АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-8698/2020

г. Ярославль

15 июля 2020 года

Резолютивная часть решения оглашена  07.07.2020.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Секериной С.Е. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коротаевой М.С.,

рассмотрев в судебном заседании  заявление  финансового управляющего имуществом Горбуновой Людмилы Ивановны -  Максименко Александра Александровича

к  Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «ХИТОНМЕД»

о     признании незаконным уведомлений от 22.05.2020 № 76/024/003/2020-1322, 1323 о приостановлении государственной регистрации

при участии:

от заявителя – ФИО3, паспорт, ФИО4, по дов.от 16.03.2020

от ответчика –  ФИО5, по дов. от 25.12.2019

от 3-го лица – ФИО6, паспорт, директор по выписке из ЕГРЮЛ,

установил:

Финансовый управляющий имуществом ФИО2 -  ФИО3 обратился в арбитражный суд с заявлением к  Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области о     признании незаконным уведомлений от 22.05.2020 № 76/024/003/2020-1322, 1323 о приостановлении государственной регистрации перехода права долевой собственности на здание и земельный участок.

         К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом в порядке ст.51 АПК РФ  привлечено ООО «ХИТОНМЕД» (покупатель имущества).

     В судебном заседании финансовый управляющий  заявленные требования поддержал, ответчик возражал  против требований и доводов заявителя, представил отзыв и комплект документов по заявлению финансового управляющего.

Третье лицо оставило решение спора на усмотрение суда.

По итогам предварительного судебного заседания суд счел дело подготовленным к слушанию в судебном разбирательстве и в порядке ч. 4 ст. 137 АПК РФ произвел процессуальный переход к рассмотрению дела по существу с учетом отсутствия соответствующих возражений от лиц, участвующих в деле.

Рассмотрев материалы дела, заслушав участвующих в деле  лиц, суд установил следующее.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 07.11.2018 г. по делу №А82-26172/2017 ФИО2 признана несостоятельной (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина сроком на 5 мес. - по 07.04.19 г. Финансовым управляющим утверждён ФИО3.

Финансовым управляющим проведены торги по продаже выявленного в собственности должника имущества:

- здание, доля в праве 2/3, назначение: нежилое, общ. площадь 463,7 кв.м., кадастровый номер: 76:09:010101:914. Адрес: Ярославская область, р-н Некрасовский, с/о Климовский, д. Горки, тер с/х земля Горки, в районе д. Горки;

- земельный участок, доля в праве 2/3, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для обслуживания административно-хозяйственного здания, площадь: 1 300 кв.м., кадастровый номер 76:09:093401:1867. Адрес: Ярославская область, р-н Некрасовский, с/о Климовский, д. Горки, тер с/х земля Горки, в районе д. Горки

Согласно протоколу от 16.03.2020 о результатах проведения о результатах торгов посредством публичного предложения в электронной форме по продаже имущества должника победителем торгов признано ООО «ХИТОНМЕД», ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>.

Через Филиал ГАУ ЯО «МФЦ» по Заволжскому району города Ярославля  в регистрирующий орган направлены заявления №76/024/003/2020-1322,1323 о государственной регистрации права собственности (перехода прав) на указанный объект недвижимости с приложением  решения Арбитражного суда Ярославской области по делу № А82-16927/2017 от 01.11.2018, определения Арбитражного суда Ярославской области по делу № А82-16927/2017 от 25.09.2019 г. об утверждении порядка продажи, договора купли-продажи от 20.04.2020, акта приема-передачи от 20.04.2020, протокола о результатах первого аукциона от 28.11.2019; протокола о результатах повторного аукциона от 17.01.2020; протокола о результатах торгов в форме публичного предложения от 16.03.2020, документов к торгам (публикации о торгах).

Управление Росреестра, рассмотрев заявление, направило в адрес финансового управляющего и покупателя уведомление от 22.05.2020 №76/024/003/2020-1322,1323 о приостановлении государственной регистрации, поскольку договор купли-продажи от 20.04.2020 г. не удостоверен нотариально.

