АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, 

<

...>, тел. 

<

***>

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-5482/2025

Дело № А55-41344/2024

г. Казань

17 сентября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 сентября 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей: Ананьева Р.В., Хисамова А.Х.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сузько Н.В.,

при участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Самарской области представителей:

– общества с ограниченной ответственностью «ЮниФлэйкс» – ФИО1 (доверенность от 06.06.2025),

– Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области – ФИО2 (доверенность от 19.12.2024),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 28.03.2025 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2025 

по делу № А55-41344/2024

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЮниФлэйкс» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Самарской области, о признании незаконным ненормативного правового акта,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ЮниФлэйкс» (далее – ООО «ЮниФлэйкс») обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – Управление Росреестра по Самарской области), с учетом принятого уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), со следующими требованиями:

1. Признать уведомление о не устранении причин приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от 11.09.2024 № КУВД-001/2024-25384806/3 незаконным.

2. Признать отказ государственного учета и государственной регистрации прав по заявлению ООО «ЮниФлэйкс» от 13.03.2025 № КУВД 001/2024-2538406/7 незаконным.

3. Обязать Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственный кадастровый учет наружного водопровода (2 ввод) протяженностью 228 м, находящегося на земельных участках 63:09:0302051:2468 и 63:09:0302051:2477.

4. Обязать Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию права собственности ООО «ЮниФлэйкс» на наружный водопровод (2 ввод) протяженностью 228 м, находящийся на земельных участках 63:09:0302051:2468 и 63:09:0302051:2477.

Суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 28.03.2025, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого апелляционного суда от 26.06.2025 (с учетом определения от 29.04.2025 об исправлении опечатки), заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просит решение Арбитражного суда Самарской области и постановление апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, отказать в удовлетворении требований, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ. 

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе. 

Как следует из материалов дела, заявитель заключил договор купли-продажи от 23.11.2006 с ОАО «Тольяттинский комбинат хлебопродуктов», на основании которого приобрел недвижимое и движимое имущество.

16 ноября 2007 года между сторонами договора было заключено дополнительное соглашение о передаче Заявителю в собственность инженерных коммуникаций по акту приема-передачи. Согласно акту приема-передачи от 16.11.2007 заявителю передан наружный водопровод (2 ввод, далее - объект недвижимости).

Впоследствии продавец вышеуказанного объекта ОАО «Тольяттинский комбинат хлебопродуктов» был признан несостоятельным (банкротом) и ликвидирован в рамках дела № А55-4972/2008).

14 июня 2024 года ООО «ЮниФлэйкс» обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на наружный водопровод (2 ввод) протяженностью 228 м с приложением ряда документов.

Уведомлением от 20.06.2024 № КУВД-001/2024-25384806/1 осуществление действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации права было приостановлено.

22 августа 2024 года ООО «ЮниФлэйкс» обратилось с заявлением об устранении недостатков, в том числе представив дополнительные документы.

11 сентября 2024 года Управление Росреестра по Самарской области уведомило заявителя о не устранении причин приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

13 марта 2025 года Управление Росреестра по Самарской области уведомлением № КУВД 001/2024-2538406/7 отказало в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права.

Заявитель, полагая, что отказ является незаконным, обратился в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.

Суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованное решение и постановление апелляционной инстанции, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

Согласно разъяснениям Минэкономразвития России, изложенным в письме от 30.06.2014 № Д23и-2270, в случае, когда предусмотренные частью 8 статьи 41 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Федеральный закон № 221-ФЗ) документы отсутствуют в силу их утраты или уничтожения, технический план здания (сооружения) представляется возможным подготовить на основании декларации об объекте недвижимости.

При этом в состав приложения к техническому плану должны быть включены справки (документы) органа власти, уполномоченного на выдачу разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, органов технической инвентаризации, осуществляющих хранение результатов инвентаризации в административном образовании, в котором находится здание (сооружение), государственного и соответствующего муниципального архива, свидетельствующие о том, что документы, предусмотренные частью 8 статьи 41 Федерального закона № 221-ФЗ, в их распоряжении отсутствуют. Данная позиция также приведена в письме ФГБУ «ФКП Росреестра» от 27.08.2015 № 10-3030-КЛ «О рассмотрении поручения».

Согласно письму Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 19.09.2014 № 10-3130-КЛ «О подготовке технических планов», исходя из разъяснений Минэкономразвития России (письма от 21.10.2013 № Д23и-5101, от 01.11.2013 №  Д23и-5279, от 29.11.2013 №  ОГ-Д23-15744, от 12.12.2013 № Д23и-5879, от 19.12.2013 № Д23и-5935), Росреестра (письма от 26.11.2013 № 14-08627/13, от 20.03.2014 № 14-03959/14, от 21.03.2014 №  14-04030/14), если для строительства объекта недвижимости в соответствии с законодательством в области градостроительной деятельности требуется разработка проектной документации, получение соответствующего разрешения на строительство и последующий ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, то технический план такого объекта недвижимости должен быть подготовлен кадастровым инженером на основании таких документов, а не на основании декларации об объекте недвижимости.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Федерального закона № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно пункту 4.3 части 1 статьи 15 Федерального закона № 218-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению 4.3) правообладателя здания, сооружения или земельного участка.

Перечень необходимых для кадастрового учета документов, представляемых заявителем вместе с заявлением, раскрыт в части 4 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

В соответствии со статьей 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Удовлетворяя заявленные требования, суды, мотивировали тем, что к заявлениям о постановке спорных объектов на кадастровый учет заявителем были приложены правоустанавливающие документы, содержащие в себе сведения, необходимые для осуществления кадастрового учета, в том числе: план приватизации, технический план, который содержит описание основных характеристик объектов, ответы органов, осуществляющих (осуществлявших) государственный строительный надзор, учет объектов недвижимости, надзор за осуществлением строительной и иной деятельности на территории спорных объектов, согласно которым сведения о спорных объектах отсутствуют.

