АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-3544/2021

г. Тюмень

23 июня 2021 года

Резолютивная часть решения оглашена 16 июня 2021 года 

Решение в полном объеме  изготовлено 23 июня 2021 года

 

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Бадрызловой М.М. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузнецовой О.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску 

Департамента имущественных отношений Тюменской области

к АО «2МЕН ГРУПП ДЕВЕЛОПМЕНТ»

о взыскании 5 315 633,99 руб.,

а также встречный иск 

АО «2МЕН ГРУПП ДЕВЕЛОПМЕНТ»

к Департаменту имущественных отношений Тюменской области 

об обязании применять при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 13.12.2018 № 23-10/2019 коэффициент детализации «для строительства» в размере 0,5%, начиная с 13.12.2018; об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 13.12.2018 № 23-10/2019, с применением коэффициента детализации «для строительства» в размере 0,5%.,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1 по доверенности №89/08-1-Д от 09.06.2020, 

от ответчика: ФИО2 по доверенности №54 от 30.12.2020

установил:

Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к АО «2МЕН ГРУПП ДЕВЕЛОПМЕНТ» (далее – ответчик, Общество) о взыскании по договору аренды земельного участка от 13.12.2018 № 23-10/2019 задолженности:

-           по арендной плате в размере 4 751 854,91 руб. за период пользования земельным участком с 01.01.2019 по 31.03.2021,

-           неустойки (пени) за просрочку исполнения обязательств в размере 563 779,08 руб. за период с 16.02.2019 по 19.02.2021.

Исковые требования со ссылками на ст.ст.309, 310, 330, 606, 607, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка от 13.12.2018 № 23-10/2019, мотивированы тем, что ответчик не исполнил надлежащим образом обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

От ответчика поступил отзыв, согласно которому он возражает против доводов, считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме, ввиду завышения арендной платы в результате ошибочного применения коэффициента детализации (Кд) со значением 2%. При определении задолженности должен быть произведен перерасчет арендной платы исходя из Кд, равного 0,5%.

Ответчиком заявлены встречные исковые требования, в соответствии с которыми, с учетом уточнения, заявленного в порядке ст. 49 АПК РФ,  Общество просит: 

1.         Обязать Департамент имущественных отношений Тюменской области применять при расчете арендной платы по договору № 23-10/2019 аренды земельного участка от 13.12.2018 коэффициент детализации «для строительства» в размере 0,5%, начиная с 13 декабря 2018 года.

2.         Обязать Департамент имущественных отношений Тюменской области произвести перерасчет арендной платы по договору №23-10/2019 аренды земельного участка от 13.12.2018, начисленной с 13 декабря 2018 года, с применением коэффициента детализации «для строительства» в размере 0,5%.

Встречное исковое требование мотивировано ссылками на п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 1, 2 ст. 422, п. 2 ст. 621, п. 1 ст. 424, ст. 614 ГК РФ, п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, п.п. 2, 3 ст. 428 ГК РФ, ст. 11 ГК РФ. Общество считает, что условия расчета арендной платы по договору аренды от 13.12.2018 должны соответствовать условиям предыдущего договора аренды от 15.07.2005. Обстоятельства использования земельного участка и осуществляемая на нем деятельность не изменились.

Представитель Общества в судебном заседании настаивал на удовлетворении встречного иска по основаниям, изложенным в нем и дополнениях к нему, а также просил учесть доводы, изложенные во встречном иске, при рассмотрении первоначального иска.

Департамент как ответчик по встречному иску против его удовлетворения возражал. В отзыве на встречный иск Департамент настаивает, что земельный участок предоставлен под объект незавершенного строительства, в связи с чем, при определении размера арендной платы применен Кд в размере 2%. 

Исследовав и оценив обстоятельства дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам. 

Как следует из искового заявления, Департамент имущественных отношений Тюменской области и АО «2МЕН ГРУПП» заключили договор аренды от 13.12.2018 № 23-10/2019 (далее - договор аренды) земельного участка с кадастровым номером 72:23:0217003:104, расположенного по адресу: 

<

...> — Советская — ФИО3 - Елецкая, для строительства общественно-жилого комплекса. Договор зарегистрирован в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Договор аренды заключен на срок с 13.12.2018 по 12.12.2024 (в редакции Соглашения от 08.12.2020).

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 12.03.2020 по делу № А70-18945/2019 частично удовлетворены требования Департамента к Ответчику о взыскании основного долга по договору аренды в размере 190 074,20 руб.

Пунктом 2.4. Договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально в сроки до 15 февраля - за 1 квартал, 15 мая - за 2 квартал, 15 августа - за 3 квартал, 15 ноября - за 4 квартал.

Однако, как утверждает Департамент, ответчик нарушил принятые на себя обязательства, допустив просрочку по внесению арендной платы в сроки, предусмотренные условиями договора.

Таким образом, согласно расчету задолженности сумма основного долга по арендной плате по договору составляет 4 751 854,91 руб. за период пользования земельным участком с 01.01.2019 по 31.03.2021.

Считая, что ответчик нарушил принятые на себя обязательства, допустив просрочку по внесению арендной платы в сроки, предусмотренные условиями договора, Департамент, составив расчет просроченной задолженности и применив положения договора о неустойке, обратился в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Сложившиеся между сторонами правоотношения подлежат квалификации как отношения аренды, подлежащие регулированию нормами раздела 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах) и параграфа 1 главы 34 части 2 ГК РФ (общие положения об аренде, аренда зданий, сооружений), Земельным кодексом РФ, а также условиями заключенного договора.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (подпункт 7 пункта 1 статьи 1, пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

Согласно статьям 307, 309, 310 ГК РФ обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В пункте 16 Постановления № 73 разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Согласно 19 указанного Постановления арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

С учетом взаимосвязанных требований статей 422, 424 и 614 ГК РФ, а также правовой позиции, изложенной в пунктах 16, 19 Постановления № 73 ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, а значит, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другой размер арендной платы.

В данном случае между сторонами возник спор в отношении коэффициента детализации, применяемого при расчете арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 72:23:0217003:104 по договору аренды от 13.12.2018 № 23-10/2019, в соответствии с  Постановлением № 148-п.

Проанализировав представленные в материалы дела документы по строительству на спорном земельном участке объекта недвижимости судом установлено следующее.

