый договор.

В соответствии с п. п. 2 и 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.

Согласно статье 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует, что обременение арендной спорных помещений было зарегистрировано в установленном законом порядке.

На основании представленных в ГАУ «УМФЦ Кузбасс» соглашений о расторжении договоров аренды от 06.12.2023 года , 14.12.2023 года регистрационным органом произведены записи о прекращении обременения спорных объектов недвижимости.

Из копий соглашений от 06.12.2023 года о расторжении договоров аренды следует, что договор аренды недвижимого имущества от 1 июня 2021 года и договор аренды недвижимого имущества от 18.12.2021 года расторгнуты досрочно по соглашению сторон.

Согласно п.2 соглашений настоящее соглашение имеет силу акта приема-передачи, по которому арендатор вернул арендуемые помещения арендодателю в соответствии с п.3.1.8 договоров аренды. 

Соглашения о расторжении договоров подписаны со стороны ПТ «Реал-Групп» Управляющим ФИО21, подпись которой скреплена печатью товарищества; со стороны ПК «Сотос» договоры подписаны председателем кооператива ФИО24

Согласно статье 75 АПК РФ письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, договоры, акты, справки, деловая корреспонденция, иные документы, выполненные в форме цифровой, графической записи или иным способом, позволяющим установить достоверность документа.

Документы, полученные посредством факсимильной, электронной или иной связи, в том числе с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", а также документы, подписанные электронной подписью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, допускаются в качестве письменных доказательств в случаях и порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами или договором.

Если копии документов представлены в арбитражный суд в электронном виде, суд может потребовать представления оригиналов этих документов.

Поскольку истцом заявлено, что он не подписывал спорные соглашения, то суд с целью исследования соглашений обязал ответчика представить подлинники соглашений о расторжении договоров аренды.

Представить в Арбитражный суд Новосибирской области подлинники оспариваемых соглашений о расторжении договоров аренды ответчик не смог, ссылаясь на то, что 19.12.2023г. они были похищены неустановленными лицами из автомобиля, принадлежащего председателю ПК «Сотос» ФИО24 вместе с другими документами и личными вещами, что подтверждается копией постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 28.12.2023г. 

С целью выяснения вопроса о том, были ли заключены оспариваемые соглашения ПТ «Реал-Групп» ФИО3 и компания», подписывались ли управляющим ПТ «Реал-Групп» ФИО3 и компания» ФИО21, судом были назначены судебные технические экспертизы исследования представленных из ГАУ «УМФЦ Кузбасса» копий соглашений из материалов регистрационного дела, которые были отсканированы специалистом ГАУ «УМФЦ Кузбасса» при обращении председателя кооператива ПК «Сотос» ФИО24 с заявлением о регистрации прекращения обременения спорных помещений. Данные копии были образованы сканированием спорных документов с бумажного носителя.

Филиалом ППК «Роскадастр» представлены материалы регистрационных дел, в которых содержится копия пакета документов, представленного заявителем с целью осуществления государственной регистрации снятия обременения (аренды) с объекта недвижимости с кадастровым номером 42:36:0102001:1468, с номером реестровой записи № 42:36:0102001:1468-42/086/2021-24 в эл. виде на 24 л.; копия пакета документов, представленного заявителем с целью осуществления государственной регистрации снятия обременения (аренды) с объекта недвижимости с кадастровым номером 42:17:0102021:1969, с номером реестровой записи №42:17:0102021:1969-42/086/2022-23 в эл. виде на 17 л.

Таким образом, в рамках рассмотрения дела исследованию подлежали только электронные копии соглашений.

Согласно акту экспертного исследования ФИО33 от 20.02.2025 года № 168/1-6-25 (т. 6, л.д. 35), который был представлен ответчиком в материалы дела, все подписи в оригиналах исследуемых документов, в том числе и подпись в строке «Управляющий ФИО21» в соглашении о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 18.12.2021 года исполнена рукописным способом без использования факсимиле как печатной формы.

В отношении оттисков печати сделан вывод, что каждый оттиск печати в оригинале документов нанесены в каждом из них непосредственно клише.

В исследуемых электронных копиях признаков монтажа (компьютерной графики) не установлено.

