768/2018-25811(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А25-1239/2017

г. Краснодар

04 июля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2018 года   Постановление в полном объеме изготовлено 04 июля 2018 года  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  Коржинек Е.Л., судей Афониной Е.И. и Рассказова О.Л., при участии в судебном  заседании от истца – конкурсного управляющего общества с ограниченной  ответственностью «Партнер» Бервинова Александра Валерьевича, от третьих лиц – публичного акционерного общества «Акционерный коммерческий банк содействия  коммерции и бизнесу» – Чепалова И.Л. (по доверенности от 03.07.2017) и общества с  ограниченной ответственность «Стандарт» – Кочкарова Д.Б. (доверенность от 01.02.2018),  в отсутствие ответчиков – министерства имущественных и земельных отношений  Карачаево-Черкесской Республики, мэрии муниципального образования города  Черкесска, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и  картографии по Карачаево-Черкесской Республике, управления архитектуры,  градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города  Черкесска, третьих лиц – общества с ограниченной ответственностью «Альянс», общества  с ограниченной ответственность «Тепловые сети», Федеральной налоговой службы  Российской Федерации в лице Управления Федеральной налоговой службы по Карачаево- Черкесской Республики, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе  путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в  информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную  жалобу публичного акционерного общества «СКБ-Банк» на решение Арбитражного суда  

Карачаево-Черкесской Республики от 06.02.2018 (судья Боташев А.П.) и постановление  Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2018  

(судьи Сулейманов З.М., Егорченко И.М., Казакова Г.В.) по делу № А25-1239/2017,  установил следующее.  

Конкурсный управляющий ООО «Партнер» (далее – общество) Бервинов А.В.  (далее – конкурсный управляющий) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением  

к министерству имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской  Республики (далее – министерство), мэрии муниципального образования города  Черкесска (далее – мэрия), управлению Федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике (далее –  управление Росреестра) и управлению архитектуры, градостроительства и земельных  отношений мэрии муниципального образования города Черкесска (далее – управление)  о признании права собственности на объект недвижимости – здание центрального дома  предпринимателя общей площадью 2208,5 кв. м, в том числе: пристройка (литера А)  

площадью 1702,8 кв. м, пристройка (литера А1) площадью 470,8 кв. м, пристройка 

(литера а) площадью 34,9 кв. м, образованного в результате реконструкции объекта  недвижимости с кадастровым номером 09:04:0101142:58, расположенного по адресу:  Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, пл. Кирова, 8 – ул. Горького, 8.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечены ПАО «СКБ-Банк» (далее – банк),  ООО «Стандарт», ООО «Альянс», ООО «Тепловые сети» и Федеральная налоговая  служба Российской Федерации в лице Управления Федеральной налоговой службы по  Карачаево-Черкесской Республики.  

Решением суда от 06.02.2018, оставленным без изменения постановлением суда  апелляционной инстанции от 25.04.2018, исковые требования удовлетворены.  

В кассационной жалобе банк просит отменить судебные акты, принять новый  судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Заявитель указывает, что  суды не приняли во внимание отсутствие у истца разрешения на строительство. Ссылки  судов на разрешения от 01.11.2006 № 524-06 и от 15.08.2006 № 256-06 несостоятельны,  так как они прекратили свое действие 01.01.2007 и 01.07.2007. В указанный в разрешении  на строительство срок работы по реконструкции не проводились, доказательства  обращения в уполномоченный орган за выдачей разрешения на реконструкцию объекта по  проектной документации либо обжалования отказа в выдаче разрешения на строительство  истец в материалы дела не представил. Обращение истца с заявлением о регистрации  права собственности от 04.12.2014 по истечении длительного периода времени после  возведения самовольной постройки, не может быть приравнено к обращению на ввод  объекта в эксплуатацию.  

В отзывах на жалобу истец и ООО «Стандарт просят оставить обжалуемые  судебные акты без изменения, жалобу – без удовлетворения.  

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц высказали свои  доводы и возражения.  

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов, выслушав  представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  приходит к следующим выводам.  

Как видно из материалов дела и установлено судами, 06.01.2004 администрация 

г. Черкесска (арендодатель) и фонд поддержки малого предпринимательства  

Карачаево-Черкесской Республики (арендатор) заключили договор аренды земли № 6038  (в редакции дополнительного соглашения от 30.03.2006 № 593), по условиям которого  арендатору передан земельный участок на землях поселений г. Черкесска  

площадью 0,1227 га по адресу: ул. Кирова, 8 – ул. Горького, 8, для размещения  Центрального дома предпринимателя (далее – ЦДП) в здании бывшего кинотеатра  

им. Горького. 