Распоряжением ДИО Администрации ТО от 16.12.2003 № 3137/14-3 предоставлен ООО «Транспромжилстрой» в аренду на 11 месяцев земельный участок с кадастровым номером72:23:02 17 003:0064, площадью 11243,3 кв.м. для строительства комплекса жилых домов со встроенными помещениями общественного назначения в 

<

...>. В обязанности ООО «Транспромжилстрой» входило, в том числе, оформление разрешения на строительство согласно ст. 62 ГрК РФ, постановка земельного участка на кадастровыйучет.

26.02.2004      на основании распоряжения между ДИО ТО и ООО «Транспромжилстрой» заключендоговор № 23-10/294 аренды земельного участка (землеустроительное дело № 3781). По договору передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 72:23:02 17 003:0064, площадью 11243,3 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>.

Участок предоставлен для строительства комплекса жилых домов со встроенными помещениями общественного назначения за счет сноса жилых домов и нежилых строений. Срок действия договора: с 16.12.2003 по 15.11.2004 (11 месяцев).

22.03.2005 заключено соглашение о продлении срока действия договора от 26.02.2004 с 16.11.2004 по 14.11.2005 на тех же условиях.

Указанные выше документы послужили основанием для вынесения Администрацией города Тюмени распоряжения от 28.03.2005 № 2126 о разрешении ООО «Транспромжилстрой» поэтапного строительства 1,2 очереди общественно-жилого комплекса в квартале улиц Профсоюзная-Советская-ФИО3-Елецкая, с обязанностью ООО «Транспромжилстрой» получить разрешение на строительство в комитете по архитектуре и градостроительству администрации г. Тюмени.

31.03.2005 Комитетом по архитектуре и градостроительству Администрации города Тюмени выдано застройщику ООО «Транспромжилстрой» разрешение на строительство № 115/арх. Наименовние объекта недвижимости: поэтапное (нулевой цикл) строительство 1, 2 очереди общественно-жилого комплекса, расположенного по адресу: 

<

...>.

Правоустанавливающие документы: договор аренды земельного участка №23-10/294 от 26.02.2004; соглашение от 22.03.2005 о продлении срока действия договора аренды земельного участка №23-10/294 от 26.02.2004.

Распоряжением ДИО Администрации ТО от 11.07.2005 №1653/14-3 предоставлен ООО «Транспромжилстрой» в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером 72:23:02 17 003:0104, площадью 15449 кв.м. для строительства общественно-жилого комплекса в 

<

...> за счет сноса жилых домов и нежилых строений.

Распоряжением установлено расторгнуть договор аренды земельного участка от 26.02.2004 № 23-10/294 (п. 4 ), с обязанностью заключить новый договор аренды (п. 3).

15.07.2005 заключен договор № 23-10/462 аренды земельного участка (землеустроительное дело № 3751), согласно которому ДИО ТО предает ООО «Транспромжилстрой» земельный участок с кадастровым номером 72:23:02 17 003:0104, площадью 15449 кв.м., по адресу: 

<

...>. Участок предоставлен для строительства общественно-жилого комплекса. На участке находятся жилые дома, подлежащие сносу. Срок аренды: с 11.07.2005 по 10.07.2008 (три года).

26.08.2008 заключено соглашение о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 15.07.2005 № 23-10/462 с 11.07.2008 по 10.07.2011.

Администрацией города Тюмени выданы ООО «Транспромжилстрой» разрешения на строительство 1,2 очереди (продолжение поэтапного строительства следом за нулевым циклом):

-           № 311-рс от 16.11.2006- первая очередь общественно-жилого комплекса;

-           № К С)72 304000-1371-рс от 21.11.2008 - вторая очередь общественно-жилого комплекса.

С 21.09.2009 в Арбитражном суде Тюменской области в отношении ООО «Транспромжилстрой» рассматривалось дело о банкротстве № А70-7614/2009, завершившееся утверждением мирового соглашения:

-           21.09.2009 - введено наблюдение (определение АС ТО от 21.09.2009);

-           19.01.2010 - открыто конкурсное производство (определение АС ТО от 25.01.2010, резолютивная часть объявлена 19.01.2010);

-           05.05.2011 - утверждено мировое соглашение между должником и кредиторами (определение АС ТО от 05.05.2011).

В ходе строительства на земельном участке возведен объект незавершенного строительства.

20.06.2011 - зарегистрировано за ООО «Транспромжилстрой» право собственности на объект незавершенного строительства, назначение: жилой дом, площадь застройки 3039,4 кв.м., степень готовности 40%, литера А, расположенный по адресу: Тюменская область, городской округ город Тюмень, 

<

...>, кадастровый (условный) номер: 72-72-01/140/2011-301 (свидетельство о государственной регистрации права серия 72 НМ 123863, выданное 2-0.06.2011 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области).

После оформления собственности на Объект права на застройку общественно-жилого комплекса были переданы АО «2МЕН ГРУПП» (прежние наименования: ЗАО «Арман Технолоджи», ЗАО «2МЕН ГРУПП») по сделке купли-продажи.

На основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 28.06.2011 ООО «Транспромжилстрой» - Продавец (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) продало ЗАО «Арман Технолоджи» - Покупатель (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) объект незавершенного строительства, назначение: жилой дом, площадь застройки 3039,4 кв.м., степень готовности 40%, литера А, расположенный по адресу: Тюменская область, городской округ город Тюмень, 

<

...>, кадастровый (условный) номер № 72-72-01/140/2011-301 (далее - Объект).

В п. 1.3 Договора указано, что Объект принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора аренды земельного участка, заключенного с Департаментом имущественных отношений Тюменской области от 15.07.2005 № 23-10/462, Соглашения о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 15.07.2005 № 23-1/462 от 26.08.2008; Разрешения на строительство от 16.11.2006 № 311-рс, выданного Администрацией г.Тюмени. Право собственности Продавца зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.06.2011, запись регистрации № 72-72-01/140/2011-301 (Свидетельство о государственной регистрации права серия 72 НМ 123863, выданное 20.06.2011 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области).

Объект находится на земельном участке с кадастровым номером 72:23:02 17 003:0104 площадью 15 449 кв.м. и адресным описанием: 

<

...> - Советская - ФИО3 -Елецкая (п. 1.4 Договора).

Объект передан с обременением правами участников долевого строительства на передачу объектов долевого участия, перечень которых содержится в Приложении № 1 к договору.