По результатам его исследования суд пришел к выводу, что данное заключение в части вывода о том, что подписи в оригиналах исследуемых документов, в том числе подписи в строке «Управляющий ФИО21» в соглашении о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 18.12.2021 года исполнена рукописным способом без использования факсимиле как печатной формы, судом не может приниматься во внимание, поскольку из письменной консультации автора «Судебно-почерковедческое исследование по цифровым фотографическим копиям документов» доктора юридических наук, главного научного сотрудника Отдела научно-методического обеспечения производства экспертиз в системе СЭУ Минюста России ФБУ Российской федеральный центр судебной экспертизы при Минюсте России ФИО34 следует, что вывод о рукописном выполнении изображения подписи в цифровой скан-копии, представленной на бумажном носителе, при отсутствии характерных признаков использования технических средств приемов является методически необоснованным, учитывая современные возможности компьютерной техники. Для установления рукописного способа нанесения подписи необходимо представить на исследование оригинал документа.

Вопрос о способе получения изображения подписи, расположенной на копии документа на бумажном носителе, относится к исключительной компетенции эксперта в области судебно-технического исследования документов. 

Также из ответа специалиста следует, что в соответствии с современными методиками судебного документирования изображение подписи в копии документа на бумажном носителе является допустимым объектов почерковедческого и технического исследования, однако их возможности ограничены. 

Соответственно, при выявлении в рамках судебно-технического исследования документов характерных признаков, свидетельствующих о применении отдельных способов технической подделки, а также технического /компьютерно-технического монтажа, эксперт должен констатировать факт соответствующего способа технической подделки. 

Однако, необнаружение этих признаков экспертом при проведении экспертизы не будет являться достаточным для вывода о рукописном выполнении подписи, т.к. исключить возможность цифровой обработки изображения документа, «маскирующего» проявления отдельных признаков, и факт технической подлежи подписи нельзя, в особенности, если на экспертизу представлена цифровая скан-копия на бумажном носителе.

Вывод о рукописном выполнении изображения подписи в цифровой скан-копии, представленной на бумажном носителе, при отсутствии характерных признаков использования технических средств и приемов является методически необоснованным. Учитывая современные возможности компьютерной техники и компетенции судебно-технической экспертизы, методически корректным в данной ситуации является вывод в форме НПВ (установить не представляется возможным). Для установления рукописного способа нанесения подписи необходимо представить на исследование оригинал документа.

Вопрос о способе получения изображения подписи, расположенной в копии документа на бумажном носителе, относится к исключительной компетенции эксперта в области СТЭД. Привлечение к экспертному исследованию специалиста в области судебной компьютерно-технической экспертизы является методически необоснованным.

При представлении на исследование электронного файла, содержащего образ искомой скан-копии документа при постановке задачи о способе выполнения изображения подписи в нем, к производству экспертизы помимо эксперта в области СТЭД целесообразно привлечь эксперта в области судебной компьютерно-технической экспертизы (СКТЭ). Электронные файлы являются объектами исследования СКТЭ.

Комплексный подход в данной ситуации способствует методически корректному и эффективному решению поставленного судом вопроса в части установления способа выполнения подписи.

В соответствии с данными разъяснениями специалиста судом и было произведено комплексное исследование электронных копий соглашений. Поскольку суд не обладает специальными познаниями в области технического исследования документов и в области компьютерного исследования документов, судом были проведены судебные экспертизы электронных копий соглашений от 06.12.2023 года.

Судебно-технического исследование документов было поручено экспертам АНО «Судебное экспертное бюро Магнетар» ФИО29 ФИО30   

Согласно исследованию экспертов АНО «Судебное экспертное бюро Магнетар» ФИО29, ФИО30 от 10.01.2025 года № 0-238 (л.д. 88-129, т.5) соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 18 декабря 2021 года (датировано от 06.12.2023г.) подготовлено с использованием текстового файла (компиляции) аналогичного соглашения от 01 июня 2021 года (датировано от 06.12.2023г.) на основе использования (взаимствования) данных из одного электронного документа, с последующим внесением в него соответствующих дат. 

Изображения оттисков печати ПТ «Реал-Групп» ФИО3 и компания» в двух проверяемых документах нанесены с помощью одного графического изображения оттиска печати «Реал-Групп» ФИО3 и компания» с применением компьютерной техники непосредственно в электронные документы с последующей цветной распечаткой их на бумажных носителях с целью создания иллюзии оригиналов документов. 

