АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОЯРСКОГО  КРАЯ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

06 октября 2020 года

 

Дело № А33-16469/2020

Красноярск

 

Резолютивная часть решения объявлена 29 сентября 2020 года.

В полном объеме решение изготовлено 06 октября 2020 года.

 

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Болуж Е.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску открытого акционерного общества «Красноярскпромстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к администрации Советского района в городе Красноярске (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>);

к обществу с ограниченной ответственностью Управляющей компании «Авеню 24» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об оспаривании открытого конкурса с номером извещения №130120/4132343/01;

об оспаривании договора управления многоквартирным домом от 21.02.2020 № 07-УК/2020, заключенного по результатам конкурса №130120/4132343/01,

при участии в судебном заседании:

представителя истца: ФИО1, действующей на основании доверенности от 10.01.2020 № 3, личность удостоверена паспортом, в подтверждение наличия высшего юридического образования представлена копия диплома,

представителя ответчика - администрации Советского района в городе Красноярске: ФИО2, действующего на основании доверенности от 03.04.2020 № 125, личность удостоверена служебным удостоверением, в подтверждение наличия высшего юридического образования представлен диплом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО3, с использованием средств системы аудиозаписи, 

 

установил:

открытое акционерное общество «Красноярскпромстрой» (далее – истец, ОАО «КПС») обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к администрации Советского района в городе Красноярске (далее – ответчик, администрация); к обществу с ограниченной ответственностью Управляющей компании «Авеню 24» (далее – ответчик, ООО УК «Авеню 24») о признании недействительным открытого конкурса с номером извещения №130120/4132343/01 по отбору управляющей организации для управления многоквартирным дом № 60 по улице Соколовская в городе Красноярске; о признании недействительным договора управления многоквартирным домом от 21.02.2020 № 07-УК/2020, заключенного с лицом, выигравшим торги - ООО УК «Авеню 24» по результатам конкурса №130120/4132343/01.

Определением от 01.06.2020 заявление оставлено без движения.

В установленный судом срок истцом устранены обстоятельства, послужившие основанием для оставления заявления без движения.

Заявление принято к производству суда. Определением от 18.06.2020 возбуждено производство по делу.

Представитель истца на удовлетворении заявленных требований настаивал.

Представитель администрации Советского района в городе Красноярске требования истца оспорил.

Представитель общества с ограниченной ответственностью Управляющей компании «Авеню 24», надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в заседание не явился.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

ОАО «Краснояркпромстрой» построен и введен в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №24-308-01/10513-дг-2013 от 25.12.2019), многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>. 14-ти этажный жилой дом. Строительство жилого дома произведено за счет собственных средств застройщика, без привлечения денежных средств участников долевого строительства.

27.12.2019 ОАО «Краснояркпромстрой», являясь единственным собственником, обладающим 100 % долей площади (включая жилые) помещений, на основании Решения № 4 от 27.12.2019 в соответствии с п. 14 ст. 161, п. 5 ст. 162 ЖК РФ, заключило с ООО УК «ПромСервис» договор № 4 управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...>.

Распоряжением администрации Советского района в городе Красноярске от 13.01.2020 № 21 постановлено утвердить конкурсную документацию для проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...>.

Информация о проведении открытого конкурса размещена на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов по адресу www.torgi.gov.ru.

На основании служебной записки от 13.01.2020 организована работа по уведомлению собственников помещений в многоквартирном доме о дате проведения открытого конкурса; на подъездах дома размещено информационное сообщение о проведении конкурса по отбору управляющей организации.

13 января 2020 года в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу www.torgi.gov.ru. размещено извещение № 130120/4132343/01 о проведении вышеуказанного конкурса.

Согласно извещению заявки предоставляются претендентами с 13.01.2020 до 12.02.2020.

Дата вскрытия конвертов: 12.02.2020.

Дата рассмотрения заявок: 19.02.2020.

Дата проведения конкурса: 21.02.2020.

ООО УК «Авеню 24» в рамках конкурса подана заявка на участие от 16.01.2020 с приложением необходимых в соответствии с законодательством документов.