В Приложении № 2 к договору указана разрешительная документация к Объекту, в том числе: Распоряжение администрации г. Тюмени №2126 от 28.03.2005 о разрешении поэтапного строительства 1,2 очереди; Разрешение на строительство КАиГ администрации г.Тюмени № 115/арх от 31.03.2005 (1, 2 очередь, нулевой цикл); Разрешение на строительство первой очереди № 311-рс от 16.11.2006; Разрешение на строительство второй очереди № К1Л230 4000-1371-рс; Разрешение на строительство подземной стоянки ГП-3 (третья очередь) № К117230 4000-62-рс от 11.02.2009; Разрешение на строительство жилого дома ГП-4 (третья очередь) № К117230 4000-59-рс от 11.02.2009; Разрешение на строительство жилого дома со встроенно-пристроенными магазином ГП-5 (четвертая очередь) № К117230 4000-60-рс от 11.02.2009; Разрешение на строительство жилого дома ГП-6 (четвертая очередь) № № К117230 4000-59-рс от 11.02.2009.

Проектно-сметная документация поименована в Приложении № 3 к договору.

Перечень исполнительной документации указан в Приложении № 4 к договору.

Таким образом, из условий Договора купли-продажи следует, что Покупателю передан Объект, находящийся в стадии строительства, в отношении которого имеется действующая документация, сопровождающая процесс возведения жилого дома.

27.07.2011 - зарегистрировано за Покупателем право собственности на Объект, запись регистрации № 72-72-01/282/2011-260 (свидетельство о государственной регистрации права 72 НМ 097000).

В связи с правопреемством и продолжением строительства, между АО «2МЕН ГРУПП» и ДИО ТО в дальнейшем было заключено ряд соглашений к договору аренды №23-10/462 от 15.07.2005:

-           25.08.2011 - заключено соглашение между ДИО ТО и ЗАО «Арман Технолоджи», согласно которому Арендатор с ООО «Транспромжилстрой» сменяется на ЗАО «Арман Технолоджи», срок аренды продлевается с 11.07.2011 по 09.07.2014. Арендную плату ЗАО «Арман Технолоджи» производит в соответствии с условиями договора аренды № 23-10/462 от 15.07.2005 в редакции соглашения сторон от 26.08.2008 с 01.08.2011;

-           24.07.2013 - заключено соглашение между ДИО ТО и Закрытым акционерным обществом «2МЕН ГРУПП девелопмент» (сокращенно - ЗАО «2МЕН ГРУПП»), согласно которому в связи с переименованием ЗАО «Арман Технолоджи» в Закрытое акционерное общество «2МЕН ГРУПП девелопмент» Арендатором считать ЗАО «2МЕН ГРУПП» с 25.06.2013. Арендную плату производить в соответствии с условиями договора аренды № 23-10/462 от 15.07.2005 в редакции соглашения сторон от 26.08.2008,

-           14.07.2014- заключено соглашение между ДИО ТО и ЗАО «2МЕН ГРУПП», согласно которому срок аренды продлен до 31.12.2018; с 01.01.2014 расчет арендной платы производится в соответствии с приложением к данному соглашению.

К истечению срока аренды, установленного последним соглашением от 14.07.2014, между ДИО ТО и АО «2МЕН ГРУПП» был оформлен новый договор:

-           13.12.2018 заключен договор №23-10/2019 аренды земельного участка (землеустроительное дело № 23-14378), по условиям пунктов 1.1,1.4 которого земельный участок с кадастровым номером 72:23:0217003:104, площадью 15449 кв.м., адрес: 

<

...> - Советская - ФИО3 - Елецкая, вид разрешенного использования: для строительства общественно-жилого комплекса, предоставляется для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0217003:5232.

Пунктом 8.1 указанного договора установлен срок аренды: с 13.12.2018 по 12.12.2021.

-           08.12.2020 - заключено соглашение между ДИО ТО и АО «2МЕН ГРУПП» о продлении срока аренды по 12.12.2024.

Из приведенной хронологии событий и условий договоров аренды земельного участка следует непрерывный характер использования земельного участка - для целей строительства общественно-жилого комплекса, в том числе в период после приобретения АО «2МЕН ГРУПП» объекта незавершенного строительства.

Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за использование земли является арендная плата.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В порядке предоставленных полномочий Правительство Тюменской области постановлением от 09.07.2007 №148-п утвердило Положение об аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности (далее - Положение об аренде № 148-п).

О применении данного Положения при расчете арендной платы указано в разделе 2 «Арендная плата» договора аренды от 13.12.2018 № 23-10/2019.

В соответствии с п. 6 Положения об аренде № 148-п, п. 2.1 договора аренды от 13.12.2018 размер арендной платы на год определяется исходя из его кадастровой стоимости и рассчитывается по формуле:

Ап = Супксз * Пл * Кдоп * Кнр * Кд, где:

Ап - годовой размер арендной платы;

Супксз - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка;

Пл - площадь земельного участка, предоставленного в аренду; Кдоп-дополнительный (понижающий) коэффициент; Кнр - коэффициент нарушения; Кд - коэффициент детализации.

Согласно п. 3.2 договора аренды от 13.12.2018 значение коэффициентов устанавливается Положением об аренде № 148-п.

Исходя из расчета арендной платы, содержащегося в Приложении № 1 к договору аренды, коэффициенты Кдоп и Кнр не влияют на размер арендной платы (равны 1). Сумма платежа зависит от размера Кд - коэффициента детализации.

Понятие Кд приводится в п. 6.3 Положения об аренде № 148-п: Коэффициент детализации (Кд) учитывает специфику осуществления деятельности на конкретном земельном участке в соответствии с видом разрешенного использования, определенным договором аренды. Размер коэффициентов детализации указаны в приложениях № 3, 5 к настоящему Положению.

В рассматриваемом случае подлежит применению Приложение № 3.

Коэффициенты детализации распределены в зависимости от целевого использования земельных участков (зоны).

Поскольку на земельном участке, предоставленном в аренду, ведется строительство общественно-жилого комплекса переменной этажности (4-19 этажей), то в соответствии с Приложением №3 к Положению об аренде №148-п данный земельный участок относится к зоне «земельные участки, предназначенные для размещения домов средней этажности и многоэтажной застройки» (п. 1 Приложения № 3).

В отношении этой зоны используется два вида Кд: «для строительства» - 0,5% и «под объектом незавершенного строительства» - 2%.

Как следует из расчета арендной платы к договору от 13.12.2018, при ее исчислении применяется повышенный Кд, равный 2%, то есть «под объектом незавершенного строительства».

Пояснений о критериях (признаках) и основаниях применения того или иного коэффициента детализации («под объектом незавершенного строительства» или «для строительства») в самом Положении об аренде № 148-п не содержится. В общем доступе не обнаружено иных нормативных правовых актов с правилами выбора коэффициентов, предусмотренных Приложением № 3 к Положению об аренде № 148-п.