Срок действия договора аренды определен до 01.01.2052 (пункт 1.2 договора  аренды).  

На арендованном земельном участке находится недвижимое имущество –  

здание ЦДП общей площадью 1619,5 кв. м, принадлежащее фонду на праве  собственности, что подтверждается свидетельством о регистрации права от 22.01.2004.  

 Постановлением главы г. Черкесска от 21.04.2004 № 1947 фонду разрешено  производство проектно-изыскательских работ для строительства двух пристроек к  западному и южному фасадам административного здания.  

24 ноября 2005 года ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в КЧР» фонду выдано  экспертное заключение по рабочему проекту «Пристройка к западному фасаду ЦДП по  ул. Горького, 8», согласно которому рабочий проект соответствует требованиям  

СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство». Планировка и застройка городских и сельских  поселений», СНиП 23.05-95 «Естественное и искусственное освещение»,  

СанПин 2.2.4.548-96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных  помещений» СанПин 2.2.1/2.1.1.1076-01 «Гигиенические требования к инсоляции и  солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий», и может быть  рекомендован для получения положительного санитарно-гигиенического заключения.  

15 августа 2006 года мэрия выдала фонду разрешение на строительство № 256-06  на реконструкцию объекта капитального строительства – помещений в здании магазина  общей площадью 614 кв. м торговой площадью 429,9 кв. м. Срок действия названного  разрешения до 01.07.2007.  

01 ноября 2006 года мэрия г. Черкесска выдала фонду разрешение на строительство   № 524-06 на реконструкцию объекта капитального строительства – помещений кафе под  

гостиничные номера и подвальных помещений под сауну. Срок действия указанного  разрешения до 01.01.2007.  

Приказом от 01.03.2010 № 3 фонд передал обществу здание ЦДП общей площадью 1619,5 кв. м в качестве имущественного вклада участника. 

Регистрация перехода права собственности на здание ЦДП осуществлена  23.10.2010, что подтверждается свидетельством о регистрации права серии 09-АА  

 № 285924. 

В связи со сменой собственника здания, 16.08.2010 общество и министерство  заключили договор аренды № 231, по условиям которого обществу во временное владение  и пользование предоставлен земельный участок площадью 1227 кв. м с кадастровым  номером 09:04:0101142:0006, расположенный по адресу: г. Черкесск, пл. Кирова, 8 –  

ул. Горького 8, под зданием ЦДП, сроком до 01.07.2059. 

В целях производства строительных работ 10.04.2010 общество (заказчик)  заключило договор подряда № 1 с ООО «Стандарт» (подрядчик) на выполнение работ по  строительству пристройки к западному фасаду ЦДП.  

Работы, предусмотренные договором подряда от 10.04.2010 № 1, подрядчиком  выполнены и заказчиком приняты по акту о приемке выполненных работ от 22.06.2011   № 1.  

4 декабря 2014 года конкурсный управляющий общества Кочкаров Р.А. обратился  в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности  на возведенную пристройку.  

В письме от 29.12.2014 регистрирующий орган сообщил конкурсному  управляющему о невозможности регистрации права на спорный объект недвижимости,  поскольку пристройка не является отдельным объектом недвижимости и объектом  капитального строительства, конкурсному управляющему рекомендовано обратиться  в суд с иском о признании права.  

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения конкурсного  управляющего с иском в арбитражный суд.  

Удовлетворяя заявленные истцом требования суды указали, что пристройка (литера А1) этажность – 2, площадью 470,8 кв. м. и (литера а) этажность – 1, 

площадью 34,9 кв. м., не является самостоятельным объектом недвижимого имущества.  При возведении пристроя к уже существующему зданию ЦДП, зарегистрированному на  праве собственности за истцом, первоначальный объект изменился (увеличена общая  площадь объекта на 505,7 кв. м) следовательно, новым объектом недвижимого имущества  является здание ЦДП, включающее спорную пристройку. Поскольку строительство  

пристройки не повлекло за собой нарушений строительных норм и правил, не нарушает  прав и интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, требования  истца являются обоснованными.  

Между тем суды не учли следующего. 