Согласно протоколу вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе от 12.02.2020 № 06 от ООО УК «Авеню 24» поступила заявка на участие в конкурсе.

В соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие от 19.02.2020 № 09 решением конкурсной комиссии ООО УК «Авеню 24» признано участником конкурса.

10.02.2020 в администрацию Советского района г. Красноярска ОАО «Красноярскпромсрой» направлено письмо № 36 о выборе способа управления многоквартирным домом, с приложением договора № 4 управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...>. В письме указано, что проведение конкурсов по выбору управляющей компании для многоквартирных домов по адресу: 

<

...> не требуется.

Письмом от 20.02.2020 № 1364 в удовлетворении заявления об отказе от проведения конкурса отказано, со ссылкой на то, что представленные документы не подтверждают, что собственниками, либо лицами, принявшими помещения от застройщика, выбрана в качестве управляющей организации ООО УК «ПромСервис». В решении № 7 о выборе способа управления МКД указано, что ОАО «Красноярскпромстрой» принадлежит 100 % голосов как собственнику помещений. При этом, из заявления ОАО «Красноярскпромстрой» от 10.02.2020 № 36 следует, что регистрация права собственности на жилые помещения в полном объеме не осуществлена; каких-либо доказательств не представлено. Таким образом, поскольку право собственности на жилые помещения не зарегистрировано в установленном законом порядке, голосовать как собственник, обладающий 100 % голосов, ОАО «Красноярскпромстрой» не имело права.

Письмом от 21.02.2020 № 1411 в адрес ООО УК «Авеню 24» направлены копии протокола от 19.02.2020 № 09, проекта договора управления.

Письмом от 02.03.2020 № 144 ООО УК «Авеню 24» в адрес администрации Советского района в городе Красноярске направлен подписанный проект договора управления многоквартирным домом.

Заявитель, считая недействительными открытый конкурс с номером извещения №130120/4132343/01 по отбору управляющей организации для управления многоквартирным дом № 60 по улице Соколовская в городе Красноярске и договор управления многоквартирным домом от 21.02.2020 № 07-УК/2020, заключенный с лицом, выигравшим торги - ООО УК «Авеню 24» по результатам конкурса №130120/4132343/01, обратился в суд с настоящим заявлением.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение в арбитражный суд должно быть обусловлено необходимостью защиты нарушенных прав и иметь целью их восстановление.

Способы защиты гражданских прав определены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Все правоотношения, возникающие при организации и проведении торгов, а также при заключении договоров по результатам торгов, относятся к сфере гражданско-правового регулирования.

Статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными. При этом законодатель не разграничивает этапы организации и проведения торгов, на которых допущенные нарушения установленных законом правил влекут указанные последствия.

Действующим законодательством не предусмотрена возможность оспаривания отдельно протокола об итогах конкурса, тогда как возможность оспаривания торгов прямо предусмотрена пунктом 1 статьи 449 ГК РФ. В случае, если конкурс признан судом недействительным, то и документ, в котором зафиксированы его результаты (протокол), не имеет силы.

Следовательно, независимо от того, на каком этапе организации или проведения торгов допущены нарушения, защита нарушенных прав заинтересованных лиц осуществляется способом, установленным статьей 449 Кодекса – путем признания торгов недействительными.

Указанная правовая позиция закреплена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.10.2010 № 7171/10 по делу № А24-1694/2009.

Статьей 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 44 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно статье 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

В соответствии со статьей 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

- кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

- на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

- продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

- были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

- были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

По смыслу названной статьи основанием для признания торгов недействительными может служить существенное нарушение процедуры их проведения. При этом под существенным нарушением следует понимать такое отклонение от установленных требований, которое повлекло или могло повлечь иные результаты торгов и, как следствие, грубое нарушение прав и законных интересов заинтересованного лица.

Таким образом, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

При этом нарушения, с которыми заинтересованное лицо связывает недействительность торгов, должны быть существенными, то есть влияющими на результат торгов и выбор победителя.

