﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-1076/2021

23 апреля 2021 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой,

судей С.И. Гребенщикова, С.Н. Новиковой

при участии:

от заявителя: Адылов Д.В., представитель, доверенность от 07.12.2018

от Департамента землепользования г. Южно-Сахалинска: Васильченко О.В., представитель, доверенность от 15.09.2020 №44-Д

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Сахалинской области судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЛЦ Хомутово»

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2020

по делу №А59-2178/2019

Арбитражного суда Сахалинской области

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЛЦ Хомутово» 

к департаменту землепользования города Южно-Сахалинска 

о признании недействительным отказа в предоставлении земельного участка на праве аренды, о возложении обязанности предоставить проект договора аренды данного земельного участка

Общество с ограниченной ответственностью «ЛЦ Хомутово» (ОГРН 1116501004520, ИНН 6501239601; адрес: 693014, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. 1-я Октябрьская, д. 162; далее – ООО «ЛЦ Хомутово», общество) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510, ИНН 6501053780; адрес: 693020, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Карла Маркса, 32; далее - Департамент) о признании недействительным отказа от 26.03.2019 №1239-014/07 в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:122 на праве аренды; об обязании Департамент предоставить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:122; о взыскании судебных расходов на оплату услуг в размере 50 000 руб.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 08.09.2020 требования ООО «ЛЦ Хомутово» удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2020 указанное решение отменено, в удовлетворении заявленных обществом требований отказано.

ООО «ЛЦ Хомутово», не согласившись с постановлением апелляционного суда, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Сахалинской области от 08.09.2020.

В обоснование своих возражений заявитель кассационной жалобы приводит доводы о том, что судом апелляционной инстанции не принято во внимание заключение специалиста Н.Л. Хван от 03.09.2019, представленное в материалы дела, о невозможности раздела земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:122, а также то обстоятельство, что при разделе спорного земельного участка, объекты, входящие в состав единого комплекса, будут расположены на его разных частях. Настаивает на позиции, что Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ) не предусмотрена обязанность заявителя представлять доказательства обоснованности площади испрашиваемого земельного участка, при этом обществом такие документы суду были представлены. 

Департаментом представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором выражено несогласие с доводами её заявителя, указано на то, что разрешенное использование земельного участка, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, не соответствуют целям, указанным ООО «ЛЦ Хомутово» в заявлении от 07.03.2019 №44416 о его предоставлении в аренду. Просит оставить постановление апелляционного суда без изменения.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Сахалинской области, представители ООО «ЛЦ Хомутово» и Департамента поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва на неё.

Проверив законность обжалуемого судебного акта, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для его отмены.

Судами по материалам дела установлено, что на основании договора аренды от 06.11.2008 №00201 ООО «Вектор» предоставлен земельный участок с кадастровым номером 65:01:0405004:122, разрешенное использование – «для строительства коммерческо-складского комплекса».

Соглашением от 24.05.2012 права и обязанности арендатора по указанному договору перешли к ООО «ЛЦ Хомутово».

Департаментом 13.08.2015 обществу выдано разрешение №65-64701000-05559-2015 на строительство объекта капитального строительства: «Коммерческо-складской комплекс «Логистический центр «Хомутово» по южной стороне автодороги на аэропорт, восточнее территории аэропорта в г. Южно-Сахалинске, первая очередь строительства - административное здание. Кадастровый номер земельного участка, в пределах которого планируется расположение объекта недвижимости - 65:01:0405004:122.

Впоследствии 12.11.2015 между Департаментом (арендодатель) и ООО «ЛЦ Хомутово» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №0201/15, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды с 23.10.2015 по 22.10.2018 земельный участок, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 65:01:0405004:122, площадью 59 792 кв.м, расположенный по адресу: Сахалинская обл., г. Южно-Сахалинск по южной стороне автодороги на аэропорт, восточнее территории аэропорта (строительный номер - пер. 2-й Заречный, 58). Разрешенное использование – «для/под завершение строительства коммерческо-складского комплекса».

Департаментом 16.11.2017 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта - коммерческо-складского комплекса, логистического центра «Хомутово».

ООО «ЛЦ Хомутово» 11.09.2018 обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении в аренду указанного участка на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, указав, что на земельном участке расположен объект недвижимости (административное здание площадью 528,7 кв.м), принадлежащий ему на праве собственности.

Департамент письмом от 11.10.2018 отказал заявителю в предоставлении земельного участка по мотиву того, что обществом не представлены доказательства, подтверждающие необходимость использования участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости. ООО «ЛЦ Хомутово» 31.01.2019 вновь обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, мотивировав обращение расположением на участке объекта недвижимости - Единого недвижимого комплекса логистический центр Хомутово с кадастровым №65:01:0405004:485, общей площадью 2 707 кв.м.

Согласно выписке из ЕГРН 16.01.2019 за обществом зарегистрирован объект недвижимости - Единый недвижимый комплекс - логистический центр «Хомутово», расположенный на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0405004:122. В состав данного комплекса входят: 1) иное сооружение (открытая площадка для складирования строительного материала) с кадастровым номером 65:01:0405004:481; 2) иное сооружение (подземные резервуары противопожарного запаса воды) с кадастровым номером 65:01:0405004:479; 3) иное сооружение (РП - распределительный пункт, линия электропередач) с кадастровым номером 65:01:0405004:480; 4) нежилое здание (контрольно-пропускной пункт) с кадастровым номером 65:01:0405004:478; 5) нежилое (административное) здание с кадастровым номером 65:01:0405004:269.