В результате в двух проверяемых соглашениях, представленных в ГАУ «УМФЦ Кузбасса» в качестве оригиналов документов, оттиски печати «Реал-Групп» ФИО3 и компания» являлись копиями и были повторно отсканированы сотрудником учреждения. Изображения оттисков печатей «Реал-Групп» ФИО3 и компания» в двух проверяемых документах не соответствуют свободным и экспериментальным образцам печатей № 1 и № 2 «Реал-Групп» ФИО3 и компания», представленных на исследование.

Изображение подписи в строке «Управляющий ФИО21» в копии соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01 июня 2021 (датировано 6 декабря 2023 года) для морфологического исследования не пригодно из-за неудовлетворительного качества изображения, обусловленного низкой разрешающей способностью при создании «скан- документа».

Изображение подписи в строке «Управляющий ФИО21» в соглашении о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 18.12.2021 года (датировано 6 декабря 2023) нанесено с помощью факсимиле (не является рукописной).

Таким образом, было проведено техническое исследование копии документа.

Также было проведено компьютерно -техническое исследование копий документов.

Согласно заключению экспертов ООО «Экспертно-консалтинговый центр «Независимая экспертиза» ФИО35 и ФИО28 от 12.05.20205 № -7-25-04-68 признаками компиляции изображений могут быть изменения фона и тона изображений в локальных участках. Изображения печатных текстов могут содержать различные гарнитуры шрифтов, несовпадение углов горизонтальных и вертикальных линий и т.п. При распечатке документа на листе бумаги с использованием многоцветного знакосинтезирующего устройства, обеспечивающего высокую разрешающую способность и последующего сканирования с переводом изображения в форму цифрового документа, могут, проявляется такие признаки как ореолы полутонов на границах штрихов, «вторичная пикселизация», то есть отображение в цифровом изображении признаков исходного изображения (в случаях когда исходная разрешающая способность была ниже той которая использовалась при сканировании).

В ходе исследования представленных на исследование документов, каких либо признаков из вышеперечисленных или им подобных не установлено. Однако отсутствие в изображениях признаков «компиляции» либо сканирования изображения полученного способом многоцветной печати не исключают применения таковых. Получение изображений документов «квалифицированным» способом может не оставлять каких либо следов, либо признаков. Вопросы о способе изготовления документов на бумажных носителях могут быть решены исключительно по предоставлению документов, которые были сканированы и переведены в файлы формата электронного документа (PDF).

Исследованием изображений подписей от имени ФИО21 каких -либо диагностических признаков, позволяющих распознать данный способ получения изображения подписей (использование высокой печатной формы «факсимиле») не установлено.

В ходе проведенного исследования установлено, что изображения оттисков печати ПТ «Реал-Групп» ФИО3 и К» в исследуемых документах не могли быть получены с использованием изображений оттиска печати ПТ «Реал-Групп» ФИО3 и К», представленные в качестве образцов для сравнительного исследования. Так как в оттисках имеются различия по общим признакам, расположение и взаиморасположение графических элементов (см. изображение №13-14). 

Проведенным исследованием представленных соглашений о расторжении договоров аренды недвижимого имущества от 01 июня 2021 г. и от 18.12.2021 г. в электронном формате (PDF) признаков составления (компиляции) с использованием различных изображений, а так же использования многоцветного знакосинтезирующего устройства для вывода изображений документов на листы бумаги и последующего сканирования с переводом в форму цифрового документа цифрового документа в формате PDF) не установлено. Однако отсутствие в изображениях признаков «компиляции» либо сканирования изображения полученного способом многоцветной печати не исключают применения таковых.

Исследованием изображений подписей от имени ФИО21, в представленных соглашении о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 18.12.2021 г. (датировано 06.12.2023г.) и соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.06.2021г. (датировано 06.12.2023г.), в электронном формате (PDF) каких либо признаков использования высокой печатной формы «факсимиле» не установлено.

Изображения подписей от имени ФИО21 выполнены с качеством достаточным для проведения идентификационного почерковедческого исследования.

Изображения оттисков печати ПТ «Реал-Групп» ФИО3 и К» в исследуемых документах не могли быть получены с использованием изображений оттиска печати ПТ «Реал-Групп» ФИО3 и К», представленного в качестве образцов для сравнительного исследования.

