АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-4413/2016

г. Краснодар

01 июня 2017 года

01 июня 2017 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2017  года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 июня 2017  года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства Черниговского А.П. (ИНН 261702706642, ОГРНИП 304264308600114) – Черниговского А.П. (паспорт), Бандурки Б.Н. (доверенность от 19.10.2016), от заинтересованного лица – администрации города Светлограда Петровского района Ставропольского края – Романовой С.В. (доверенность от 10.01.2017), в отсутствие представителей третьего лица – администрации Петровского муниципального района Ставропольского края, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Светлограда Петровского района Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2016 (судья Капункин Ю.Б.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2017 (судьи Марченко О.В., Егорченко И.Н., Казакова Г.В.) по делу № А63-4413/2016, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель глава КФХ Черниговский А.П. (далее – предприниматель, глава хозяйства) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением о признании незаконным выраженного в письме от 12.02.2016 № 01/160 отказа администрации города Светлограда Петровского района Ставропольского края (далее – администрация) в предоставлении в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения района, расположенного в границах муниципального образования город Светлоград, площадью единого землепользования 795 тыс. кв. м с кадастровым номером 26:08:041601:51, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание администрации, участок находится примерно в 8,65 км от ориентира по направлению на северо-запад, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, район Петровский, город Светлоград, площадь 50 лет Октября, 8; разрешенное использование – для сельскохозяйственного назначения, состоящий из следующих частей: 81 тыс. кв. м пастбищ (26:08:041601:47); 7 тыс. кв. м пастбищ (26:08:041601:48); 12 тыс. кв. м пастбищ (26:08:041601:49); 690 тыс. кв. м пашни (26:08:041601:46); 5 тыс. кв. м пастбищ (26:08:041601:50); о возложении на администрацию обязанности по принятию решения о предоставлении в собственность за плату данного земельного участка по выкупной цене в размере 20% от кадастровой стоимости, то есть 879 747 рублей.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Петровского муниципального района Ставропольского края (далее – администрация района).

Решением от 27.10.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 01.02.2017, заявленные требования удовлетворены. Признан незаконным отказ в заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:08:041601:51, содержащийся в письме администрации от 12.02.2016 № 01/160. На данное лицо возложена обязанность в течение месяца с момента вступления в законную силу судебного акта подготовить и направить в адрес главы хозяйства подписанный проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:08:041601:51, исходя из 20% кадастровой стоимости земельного участка. Судебные инстанции исходили из того, что предприниматель как арендатор имеет право на приобретение в собственность арендуемого им участка из земель сельскохозяйственного назначения без торгов, поскольку владеет и пользуется им на праве аренды с 1992 года, в соответствии с целевым назначением. Надлежащее использование земли подтверждается актом обследования от 28.09.2016. Доказательства привлечения заявителя к ответственности, предусмотренной статьями 8.6 – 8.8 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации отсутствуют. Заявление о заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов подано с приложением необходимых документов. Доказанный главой хозяйства факт надлежащего использования объекта аренды более 15 лет является основанием реализации права на его выкуп без проведения торгов по цене в размере 20% от кадастровой стоимости. Руководствуясь статьями 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) судебные инстанции удовлетворили заявленные требования, возложив на уполномоченный орган обязанность по подготовке и направлению заявителю проекта соответствующего договора.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 27.10.2016 и апелляционное постановление от 01.02.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления. Податель жалобы указывает, что отсутствие утвержденного перечня документов, подтверждающих надлежащее использование земельного участка, не освобождает лицо, претендующее на приобретение, от обязанности доказать факт надлежащего использования земель, и не препятствует органу государственной власти или местного самоуправления требовать от заявителя предоставления конкретных документов. Заявитель несет риск наступления неблагоприятных последствий непредставления документов, подтверждающих факт надлежащего использования объекта выкупа. Отказ уполномоченного органа не препятствует предпринимателю повторно обратиться в администрацию с аналогичным заявлением с приложением надлежащих документов. Глава хозяйства не обосновал нарушение его прав на приватизацию испрашиваемого земельного участка оспариваемым отказом. Спорный земельный участок невозможно идентифицировать ввиду отсутствия какой-либо информации, дающей его описание. Заявитель не представил также документы о трансформации сельскохозяйственных угодий земельного участка, занятого объектами капитального строительства. Соответственно, учитывая, что идентификация участка невозможна и заявитель документально не подтвердил возведение данных объектов в соответствии с нормами градостроительного и земельного законодательства, они являются самовольными постройками. Выкупная цена земельных участков указывается в проекте договора купли-продажи, направляемом администрацией в случае положительного решения по данному вопросу, и может быть согласована сторонами в соответствии со статьями 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая выводы судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представители спорящих сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве. Иные лица явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены согласно статьям 121 и 123 Кодекса, судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителей администрации и главы хозяйства, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит изменить в части по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 12.03.1992 администрация района (арендодатель) и крестьянское хозяйство «Алекс» (арендатор) заключили договор аренды земли (т. 3, л. д. 35 – 37), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельные угодья 69 га пашни для сельскохозяйственного использования сроком на 50 лет (зарегистрирован в установленном законом порядке 12.03.1992 в Комитете по земельной реформе и земельным ресурсам администрации Петровского района).