В п. 1.2 договора аренды от 13.12.2018 указано, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0217003:5232. Однако, само по себе наличие на участке данного объекта не создает на стороне АО «2МЕН ГРУПП» обязанности производить оплату аренды исходя из Кд в 2%.

Общество считает Кд 2% не соответствующим специфике осуществления деятельности на предоставленном в аренду земельном участке.

Суд находит обоснованными такие доводы Общества ввиду следующего.

Длительность (сроки) осуществления строительства не влияет на выбор Кд. Обратного в Положении об аренде № 148-п прямо не указано и из Положения не следует.

Более того, применение повышенной арендной платы за земельный участок, на котором находится объект незавершенного капитального строительства, в случае превышения сроков его строительства, нормами федерального законодательства не предусмотрено.

Два вида Кд (0,5 - «для строительства» и 2 - «под объектом незавершенного строительства») в отношении земельных участков, предназначенных для размещения домов средней этажности и многоэтажной жилой застройки, введены постановлением Правительства Тюменской области от 20 июня 2014 г. N 331-л «О внесении изменений в постановление от 09.07.2007 N 148-п».

Ранее, до принятия постановления № 331-п, в Приложении № 3 в редакции постановления Правительства от 30.08.2010 №253-п были выделены самостоятельные отдельные позиции:

-           Кд 0,25% - земли, предоставленные для многоэтажного жилищного строительства, для комплексного освоения в целях жилищного строительства (п. 1 Приложения № 3);

-           Кд 1,5% - земли под объектами незавершенного строительства (п. 26 Приложения № 3). 03.12.2010 на сайте по адресу: https:/tumentoday.ru опубликованы пояснения Департамента имущественных отношений Тюменской области по вопросам арендной платы за землю в Тюменской области. В данной статье, в частности, указывается, что введенный постановлением №253-п коэффициент детализации за земли под объектами незавершенного строительства в размере 1,5% призван стимулировать строительство объектов на земельных участках.

Следовательно, Кд «под объектами незавершенного строительства» установлен для случаев, когда строительство не ведется и для того, чтобы побудить собственника такого объекта начать принимать меры по его достройке.

Объекты незавершенного строительства хотя и относятся к объектам недвижимости, но в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.

Таким образом, по совокупности изложенного следует, что Кд «под объектом незавершенного строительства» является своего рода мерой для того, чтобы собственник стал осуществлять действия по строительству.

Между тем, по обстоятельствам настоящего спора АО «2МЕН ГРУПП» не прекращало мероприятий, непосредственно связанных со строительством общественно-жилого комплекса.

Доказательств иного Департаментом не представлено.

Строительство на земельном участке осуществляется в рамках регулирования Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ), то есть с привлечением денежных средств по договорам участия в долевом строительстве.

Направления расходования привлеченных от дольщиков денежных средств установлены ст. 18 Закона №214-ФЗ. Содержащийся в ней перечень затрат является исчерпывающим.

Подпунктом 2 п. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что денежные средства используются застройщиком в целях приобретения земельных участков, на которых осуществляется в соответствии с проектной документацией строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в собственность или в аренду, уплаты арендной платы за такие земельные участки, а также внесения платы за изменение вида разрешенного использования, платы за снятие установленного в соответствии с п. 3 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" запрета на строительство и реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках

Исходя из данной правовой нормы, по мнению суда, застройщик вправе производить платежи за аренду земельного участка только в целях строительства объектов долевого участия.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0217003:5232 относится к 1, 2 очереди строительства.

На арендованном земельном участке с кадастровым номером 72:23:0217003:104 ведется комплексное строительство по возведению единого ансамбля, объединяющегося в себя согласно проектной документации 1, 2 (1 этап) и 3,4 (второй этап) очереди строительства.

Следовательно, целевое использование земельного участка не ограничено завершением строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0217003:5232, а относится к возведению в соответствии с Законом № 214-ФЗ общественно-жилого комплекса в целом, что указывает на необходимость применения Кд «для строительства».

Таким образом, осуществление АО «2МЕН ГРУПП» деятельности по строительству в рамках Закона №214-ФЗ свидетельствует о специфике деятельности согласно Кд «для строительства».

Кроме того, имеющими значение обстоятельствами является также основание предоставления земельного участка и фактическое его использование.

Понятие «объект незавершенного строительства» законодательством четко не определено.

Согласно п. 10 ст. 1 ГрК РФ, объектом незавершенного строительства признается объект капитального строительства (здание, строение, сооружение), строительство которого не завершено.

В Методических рекомендациях по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях (утв. Минсельхозом РФ 22.10.2008) указано, что к объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты:

-           строительство которых продолжается;

-           строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке;

-           находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке.

Таким образом, объект незавершенного строительства - это вновь создаваемый (хотя бы частично возведенный) индивидуально-определенный объект недвижимости, незавершенный строительством (на котором приостановлены либо ведутся работы) и (или) не поставленный на кадастровый или иной учет и не зарегистрированный в установленном порядке (работы прекращены либо объект законсервирован или фактически эксплуатируется) (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 9 октября 2019 г. N Ф09-5675/19 по делу N А34-13859/2018).

Из положений п. 145 Учетной политики Управления делами Президента Российской Федерации, утв. Приказом Управления делами Президента РФ от 31 декабря 2020 г. N 462,следует, что необходимо учитывать степень вовлеченности объекта незавершенного строительства в хозяйственный оборот: "строительство (приобретение) ведется", "объект законсервирован", "строительство объекта приостановлено без консервации", "передается балансодержателям (эксплуатирующим учреждениям и предприятиям)".

При этом выявляется целевая функция объекта незавершенного строительства: завершение строительства (реконструкции,технического перевооружения), консервация объекта незавершенного строительства, приватизация (продажа) объекта незавершенного строительства, передача объекта незавершенного строительства балансодержателям (эксплуатирующим учреждениям и предприятиям).

По этим объектам, в частности, необходимо выявить причины и основание для их консервации.

Верховным судом РФ рассмотрено ряд дел в части экономического обоснования завышения арендной платы в привязке к обременению земельного участка объектом незавершенного строительства, в частности, определение СК по административным дела ВС РФ от 21.09.2017 № 31-АПГ17-11, апелляционное определение СК по административным дела ВС РФ от 14.08.2019 № 16-АПА19-10, включенное в Обзор судебной практики ВС РФ № 3 (2019), утв. Президиумом ВС РФ 27.11.2019.

