ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ 

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А08-5516/2019

г. Воронеж

21 сентября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 сентября 2022 года.

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи

                  ФИО1,

судей

                  ФИО2,

 

                  ФИО3,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4,

 

при участии:

от  общества с ограниченной ответственностью «Титул»: ФИО5, директор, выписка из          ЕГРЮЛ, паспорт РФ, ФИО6,  представитель по доверенности от 15.08.2022;

от администрации Белгородского района: ФИО7,  представитель по доверенности № 50-690исх от 06.07.2022, удостоверение  № 179;

от администрации городского поселения «Поселок Разумное» муниципального района «Белгородский район» Белгородская область: ФИО7,  представитель по доверенности № 51-92 от 15.03.2022;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Титул» на решение Арбитражного суда Белгородской области от 26.04.2022 по делу № А08-5516/2019 по иску общества с ограниченной ответственностью «Титул» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к администрации Белгородского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), администрации городского поселения «Поселок Разумное» муниципального района «Белгородский район» Белгородская область (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Титул» (далее - ООО «Титул», истец) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к администрации Белгородского района, администрации городского поселения «Поселок Разумное» муниципального района «Белгородский район» Белгородской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 31:15:1001010:163, расположенного по адресу: 

<

...> б, район рынка, площадью 1 056 кв. м, с разрешенным использованием - под торговые модули (рынок), земли населенных пунктов, изложив спорные пункты в следующей редакции:

Пункт. 1.1: «Арендодатель передал, а арендатор принял в аренду за плату согласно решению Арбитражного суда Белгородской области от 06.07.2018, постановлению Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2018, постановлению Арбитражного суда Центрального округа от 26.02.2019 по делу № А08-13276/2017 из состава земель городского поселения «Поселок Разумное», Белгородского района Белгородской области, государственная собственность на который не разграничена, земельный участок с кадастровым номером 31:15:1001010:163 площадью 1 056 кв. м, с видом разрешенного использования: под торговыми модулями (рынок), для организации рынка и постоянно действующей ярмарки и реконструкции существующего рынка, расположенного по адресу: 

<

...>, район рынка».

На арендуемом земельном участке разрешена реконструкция существующего рынка согласно решению градостроительно - инновационного Совета от 03.05.2018 № 09/146. 

Пункт 2.1: «Настоящий договор заключен сроком на 9 лет 1 месяц 3 дня вступает в силу и исчисляется по сроку с момента его регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области.

При истечении срока действия настоящего договора по заявлению арендатора земельный участок, указанный в пункте 1.1, подлежит предоставлению в аренду на новый срок без проведения торгов арендатору». 

Пункт 2.2: «Размер арендной платы определен в соответствии с пунктом 6 Постановления Правительства Белгородской области от 28.12.2017 № 501-ПП, решением поселкового собрания городского поселения «Поселок Разумное» от 09.10.2018 № 7 и установлен равным размеру годовой рыночной стоимости арендной платы в сумме 262 000 руб., но не ниже размера земельного налога, рассчитанного в отношении земельного участка».

Сумма ежемесячного платежа определяется путем деления размера годовой арендной платы в сумме 262 руб. на количество месяцев в году.

Стороны обязаны производить сверку взаиморасчетов по арендным платежам ежеквартально в течение срока действия настоящего договора. Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами настоящего договора. 

Пункт 2.5: «Размер арендной платы может быть изменен в случае изменения рыночной стоимости права аренды и корректировки суммы земельного налога, и не чаще одного раза в 5 лет. В случае изменения рыночной стоимости арендной платы размер уровня инфляции - не применяется». 

Пункты 2.5.1 и 2.5.2 исключить.

Подпункт 2.5.3 изменить нумерацию - 2.5.1 и изложить в следующей редакции: «В случае изменения рыночной стоимости права аренды земельного участка (годовой размер арендной платы), но не чаще 1 раза в 5 лет, арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости арендной платы размер уровня инфляции - не применяется».

Пункт 2.7, подпункт 1пункта 2.9 исключить. 

Подпункт 3 пункт 2.9 изложить в следующей редакции: в счет оплаты будущих арендных платежей. 

Пункт 3.1.1 изложить в следующей редакции (предложенная редакция дублирует пункт 3.1.3): «Требовать в судебном порядке досрочного расторжения Договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а так же при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы (более чем за 2 срока подряд)». 