28 августа 1998 года Петровская районная государственная администрация и крестьянское хозяйство «Алекс» заключили договор аренды земельных угодий общей площадью 10 га для сельскохозяйственного использования сроком на 10 лет (зарегистрирован 29.09.1998 в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Петровского района).

Постановлением главы администрации района от 06.10.1992 № 312 крестьянскому хозяйству «Алекс» предоставлен в аренду сроком на 50 лет земельный участок из специального земельного фонда района на землепользовании колхоза-племзавода «Колос» общей площадью 0,5 га для размещения производственных баз и объектов соцкультбыта. 

Впоследствии крестьянское хозяйство «Алекс» прекратило деятельность ввиду приобретения главой крестьянского хозяйства Черниговским А.П. статуса индивидуального предпринимателя.

16 января 2012 года в связи с истечением сроков договора аренды от 28.08.1998, а также изменением редакции договора аренды от 12.03.1992 администрация района и предприниматель заключили соглашение, в соответствии с которым последнему передан в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:08:041601:51 площадью 795 тыс. кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, Петровский район, город Светлоград, площадь 50 лет Октября, 8, для сельскохозяйственного производства, состоящий из следующих частей: кадастровый номер 26:08:041601:47 (площадь 81 тыс. кв. м) пастбища; кадастровый номер 26:08:041601:48 (площадь 7 тыс. кв. м) пастбища; кадастровый номер 26:08:041601:49 (площадь 12 тыс. кв. м) пастбища; кадастровый номер 26:08:041601:46 (площадь 690 тыс. кв. м) пашня; кадастровый номер 26:08:041601:50 (площадь 5 тыс. кв. м) пастбища (запись о государственной регистрации от 04.07.2012).

Приложением к названному соглашению является договор аренды земель сельскохозяйственного назначения (новая редакция договоров аренды от 12.03.1992 и 28.08.1998), согласно которому главе хозяйства передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:08:041601:51; срок аренды для частей участка установлен до 06.10.2042.

В силу дополнительного соглашения от 26.07.2012 к соглашению от 16.01.2012 срок аренды для всех частей спорного участка установлен до 01.01.2042 (запись о государственной регистрации от 17.08.2012).

28 января 2016 года глава хозяйства обратился в администрацию с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 23:08:041601:51 для осуществления сельскохозяйственной деятельности (т. 1, л. 10).

Письмом от 12.02.2016 № 01/160 в выкупе земельного участка администрация отказала со ссылкой на отсутствие утвержденного Министерством сельского хозяйства Российской Федерации перечня документов, подтверждающих надлежащее использование земельного участка, что не освобождает заявителя от выполнения данной обязанности (т. 1, л. д. 11).

Полагая, что отказ администрации, изложенный в письме от 12.02.2016 № 01/160, противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы предпринимателя в экономической сфере, предприниматель обратился в суд.

Законность судебных актов проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Положениями главы 24 Кодекса закреплено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действий (бездействия) незаконными возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) в редакции, действовавшей на момент обращения заявителя с заявлением о выкупе и на момент принятия администрацией оспариваемого решения, оборот земель сельскохозяйственного назначения регулировался Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ), согласно которому правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом, Гражданским кодексом, данным Законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации (пункт 2 статьи 1). Принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается (пункт 5 статьи 1). Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункт 4 статьи 10).

