АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-22645/23

22 декабря 2023 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   18 декабря 2023 г.

Полный текст решения изготовлен            22 декабря 2023 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Казаченко Г. Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

общества с ограниченной ответственностью «Опора» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к муниципальному казенному учреждению «Управление казной города Ростова-на-Дону» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды 

и встречный иск 

муниципального казенного учреждения «Управление казной города Ростова-на-Дону» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

  к обществу с ограниченной ответственностью «Опора» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

об обязании заключить договор на условиях  муниципального казенного учреждения «Управление казной города Ростова-на-Дону»

при участии:

от истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску): представитель по доверенности от 11.07.2023 г. ФИО2, диплом, 

от ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску): представитель  по доверенности от 14.11.2023 г. ФИО3, диплом, 

эксперт – ФИО4

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Опора» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению «Управление казной города Ростова-на-Дону» об урегулировании разногласий при заключении договора аренды муниципального недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, литер А, комнаты №№5, 5а, 6, 7-8, 9, 10-11, 12, 12а, 18, 21-23, 22, 24, 25, 26, 27, подвал, площадью 224,1 кв.м, кадастровый номер 61:44:0010901:257, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «3.1. Размер арендной платы по договору без учета НДС составляет 80 227 рублей 8 копеек в месяц, что соответствует сумме рыночной величины арендной платы за объект согласно Отчету ООО «Гео-Дон» №19097/05-2023 от 22.05.2023».

Определением суда от 29.08.2023 принято к производству встречное исковое заявление муниципального казенного учреждения «Управление казной города Ростова-на-Дону» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Опора» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) об обязании заключить договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: пер. Оренбургский, д. 26/55, лит. А, комнаты № 5,5а,6,7-8,9,10-11,12,12а,18,21-23,22,24,25,26,27, подвал, площадью 224,1 кв.м, кадастровый номер 61:44:0010901:257, на условиях проекта, направленного письмом от 02.05.2023 № УКР-1278, изложив «Раздел 3 размер и условия внесения арендной платы» и «Раздел 8 Особые условия» в следующей редакции:

«3. Размер и условия внесения арендной платы

3.1. Размер арендной платы по договору без учета НДС составляет 139 838 (сто тридцать девять тысяч восемьсот тридцать восемь) рублей 00 копеек в месяц, что соответствует сумме рыночной величины арендной платы за объект, согласно отчету об оценке от 09.03.2023 № 020-23-Р, выполненному ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» согласованному на заседании городской комиссии по согласованию результатов оценки от 16.03.2023 (протокол № 6).

3.2. Налог на добавленную стоимость оплачивается арендатором в соответствии с требованиями Налогового кодекса Российской Федерации.

3.3. Арендатором перечисляет платежи, предусмотренные настоящим договором, за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа начавшегося месяца. Обязанность арендатора по внесению арендной платы считается исполненной с момента поступления денежных средств на счет (КБК), указанный 

в подпункте 3.4.1. договора, копии платежных поручений или квитанции, подтверждающие перечисление платежей, арендатор представляет арендодателю по запросам последнего.

3.4. Реквизиты для перечисления арендной платы (штрафов, пени):

3.4.1. Реквизиты для перечисления арендной платы: получатель – УФК  по Ростовской области (МКУ «Управление казной города Ростова-на-Дону»,  л/с 

<

***>), р/счет: 

<

***>, счет банка: 40102810845370000050, банк: Отделение Ростов-на-Дону Банка России//УФК по Ростовской области г. Ростов-на-Дону, БИК: 016015102, ИНН: 

<

***>, КПП: 616401001, КБК: 91411105074040000120 (указывать обязательно), ОКТМО: 60701000. В поле «Назначение платежа» обязательно указать: «Арендная плата по договору аренды от ______________20____ № ______________________».

3.4.2. Реквизиты для перечисления штрафов, пени: получатель – УФК по Ростовской области (МКУ «Управление казной города Ростова-на-Дону», л/с 

<

***>), р/счет: 

<

***>, счет банка: 40102810845370000050, банк: Отделение Ростов-на-Дону Банка России//УФК по Ростовской области г. Ростов-на-Дону, БИК: 016015102, ИНН: 

<

***>, КПП: 616401001, КБК: 91411607090040000140 (указывать обязательно), ОКТМО: 60701000.

В поле «Назначение платежа» обязательно указать вид штрафа, пени по договору аренды от ___________20____ № ______________________, в соответствии с разделом 6 договора:

- за просрочку перечисления арендной платы;

- за передачу имущественных прав третьим лицам;

- за несвоевременное устранение нарушений, выявленных при обследовании объекта арендодателем;

- за несвоевременную передачу объекта по окончании срока действия договора.