Несмотря на некоторые различия в выводах экспертов, суд пришел к выводу, что экспертами двух экспертных организаций установлено, что изображения оттисков печати ПТ «Реал-Групп» ФИО3 и К» в исследуемых документах не могли быть получены с использованием изображений оттиска печати ПТ «Реал-Групп» ФИО3 и К», представленного в качестве образцов для сравнительного исследования, для установления рукописного способа нанесения подписи необходимо представить на исследование оригинал документа, отсутствие в изображениях признаков «компиляции» либо сканирования изображения полученного способом многоцветной печати не исключают применения таковых. Получение изображений документов «квалифицированным» способом может не оставлять каких либо следов, либо признаков. Вопросы о способе изготовления документов на бумажных носителях могут быть решены исключительно по предоставлению документов, которые были сканированы и переведены в файлы формата электронного документа (PDF).

Указанные выводы экспертов не опровергают доводы истца о том, что спорные соглашения не подписывались ФИО21, не заверялись оттиском печати ПТ «Реал-Групп ФИО3 и компания» и не подтверждают доводы ответчика о том, что соглашения были подписаны и заключены ПТ «Реал-Групп ФИО3 и компания» компания», поскольку с целью полноценного исследования на предмет подписания данных соглашений, для установления рукописного способа нанесения подписи, необходимо представить необходимо представить подлинники данных документов. 

Заслушав пояснения экспертов, исследовав экспертные заключения, суд пришел к выводу, что экспертные заключения являются допустимыми доказательствами, поскольку они выполнены с соблюдением требований Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ (ред. от 01.07.2021) "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Председатель ПК «Сотос» ФИО24 также пояснил об обстоятельствах заключения соглашений, ссылаясь на то, что доступ в помещения ПК «Сотос» для управляющего ФИО21 был свободным, как были подписаны спорные соглашения со стороны ФИО21, он непосредственно не видел, обнаружил на столе уже подписанными спорные соглашения. Вопрос о расторжении договоров аренды обсуждался с управляющим ФИО21 в связи с продажей спорных помещений другим лицам. На момент рассмотрения спора новыми собственниками спорных помещений стали индивидуальный предприниматель ФИО1, общество с ограниченной ответственностью «Кузбасс-3», общество с ограниченной ответственностью «Розница К-1», индивидуальный предприниматель ФИО2, ФИО4, в связи с чем дальнейшей целесообразности в сохранении арендных отношений с ПТ «Реал-Групп ФИО3 и компания» не имелось.

Рассмотрев доводы ответчиков со ссылкой на иные косвенные доказательства расторжения договоров аренды, суд пришел к следующим выводам. 

 Согласно пункту 70 Постановления Пленума ВСРФ от 23.06.2015г. №23 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Между истцом и ресурсоснабжающими организациями ООО «Водснаб» (водоснабжение и водоотведение), ООО «Интеграл» (теплоснабжение и горячая вода), ООО «Кузбассэнергосбыт» (поставка электрической энергии) были заключены договоры на поставку коммунальных ресурсов. Также, у некоторых субарендаторов были и напрямую заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями с целью возмещения с бюджета НДС в стоимости потребляемого ресурса (так например, с ООО «Амбер» в соответствии с п. 3.1.3 договоров субаренды субарендатор имеет право самостоятельно напрямую заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на поставку коммунальных услуг).

По мнению ответчика и третьих лиц, действия управляющего ПТ «Реал-Групп» ФИО3 и компания» ФИО21, совершенные ею как в период непосредственно предшествующий заключению соглашений о расторжении договоров аренды недвижимого имущества, так и совершенные ею непосредственно после заключения этих соглашений, однозначно давали другим лицам основания полагаться на действительность указанных сделок.

К моменту заключения оспариваемых истцом соглашений о расторжении договоров аренды, фактическое исполнение истцом условий этих договоров уже прекратилось. Ни одно из арендуемых им помещений не использовалось им непосредственно для торговых, производственных или офисных целей. Все без исключения арендуемые истцом объекты полностью сдавались им в аренду третьим лицам.

Кроме того, задолженность истца по внесению арендных платежей на 30 ноября 2023г. уже составляла более 1,5 млн. рублей, а точнее: 1 159, 13873 тыс. рублей по договору аренды от 18.12.2021г. и 494,620 тыс. рублей по договору аренды от 01.06.2021г. Таким образом, содержащееся в исковом заявлении утверждение истца о том, что арендные платежи вносились истцом согласно условиям заключенных договоров, также является не соответствующим действительности и опровергается фактическими обстоятельствами дела.