Финансовый управляющий не согласен с уведомлением от 22.05.2020 №76/024/003/2020-1322,1323 о приостановлении государственной регистрации, считает его незаконным и нарушающим права финансового управляющего имуществом ФИО2, кредиторов ФИО2, а также  победителя торгов - ООО  «ХИТОНМЕД».

По мнению заявителя, регистрирующий орган не учел особенности реализация имущества гражданина, находящегося в процедуре банкротства.

Финансовый управляющий указал, что в силу части 3 статьи 213.26 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда.

В силу пункта 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (пункт 1 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По мнению заявителя, ответчиком не учтено то, что Закон о банкротстве не содержит указаний на обязанность арбитражного управляющего заключать договоры купли-продажи по результатам торгов в нотариальной форме (статьи 110, 111 Закона о банкротстве).

Заявитель указал, что реализация имущества в процедуре банкротства производится в специальном порядке - путем продажи с торгов. Порядок заключения договоров на торгах установлен статьями 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации. Форма договора купли-продажи недвижимости установлена ст. 550 ГК РФ, согласно которому договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заявитель полагает, что в силу положений статьи 42 Закона № 218-ФЗ нотариальное удостоверение сделки обязательно в случае добровольного отчуждения имущества собственником (собственниками), в то время как в процедуре банкротства на имущество должника обращается принудительное взыскание в целях максимального удовлетворения требований кредиторов. Таким образом, по мнению заявителя, из системного анализа положений статей 1, 2, 110, 139 Закона о банкротстве следует, что при реализации имущества должника, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, приоритетному применению подлежат нормы законодательства о банкротстве, которые предусматривают особые правила продажи такого имущества,  обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов организации, признанной банкротом, за счет ее имущества, составляющего конкурсную массу, с соблюдением принципов пропорциональности и очерёдности.

На основании изложенного финансовый управляющий обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

Ответчик указал, что 12.05.2020 представлены заявления № 76/024/003/2020-1322, 1323 о государственной регистрации права общей долевой собственности ООО «ХИТОНМЕД» в размере 2/3 доли на административно-хозяйственное здание с жилыми помещениями площадью 463,7 кв.м, с кадастровым номером 76:09:010101:914 и земельный участок площадью  1300 кв.м, отнесенный к категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования «для обслуживания административно-хозяйственного здания», расположенных по адресу: Ярославская обл., Некрасовский р-н, Климовский со, в районе д.Горки.

В качестве документа - основания перехода права общей долевой собственности    представлен   договор    купли-продажи   от   20.04.2020, составленный в простой письменной форме, в соответствии с которым ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО3, действующего на основании решения Арбитражного суда Ярославской области от 07.11.2019 и определения Арбитражного суда Ярославской области от 07.10.2019 по делу № А82-26172/2017, обязуется передать в собственность, а ООО «ХИТОНМЕД» в лице директора ФИО6 - оплатить и принять указанные выше объекты недвижимого имущества в порядке, предусмотренном частями 4, 5, 8-19 статьи 110, частью 3 статьи 111 и частью 4.1 статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Ссылаясь на наличие специальной нормы, предусмотренной  частью 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ, о том, что  сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, заявитель настаивает на законности вынесенных уведомлений.

Правовые позиции сторон подробно изложены в заявлении и отзыве.

Оценив доводы сторон и представленные доказательства, суд пришел к следующему.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные  полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный  правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному  нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решения,  действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту; нарушение ненормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как было указано выше, между финансовым управляющим и третьим лицом был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества должника.

После подачи заявления о государственной регистрации сделки заявителем получено уведомление о приостановлении регистрационных действий со ссылкой на пункт 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которому сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество,  подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда и др.

Суд полагает оспариваемые акты ответчика  незаконными в силу следующего.

На основании пункта 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Положением статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

На основании статьи 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

В соответствии со статьей 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В случаях, указанных в ГК РФ или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника - гражданина, не являющегося индивидуальным предпринимателем и не имевшего этого статуса ранее, утверждается судом, рассматривающим дело о банкротстве, на основании соответствующего ходатайства финансового управляющего. Данное положение должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 и 140 Закона о банкротстве.