Департамент 27.02.2019 отказал обществу в предоставлении земельного участка в собственность, указав, что испрашиваемый участок находится в границах красных линий. Кроме того, заявителю предложено осуществить мероприятия по межеванию участка в соответствии с проектом планировки и проектом межевания юго-западного района города Южно-Сахалинска, утвержденного постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 11.04.2014 №624-па, после чего вновь обратиться с заявлением о предоставлении участка в собственность за плату.

ООО «ЛЦ Хомутово» 07.03.2019 обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении участка с кадастровым номером 65:01:0405004:122 на праве аренды в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ для дальнейшей эксплуатации единого недвижимого комплекса, с перспективой его модернизации, реконструкции, перевооружения и строительства сооружений вспомогательного использования (складов).

Письмом от 26.03.2019 №1239-014/07 Департамент проинформировал общество об отказе в предоставлении земельного участка, в обоснование указав, что заявитель не представил доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности.

ООО «ЛЦ Хомутово», посчитав, что указанный отказ Департамента не соответствует закону, нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные обществом требования, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый отказ Департамента является немотивированным, необоснованным и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности.

Повторно рассмотрев настоящее дело, апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции, обоснованно исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, является исчерпывающим.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ одним из таких оснований является заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из положений указанных норм следует, что собственники зданий, сооружений обладают исключительным правом, которое они реализуют по своему выбору, приобрести земельный участок в аренду или в собственность, но в любом случае определение площади земельного участка зависит не от права, на котором заявитель просит предоставить земельный участок, а от особенностей и конкретных характеристик объекта недвижимости, которые влияют на определение площади, необходимой для его эксплуатации.

В связи с чем в данном случае следует исходить из тех правовых позиций, которые относятся к определению площади земельного участка при реализации собственником объекта недвижимости своего исключительного права.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 №64-КГ16-2, бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 №936-О указано, что собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения. При этом размер участка, предоставленного под строительство объектов недвижимости, может не совпадать с размером участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017, также указано, что предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд установил, что на спорном земельном участке обществом возведены объекты, представляющие собой единый комплекс – «Логистический центр «Хомутово», которые фактически являются лишь частью запроектированного коммерческо-складского комплекса, под строительство которого предоставлялся в аренду земельный участок с кадастровым номером 65:01:0405004:122, площадью 59 792 кв.м.

Строительство указанного комплекса предполагало два этапа, первый из которых завершен, второй предполагался, но не реализован в окончательном виде. При этом из пояснений представителя общества, которые даны им в суде округа, следует, что продолжение работ по строительству второго этапа комплекса ООО «ЛЦ Хомутово» в настоящее время не планируется, предусмотрены мероприятия по благоустройству земельного участка в виде формирования площадок для заезда и стоянки автотранспорта.

Фактически на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0405004:122 расположены объекты общей площадью 2 707 кв.м (административное здание, кадастровый номер 65:01:04050004:269, сооружение - подземные резервуары противопожарного запаса воды, кадастровый номер 65:01:04050004:479, сооружение - РП-распределительный пункт, линия электропередачи, кадастровый номер 65:01:04050004:480, сооружение - открытая площадка для складирования строительных материалов, кадастровый номер 65:01:04050004:481, контрольно-пропускной пункт, кадастровый номер 65:01:04050004:478), основная часть участка свободна от строений и сооружений. 

ООО «ЛЦ Хомутово», вопреки его утверждениям, в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представлены доказательства, подтверждающие, что цели строительства, под которые формировался и предоставлялся земельный участок площадью 59 792 кв.м, в полном объеме им достигнуты. 

Возможность предоставления земельного участка, на котором находятся объекты, введенные в эксплуатацию, и на котором только запланировано строительство других объектов, в целях возведения которых этот участок формировался, действующим законодательством не предусмотрено. Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации от 19.03.2013 №12668/2012.

Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно указал на необоснованность обществом площади испрашиваемого земельного участка и как следствие, на отсутствие правовых оснований, предусмотренных подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, для его предоставления в аренду без проведения торгов исключительно с целью эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости.

 Доводы общества об обратном со ссылкой на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Сахалинской области по делу №А59-6356/2019 были предметом исследования апелляционного суда и обоснованно им отклонены. 

В рамках указанного дела Департаменту отказано в удовлетворении иска к ООО «ЛЦ Хомутово» о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект «Логистический центр «Хомутово». Какие-либо обстоятельства применительно к площади, необходимой для эксплуатации данного объекта, судами в рамках рассмотрения дела №А59-6356/2019 не установлены.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта на основании доводов, изложенных в кассационных жалобах.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебного акта в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 104, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2020 по делу №А59-2178/2019 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ЛЦ Хомутово» (ОГРН 1116501004520, ИНН 6501239601; адрес: 693014, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. 1-я Октябрьская, д. 162) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 500 руб., излишне уплаченную по платёжному поручению от 09.02.2021 №2.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                            М.Ю. Бурлова-Ульянова

Судьи                                                                     С.И. Гребенщиков

                                                                                С.Н. Новикова