ПК «Сотос» является также учредителем ООО «Амбер» (ИНН 

<

***>), которое являлось, на тот момент, одним из основных субарендаторов нежилых помещений, ранее арендуемых ПТ «Реал-Групп» ФИО3 и компания» в соответствии с договорами аренды от 01 июня 2021г. и от 18.12.2021г.

Вследствие этого, ответчику известно, что еще 30 ноября 2023 года (непосредственно после принятия сторонами обоюдного соглашения о прекращении арендных отношений, но еще даже до заключения ими 06.12.2023г. формализованных соглашений о расторжении договоров аренды) истец приступил к рассылке уведомлений своим субарендаторам о предстоящим прекращении с ними договорных отношений (копии уведомлений прилагаются).

Также непосредственно после заключения сторонами соглашений о расторжении договоров аренды, истец начал совершать действия, направленные на прекращение договорных отношений с поставщиками коммунальных услуг в ранее арендуемые им помещения, принадлежащие ответчику.

Истец ссылается на то, что он узнал о расторжении договоров от субарендаторов, потом обратился в регистрационный орган и получил сведения о расторжении договоров аренды с 06.12.2023 года (по телефону), потом получил информацию о расторжении договоров с 22.12.2023 года.    

Так, из письма ПТ «Реал-Групп» ФИО3 и компания» в ООО «Интеграл» от 15.12.2023 года следует, что связи со сменой собственника истец просил исключить из договора теплоснабжения следующие объекты: нежилое здание по адресу: ул. 2-ая Кирпичная 7 и нежилое здание по адресу ул.Кирова, 31а.

Из письма ПТ «Реал-Групп» ФИО3 и компания» в ООО «Водснаб» от 15.12.2023 года следует, что с 01.01.2024 года истец просит исключить из договора вобоснабжения и водоотведения в связи со сменой собственника следующие объекты: нежилое здание по адресу: ул. 2-ая Кирпичная 7, нежилое здание по адресу ул.Кирова, 31а, нежилое здание по адресу: ул. Осенняя, 2а.

Также согласно ответу от 11.04.2024 года ООО «Водснаб» следует, что истец также 25.12.2023 года направил письмо об исключении, начиная с 06.12.2023 года из договора энергоснабжения следующе объекты: ул. Павлова 12а, ул. Строительная 33в, пр. Победы, 49, ул. Тургенева, 42г, ул. Кирова, 18 а в связи с прекращением договора аренды с ПК «Сотос». 

Истец пояснил, что по письму в ООО «Интеграл» (без даты и номера) вход. от 15.12.2023 г. ООО «Интеграл» ответило, что данное письмо «является ошибочным, какие-либо дополнительные соглашения к договору теплоснабжения №ЮОП-244 от 29.10.2022г. (между истцом и ООО «Интеграл») об исключении вышеуказанных объектов на основании письма от 15.12.2023г. не заключались, в работу не принимались.

По данному письму от 15.12.2023 г. каких-либо действий не производилось. Более того, нежилое здание, указанное в письме, по адресу ул. 2я Кирпичная,7, в договор №ЮОП-244 от 29.10.2021г. между истцом и ООО «Интеграл» никогда не включалось, так как данный объект напрямую с ООО «Интеграл» как теплоснабжающей организацией был включен в договор с ООО «Амбер» по договору №ЮОП-157 от 29.10.2021г. 

Между истцом и ООО «Водснаб» (ресурсоснабжаюшая организация по поставке холодного водоснабжения, водоотведение) заключен договор №125 от 01.01.2020г. По состоянию на 01.12.2023г. поставка ресурса осуществлялась на 9 объектов. 

По письму в ООО «Водснаб» без даты и номера, вход. от 15.12.12023г. №1743/01-03 об исключении с 01.01.2024 г. 3-х объектов (

<

...>, истец пояснил, что субарендаторами по указанным в письме объектам являются ООО «Амбер» и ООО «Вектор-Т» (объект недвижимости передан в субаренду целиком) со сроком действия договоров субаренды по 31.12.2023 г. 

В связи с тем, истец направил указанным лицам уведомления о прекращении субарендных отношений, то и поставка ресурсов водоснабжения приостанавливается для недопущения дополнительных расходов и аварийных ситуаций в зимний период. В указанных объектах ООО «Вектор-Т» и ООО «Амбер» являлись единственными субарендаторами. 