3.5. Арендная плата, указанная в п. 3.1. договора, начисляется с момента передачи арендатору объекта по акту сдачи-приемки 20.11.2022.

3.6. Изменение размера арендной платы за объект может быть осуществлено арендодателем в одностороннем порядке при индексации размера арендой платы с учетом уровня инфляции, предусмотренного Законом Ростовской области об областном бюджете на очередной финансовый год без заключения дополнительного соглашения».

«8. Особые условия

8.1. Договор аренды объекта от 30.11.2017 № 166-6 считается расторгнутым 19.11.2022.

8.2. В случае если арендуемый объект расположен в строении, отнесенном в настоящем или в период срока действия настоящего договора в установленном порядке к памятникам истории, культуры или архитектуры, то арендатор обязан в месячный срок оформить охранное обязательство и неукоснительно выполнять его требования.

8.3. Настоящий договор составлен, подписан и скреплен печатями арендодателя, и арендатора в трех экземплярах. Указанные экземпляры договора имеют одинаковую юридическую силу».

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство об уточнении заявленных требований, согласно которым просил суд урегулировать разногласия при заключении договора аренды муниципального недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, литер А, комнаты №№5, 5а, 6, 7-8, 9, 10-11, 12, 12а, 18, 21-23, 22, 24, 25, 26, 27, подвал, площадью 224,1 кв.м, кадастровый номер 61:44:0010901:257, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «3.1. Размер арендной платы по договору без учета НДС составляет 85 780 рублей в месяц, что соответствует сумме рыночной величины арендной платы за объект согласно заключению эксперта №56/23 от 18.09.2023 ООО «Квалитет. Оценочная компания».

Протокольным определением от 22.11.2023 суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворил заявленные требования.

В судебное заседание, назначенное на 18.12.2023 года, истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) и ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) явку представителей обеспечили.

Представитель истца по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) требования с учетом принятых уточнений поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил суд удовлетворить в полном объеме, урегулировать разногласия при заключении договора аренды недвижимого имущества от 30.11.2017 №166-6, пояснив суду, что указанные экспертом коэффициенты присутствуют на данном сайте, истцом было оплачено 15 000 рублей за производство экспертизы, 6 000 рублей государственной пошлины.  

Представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) встречные исковые требования просил суд удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении первоначальных требований отказать, отнестись критически к заключению эксперта. 

Опрошенный в судебном заседании эксперт ФИО4 пояснил, что коэффициент торможения взят с сайта. Рыночная стоимость не является равновесной. Спрос влияет на стоимость опосредованно, чем ликвидней объект, тем больше спрос. В экспертизе оценивалась рыночная стоимость. В экспертном исследовании использовался метод сравнительных продаж (таблица 8 заключения).  Представленные экспертом пояснения по заключению приобщены к материалам дела. 

В судебном заседании объявлен непродолжительный перерыв.

После перерыва судебное заседание продолжено. 

Представитель истца по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) настаивал на удовлетворении первоначальных уточненных требований, в удовлетворении встречного иска просил суд отказать. 

Представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) настаивал на удовлетворении встречного иска, в удовлетворении первоначальных уточненных требований просил суд отказать.

Суд, выслушав пояснения представителей сторон, эксперта, исследовав материалы дела, установил следующие фактические обстоятельства. 

Истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) ссылается на следующие обстоятельства.

Между муниципальным казенным учреждением «Управление жилищно-коммунального хозяйства Ворошиловского района города Ростова-на-Дону» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Опора» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности, заключенный по результатам аукционных торгов от 30.11.2017 № №166-6 (в редакции дополнительного соглашения от 10.03.2022), арендодатель на основании протокола аукционных торгов от 07.11.2047 №1091017/1598370/01-01 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению №1091017/1598370/01, технического паспорта, выполненного обществом с ограниченной ответственностью Кадастровая служба «Дон-Земля-Сервис» 14.09.2021, распоряжения Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону от 01.03.2022 №234 «О внесении изменений в реестр муниципального имущества города Ростова-на-Дону» предоставляет арендатору в аренду за плату жилое помещение (здание, сооружение) по адресу: 

<

...>, лит. А, подвал, площадью 224,1 кв.м, комнаты №№5, 5а, 6, 7-8, 9, 10-11, 12, 12а, 18, 21-23, 22, 24, 25, 26, 27 для использования под офис (пункт 1.1 договора). 