В соответствии с п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 02.12.1993 № 32 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий», применение которого возможно по аналогии, под заинтересованным лицом, которое вправе обратиться с требованием о признании недействительными результатов конкурса или аукциона, следует понимать участников конкурса или аукциона, а также лиц, которым было отказано в участии в конкурсе или аукционе.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

В соответствии с пунктом 70 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" с иском в суд о признании публичных торгов недействительными может обратиться любое заинтересованное лицо (пункт 1 статьи 449, часть 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). В частности, такими лицами могут быть: участники торгов; лица, не имевшие возможности участвовать в торгах из-за допущенных, по их мнению, нарушений правил их проведения; стороны исполнительного производства; судебный пристав; иные лица, обосновавшие свой интерес в оспаривании публичных торгов.

Исходя из системного анализа положений статей 4 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, лицо, обращающееся в суд с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать, что при проведении торгов допущены нарушения закона, проведенные торги повлекли нарушение его права, наличие причинно-следственной связи между допущенными нарушениями и возникшим нарушением прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности заключенной на таких торгах сделки.

В соответствии с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 16.07.2009 N 739-О-О, торги, проведенные с нарушением установленных законодательством требований, могут быть признаны незаконными по иску заинтересованного лица только в случае, если признание их недействительными повлечет реальное восстановление нарушенных прав указанного лица.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2012 N 12573/11 также сформулирована позиция о том, что признание торгов и заключенных по их результатам сделок недействительными должно повлечь восстановление нарушенных прав лица, предъявившего иск.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что открытое акционерное общество «Красноярскпромстрой» доказало, что оспариваемыми в рамках настоящего спора торгами нарушены его права и законные интересы.

Согласно статье 26 Устава города Красноярска, принятого Решением Красноярского городского Совета от 24.12.1997 N В-62 62 (далее по тексту - Устав г. Красноярска от 24.12.1997 N В-62), структуру органов самоуправления в городе Красноярске составляет, в том числе администрация города Красноярска - исполнительно-распорядительный орган городского самоуправления.

Пунктами 1, 2 и 5 статьи 44 Устава г. Красноярска от 24.12.1997 N В-62 предусмотрено, что администрация города Красноярска является исполнительно-распорядительным органом городского самоуправления, наделенным настоящим Уставом полномочиями по решению вопросов городского значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам городского самоуправления федеральными законами и законами края.

В состав администрации города входят органы администрации города, включая территориальные подразделения.

Администрация города обладает правами юридического лица.

По пунктам 1 и 2 статьи 47 Устава г. Красноярска от 24.12.1997 N В-62 территориальные органы (территориальные подразделения) администрации города осуществляют функции управления районом, несколькими районами либо частью района в городе. Территориальное подразделение обладает правами юридического лица.

По пункту 1.1 Положения об администрации района в городе Красноярске, утвержденного распоряжением Главы города от 26.02.2007 N 46-р (далее по тексту - Положение от 26.02.2007 N 46-р), администрация района в г. Красноярске является территориальным подразделением администрации города, осуществляющим функции управления административным районом города.

Пунктом 2.2.3 указанного положения определено, что в сфере управления жилищно-коммунальным хозяйством районная администрация проводит открытые конкурсы по отбору управляющей организации для управления вновь возведенными многоквартирными домами после ввода домов в эксплуатацию; многоквартирными домами, собственники помещений которых не выбрали способ управления домами или не реализовали принятое решение о выборе способа управления домами.

Исходя из пунктов 4.1 и 4.3 Положения от 26.02.2007 N 46-р деятельностью районной администрации руководит руководитель администрации района в городе, который в пределах своей компетенции издает распоряжения, обязательные для исполнения всеми расположенными на территории района юридическими лицами.

Согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами. Основной целью проведения конкурса по выбору управляющей организации является соблюдение прав собственников жилых помещений на благоприятные и безопасные условия проживания граждан. Данные условия должны быть обеспечены путем проведения конкурса, так как по результатам его проведения может быть определена управляющая компания, предложившая лучшие условия оказания услуг.

Частью 13 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети Интернет и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ открытый конкурс.

Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила).

Пунктом 32 Правил предусмотрено, что информация о проведении конкурса размещается организатором конкурса на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов по адресу www.torgi.gov.ru (далее - официальный сайт).