Пункты 3.1.2, 3.1.6 исключить. 

Пункт 4.3.6 изложить в следующей редакции: «Не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки на арендуемой территории, а так же к загрязнению территории. Соблюдать разрешенный (условно-разрешенный) вид использования земель, поддерживать санитарное и противопожарное состояние арендуемого земельного участка». 

Пункты 4.3.12, 4.3.13, 4.3.14, 4.3.15 исключить. 

Пункт 4.3.17 изложить в следующей редакции: «В рамках реконструкции существующего рынка организовать строительство торгово-промышленного комплекса, в том числе, согласно эскизному проекту, согласованному Управлением архитектуры и градостроительного Комитета строительства администрации Белгородского района». 

Пункты 5.1, 5.2, 5.3 исключить. 

Пункт 7.2 изложить в следующей редакции: «Одностороннее расторжение или изменение договора по требованию арендодателя не допускается». 

Пункт 7.2.1 изложить в следующей редакции: «При изменении арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 2.5, арендодатель производит перерасчет арендной платы и направляет его арендатору почтовым отправлением либо нарочным с отметкой о вручении».

Пункт 7.2.2 исключить. 

Пункт 8.1 изложить в следующей редакции: «В случае досрочного прекращения настоящего договора в судебном порядке либо по соглашению сторон арендатор обязан в срок 30 дней передать земельный участок арендодателю, подписав акт приема-передачи об этом в состоянии, пригодном для дальнейшего использования, в соответствии с установленным видом разрешенного использования». 

Пункт 8.2 исключить.

Пункт 1 приложения № 1 к проекту договора изложить в следующей редакции: «Арендодатель передал, а арендатор принял в аренду в аренду за плату согласно решению Арбитражного суда Белгородской области от 06.07.2018, постановлению Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2018, постановлению Арбитражного суда Центрального округа от 26.02.2019 по делу № А08-13276/2017 из состава земель городского поселения «Поселок Разумное», Белгородского района Белгородской области, государственная собственность на который не разграничена, земельный участок с кадастровым номером 31:15:1001010:163 площадью 1 056 кв. м, с видом разрешенного использования: под торговыми модулями (рынок), для организации рынка и постоянно действующей ярмарки и реконструкции существующего рынка, расположенного по адресу: 

<

...>, район рынка».

На арендуемом земельном участке разрешена реконструкция существующего рынка согласно решению градостроительно - инновационного Совета от 03.05.2018 № 09/146. 

Пункт 2 приложения № 1 к договору исключить. 

Приложение № 2 изложить в следующей редакции: «Размер арендной платы определен в соответствии с пунктом 6 Постановления Правительства Белгородской области от 28.12.2017 № 501-ПП, решением поселкового собрания городского поселения «Поселок Разумное» от 09.10.2018 № 7 и установлен равным размеру годовой рыночной стоимости арендной платы в сумме 262 000 руб., но не ниже размера земельного налога, рассчитанного в отношении земельного участка». 

Сумма ежемесячного платежа определяется путем деления размера годовой арендной платы в сумме 262 000 руб. на количество месяцев в году. 

Стороны обязаны производить сверку взаиморасчетов по арендным платежам ежеквартально в течение срока действия настоящего договора. Арендная плата начисляется с момента подписания Сторонами Настоящего договора. 

Также истцом заявлено требование о возложении на администрацию городского поселения «Поселок Разумное» муниципального района «Белгородский район» Белгородской области заключить с ООО «Титул» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 31:15:1001010:163 площадью 1 056 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> б, район рынка, на условиях, разногласия по которым урегулированы, вступившим в законную силу судебным актом в рамках настоящего дела и в соответствии с урегулированными разногласиями.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 26.04.2022 по делу № А08-5516/2019 урегулированы разногласия, возникшие между администрацией Белгородского района и ООО «Титул» при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 31:15:1001010:163, расположенного по адресу: 