Согласно пункту 1.2 договора указанный объект закреплен за Муниципальным казенным учреждением «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Ворошиловского района города Ростова-на-Дону на праве оперативного управления.

Срок договора устанавливается с даты подписания акта сдачи-приемки объекта на пять лет (пункт 2 договора).  

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы по договору составляет 51 136 рублей в месяц без учета НДС, что соответствует сумме величины арендной платы за объект, согласно протоколу №091017/1598370/01-01 от 07.11.2017 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению №091017/1598370/01.

В соответствии с пунктом 3.5 договора арендная плата начисляется с момента передачи арендатору объекта по акту сдачи-приемки. 

Изменение размера арендной платы за объект может быть осуществлено арендодателем в одностороннем порядке при индексации размера арендой платы с учетом уровня инфляции, предусмотренного Законом Ростовской области об областном бюджете на очередной финансовый год без заключения дополнительного соглашения (пункт 3.6 договора). 

08.09.2022 между муниципальным казенным учреждением «Управление казной города Ростова-на-Дону» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Опора» (арендатор) заключено дополнительное соглашение №75 о перемене лиц в обязательстве к договору аренды от 30.11.2017 №166-6 нежилого помещения муниципальной собственности, заключенному по результатам аукционных торгов, по условиям которого на основании пункта 4.1 статьи 1 положения «О порядке передачи в аренду объектов, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону», утвержденного решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.2011 №100, распоряжения Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону от 22.03.2022 №351 «Об изъятии из оперативного управления муниципального казенного учреждения «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Ворошиловского района города Ростова-на-Дону недвижимого имущества», выписки из ЕГРН от 30.08.2022 №КУВИ-001/2022-149349124 стороны пришли к соглашению внести с 22.08.2022 в договор аренды от 30.11.2017 №166-6 нежилого помещения муниципальной собственности, заключенному по результатам аукционных торгов изменения в преамбулу договора, пункты 1.2, 3.1, 3.4, раздел 10 договора. 

Так, в преамбуле договора арендодателем указано муниципальное казенное учреждение «Управление казной города Ростова-на-Дону».

Пункт 1.2 изложен в следующей редакции: «Арендуемый объект находится в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону и составляет имущество муниципальной казны».

Пункт 3.1 изложен в следующей редакции: «С учетом индексации с 22.08.2022 размер арендной платы по договору составляет 61 616 рублей 03 копейки в месяц без учета НДС».

11.05.2023 в адрес общества с ограниченной ответственностью «Опора» от муниципального казенного учреждения «Управление казной города Ростова-на-Дону» на согласование поступил проект договора аренды нежилого помещения с сопроводительным письмом от 02.05.2023 №УКР-1278.

Согласно пункту 3.1 проекта договора аренды, размер арендной платы без учета НДС составляет 139 838 рублей, что соответствует сумме рыночной величины арендной платы за Объект, согласно отчету об оценке от 09.03.2023 № 020-23-Р, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки», согласованному на заседании городской комиссии по согласованию результатов оценки.

Не согласившись с размером арендной платы, указанной в проекте договора аренды, полагая установленный размер не соответствующим рыночной стоимости для данного объекта недвижимого имущества, общество с ограниченной ответственностью «Опора» обратилось в компетентную организацию для проведения анализа рынка и составления отчета об оценке рыночной величины арендной платы.

Согласно отчету общества с ограниченной ответственностью «Гео-Дон» №19097/05-2023 от 22.05.2023 об оценке права пользования объектом недвижимого имущества на праве аренды, по итогам примененного сравнительного подхода, итоговая величина арендной платы в течение одного года составила 962 734 рублей, что составляет 80 227,8 рублей в месяц.

Общество с ограниченной ответственностью «Опора» в адрес ответчика было направило письмо №1701/05 от 17.05.2023 с приложением протокола разногласий к проекту договора аренды нежилого помещения от 17.05.2023. а также письмо №0706/01 от 07.06.2023 с приложением копии отчета общества с ограниченной ответственностью «Гео-Дон» №19097/05-2023 от 22.05.2023 и просьбой согласовать результат указанной оценки для дальнейшего заключения договора аренды.