В соответствии с пунктом 39 Правил, в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

Как следует из материалов дела, ОАО «Краснояркпромстрой» построен и введен в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №24-308-01/10513-дг-2013 от 25.12.2019), многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>. 14-ти этажный жилой дом. Строительство жилого дома произведено за счет собственных средств застройщика, без привлечения денежных средств участников долевого строительства.

27.12.2019 ОАО «Краснояркпромстрой», являясь единственным собственником, обладающим 100 % долей площади (включая жилые) помещений, на основании Решения № 4 от 27.12.2019 в соответствии с п. 14 ст. 161, п. 5 ст. 162 ЖК РФ, заключило с ООО УК «ПромСервис» договор № 4 управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...>.

10.02.2020 в администрацию Советского района г. Красноярска ОАО «Красноярскпромсрой» направлено письмо № 36 о выборе способа управления многоквартирным домом, с приложением договора № 4 управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...>. В письме указано, что проведение конкурсов по выбору управляющей компании для многоквартирных домов по адресу: 

<

...> не требуется.

Письмом от 20.02.2020 № 1364 в удовлетворении заявления об отказе от проведения конкурса отказано, со ссылкой на то, что представленные документы не подтверждают, что собственниками, либо лицами, принявшими помещения от застройщика, выбрана в качестве управляющей организации ООО УК «ПромСервис». В решении № 7 о выборе способа управления МКД указано, что ОАО «Красноярскпромстрой» принадлежит 100 % голосов как собственнику помещений. При этом, из заявления ОАО «Красноярскпромстрой» от 10.02.2020 № 36 следует, что регистрация права собственности на жилые помещения в полном объеме не осуществлена; каких-либо доказательств не представлено. Таким образом, поскольку право собственности на жилые помещения не зарегистрировано в установленном законом порядке, голосовать как собственник, обладающий 100 % голосов, ОАО «Красноярскпромстрой» не имело права.

Суд полагает, что вывод администрации об отсутствии у ОАО «Красноярскпромстрой» полномочий по выбору управляющей организации основан на неверном толковании норм действующего законодательства.

Пункт 4 части 2 статьи 44 ЖК РФ предусматривает, что выбор способа управления многоквартирным домом прежде всего относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (часть 1 статьи 44 ЖК РФ).

Рассматривая обоснованность  применения положений Жилищного кодекса Российской Федерации относительно лиц, правомочных участвовать в принятии решения о выборе управляющей организации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ в определении от 15.09.2017 N 307-ЭС17-4212 по делу № А56-2498/2016, обратила внимание на то, что в отношении вновь возводимых объектов недвижимости – многоквартирных жилых домов обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта лицу, финансировавшему строительство (участнику долевого строительства, в частности). При этом, несмотря на то, что  право собственности такого участника строительства подлежит государственной регистрации и считается возникшим со дня такой регистрации, именно  с момента подписания передаточного акта участник строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника. Участники долевого строительства, не зарегистрировавшее еще свое право, формально не являются собственниками, однако у них уже с момента подписания передаточного акта возникают обязанности: по внесению платежей за жилое помещение и коммунальные услуги (статья 10, пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации) и платежей за содержание общего имущества многоквартирного дома.

Из вышеизложенного следует, что в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения.

Изложенный подход носит общий, универсальный характер в силу общности правового регулирования жилищным законодательством правового положения лица, принявшего помещение от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, и непосредственно самого застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Так, в силу положений пунктов 6 и 7 части 2 статьи 153 ЖК РФ у указанных лиц возникает равнозначная обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Также, исходя из положений подпунктов «а», «в» пункта 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491) указанными лицами в равной мере обеспечивается надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом.

При этом возможность заключения именно застройщиком договора управления предусмотрена прямо не только указанной нормой п. 16  Правил № 491, пунктом 1 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416), но и нормами Жилищного кодекса Российской Федерации, предусматривающими порядок и процедуру избрания управляющей организации и заключения с ней договора.

Так,  часть 14 статьи 161 ЖК РФ предусматривает, что до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

При заключении застройщиком в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, такой управляющей организации (часть 7.4 статьи 155 ЖК РФ).