Согласно выраженной правовой позиции (п. 66 Обзора) само по себе использование земельного участка для завершения строительства расположенных на нем объектов незавершенного строительства не может рассматриваться как основание для повышения арендной платы за такой земельный участок.

Данный вывод сделан в аспекте необходимости экономического обоснования платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры.

Тем не менее, суд считает, что изложенный вывод по своей сути и правовому смыслу применим и к рассматриваемому случаю. Необходимо учитывать стадию процесса строительства и осуществление Арендатором действий по достижению цели предоставления земельного участка - ввод в эксплуатацию МКД и передача дольщикам объектов долевого участия.

В определении СК по экономическим спорам ВС РФ от 14.06.2017 № 304-ЭС16-20773 по делу №А75-236/2016 изложена правовая позиция, согласно которой по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. При этом, разрешая вопрос о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства), необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Следовательно, при наличии признаков незавершенного строительством объекта, государственная регистрация права собственности не является обязательным условием для признания конструкции объектом незавершенного строительства.

В период строительства, до момента завершения работ и ввода здания в эксплуатацию, в любом случае на отведенном земельном участке будет находиться объект незавершенного строительства с соответствующим процентом готовности, который будет меняться в зависимости от этапа ведения строительных работ.

Однако, достижение определенного процента готовности, которое дает право на признание постройки объектом незавершенного строительства, не влечет автоматического изменения договора аренды в части основании и целевого использования земельного участка с «строительство» на «под объектом незавершенного строительства».

По совокупности изложенного следует, что при выполнении строительства сам по себе факт нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства (регистрация прав на него) не определяет размер арендной платы.

Как следует из материалов дела, объект незавершенного строительства приобретен АО «2МЕН ГРУПП» в собственность в 2011 г. на основании договора купли-продажи от 28.06.2011. право собственности зарегистрировано 27.07.2011, запись регистрации №72-72-01/282/2011-260 (свидетельство о праве собственности 72 НМ 097000). Характеристики объекта: жилой дом, площадь застройки 3039,4 кв.м., степень готовности 40%, лит. А, адрес: Тюменская область, городской округ город Тюмень, 

<

...>.

На дату совершения сделки купли-продажи объект обременен правами физических и юридических лиц, с которыми предыдущим застройщиком (ООО «Транспромжилстрой») заключены договоры долевого участия в строительстве (ипотека в силу закона).

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В арендных отношениях АО «2МЕН ГРУПП» являлось полным правопреемником первоначального застройщика. Замена Арендатора произведена на основании соглашения от 25.08.2011 о продлении и внесении изменений в договор аренды земельного участка от 15.07.2005 № 23-10/462.

Арендная плата определялась по условиям, установленным с предыдущим застройщиком, то есть по коэффициенту детализации со значением «для строительства».

Согласно п. 4 соглашения от 25.08.2011 Арендатор уплачивает арендую плату в соответствии с условиями договора аренды земельного участка от 15.07.2005 № 23-10/462 (в редакции соглашения сторон от 26.08.2008) с 01.08.2011.

Как следует из расчета арендной платы, являющегося приложением к соглашению от 26.08.2008. для Арендатора применяется Кд со значением 0,25% - с 01.07.2008, с 01.01.2009, с 01.01.2010 (до 01.07.2008 расчет арендой платы осуществлялся по налоговой ставке).

Эти же условия по расчету арендной платы применялись и в соответствии с п. 3 соглашения от 24.07.2013 о внесении изменений к договору аренды земельного участка от 15.07.2005 № 23-10/462.

Кд со значением 0,25% для многоэтажного жилищного строительства действовал с 09.07.2007 по 26.06.2014. Постановлением Правительства Тюменской области от 20.06.2014 №331-п Кд увеличен до 0,5% в редакции Положения № 3, действовавшей с 27.06.2014.

В связи с этим пунктом 2 соглашения от 14.07.2014 о продлении и внесении изменений в договор аренды земельного участка от 15.07.2005 № 23-10/462 предусмотрено, что с 01.07.2014 арендная плата производится Арендатором из расчета Кд со значением 0,5%.

С применением этого же значения Кд 0,5% производился расчет арендной платы вплоть до заключения 13.12.2018 нового договора аренды № 23-10/2019.

Таким образом, зарегистрированное 27.07.2011 право собственности на объект незавершенного строительства не служит фактором выбора Кд «под объектом незавершенного строительства». Выбор Кд осуществляется в соответствии с основанием и целью получения земельного участка в аренду и фактически осуществляемой на нем деятельностью.

Обстоятельства использования земельного участка не изменились. При заключении нового договора аренды в действительности участок вновь не предоставлялся, не были утрачены основания использования земельного участка, а фактически продолжились арендные отношения, установленные договором от 15.07.2005.

Таким образом, условия аренды (за исключением срока), в том числе влияющие на расчет арендной платы, при прочих равных обстоятельствах не подлежали изменению.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются гл. VI ЗК РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 137-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 39 6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно разъяснениями, содержащимся в абз. 3 п. 1 Постановления ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающие обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Земельный участок предоставлен первоначальному застройщику в аренду без проведения торгов в соответствии с ранее установленным порядком.

Действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В п. 23 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2020) (утв. Президиумом ВС РФ 22.07.2020) содержатся выводы о том, что положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Факт заключения 13.12.2018 нового договора указывает на отсутствие у Арендодателя возражений на продление арендных отношений.

Более того, прекращение аренды земельного участка повлекло бы невозможность реализации АО «2МЕН ГРУПП» обязательств, вытекающих из договоров долевого участия и, как следствие, нарушение прав физических лиц. В силу закона право аренды находится в залоге у участников долевого строительства (ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ), следовательно, прекращение аренды непосредственно затрагивает их законные права и интересы.

Таким образом, на день заключения договора аренды от 13.12.2018 у АО «2МЕН ГРУПП» имелись правовые основания для продления договора аренды на прежних условиях, то есть с Кд «для строительства» со значением 0,5%.

Системное толкование правовых норм в отношении взимания платы за аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности, а также условий договора аренды от 13.12.2018 (часть 2) указывает на то, что Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве ставок или коэффициентов при расчете в случае изменения их значений на основании нормативного акта субъекта РФ (например, установление иных значений ставки арендной платы или коэффициента для того же вида деятельности).

Вместе с тем, Арендодатель не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством самовольного изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Согласно договору №23-10/462 аренды земельного участка (землеустроительное дело № 3781) от 15.07.2005 участок предоставляется для строительства общественно-жилого комплекса (п. 1.4 договора аренды).