Вместе с тем, обществом с ограниченной ответственностью «Опора» от ответчика было получено письмо от 13.06.2023 №УКР-1674 с указанием на необходимость подписания проекта договора аренды в редакции от 02.05.2023 с величиной арендной платы в размере 139 838 рублей.

Таким образом, стороны в досудебном порядке не пришли к согласию по вопросу величины арендной платы за нежилое помещение.

Истец по первоначальному иску в обоснование заявленных первоначальных требований представил следующие письменные доказательства: договор аренды от 30.11.2017 №166-6 нежилого помещения, дополнительные соглашения к договору  от 10.03.2022, от 08.09.2022, письмо от 02.05.2023 №упр-1278 о направлении проекта договора, проект договора аренды нежилого помещения муниципальной собственности, заключенный без проведения торгов, отчет №19097/05-2023, письмо от 13.06.2023 №УКР-1674 по вопросу согласования отчета, письмо от 17.05.2023 исх. №1701/05, протокол разногласий к проекту договора аренды нежилого помещения муниципальной собственности от 17.05.2023, письмо от 07.06.2023 исх. №0706/01, выписка из ЕГРН от 03.03.2023 № КУВИ-001/2023-53329168, технический паспорт нежилого помещения, акт приемки нежилого помещения после проведения работ по переустройству (перепланировке) от 22.10.2021, решение о согласовании переустройства и перепланировки нежилого помещения №67 от 10.08.2021.

 Истец по встречному иску (ответчик по первоначальному иску) ссылается на следующие обстоятельства.

Между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности, заключенный по результатам аукционных торгов от 30.11.2017 № 166-6 в редакции дополнительных соглашений от 10.03.2022, от 08.09.2022 №75. 

Согласно разделу 2 договора его срок установлен с даты подписания акта сдачи-приемки объекта на 5 лет (до 19.11.2022).

В адрес общества с ограниченной ответственностью «Опора» учреждением было направлено уведомление о порядке заключения договора на новый срок (от 23.11.2022 № УКР-3037). 

В ответ 09.02.2023 общество с ограниченной ответственностью «Опора» в адрес учреждения был направлен пакет документов в соответствии с административным регламентом № АР-304-20-Т муниципальной услуги «Заключение договоров аренды муниципального имущества (за исключением земельных участков) на новый срок», утвержденным постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 27.06.2016 № 845.

Условия и порядок передачи в аренду объектов муниципальной собственности города Ростова-на-Дону определены Положением о порядке передачи в аренду объектов, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, утвержденным решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.2011 № 100 (далее - Положение).

Согласно ч. 1 ст. 5 Положения размер арендной платы за объект (начальный размер в случае предоставления объекта в аренду по результатам торгов) устанавливается на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы за объект, составленного в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону проведена оценка рыночной стоимости Объекта, по итогам которой размер рыночной стоимости права пользования Объектом составляет 139 838 рублей в месяц.

Отчет об оценке рыночной стоимости Объекта от 09.03.2023 № 020-23-Р, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки», согласован 16.03.2023 на заседании городской комиссии по согласованию результатов оценки (протокол № 6).

Согласно п. 4.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление) условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок. 

Руководствуясь п. 4.2. вышеуказанного Постановления, размер арендной платы, установленный на основании нового отчета об оценке, подлежит применению и распространяется на отношения за период с 20.11.2022. 

На основании изложенного, Управление казной отклонило протокол разногласий общества с ограниченной ответственностью «Опора» от 17.05.2023 к проекту договора аренды и повторно направило обществу с ограниченной ответственностью «Опора» проект договора от 02.05.2023. 

Согласно Протоколу разногласий от 17.05.2023 общества с ограниченной ответственностью «Опора» размер арендной платы за Объект предложен в размере 95 242 рублей в месяц. 

Согласно исковым требованиям общества с ограниченной ответственностью «Опора» величина арендной платы - 80 227,80 рублей в месяц.

Таким образом, стороны в досудебном порядке не пришли к согласию по вопросу величины арендной платы за нежилое помещение, что послужило основанием для обращения в суд с настоящими исковыми требованиями. 

Суд, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, полагает первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования подлежащими отклонению исходя из следующего.  

 В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

 В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В силу ч. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

Статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Законом N 159-ФЗ. 