Информация, изложенная в письме в адрес ООО «Водснаб», является текущей деятельностью, и еще раз указывает на то, что истцом отключение водоснабжения планировалась с 01 января 2024г., то есть в будущем, и на дату обращения исключались только 3 объекта (договорами аренды между истцом и ответчиком 1 от 01.06.2021г. переданы в аренду 5 объектов, от 18.12.2021г. передано в аренду 10 объектов).

Истец узнал о состоявшемся одностороннем снятии обременения в ЕГРН в виде аренды 22 декабря 2023г. и сразу обратился в ООО «Водснаб» за расторжением договора поставки ресурса на 9 объектов, о чем в письме исх. №00980 от 22.12.2023 г. и сообщил.

Подписание акта с ООО «Кузбассэнергосбыт» от 14.12.2023 года, который содержит в себе показания приборов электрического учета на 18.00 час. 14 декабря 2023 г., также не является основанием полагать, что истец подписывал и заключал соглашения о расторжении договоров аренды. 

Истец действовал добросовестно по отношению к ООО «Меркурий», ООО «Амбер» и ИП ФИО36 и взыскал задолженность по арендной плате по дату регистрации снятия обременения в ЕГРН, поскольку не имел права взыскивать арендную плату за последующий период при отсутствии у него права на взыскание задолженности с субарендатора. 

Таким образом, истец подтвердил, что осуществление им текущей деятельности в объектах и его взаимоотношение с его субарендаторами, ресурсоснабжающими организациями не свидетельствует о том, что истец осуществлял действия, связанные с исполнением соглашений о расторжении договоров аренды, которых истец не подписывал. 

Так, 14.12.2023.г. исх. № 110 истец направлял в адрес своего субарендатора ООО «Амбер» требования об оплате задолженности за коммунальные услуги и уведомлял случае неоплаты о введении 25 декабря 2023 г. полного ограничения режима потребления электрической энергии.

Ответчик не знал и не мог полагаться на действия истца, направленные на исполнение спорных соглашений от 06 декабря 2023г. поскольку по условиям спорных соглашения они являются одновременно актом приема-передачи объектов, а следовательно, с 07 декабря 2023г. истец не мог иметь тогда возможности совершать какую-либо текущую деятельность в объектах, нести расходы на содержание, а также оплачивать арендную плату в ПК «Сотос» и получать субарендную плату. 

Несмотря на расторжение договоров аренды, истец арендную плату ответчику оплатил. 

Кроме того, истец не совершал действий, связанных с освобождением спорных объектов: не передавал в ПК «Сотос» ключи от объектов (подсобных помещений, щитовых, помещений арендной зоны, входных дверей и пр.), не вывозил принадлежащее ему оборудование и прочие ТМЦ (система видеонаблюдения, кондиционеры, тепловые завесы, хоз. инвентарь, приборы климатического регулирования подачи тепла в объекты, алюминиевые конструкции в арендных зонах, приборы электроснабжения, и пр. имущество), не передавал в ПК «Сотос» техническую документацию на установленные истцом узлы учета коммунальных ресурсов, которые он по своим проектам установил в объектах и пр., то есть не совершал обычных действий, связанных с освобождением помещений от имущества арендатора, что подтверждает доводы истца о том, что истец все действия, связанные со спорными соглашениями, совершал с даты, когда он узнал от своих субарендаторов о снятии обременения в ЕГРН, т.е. после 22 декабря 2023г.

Кроме того, накануне расторжения договоров дополнительными соглашениями к договорам аренды от 18.12.2021 и от 01.06.2021 года 01.11.2023 года стороны дополнили двумя объектами недвижимости и увеличили срок действия договора до 31.12.2035 года. 

Следовательно, представленные ответчиком косвенные доказательства в своей совокупности не подтверждают факта совершения истцом действий, направленных на прекращение арендных отношений с ответчиком, и его доводов о том, что стороны пришли к обоюдному согласию о расторжении договора аренды. 

На основании изложенного, суд пришел к выводу что поскольку факт подписания оспариваемых соглашений к договору в ходе судебного разбирательства не был подтвержден, следовательно, оспариваемые соглашения не отвечают требованиям закона, установленным статьями 154, 160, 422 ГК РФ, и подлежат признанию недействительными в силу положений статей 166 - 168 ГК РФ.