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 02.08.2011 № 7200/201/11-70128 земельный участок с кадастровым номером 72:23:0217003:104, местоположение: 

<

...> - Советская - ФИО3 - Елецкая имеет разрешенное использование: для строительства общественно-жилого комплекса.

В ЕГРН содержатся сведения, что земельной участок с кадастровым номером 72:23:0217003:104 имеет вид разрешенного использования: для строительства общественно-жилого комплекса (Выписка из ЕГРН от 31.03.2021 № 99/2021/384402846).

Договором аренды от 13.12.2018 предусмотрен вид разрешенного использования: для строительства общественно-жилого комплекса.

Доказательств того, что Ответчик не осуществляет строительную деятельность, использует земельный участок не в целях строительной деятельности, а также доказательств изменения разрешенного использования земельного участка (по сравнению с тем, каким он был определен при заключении договора аренды от 15.07.2005 и всех последующих соглашениях о внесении в него изменений), ДИО ТО не представлено.

Таким образом, оснований для изменения условий определения арендной платы в части применения коэффициента детализации в повышенном размере не имеется.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что Арендодатель неправомерно изменил Кд при заключении договора аренды от 13.12.2018. Поскольку обстоятельства использования земельного участка не изменились, а у Арендатора имелось право на продление аренды на прежних условиях, расчет арендной платы должен производиться по Кд 0,5%.

Материалами дела подтверждается, что АО «2МЕН ГРУПП» на протяжении всего срока аренды осуществляло действия в рамках строительства общественно-жилого комплекса. Выполнялись:

-           техническая экспертиза конструкций объекта незавершенного строительства, приобретенного в 2011 году;

-           корректировка проектно-сметной документации 1, 2 очереди и разработка проекта строительства 3, 4 очереди;

-           непосредственное производство строительно-монтажных работ.

Следовательно, только лишь факт нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства, относящегося к 1, 2 очереди, не  должно лишать АО «2МЕН ГРУПП» права на оплату аренды с применением Кд «для строительства» в размере 0,5%, соответствующего специфике осуществления деятельности на арендуемом земельном участке.

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 16 и 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (в редакции постановления Пленума от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса РФ в отношении земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено, размер арендной платы определен не по результатам торгов, арендная плата по этому договору является регулируемой.

С учетом взаимосвязанных требований статьей 422,424 и 614 ГК РФ, а также правовой позиции, изложенной в пунктах 16,19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, а значит, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другой размер арендной платы.

Аренда земельного участка с кадастровым номером 72:23:0217003:104 оплачивается в порядке, установленном Положением об аренде № 148-п.

В силу ст. 11 ГК РФ, ст. 4 АПК РФ лицо вправе выбрать тот способ судебной защиты, который приведет к восстановлению нарушенного права.

АО «2МЕН ГРУПП» обращалось в ДИО ТО с заявлениями о снижении арендной платы (письма от 15.01.2020 исх. № 15, от 21.02.2020 исх. № 160), в удовлетворении которых отказано.

Ответным письмом ДИО ТО от 12.02.2020 № 01969/15-2 на заявление от 15.01.2020 исх. № 15 предоставлена информация, что ДИО ТО рассматривается вопрос о внесении изменений в постановление правительства Тюменской области от 09.07.2007 №148-п в части отмены коэффициента детализации в отношении объектов незавершенного строительства на земельных участках, предназначенных для размещения домов средней этажности и многоэтажной застройки.

Однако, защита прав Арендатора - Застройщика не должна ставиться в зависимость от процедуры отмены Кд «под объектом незавершенного строительства». Более того, для восстановления нарушенных прав АО «2МЕН ГРУПП» не требуется обязательно оспаривать вышеуказанное постановление, так как отсутствуют препятствия для применения Кд «для строительства» в значении 0,5% в порядке изменения условий договора.

Поскольку между сторонами имеется спор в отношении коэффициента детализации, суд вправе, с учетом полного и всестороннего исследования доказательств, определить Кд, соответствующий сложившимся отношениями и обстоятельствам спора.

Обстоятельство того, что при заключении договора аренды АО «2МЕН ГРУПП» не заявляло официально несогласия о применении Кд 2%, не лишает Общество права на защиту своих интересов. Так как предметом аренды является земельный участок публичной собственности, условия договора определяются уполномоченным органом, а вторая сторона договора фактически лишь присоединяется к его редакции.

В этом случае закон предоставляет защиту путем изменения условий договора, что предусмотрено ст. 428 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 428 ГК РФ, присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.

Если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства, в случае изменения или расторжения договора судом по требованию присоединившейся к договору стороны договор считается действовавшим в измененной редакции либо соответственно не действовавшим с момента его заключения.

В соответствии с п. 3 ст. 428 ГК РФ правила, предусмотренные п. 2 данной статьи, подлежат применению также в случаях, если при заключении договора, не являющегося договором присоединения, условия договора определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора.

АО «2МЕН ГРУПП» обязано было оформить арендные отношения до завершения строительства и ввода ЖК в эксплуатацию. Договор от 13.12.2018 заключен непосредственно перед истечением срока аренды по предыдущему договору от 15.07.2005. У Общества как Застройщика имеются обязательства перед участниками долевого строительства. Как таковой переговорный процесс с Департаментом имущественных отношений Тюменской области невозможен. С учетом данных обстоятельств Общество находится в положении, существенно затрудняющим согласование другой редакции условий договора, нежели установленным ДИО ТО в соответствии с его решением.

Следовательно, разногласия в части определения соответствующего коэффициента детализации подлежат разрешению судом.

С применением Кд 0,5% сумма арендной платы составит 570 222,59 руб. в год или 142 555,65 руб. в квартал. ДИО ТО должен выполнить перерасчет арендных платежей за весь период начислений

30.07.2020 Общество уплатило сумму в размере 190 071,20 руб., взысканную на основании решения АС Тюменской области от 12.03.2020 по делу № А70-18945/2019 (платежное поручение № 627 от 30.07.2020).

Таким образом, с учетом перерасчета арендной платы требования по первоначальному иску подлежат удовлетворению в сумме 1 169 246,19 руб., из них основной долг - 1 045 408,08 руб.; пени за период просрочки с 16.02.2019 по 19.02.2021 - 123 838,11 руб.