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135- ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В силу положений пунктов 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 N 2419/11.

С учетом указанного, а также принимая во внимание заявленное сторонами ходатайство, суд назначил по делу судебную оценочную экспертизу, проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Квалитет. Оценочная компания», эксперту ФИО4.

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос: Определить рыночную стоимость права пользования на условиях аренды в течение одного года, в том числе ежемесячно, объектом недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, лит А, комнаты №№ 5,5а,6,7-8,9,10-11,12,12а, 18,21-23,22,24,25,26,27, подвал, площадью 224,1 кв.м., кадастровый номер 61:44:0010901:257.

18.09.2023 в материалы дела от общества с ограниченной ответственностью «Квалитет. Оценочная компания» поступило заключение эксперта №56/23 от 18.09.2023 года, согласно которому рыночная стоимость права пользования на условиях аренды в течение одного года, в том числе ежемесячно, объектом недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...> , лит А, комнаты №№ 5,5а,6,7-8,9,10-11,12,12а, 18,21-23,22,24,25,26,27, подвал, площадью 224,1 кв.м., кадастровый номер 61:44:0010901:257 составляет 1 235 232 рублей с учетом НДС, в том числе, ежемесячно 102 936 рублей с учетом НДС. 

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности. 

Согласно положениям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. 

В силу пункта 2 раздела II Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (далее – ФСО № 1) названный стандарт является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности. 

 Согласно пункту 6 ФСО № 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

 Разделом III ФСО № 1 определены затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке. Согласно пункту 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки (пункт 24 ФСО № 1). 

В соответствии с пунктом 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. 

Согласно пункту 23 ФСО № 1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний. 

Судом установлено и согласно пояснениям эксперта общества с ограниченной ответственностью «Квалитет. Оценочная компания» ФИО4, при изготовлении заключения №56/23 от 18.09.2023 был использован сравнительный подход и метод сравнения как наиболее отвечающий принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, при определении сегмента рынка проводится анализ как рынка недвижимости в целом, так и конкретно исследуемое помещение. Проанализированы разные сегменты рынка коммерческой недвижимости. Рассмотрены разные планировочные решения коммерческих помещений, сделаны выводы относительно возможной деятельности в исследуемом помещении. Представлены описания классов недвижимости. На основании данного анализа сделаны выводы как о возможной деятельности в исследуемом помещении, так и о сегменте рынка, к которому оно принадлежит. 

Достоверность величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной оценщиком, не была оспорена в установленном законом порядке (ст.12 и 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). 

В соответствии с частью 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном названным Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 Заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заключение эксперта №56/23 от 18.09.2023 является полным и ясным, эксперт дал ответы на поставленные перед ними вопросы. Выводы эксперта составлены последовательно, логично и четко, в них содержатся ответы на все поставленные судом вопросы, противоречия в выводах отсутствуют, сомнений в обоснованности заключения экспертов или наличия противоречий в выводах эксперта судом не установлено. 

Указанное экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В приложении к экспертному заключению представлены документы, подтверждающие квалификацию экспертов.

При проведении исследования в рамках настоящего дела эксперт руководствовался Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, действовавшими на момент проведения экспертизы.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено, правовых оснований для назначения повторной либо дополнительной экспертизы у суда не имеется, воля сторон на проведение по делу повторной либо дополнительной судебной экспертизы также не выражена.

На основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, в связи с чем, заключение эксперта №56/23 от 18.09.2023 принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

С учетом выводов заключения истец по первоначальном иску в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, в соответствии с которыми просил суд урегулировать разногласия при заключении договора аренды муниципального недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, литер А, комнаты №№5, 5а, 6, 7-8, 9, 10-11, 12, 12а, 18, 21-23, 22, 24, 25, 26, 27, подвал, площадью 224,1 кв.м, кадастровый номер 61:44:0010901:257, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «3.1. Размер арендной платы по договору без учета НДС составляет 85 780 рублей в месяц, что соответствует сумме рыночной величины арендной платы за объект согласно заключению эксперта №56/23 от 18.09.2023 ООО «Квалитет. Оценочная компания».

В нормах статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными. Отсутствие согласования спорных условий договора, являющихся в силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям. 

Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. 

Согласно ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор. 