Также судом рассмотрены заявления о фальсификации доказательств, результаты рассмотрения которых отражены в протоколах судебных заседаний от 06.12.2024 года, от 28.04.2025 года.

Рассмотрев заявление ИП ФИО3 о фальсификации доказательств, с учетом представленного подлинника протокола от 30.05.2021 года в материалы дела, объяснений ИП ФИО2, ИП ФИО3, которые пояснили, что подписи на протоколе принадлежат им, но в проведении собрания от 30.05.2021 года они не участвовали, между тем, когда они подписали протокол, они точно не помнят, суд пришел к выводу об отсутствии необходимости в назначение судебной экспертизы на предмет давности изготовления данного протокола, поскольку наличие своих подписей на протоколе ни один из участников товарищества «Реал-Групп» не оспаривают.

Кроме того, факт заключенности договоров аренды не оспаривается. К факту расторжения договора аренды путем подписания соглашения о расторжении договоров аренды данный документ не относится, следовательно, выводы экспертов о сроке составления данного документа не повлияют на результат рассмотрения спора, а факт отсутствия протокола общего собрания товарищества «Реал-Групп» о расторжении договоров аренды не оспаривается сторонами. 

Также не влияет на результат рассмотрения спора и довод истца об отсутствии протокола об одобрении договоров аренды. Вопрос об одобрении договора аренды и его расторжения всеми участниками общества протоколами общего собрания – для стороны арендодателя не имеет значение как для заключения, так и расторжения договоров аренды.

Вопрос о фальсификации описи вложения не является существенным для рассмотрения вопроса о недействительности соглашений о расторжении договоров аренды. 

Рассмотрев требования истца в части применения последствий недействительности сделки в виде признания действующим договоров аренды и восстановления в ЕГРН записей о регистрации, то суд пришел к следующим выводам.

Доводы истца о том, что случае удовлетворения исковых требований договоры субаренды будут также автоматически продолжать действовать с даты восстановления регистрационных записей в ЕГРП об аренде истца, являются ошибочными и сделаны истцом без учета того, что все сданные в аренду площади, реально переданы их фактическим владельцам (арендаторам) в соответствии с действующими договорами аренды, заключенными с собственниками соответствующих объектов.

Истцом не заявлено исковых требований о признании этих договоров аренды (которые и наделяют арендаторов соответствующим статусом) недействительными или незаключенными, а арендаторы по таким договорам не являются ответчиками по настоящему делу. 

Следовательно, указанные лица не перестанут быть арендаторами занимаемых ими площадей независимо от результатов рассмотрения настоящего дела, поскольку любое теоретически возможное решение суда по настоящему делу не может лишить их правового статуса арендаторов или изменить его на статус субарендаторов.

ПТ «Реал - Групп» ФИО3 и компания», позиционируя себя в качестве «действующего» арендатора, ошибочно полагает, что удовлетворение его требований будет означать «автоматическую» утрату реальными арендаторами своего статуса.

Такое разрешение ситуации могло бы иметь место только в случае заявления истцом требований в порядке статей 304 и 305 ГК РФ об устранении всяких нарушений его права, в том числе не связанных с лишением владения (негаторного иска), а не в порядке реституции.

При этом, согласно пунктам 45 и 49 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. 

Следовательно, предусмотренный статьей 304 ГК РФ способ защиты подлежит применению только в том случае, когда соответствующее имущество находится во владении собственника (в данном случае - арендатора) (Постановление Пленума ВАС РФ от 11.03.2014г. №15324/13).

Тот факт, что имущество, указанное истцом, находится в фактическом владении его реальных арендаторов (более 60), а не во владении истца, подтверждается материалами дела и лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

При данных обстоятельствах, документы, лишь конкретизирующие субъектный состав арендаторов (Ф.И.О. и наименования ЮЛ) и размеры используемых ими помещений, не могут иметь никакого доказательственного значения для правильного рассмотрения дела, поскольку все объекты невозможно вернуть истцу в том состоянии, в котором они были на момент действия договора аренды, так как истец уже утратил право быть арендатором, поскольку помещения по факту сданы новыми собственниками в аренду третьим лицам, то есть переданы во владение и пользование иным лицам. 

В соответствии со статьей 606 ГК РФ предметом договора аренды должно являться фактическое предоставление арендодателем имущества арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно разъяснениям, изложенным в п.9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится.

