﻿﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А43-16469/2018

04 декабря 2019 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 декабря 2019 года.

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Камановой М.Н., Кислицына Е.Г.,

 

при участии представителя

общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «Европейский»:

Некерова А.В. (доверенность от 23.08.2019),

 

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы 

департамента муниципальной собственности администрации города Кирова и 

общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «Европейский»

 

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 12.03.2019,

принятое судьей Андрюхиной Ю.Ю.,  и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2019,

принятое судьями Александровой О.Ю., Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В.,

по делу № А43-16469/2018

 

по иску департамента муниципальной собственности администрации города Кирова

(ИНН: 4348010693, ОГРН: 1034316546978)

к обществу с ограниченной ответственностью Торговый дом «Европейский»

(ИНН: 4345062630, ОГРН: 1034316586754)

о расторжении договора аренды и об обязании освободить нежилые помещения,

 

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «Европейский» к департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова

о признании права собственности,

 

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, –

общество с ограниченной ответственностью «ВИА», общество с ограниченной ответственностью «Эксперт», общество с ограниченной ответственностью «Гезей», общество с ограниченной ответственностью «Фэшн ритейл групп», общество с ограниченной ответственностью «Фабрик», муниципальное казенное учреждение «Агентство по работе с предприятиями и имуществом», Селивановская В.А., Суворова Е.Р., Ревякина Л.Г., Лаптева Л.Н., Полевщикова В.В., Шевина Е.Н., Ильина Е.Н., Медведева Н.А., Попов К.Е., Лузянина В.Н., Маковский И.А., Петухов В.В.,

 

и   у с т а н о в и л : 

 

департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Торговый дом «Европейский» (далее – Общество):

               о расторжении договора аренды от 01.08.2003 № 31 и

               об обязании освободить арендованные нежилые помещения общей площадью 6419,9 квадратного метра, расположенные на 1-3 этажах здания по адресу: Кировская область, город Киров, улица Воровского, дом 43.

Исковые требования основаны на статьях 309, 310, 614, 615, 619 и 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что Общество ненадлежащим образом исполняло свою обязанность по внесению арендной платы в течение более чем двух месяцев.

Общество обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области со встречным иском о признании права собственности на нежилое помещение, являющееся предметом спорного договора аренды (кадастровый номер 43:40:000345:124). Встречное требование основано на статьях 425, 433, 435, 438, 440, 446 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что посредством акцепта Общества оферты Департамента, стороны заключили договор купли-продажи спорного объекта. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: общества с ограниченной ответственностью «ВИА», «Эксперт», «Гезей», «Фэшн ритейл групп», «Фабрик», муниципальное казенное учреждение «Агентство по работе с предприятиями и имуществом»; а также Селивановская В.А., Суворова Е.Р., Ревякина Л.Г., Лаптева Л.Н., Полевщикова В.В., Шевина Е.Н., Ильина Е.Н., Медведева Н.А., Попов К.Е., Лузянина В.Н., Маковский И.А. и Петухов В.В.

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 12.03.2019, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2019, отказал в удовлетворении исков.

Департамент и Общество не согласились с принятыми судебными актами и обратились в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационными жалобами, в которых просили их отменить и удовлетворить их требования.

Департамент счел, что само по себе погашение задолженности в разумный срок после предъявления соответствующего требования к должнику не является основанием для сохранения договорных правоотношений между сторонами; указал, что поскольку размер задолженности был значительным, а нарушения сроков внесения арендной платы допускались неоднократно, то нарушения условий договора аренды со стороны арендатора следует считать существенными; полагал, что суды неправомерно учли обстоятельства, связанные с перенаймом помещений, поскольку заключение соглашения о перенайме было сопряжено со злоупотреблением правом. Более того, Департамент настаивал на том, что суды неверно сослались на возбужденную в отношении Общества процедуру банкротства, поскольку арендные платежи, в любом случае, являются текущими. Помимо этого, податель жалобы указывает на то, что суды не дали оценки факту нарушения требований пожарной безопасности. Подробно доводы Департамента изложены в кассационной жалобе.

Общество указало, что суды пришли к неверному выводу о том, что договор купли-продажи спорных помещений является незаключенным, поскольку Общество в письме от 06.01.2014 № 333 акцептовало оферту Департамента и направило ему подписанный проект договора, то есть стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора; суды не учли, что действия органов местного самоуправления по отмене постановления об условиях приватизации были признаны незаконными. Подробно доводы Общества изложены в кассационной жалобе.

Отзывы на кассационные жалобы в суд округа не поступили.

Департамент ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. Суд третьей инстанции счел возможным названное ходатайство удовлетворить.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела третьи лица не направили своих представителей в судебное заседание окружного суда, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоб рассмотрена без их участия.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, Департамент (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.08.2003 заключили договор аренды нежилого помещения № 31 (с учетом дополнительных соглашений от 20.05.2005, от 01.10.2004, от 22.07.2005, от 21.11.2005 и от 28.09.2012), по которому арендатору переданы  нежилые помещения общей площадью 6419,9 квадратного метра, расположенные на 1, 2 и 3 этажах здания по адресу: город Киров, улица Воровского, дом 43. В силу пункта 2.2.4 этого договора аренды арендатор обязан вносить арендную плату не позднее 5 числа каждого месяца. Размер ежемесячной арендной платы согласован сторонами в приложении № 3 к договору и составляет 1 298 560 рублей.