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

В связи с вышеизложенным, размер рыночной стоимость права пользования на условиях аренды, исчисленный в соответствии с заключением эксперта №56/23 от 18.09.2023, изготовленное ООО «Квалитет. Оценочная компания», соответствует действующему законодательству.  

Учитывая изложенное, суд считает заявленные уточненные первоначальные требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды муниципального недвижимого имущества, по адресу: 

<

...>, литер А, комнаты №№5, 5а, 6, 7-8, 9, 10-11, 12, 12а, 18, 21-23, 22, 24, 25, 26, 27, подвал, площадью 224,1 кв.м, кадастровый номер 61:44:0010901:257, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «3.1. Размер арендной платы по договору без учета НДС составляет 85 780 рублей в месяц, что соответствует сумме рыночной величины арендной платы за объект согласно заключению эксперта №56/23 от 18.09.2023 ООО «Квалитет. Оценочная компания» обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

Рассмотрев встречные исковые требования, суд находит их не подлежащими удовлетворению на основании следующего. 

Поскольку имущество, являющееся предметом договора аренды, является муниципальным, к правоотношениям сторон подлежат применению положения Закона о защите конкуренции.

Согласно ст. 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного использования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в ч. 1 и ч. 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Г Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (п. 1 ч. 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок. 

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в п. 1 и п. 2 ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (п. 1 ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды (п. 4.3 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Поскольку возражения в отношении пунктов 3.2, 3.3, 3.4, 3.4.1, 3.4.2, 3.5, 3.6 раздел 3 «Размер и условия внесения арендной платы» и пунктов 8.1, 8.2, 8.3 раздела 8 «Особые условия» договора аренды со стороны общества с ограниченной ответственностью «Опора» отсутствовали, имелись возражения только в отношении пункта 3.1 договора аренды, оснований для удовлетворения встречных исковых требований не имеется. Во встречном иске надлежит отказать.

Согласно части 1 статьи 108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам и свидетелям, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство, в срок, установленный арбитражным судом.

В соответствии со статьей 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей. Денежные суммы, причитающиеся экспертам и свидетелям, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда.

Как следует из материалов дела, обществом с ограниченной ответственностью «Опора» на основании платежного поручения №125 от 23.08.2023 года на депозитный счет суда на проведение экспертизы перечислены денежные средства в сумме 15 000 рублей.

18.09.2023 в суд поступило экспертное заключение №56/23 от 18.09.2023 года, согласно счету №56/23 от 18.09.2023 стоимость экспертизы составила 15 000 рублей. 

Поскольку проведенное в ходе рассмотрения дела экспертное исследование, его результаты судом принято и положено в основу выводов суда, следовательно, расходы истца по первоначальному иску по оплате расходов, понесенных на производство судебной экспертизы, с учетом результата рассмотрения дела в суде подлежат отнесению на ответчика по первоначальному иску, а именно с ответчика по первоначальному иску с учетом удовлетворения уточненных первоначальных требований подлежит взысканию судебные издержки в размере 15 000 рублей. 

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

Истцом на основании платежного поручения №94 от 26.06.2023 года в доход федерального бюджета уплачена государственная пошлина в размере 6 000 рублей.

С учетом удовлетворения уточненных первоначальных требований в полном объеме, с ответчика по первоначальному иску в пользу истца по первоначальному иску подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 000 рублей.

Поскольку истец по встречному иску освобожден от уплаты государственной пошлины в доход федерального бюджета, при подаче встречного искового заявления государственная пошлина не уплачивалась, вопрос о распределении государственной пошлины по встречному иску судом не рассматривается.

Руководствуясь статьями 49,106,110,167-173,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Первоначальный иск удовлетворить.

Урегулировать разногласия , возникшие при заключении договора аренды муниципального недвижимого имущества, расположенного по адресу : 

<

...> , лит А, комнаты № 5,5а,6,7-8,9,10-11,12,12а,18,21-23,22,24,25,26,27, подвал ,площадью 224,1 кв.м., кадастровый номер 61:44:0010901:257,изложив пункт 3.1.Договора  в следующей редакции:

-размер арендной платы по Договору без учета НДС составляет 85 780 (восемьдесят пять тысяч семьсот восемьдесят)рублей в месяц».

Во встречном иске отказать.

            Взыскать с муниципального казенного учреждения «Управление казной города Ростова-на-Дону» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Опора» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей, судебные издержки за производство экспертизы в сумме 15 000 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяГ.Б. Казаченко