Пунктом 13 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" также разъяснено, что при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.

Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Судам также необходимо учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.

Таким образом, требования истца в части признания договоров аренды от 01.06.2021 года и от 18.12.2021 года действующими с восстановлением в ЕГРЮЛ записей об обременении спорных объектов недвижимости в пользу истца, не восстановят его статус как арендатора.  

В определении от 22.01.2025 года суд указал, что даже в случае теоретически возможного удовлетворения судом заявленного истцом требования о признании действующими договоров аренды недвижимого имущества от 01 июня 2021г. и от 18.12.2021г. с ним в статусе арендатора, данные обстоятельства не будут являться основанием для прекращения или изменения прав вышеуказанных действующих арендаторов на торговые площади, находящиеся в их фактическом и документально оформленном возмездном владении и пользовании.

В ходе судебного разбирательства подтвердились доводы ответчиков и третьих лиц, что в настоящий момент магазин продовольственных товаров, расположенный по адресу 

<

...> общей площадью 261 кв.м. ранее был указан в договоре аренды как имеющий площадь 89, 2 кв.м. На момент сдачи в аренду согласно дополнительному соглашению к договору аренды от 15.04.2022 года это был объект – 89, 2 кв.м. 

Согласно пояснениям истца от 24.03.2025 года, объект был реконструирован в 2020 году, что подтверждается разрешением на реконструкцию от 22.05.2020 года и топографическим планом земельного участка.  

 Следовательно, указание в договоре аренды на его площадь – 89, 2 кв.м. было произведено без учета его реальных технических характеристик, что не нарушает ни прав арендатора, ни прав арендодателя, ни прав третьих лиц.

Одним из объектов, в отношении которых истец просит суд признать договор аренды действующим, является магазин продовольственных товаров, общей площадью 348,1 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> (кад. №42:36:0102001:1468), который в настоящее время разделен на два других самостоятельных объекта, собственником которых является ФИО19

ФИО19 является собственником двух нежилых помещений, также расположенных по адресу: 

<

...>, но фактически являющихся другими объектами, обладающих иными техническими и учетными характеристиками (другие наименования, другие площади и другие кадастровые номера), относительно исходного объекта, на право арендного владения которым, претендует истец.

Ни на момент покупки их ФИО19, ни по состоянию на сегодняшний день, никаких запретов или ограничений на куплю - продажу и (или) сдачу в аренду указанных объектов (Помещение 1 и Помещение 2) не существовало и не существует.

Никаких требований в части оспаривания законности приобретения ФИО19 и последующей передачи их в долгосрочную аренду ООО «Камелот - А» нет. 

Поэтому правомерны доводы ответчика о том, что даже в случае уточнения истцом своих исковых требований в части конкретизации оставшейся части площади и конфигурации торговых площадей, на арендное владение которыми он претендует, их удовлетворение означало бы заключение сделки на иных условиях, значительно отличающихся от условий расторгнутых договоров аренды. 

Ссылку истца на положения статьи 618 ГК РФ также судом отклоняется, как неприменимая в данном случае, замена стороны в договоре, о чем указывает истец, со ссылкой на положения статьи 618 ГК РФ, невозможна, истец не является собственником данного имущества, спор о вещных правах отсутствует.

С учетом результатов рассмотрения дела в порядке положений статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате госпошлины и судебной экспертизе возлагаются на ответчика – производственный кооператив «Сотос», с которым непосредственно были подписаны оспариваемые соглашения. Остальные ответчики никаких действий, связанных с расторжением договоров аренды, не совершали, следовательно, не имеется оснований для возложения на них каких-либо понесенных истцом расходов. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным соглашение от 06.12.2023 года о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.06.2021г., заключенное между ПК «Сотос» и ПТ «Реал-Групп» ФИО3 и компания».

Признать недействительным соглашение от 06.12.2023 года о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 18.12.2021г., заключенное между ПК «Сотос» и ПТ «Реал-Групп» ФИО3 и компания».

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать в пользу полного товарищества «Реал-Групп» ФИО3 и компания», г. Новосибирск, ИНН 

<

***>, с производственного кооператива «Сотос», г. Новосибирск, ИНН 

<

***>, 12 000 -00 рублей судебных расходов по уплате госпошлины, 48 000-00 рублей расходов по оплате услуг эксперта. 

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья А.И. Айдарова