Департамент в исковом заявлении упоминает, что решением Арбитражного суда Тюменской области от 12.03.2020 по делу № А70-18945/2020 взыскано с АО «2МЕН ГРУПП» в пользу ДИО ТО 190 074,20 руб. за период с 13.12.2018 по 31.12.2018.

Согласно п. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вместе с тем, ранее вынесенное решение по делу № А70-18945/2020 не содержит преюдициальных обстоятельств, препятствующих выводу суда исходя из какого коэффициент детализации правомерно исчислять арендную плату по договору аренды от 13.12.2018.

В мотивировочной части решения АС Тюменской области от 12.03.2020 по делу № А70-18945/2020 указано, что суд считает арифметический расчет истца верным, а договор ранее не оспаривался и не признан недействительным.

Каких-либо выводов о соответствии коэффициента детализации по договору специфике осуществления деятельности на земельном участке в решении не содержится. Суд не исследовал природу коэффициентов «для строительства» и «под объектом незавершенного строительства». Решение вынесено по формальным признакам, а именно, по факту того, что согласно Приложению № 3 к Положению об аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности (утв. Постановлением Правительства Тюменской области от 09.07.2007 № 148-П), Кд для земельных участков, предназначенных для размещения домов средней этажности и многоэтажной жилой застройки под объектом незавершенного строительства, составляет 2%.

Так же суд не исследовал обстоятельства арендных правоотношений до заключения договора от 13.12.2018, по условиям которых к расчету арендной платы применялся Кд «для строительства».

Возражая на правовую возможность Общества вносить арендную плату как ранее с применением Кд 0,5%, Департамент считает не подлежащим применению норму п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении арендных отношений на прежних условиях на неопределенный срок, так как в силу п. 21 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ и подп. 6 п. 8 ст. 39.81 ЗК РФ земельный участок для завершения строительства объекта представляется на 3 года однократно, что исключает возможность продления прежней аренды.

Между тем, нормы земельного законодательства, на которые ссылается ДИО ТО, введены в действие с 01.03.2015.

Общество приводит в обоснование своей позиции п. 23 Обзора судебной практики № 2 (2020),утв. Президиумом ВС РФ от 22.07.2020), согласно которому положения Земельного кодекса РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключают применение положений п. 2  ст.621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Данное правило означает, что в случаях, когда земельный участок был предоставлен в соответствии с ранее установленным порядком без торгов, новый порядок предоставления земельных участков в аренду, в том числе в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, не запрещает пользоваться земельным участком на прежних условиях.

В своих дополнительных возражениях Департамент указывает, что Общество было вправе заключить новый договор аренды без проведения торгов. Заявление Общества от 24.11.2018 подано в соответствии с данным условием.

Таким образом, предоставление земельного участка однократно в аренду для завершения строительства по новому договору в соответствии с положениями земельного законодательства, введенными в действие с 01.03.2015, не исключает правовой возможности Общества осуществлять арендую плату на прежних условиях, то есть по Кд 0,5%, применительно к п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Департамент считает, что в основе выбора Кд «под объектом незавершенного строительства», лежит особый правовой режим предоставления земельного участка для завершения строительства, а именно: на три года однократно.

Данная позиция судом отклоняется.

Договор аренды земельного участка № 23-10/2019 от 13.12.2018 заключен в порядке подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ (преамбула договора).

Согласно подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Применительно к обстоятельствам настоящего спора земельный участок предоставлен в соответствии с подп. 2 п. 5 а. 39.6 ЗК РФ, то есть в случае, когда ранее земельный участок не предоставлялся ни одному из предыдущих собственников объекта незавершенного строительства для завершения строительства этого объекта.

Аналогичные положения содержатся в п. 21 Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, вступившей в силу с 1 марта 2015 г.), согласно которому в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 -39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В соответствии с подп. 1 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется в аренду для строительства, реконструкции зданий, сооружений на срок от трех до десяти лет.

Следовательно, сам по себе трехлетний срок предоставления земельного участка для достройки объекта, не считается специальным и особенным.

Более того, срок аренды по договору от 13.12.2018 продлен по 12.12.2024 (соглашение о продлении от 08.1.2020 приложено к встречному иск).

Из Положения №148-п не следует, что при предоставлении земельного участка в соответствии с п. 21 ст. 3 ФЗ № 137 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ устанавливается Кд «под объектом незавершенного строительства».

В Земельном кодексе РФ отсутствуют нормы, определяющие повышенный размер арендной платы в случае заключения договора аренды для завершения строительства объекта.

Формирование арендной платы (в том числе коэффициентов) базируется на принципе экономического обоснования, а не санкционного воздействия.

Следствием условия об однократности предоставления публичного земельного участка на три года без проведения торгов является принудительное отчуждение объекта незавершенного строительства в порядке, установленном ст. 239.1 ГК РФ, если в пределах этого срока строительство не завершено. В таких случаях объект незавершенного строительства может быть изъят у собственника по решению суда и реализован на торгах.

Согласно п. 6 ст. 239.1 ГК РФ правила настоящей статьи об изъятии объекта незавершенного строительства и продажи его с публичных торгов применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, особый правовой режим (однократно на три года), на который ссылается Департамент, связан не с повышенной арендной платой, а с последствиями незавершения строительства в этот трехлетний срок - изъятие объекта с последующей продажей на публичных торгах.

Доводы Департамента о том, что в таких случаях требуется применять специальные коэффициенты (повышенную арендную плату), не состоятелен и не основан на норме права.

Представленные ДИО ТО заявления АО «2МЕН ГРУПП» от 23.11.2018 и от 24.11.2018 указывают на то, что Общество заблаговременно обратилось за оформлением прав на земельный" участок. При  это, в  качестве альтернативного способа  просила продлить договор аренды, действовавший до 31.12.2018, то есть, не предполагало изменения условий в части повышения арендной платы.

Согласно позиции ДИО ТО, выраженной в дополнительных возражениях, специфика осуществления деятельности на земельном участке не имеет правового значения для выбора Кд, так как договор заключен для завершения строительства объекта.

Такая позиция прямо противоречит механизму определения стоимости арендной платы, предусмотренному Положением № 148-п.

В соответствии пунктами 6, 6.3 Положения №148-п учет специфики деятельности, осуществляемой на данном конкретном земельном участке, является обязательным условием для выбора коэффициента детализации в целях расчета арендной платы.

Исходя из правового смысла п. 5 ст. 39.6 ЗК, п. 21 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ, причиной предоставления земельного участка является строительство, а не сам по себе факт размещения на земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего арендатору.