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса предусмотрено осуществление продажи без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этим лицам по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с ними при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если соответствующее заявление подано до дня истечения срока договора аренды земельного участка.

В силу абзаца 2 части 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельных участков, устанавливается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Данный перечень Министерством сельского хозяйства Российской Федерации до настоящего времени не утвержден. Вместе с тем данное обстоятельство не освобождает лицо, претендующее на приобретение в аренду на новый срок арендуемых им земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, от исполнения названной обязанности.

Согласно перечню признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной, связанной с сельскохозяйственным производством деятельности, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 № 369, использование (неиспользование) земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства подтверждается проведением на этом участке соответствующих сельскохозяйственных работ (обработка почвы, сенокошение, выпас скота, уход за почвой, уборка урожая и т. п.). Документами, подтверждающими, что заявитель является сельскохозяйственной организацией, в числе прочих могут являться копии расшифровки дохода по видам деятельности за последний отчетный период с отметкой о принятии налоговым органом, уведомление территориального органа Федеральной службы государственной статистики о присвоении кодов Общероссийских классификаторов, иные документы, подтверждающие использование земельного участка по целевому назначению.

Установив все обстоятельства по делу, руководствуясь приведенными нормативными положениями, суды обеих инстанций обоснованно указали, что испрашиваемый земельный участок используется главой хозяйства по целевому назначению более 15 лет, доказательства прекращения правоотношений либо выбытия объекта аренды из владения предпринимателя в обозначенный период материалы дела не содержат, факт надлежащего использования объекта аренды подтвержден актами обследования, доказательства привлечения арендатора к административной ответственности (статьи 8.6 – 8.8 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации), отсутствуют, при обращении в уполномоченный орган заявитель представил все предусмотренные законом документы.

В нарушение правил части 5 статьи 200 Кодекса администрация не представила доказательств, свидетельствующих о наличии предусмотренных законом оснований для отказа в принятии решения о предоставлении предпринимателю в собственность испрашиваемого земельного участка.

В то же время, при вынесении обжалуемых судебных актов судебные инстанции не учли разъяснения, содержащиеся в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). В случае признания действий (бездействия) органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным, суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок заявителю. При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса.

В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункты 1, 4 статьи 445 Гражданского кодекса).

Из содержания отказа администрации, изложенного в письме от 12.02.2016 № 01/160, не следует, что его мотивом послужили разногласия относительно цены выкупа земельного участка. В отсутствие между сторонами гражданско-правового спора о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, и доказательств соблюдения главой хозяйства досудебного порядка разрешения подобных споров, предшествующего подаче иска в суд, в рамках настоящего дела, рассматриваемого по правилам главы 24 Кодекса, не подлежал разрешению вопрос об условиях выкупа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

Доводы кассационной жалобы администрации в данной части следует признать обоснованными, соответствующими требованиям статьи 445 Гражданского кодекса, части 4 статьи 200, статьи 201 Кодекса.

В случае возникновения между сторонами преддоговорного спора (статья 446 Гражданского кодекса) он подлежит рассмотрению в исковом порядке с соблюдением досудебной процедуры урегулирования.

Иные доводы, изложенные администрацией в кассационной жалобе, отклоняются коллегией окружного суда, поскольку доказательств того, что земельный участок используется главой хозяйства не по целевому назначению, материалы дела не содержат. Наличие признаков ненадлежащего использования земли администрация в нарушение статьи 65 Кодекса не подтвердила.

В то же время коллегия считает необходимым указать, что условия проекта договора купли-продажи земельного участка должны определяться в соответствии с законом. Суды установили и материалами дела подтверждено, что предприниматель использует спорный земельный участок более 15 лет, однако, не учли, что в порядке главы 24 Кодекса не могут определяться условия гражданско-правовой сделки, относительно которой у сторон возникли разногласия.

Поскольку судебные инстанции при разрешении требований главы хозяйства о возложении на администрацию обязанности подготовить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:08:041601:51 за определенную цену, неправильно применили упомянутые нормы права, арбитражный суд округа считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, обжалуемые судебные акты в данной части изменить. В остальной части судебные акты надлежит оставить без изменения.

На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2017 по делу № А63-4413/2016 изменить, исключив из абзаца второго резолютивной части решения слова «исходя из 20% кадастровой стоимости земельного участка». В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.Е. Епифанов

А.И. Мещерин