Общество (арендатор) и общество с ограниченной ответственностью «Эксперт» (новый арендатор) 17.02.2015 заключили соглашение о перенайме, в соответствии с которым арендатор передает новому арендатору права и обязанности по договору аренды от 01.08.2003. Однако, Арбитражный суд Нижегородской области определением в рамках дела № А43-18800/2015 о несостоятельности (банкротстве) Общества от 21.02.2018 признал данное соглашение недействительным.

Департамент в письме от 26.02.2017 №991-01-05дмс предупредил арендатора о нарушении им сроков оплаты, наличии задолженности по арендной плате и пеней за спорный период; потребовал в течение 10 дней погасить имеющуюся задолженность. Кроме того, арендодатель предупредил арендатора о возможном досрочном расторжении договора. Данное письмо было получено внешним управляющим Л.Ю. Медведевой 14.03.2018.

Задолженность по арендной плате за период с 01.04.2017 по 31.12.2017 погашена третьим лицом 05.06.2018 в сумме 9 904 271 рубля 22 копеек, за период с 01.01.2018 по 31.06.2018 в сумме 6 602 847 рублей 48 копеек – Обществом 01.06.2018 и 04.06.2018.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с иском о расторжении указанного договора.

Кроме того, Арбитражный суд Кировской области определением от 25.01.2013 по делу № А28-10231/2012 утвердил мировое соглашение Общества, Департамента и администрации города Кирова, согласно которому Департамент обязался направить Обществу проект договора купли-продажи арендуемого имущества, в десятидневный срок с даты принятия решения администрацией города Кирова об условиях приватизации арендуемого имущества. 

Администрация города Кирова 18.11.2013 приняла постановление №4510-П об условиях приватизации. Данным постановлением предусмотрена продажа названного муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права субъекта малого и среднего предпринимательства (Общества).

Департамент 20.11.2013 направил Обществу письмо, содержащее предложение заключить договор купли-продажи спорного помещения, в месячный срок с даты получения данного предложения. К письму приложены проект договора купли-продажи, копия постановления от 18.11.2013 № 4510-П, копия заключения об оценке. Письмо было получено Обществом 19.12.2013.

Общество 16.01.2014 направило Департаменту письмо о согласии на заключение договора купли-продажи муниципального имущества, направив подписанный экземпляр договора с условием о предоставлении рассрочки платежа. Письмо получено Департаментом 11.02.2014.

Однако 31.01.2014 администрация города Кирова издала постановление № 378-П, которым она отменила постановление от 18.11.2013 № 4510-П в связи с неподписанием проекта договора купли-продажи Обществом.

Арбитражный суд Кировской области решением от 22.07.2014, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 08.10.2014 и постановлением Волго-Вятского округа от 06.02.2015, признал названное постановлением от 31.01.2014 № 378-П недействительным.

Общество, посчитав, что договор купли-продажи был заключен, обратилось в арбитражный суд с иском о признании права собственности на ранее арендованное помещение.

Изучив материалы дела, оценив доводы сторон и заслушав представителя Общества, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

По иску Департамента.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3). При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу данным положений, расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. Данная позиция изложена в пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров».

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и их взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что избранная Департаментом мера ответственности (расторжение договора) несоразмерна степени существенности допущенных Обществом нарушений и балансу интересов сторон. При этом суды учли, что спорная задолженность по арендной плате была погашена в ходе судебного разбирательства (в разумный срок); стороны полагались на юридическое значение соглашения о перенайме от 17.02.2015; Общество длительный период находилось в процедуре банкротства.

Основания для иной оценки данной совокупности обстоятельств и иных выводов у суда округа отсутствуют, поскольку переоценка выводов судов в отношении фактических обстоятельств дела не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ссылка заявителя на пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» не может быть принята во внимание. В названном пункте разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Между тем, данное положение не говорит о безусловной обязанности суда удовлетворить такое требование. Принятое судом решение основано на полной и всесторонней оценке всего круга существенных для дела обстоятельств.

Таким образом, суды обеих инстанций обоснованно отказали в удовлетворении заявленных требований Департамента. Оснований для отмены решения в названной части не установлено.

По иску Общества.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судами установлено, что ответчик не производил оплату выкупной стоимости, договор купли-продажи Департаментом не был подписан.

Пленум Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснил следующее. 

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (пункт 68). Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (пункт 69).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 этого Закона. 

Исходя из части 8 этой статьи, субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном в главе 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Удовлетворение такого заявления само по себе не влечет перевода прав и обязанностей покупателя на арендатора (часть 2 статьи 6 Закона). Данная позиция закреплена в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что договор купли-продажи заключен не был, поскольку данный договор не был подписан обеими сторонами, а само по себе признание фактического отказа Департамента в реализации права на приобретение не повлекло перевода прав и обязанностей покупателя на арендатора. В данном случае следует учитывать, что своими последующими действиями Общество фактически признало наличие именно арендных правоотношений с Департаментом, поскольку бездействие Департамента по неподписанию договора оно не оспорило и впоследствии заключило соглашение о перенайме спорных помещений, передав права арендатора обществу «Эксперт».

Таким образом, аргумент Общества о том, что стороны фактически заключили договор купли-продажи, является несостоятельным, поскольку основан на неверном толковании норм права.

При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отказали Департаменту и Обществу в удовлетворении их требований.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. 

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационных жалобах доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационных жалоб подлежат отнесению на их заявителей.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 12.03.2019 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2019 по делу № А43-16469/2018 оставить без изменения, кассационные жалобы департамента муниципальной собственности администрации города Кирова и общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «Европейский» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

           Председательствующий

 

О.Н. Голубева

 

 

Судьи

 

М.Н. Каманова

Е.Г. Кислицын