На дату заключения договора от 13.12.2018 имелись действующие разрешения на строительство жилого комплекса 1, 2 очереди (1 этап) и 3, 4 очереди (2 этап) строительства (до 31.12.2019, продлены до 31.12.2020, затем - до 31.12.2021).

В силу п. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.

Действующим законодательством не предусмотрено аннулирование разрешения на строительство в связи с заключением нового договора аренды в отношении земельного участка, на котором осуществляется строительство.

Следовательно, на дату заключения договора аренды от 13.12.2018 ДИО ТО было известно об актуальном праве Общества осуществлять строительство за пределами указанной даты. Заключение договора не обусловлено возобновлением строительства, поскольку данная деятельность на земельном участке не прекращалась и до настоящего времени находится в активной стадии, движущейся к вводу объекта в эксплуатацию в ближайшее время.

По неопровергнутому заявлению Общества, отчет о движении строительства регулярно предоставляется в контролирующие и надзорные органы (Главное управление строительство Тюменской области, прокуратуру г.Тюмени).

В частности, согласно отчетному письму АО «2МЕН ГРУПП» от 01.06.2021 исх. № 610 степень готовности Объекта 1, 2 очереди строительства по состоянию на 01.06.2021 составляет 85%, планируемый срок завершения строительства - 31 августа 2021 г. (в пределах срока действия разрешений на строительство - до 31.12.2021).

Таким образом, с учетом фактических обстоятельств нет правовых ограничений применения к сложившимся отношениям Кд «для строительства» со значением 0,5%.

На основании изложенного, встречное исковое требование подлежит удовлетворению.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 453 названного Кодекса при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 указанной статьи).

Из изложенных норм следует, что изменение условий договора возможно на будущее время.

Арбитражный суд отмечает, что в силу регулируемого характера размера арендной платы и указанных ранее разъяснений, содержащихся в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в частности о том, что независимо от условий договора аренды земельного участка, арендная плата подлежит исчислению в порядке, устанавливаемом уполномоченным органом в соответствии с требованиями соответствующих норм права, общество обратилось с ненадлежащим способом защиты нарушенного права.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что избранный истцом способ защиты приведет к восстановлению нарушенных прав истца, поэтому требования общества подлежат удовлетворению полностью.

С учетом установленных обстоятельств, поскольку доказательства своевременной уплаты долга по арендной плате ответчик в материалы дела не представил, руководствуясь ст.ст.65, 67, 71 АПК РФ, принимая во внимание расчет ответчика по первоначальному иску, составленный с учетом применения коэффициента Кд 0,5 %, суд считает, что требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате является законным, обоснованным и подлежит удовлетворению в порядке ст.ст.607, 614 ГК РФ частично в размере 1045408,08 руб.

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки в размере 563 779,08 рублей за период с 16.02.2019 года по 19.02.2021 года.

В соответствии с п.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения.

В п.60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление №7) указано, что на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа – пени (п.1 ст.330 ГК РФ).

Из указанных норм права, а также из правовой природы неустойки следует, что обязанность должника уплатить кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства представляет собой обязанность, являющуюся дополнительным (акцессорным) денежным обязательством.

Следовательно, правовым основанием для взыскания неустойки является положение договора или закона, предусматривающие ответственность стороны за нарушение установленного обязательства.

Согласно п. 4.1 договора аренды предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку (пеню) в размере 0,03% от не перечисленного в срок платежа за каждый день просрочки.

Учитывая, что ответчиком допущена просрочка исполнения денежного обязательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для применения к ответчику гражданско-правовой ответственности в виде взыскания пени, предусмотренной п.4.2 договора.

Согласно расчету Общества, размер пени составил 123 838,11 руб., с учетом установленных выше обстоятельств.

Представленный Обществом расчет суммы пени, с учетом установленного факта просрочки оплаты арендной платы, суд находит составленным арифметически верно.

На основании изложенного, первоначальные исковые требования  подлежат удовлетворению частично.

Государственная пошлина при обращении с исковым заявлением в суд подлежит уплате в соответствии со ст.333.18 Налогового кодекса Российской Федерации с учетом ст.ст.333.21, 333.22, 333.41 НК РФ.

В силу подп.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобождён от уплаты государственной пошлины. 

Согласно подп.4 п.1 ст.333.22 Налогового кодекса Российской Федерации в случае, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с настоящей главой, государственная пошлина уплачивается ответчиком (если он не освобожден от уплаты государственной пошлины) пропорционально размеру удовлетворенных арбитражным судом исковых требований.

Исходя из этого, в соответствии  со ст.110  АПК РФ с ответчика по первоначальному иску в доход  федерального  бюджета подлежит взысканию 10905 руб. государственной пошлины.

При обращении со встречным иском Общество уплатило государственную пошлину в размере 18 000 руб. (п/п № 168 от 16.04.2021).

Вместе с тем, с учетом заявленного встречного требования, в соответствии со ст. ст. 333.21, 333.40 НК РФ, 12 000 руб. подлежит возврату Обществу как излишне уплаченная госпошлина.

Таким образом, в результате произведенного зачета встречных требований по уплате государственной пошлины из федерального бюджета 1 095 рублей излишне уплаченной государственной пошлины подлежит возврату Обществу.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб. подлежат взысканию с Департамента имущественных отношений Тюменской области в пользу АО «2МЕН ГРУПП ДЕВЕЛОПМЕНТ», в соответствии со ст. 110 АПК РФ по встречному иску.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с АО «2МЕН ГРУПП ДЕВЕЛОПМЕНТ» в пользу Департамента имущественных отношений Тюменской области сумму основного долга в размере 1 045 408 рублей 08 копеек, пени за период с 16.02.2019 по 19.02.2021 в размере 123 838 рублей 11 копеек, всего 1 169 246 рублей 19 копеек.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Обязать Департамент имущественных отношений Тюменской области применять при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 13.12.2018 № 23-10/2019 коэффициент детализации «для строительства» в размере 0,5%, начиная с 13.12.2018.

Обязать Департамент имущественных отношений Тюменской области произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 13.12.2018 № 23-10/2019, с применением коэффициента детализации «для строительства» в размере 0,5%.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Тюменской области в пользу АО «2МЕН ГРУПП ДЕВЕЛОПМЕНТ» судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей.

Возвратить АО «2МЕН ГРУПП ДЕВЕЛОПМЕНТ» из федерального бюджета 1 095 рублей излишне уплаченной государственной пошлины. Выдать справку на возврат.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд Тюменской области.

 

 Судья

 

Бадрызлова М.М.