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение,  возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном  порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает  строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это  необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм  и правил (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее –  Кодекс).  

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Кодекса право собственности на  самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом  случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном  наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится  земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении  следующих условий:  

– если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет  права, допускающие строительство на нем данного объекта;  

– если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам,  установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и  застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в  иных документах;  

– если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы  других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.  

Согласно пункту 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда  Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  

от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при  разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»  (далее – постановление № 10/22) отсутствие разрешения на строительство само по себе не  может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на  самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли  лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности  к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию,  

а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или  акта ввода объекта в эксплуатацию.  

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и  статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности  в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального  строительства, осуществляются на основании разрешения на строительство, которое  выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где  планируется строительство.  

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения  на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во  время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное  самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Кодекса и статьи 51  Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09).  

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную  постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный  орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов,  предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской  Федерации.  

Согласно пункту 9 информационного письма от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной  практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса  Российской Федерации» (далее – информационное письмо № 143) право собственности на  самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть  признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные  разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при  удовлетворении требований на основании части 3 статьи 222 имел бы место упрощенный  порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит  добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы  в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным  застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.  

Разрешая заявленные требования суды не дали оценку доводам ответчика и  третьего лица о возведении реконструированного объекта недвижимости без  соответствующего разрешения на строительство (реконструкцию).  

Ссылаясь на получение истцом в 2006 году разрешений на строительство № 256-06  и № 524-06, суды не учли истечение срока действия названных разрешений в 2007 году,  

при этом как следует из материалов дела, реконструкция спорного объекта осуществлена  истцом в 2011 году.  

Доказательства соответствия спорного объекта проектной документации, в  соответствии, с которой выдавались указанные разрешения на строительство, в  материалах дела отсутствуют.  

Кроме того, суды не дали оценку договору аренды от 16.08.2010 № 231  заключённому министерством и обществом не для целей строительства недвижимости, а  для эксплуатации находящемся на арендованном земельном участке ЦДП,  принадлежащем обществу на праве собственности.  

Вывод судов о том, что реконструированный объект не создает угрозу жизни и  здоровью граждан является преждевременным, поскольку в заключение ООО «Эскиз»  

от 24.02.2015, на которое сослался истец, отсутствует классификация спорного здания по  степени его огнестойкости и классу конструктивной пожарной опасности, отсутствуют  сведения о том, что размещение здания на земельном участке выполнено с соблюдением  требований о противопожарной безопасности.  

Также судами не разрешен вопрос о соответствии спорной постройки на день  обращения в суд, параметрам, установленным документацией по планировке территории,  правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам  постройки, содержащимся в иных документах.  

Доводы ответчика и банка о том, что спорный объект выходит за пределы  арендованного земельного участка и границ красных линий не был проверен. Суды не  установили и материалы дела не содержат доказательства расположения  реконструированного объекта в границах земельного участка, арендуемого истом.  

Выводы судов о том, что на ответчиках лежит бремя доказывания возведения  спорного объекта не в пределах арендованного земельного участка, являются неверными,  поскольку обязанность доказывания обстоятельств, изложенных в статье 222 Кодекса в  качестве условий признания права собственности, возлагается на истцов (лиц,  обратившихся с требованием о признании права на самовольно возведенный объект).  

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке  является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае,  если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено  возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или  реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными  правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной  деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть  

использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с  целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего  разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых  вещей.  

Поскольку выводы судов основаны на неполном выяснении фактических  обстоятельств, то в силу статьи 288 Арбитражного кодекса Российской Федерации  решение и постановление подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение.  

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить отмеченные  недостатки, принимая во внимание задачи судопроизводства в арбитражных судах,  конкретные обстоятельства дела, исходя из положений законодательства, установить все  обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному делу, дать оценку всем  имеющимся в деле доказательствам и доводам сторон с соблюдением требований  арбитражного процессуального законодательства, распределить между сторонами бремя  доказывания, разъяснить истцу право заявить ходатайство о проведении судебной  экспертизы.  

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое  рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь  рассматривающим дело (по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации).  

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 06.02.2018 и  постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2018  

по делу № А25-1239/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в  Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

Председательствующий Е.Л. Коржинек  Судьи Е.И. Афонина   О.Л. Рассказов