Имущество должников - индивидуальных предпринимателей и утративших этот статус граждан, предназначенное для осуществления ими предпринимательской деятельности, подлежит продаже в порядке, установленном Законом о банкротстве в отношении продажи имущества юридических лиц (пункт 4 статьи 213.1 Закона о банкротстве).

Положением статей 110, 111 Закона о банкротстве установлено, что продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, путем проведения торгов в форме аукциона, за исключением имущества, продажа которого в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса.

Пунктом 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве предусмотрено, что имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном данным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда. Драгоценности и другие предметы роскоши, стоимость которых превышает сто тысяч рублей, и вне зависимости от стоимости недвижимое имущество подлежат реализации на открытых торгах в порядке, установленном Законом о банкротстве.

Форма договора купли-продажи недвижимости установлена статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Исходя из буквального толкования статьи 42 Закона о регистрации, нотариальное удостоверение сделки обязательно в случае добровольного отчуждения имущества собственником (собственниками), в то время как в процедуре банкротства на имущество должника обращается принудительно взыскание в целях максимального удовлетворения требований кредиторов.

В силу статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном 7 главой Закона о банкротстве.

Положения статей 110, 111, 139 Закона о банкротстве определяют продажу имущества должника путем проведения торгов в форме аукциона и путем публичного предложения в случае, если торги в форме аукциона признаны несостоявшимися.

Из приведенных норм права следует, что при продаже имущества должника, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, с публичных торгов, остальные участники общей долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли.

Суд приходит к выводу, что при реализации имущества должника, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, применению подлежат нормы законодательства о банкротстве, которые предусматривают особые правила продажи такого имущества, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов должника, за счет его имущества, составляющего конкурсную массу, с соблюдением принципов пропорциональности и очередности.

Поскольку Законом о банкротстве не предусмотрена необходимость нотариального удостоверения договора или предварительного выдела доли должника, а нарушений положений названного закона при проведении торгов и заключении договора не установлено, у регистрирующего органа не имелось оснований для приостановления государственной регистрации перехода к третьему лицу права собственности в соответствии с заключенным договором.

Исходя из установленных фактических обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу о незаконности оспариваемых уведомлений (уведомления) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области о приостановлении государственной регистрации от 22.05.2020 № 76/024/003/2020-1322, 1323.

 В качестве способа восстановления права заявителя суд обязывает  ответчика  возобновить регистрационные действия  по государственной регистрации перехода права собственности  по заявлениям  от 12.05.2020 в отношении объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: 76:09:010101:914 (здание), 76:09:093401:1867 (земельный участок)  в установленном законом порядке.

Уплаченная заявителем  государственная пошлина  подлежит возмещению ответчиком в порядке ст.110 АПК РФ, а излишне уплаченная госпошлина подлежит возврату заявителю из федерального бюджета по пп.1 п.1 ст.333.40 НК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконными уведомления  Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области о приостановлении государственной регистрации от 22.05.2020 № 76/024/003/2020-1322, 1323.

  Обязать Управление  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области  возобновить регистрационные действия  по государственной регистрации перехода права собственности  по заявлениям  от 12.05.2020 в отношении объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: 76:09:010101:914 (здание), 76:09:093401:1867 (земельный участок)  в установленном законом порядке.

Взыскать с  Управления  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области  в пользу финансового управляющего ФИО3 300 руб. – в возмещение расходов на уплату госпошлины.

Исполнительный лист выдать по ходатайству заявителя  после вступления решения в законную силу.

Возвратить финансовому  управляющему ФИО3  из федерального бюджета 2700 руб. – излишне уплаченной государственной пошлины (пп.1 п.1 ст.333.40 НК РФ).

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Решение (определение), выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" - http://kad.arbitr.ru (ч.1 ст.177, ч.1 ст.186 АПК РФ). По ходатайству указанных лиц копии решения (определения) на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

Судья

Секерина С.Е.