<

...> б, район рынка. Пункт 2.1 договора аренды изложен в следующей редакции: «Настоящий договор заключен сроком на 5 лет и подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области. При истечении срока действия договора настоящий договор не подлежит возобновлению на неопределенный срок». Пункт 2.2 договора аренды изложен в следующей редакции: «Арендатор вносит арендную плату за пользование земельным участком ежеквартально равными долями не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным, в размере годовой рыночной стоимости арендной платы согласно экспертному заключению АНО «Комитет Судебных Экспертов» от 28.07.2020 № 31-45/2020 СЭ в размере 282 562 руб. (с учетом ежегодного уровня инфляции на 2021 и 2022 годы), но не ниже размера земельного налога, рассчитанного в отношении земельного участка». Пункт 2.5.3 договора аренды изложен в следующей редакции: «Арендная плата ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды, и остается неизменным в течение финансового года». Пункт 7.2.1 договора аренды изложен в следующей редакции: «При одностороннем изменении арендной платы (пункт 2.5) настоящего договора арендодатель производит перерасчет арендной платы, о чем своевременно направляет арендатору уведомление почтовым отправлением либо нарочно с отметкой о вручении».

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Титул» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылалось на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Белгородской области от 26.04.2022 по делу № А08-5516/2019, в связи с чем просило его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Администрацией Белгородского района представлен отзыв на апелляционную жалобу, из которого следует, что указанное лицо считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, их фактическим и правовым обоснованием согласно.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ООО «Титул» поддержали доводы апелляционной жалобы, считая решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просили суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель администрации Белгородского района, администрации городского поселения «Поселок Разумное» муниципального района «Белгородский район» Белгородской области возражал против доводов апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными, просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Согласно части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что решение Арбитражного суда Белгородской области от 26.04.2022 по делу № А08-5516/2019 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Титул» - без удовлетворения.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации от 02.12.2005 № 945 ООО «Титул» предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 1 944 кв. м из земель поселений пос. Разумное для реконструкции существующего рынка по адресу: 

<

...>. 

На основании указанного постановления от 02.12.2005 № 945 с ООО «Титул» был заключен договор аренды земельного участка от 02.12.2005 №1651, согласно которому сроком на 3 года ООО «Титул» из состава земель поселений предоставлен земельный участок с кадастровым номером 31:15:1001010:0102 площадью 1 944 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, район рынка, вид разрешенного использования - для реконструкции существующего рынка.

Постановлением от 26.11.2008 № 765 и распоряжением от 03.06.2010 №719 администрацией Белгородского района первоначально предоставленный земельный участок площадью 1 944 кв. м преобразован путем образования двух земельных участков с уточнением вида разрешенного использования: земельный участок площадью 888 кв. м с разрешенным использованием - под здание торгового комплекса (рынок) по адресу: 

<

...>, земельный участок с кадастровым номером 31:15:1001010:163 площадью                                 1 056 кв. м с разрешенным использованием - под торговые модули (рынок), расположенный по адресу: 

<

...> (спорный земельный участок).

Срок аренды земельного участка с кадастровым номером 31:15:1001010:163 площадью 1 056 кв. м с разрешенным использованием - под торговые модули (рынок), расположенный по адресу: 

<

...> по договору истек 02.12.2008, однако ООО «Титул» и администрацией Белгородского района было заключено дополнительное соглашение 04.10.2010 об уточнении предмета договора и видов разрешенного использования земельных участков, общество продолжало пользоваться земельными участками по назначению и производить все необходимые платежи. Земельный участок под зданием торгового комплекса после преобразования был приобретен в собственность общества.

23.10.2014 в период действия договора аренды спорного земельного участка ООО «Титул» (арендатор) обратилось с заявлением в администрацию Белгородского района о заключении договора аренды спорного земельного участка на новый срок, реализуя свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 6.1 Положения о порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, размещения, эксплуатации и демонтажа временных сооружений на территории Белгородского района, утвержденного решением Муниципального Совета Белгородского района Белгородской области от 28.02.2014 № 62.

На заявление ООО «Титул» о заключении нового договора аренды земельного участка комитет письмами от 27.11.2014 № 13/02/7279 и от 30.12.2014 № 13/02/2000 разъяснил порядок заключения нового договора и предложил для достижения указанной цели предоставить эскизный проект реконструкции рынка. 

В июле 2017 года ООО «Титул» во исполнение указанных рекомендаций комитета предоставило в администрацию Белгородского района проект реконструкции рынка с сопроводительным письмом - в дополнение к заявлению, поданному 23.10.2014 о заключении нового договора аренды. 