При этом, учитывая период ввода спорных объектов в эксплуатацию, отсутствие документов о вводе объектов в эксплуатацию, общество не имеет возможности поставить на государственный кадастровый учет спорные объекты, которые фактически эксплуатируются.

В рассматриваемом случае отсутствие копии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не может являться основанием для отказа в осуществлении кадастрового учета.

Диаметр спорного объекта недвижимости: 160 мм. Это подтверждают исполнительная схема и технический план (страница 9), где указана труба - ПНД Ф160.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 12.11.2020 № 1816 разрешение на строительство водопровода наружного пожаротушения не требуется, если его диаметр не превышает 500 мм.

Замечания Управления Росреестра по Самарской области, отраженные в уведомлении от 11.09.2024, не соответствуют Постановлению Правительства РФ от 12.11.2020 № 1816.

Все имеющиеся у заявителя документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости, переданы в Управление Росреестра по Самарской области.

Кроме того, как указывает само Управление Росреестра по Самарской области, в соответствии с частью 11 статьи 24 Федерального закона № 218-ФЗ при отсутствии необходимости получения разрешительной документации и (или) проектной документации сведения в технический план вносятся на основании декларации правообладателя объекта недвижимости, как и действовал Заявитель.

Объекты недвижимости, относящиеся к сфере автомобильных дорог, коммунальной сфере и сфере социального обслуживания муниципалитетов, а также объекты старого жилого фонда. Зачастую на такие объекты недвижимости имеются только выписки из муниципального реестра, планы приватизации, незарегистрированные договоры о приватизации жилых помещений, решения суда о признании права собственности на объект недвижимости.

В целях обеспечения кадастрового учета таких объектов недвижимости и дальнейшего включения их в гражданско-правовой оборот, в отношении объектов недвижимости, на которые по каким-либо причинам отсутствует разрешительная и техническая документация, технический план может быть подготовлен на основании декларации об объекте недвижимости, составленной и заверенной в установленном порядке. При этом в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана обязательно должна быть приведена информация о мерах, предпринятых кадастровым инженером для получения указанной документации, а в «Приложении» технического плана должны присутствовать копии документов, подтверждающих данную информацию (справки, письма и т.п. уполномоченных органов и организаций (в том числе осуществляющих хранение соответствующей документации), в распоряжении которых может находиться указанная в части 8 статьи 41 Федерального закона № 221-ФЗ документация).

Из пункта 2.1 заявления следует, что разрешение на строительство для этого объекта недвижимости не требуется. Технический план приведен в соответствие с подпунктом 14 пункта 51 Требований, указан год завершения строительства, а не ввода в эксплуатацию.

Как правильно отметил арбитражный суд, ошибки, связанные с кадастровыми кварталами и земельными участками устранены; исправленный технический план представлен.

Таким образом, замечание № 2, препятствующее осуществлению государственного кадастрового учета, полностью устранено.

При указанных обстоятельствах у регистрационного органа не имелось правовых оснований для отказа в постановке на кадастровый учет спорных объектов.

Далее, к заявлению приложен договор купли-продажи от 23.11.2006.

ОАО «Тольяттинский комбинат хлебопродуктов» являлся собственником наружного водопровода, однако не осуществило государственную регистрацию своего права. В настоящее время продавец прошел процедуру банкротства и был ликвидирован.

В пункте 62 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума № 10/22), на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Несовершение продавцом действий по государственной регистрации права собственности продавца не могло явиться основанием для отрицания наличия у него самого этого права, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 69 Федерального закона № 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до вступления в силу Закона № 122-ФЗ признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН.       

Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В материалах дела отсутствуют доказательства нарушения законодательства о несостоятельности (банкротстве) при отчуждении имущества должника ОАО «Тольятинский комбинат хлебопродуктов» по вышеуказанному договору, договор купли-продажи между продавцом и покупателем не оспорен и в установленном законном порядке не признан недействительным.

Договор купли-продажи фактически исполнен обеими сторонами: объект передан, обязательства по оплате имущества выполнены в полном объеме. С момента получения имущества истец фактически владеет и пользуется объектами, несет бремя содержания в соответствии со статьей 210 ГК РФ. Доказательства наличия правопритязаний третьих лиц на спорные объекты в материалах дела отсутствуют.

Принимая во внимание, что отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства, при этом отсутствуют доказательства наличия обоснованных правопритязаний со стороны иных лиц в отношении спорного имущества, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 62 постановления Пленума № 10/22, правомерно признал заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Указанный подход к разрешению спора соответствует правовой позиции, отраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 № 1395/09, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 30.11.2021 № 307-ЭС21-11411 по делу № А56-72111/2020, постановлению Арбитражного суда Поволжского округа от 24.03.2021 по делу № А55-12059/2020.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций по существу спора соответствуют фактическим обстоятельствам, они основаны на исследовании материалов дела, им не противоречат и переоценке судом кассационной инстанции не подлежат. Нормы материального права применены судебными инстанциями правильно. Нарушений норм процессуального права при исследовании и оценке доказательств, приведших к судебной ошибке (часть 3 статьи 288 АПК РФ), не выявлено.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 АПК РФ).

В силу статьи 286 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не установлены в решении или постановлении либо отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции. 

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149 

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены или изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 АПК РФ. 

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 28.03.2025 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2025 по делу № А55-41344/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судьяВ.А. Карпова

СудьиР.В. Ананьев

А.Х. Хисамов