Ответом от 07.08.2017 № 1090 администрация Белгородского района по существу разрешила заявление общества, отказав ему в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка для реконструкции существующего рынка, в связи с чем общество обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании указанного решения в рамках дела № А08-13276/2017. 

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 06.07.2018 по делу № А08-13276/2017 решение администрации Белгородского района Белгородской области, выраженное в письме от 07.08.2017 № 1090, признано незаконным, на администрацию Белгородского района Белгородской области возложена обязанность в пятнадцатидневный срок с момента получения копии решения суда подготовить и направить в адрес ООО «Титул» проект договора аренды земельного участка. 

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2018 решение Арбитражного суда Белгородской области от 06.07.2018 по делу № А08-13276/2017 оставлено без изменения, производство по апелляционной жалобе администрации городского поселения «Поселок Разумное» прекращено. 

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 26.02.2019 указанные судебные акты оставлены без изменения. 

Письмом от 13.03.2019 № 50/13/665 администрация Белгородского района направила в адрес ООО «Титул» проект договора аренды земельного участка. 

Не согласившись с рядом условий проекта договора аренды, ООО «Титул» направило протокол разногласий от 10.04.2019. 

Письмом от 08.05.2019 комитет имущественных и земельных отношений администрации Белгородского района отклонил протокол разногласий ООО «Титул», что явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящими требованиями (с учетом уточнения).

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом, и иным правовым актам, действующим в момент его заключения.

В случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

Суд первой инстанции, применив положения статей 425, 446 ГК РФ, статей 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив как условия, изложенные в проекте договора, направленном в адрес истца администрацией Борисовского района, так и в проекте разногласий, представленном истцом, приняв во внимание, что устранение опечаток в тексте проекта договора в судебном порядке не предусмотрено, пришел к выводу о необоснованности исключения пункта 2.7, подпункта 1 пункта 2.9, изменения редакции подпункта 3 пункта 2.9 и о решении вопроса вида разрешенного использования земельного участка при рассмотрении дела №А08-13276/2017: спорный земельный участок после 03.06.2010 предоставлен обществу для эксплуатации некапитальных (нестационарных) торговых модулей, образующих комплекс рынка, в связи с чем отказал в изменении редакции пункта 4.3.17. При урегулировании разногласий сторон в части срока действия договора, суд первой инстанции верно определил срок действия договора 5 лет, поскольку в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 31:15:1001010:163 площадью 1 056 кв. м договор аренды действовал не более 5 лет, отклонив предложенное истцом условие договора о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов при истечении срока действия договора в связи с тем, что порядок предоставления земельного участка в аренду на новый срок будет регулироваться действующим земельным законодательством при соблюдении установленных условий. 

При определении размера арендной платы арбитражный суд руководствовался Постановлением Правительства Белгородской области от 28.12.2017 № 501-пп, а также заключением эксперта АНО «Комитет Судебных Экспертов» от 28.07.2020 № 31-45/2020 СЭ, подготовленным по результатам проведенной по настоящему делу экспертизы, предусмотрев в пункте 2.5.3 условие об изменении арендной платы арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды, и остается неизменным в течение финансового года.

Отказ в изменении редакции пункта 3.1.1 правомерно обоснован судом тем, что арендатор не вправе лишать арендодателя возможности одностороннего отказа от договора в случаях нарушения обязательств арендатором. 

Установив, что права арендодателя и обязательства арендатора, предусмотренные в пунктах 3.1.2, 3.1.6, 4.3.12, 4.3.13, 4.3.14, 4.3.15 договора, установлены типовой формой договора, утвержденной решением Муниципального Совета Белгородского района от 26.06.2014 № 100, действующему законодательству не противоречат, суд верно отказал в исключении из договора названных пунктов. Исключение из проекта договора пунктов 5.1, 5.2, 5.3, устанавливающих ответственность арендатора в виде неустойки за нарушение обязательств по договору, также предусмотренную решением Муниципального Совета Белгородского района № 100 от 26.06.2014, истцом не мотивировано.

Доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Белгородской области от 26.04.2022 по делу № А08-5516/2019 не имеется.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя. 

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Белгородской области от 26.04.2022 по делу № А08-5516/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Титул» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

                                                                                        

Председательствующий судья 

ФИО1

 

Судьи       

ФИО2

 

ФИО3