Таким образом, действующее законодательство предусматривает два способа выбора управляющей компании для вновь построенного многоквартирного дома:

- в случае, если строительство многоквартирного дома осуществлялось за счет средств участников долевого строительства, застройщик, после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и до заключения договора с управляющей компанией по результатам проведения открытого конкурса (либо по результатам принятия решения о выборе способе управления и избрания управляющей организации общим собранием собственников помещений), выбирает управляющую компанию и заключает с ней соответствующий договор;

- в случае, если строительство многоквартирного дома осуществляется без привлечения средств участников долевого строительства, и застройщик выступает также и  инвестором данного строительства, такой застройщик, после ввода дома в эксплуатацию фактически осуществляет права собственника вновь созданного объекта недвижимости, несет обязанности собственника помещений в многоквартирном доме и становится правомочным  участников в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, вправе самостоятельно выбрать управляющую компанию, поскольку в случае совпадения собственника всех помещений в одном лице решение общего собрания собственников помещений может быть оформлено решением единственного собственника всех помещений в многоквартирном доме, что не противоречит требованиям пункта 4 части 2 статьи 44 ЖК РФ.

Приведенная правовая позиция относительно правомочности заключения договора с управляющей организацией лицом, финансировавшим строительство, либо сами застройщиком, нашла отражение, в том числе, в сложившейся судебной практике (напр. Определения Верховного Суда Российской Федерации от 15.02.2018 № 306-КГ17-22922, от 23.102019 № 308-ЭС19-19908, от 19.02.2018 № 305-ЭС17-22782 и др.)

В рассматриваемом случае ОАО «Красноярскпромстрой» являясь застройщиком, которому выдано разрешение на ввод объектов в эксплуатацию, а также, по сути, единственным собственником, обладающим 100 % долей площади вновь построенного объекта капитального строительства, имело возможность принять решение о выборе управляющей компании и заключении с ней договора как единственное лицо, фактически осуществляющее полномочия собственника в отношении помещений многоквартирного дома (как единственного собственника помещений многоквартирных домов).

Доказательств того, что строительство многоквартирного дома осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства и положение застройщика после ввода многоквартирного жилого дома отличалось от положения участника долевого строительства, инвестора строительства, суду не представлено.

Из материалов дела следует, что единственным препятствием для отказа от проведения конкурса послужило то обстоятельство, что право собственности ОАО «Красноярскпромстрой» не зарегистрировано в едином государственном реестре уполномоченным на то органом.

Однако, данное обстоятельство в рассматриваемом случае не может являться препятствием для заключения договора управления многоквартирным домом, так как действующее законодательство связывает право выбора управляющей организации и заключение договора управления вновь построенным многоквартирным домом не с моментом государственной регистрации права собственности на помещения во вновь созданном объекте недвижимости, а с получением разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и получением в фактическое владение находящихся в нем помещений лицом, уполномоченным на введение данных помещений в гражданский оборот  и фактически осуществляющим права собственника помещения. Сам по себе факт осуществления строительства многоквартирного дома без привлечения средств по договорам долевого участия в строительство, не влечет ограничения прав лица, финансировавшего такого строительство, в том числе на определение способа управления многоквартирного жилого дома и избрание управляющей компании.

При таких обстоятельствах, исходя из того, что нормы действующего жилищного законодательства закрепляют приоритет волеизъявления обладателей прав на помещения в многоквартирном доме при решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом, решение собственника помещений спорного дома о заключении с ООО УК «ПромСервис» Договора № 4 управления многоквартирным домом, и осуществление фактически обществом ООО УК «ПромСервис» обязательств по управлению многоквартирным домом на основании заключенных с правообладателями помещений договоров управления, договоров с ресурсоснабжающими организациями, иных договоров, направленных на управление спорным многоквартирным домом, собственник жилья спорного многоквартирного дома реализовал право на выбор способа управления многоквартирным домом, заключив соответствующий договор с обществом ООО УК «ПромСервис», что не противоречит положениям статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Исходя из вышеизложенного, администрация Советского района в городе Красноярске в нарушение пункта 39 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75, провела открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...>, подвела итоги конкурса и определила победителя без учета факта принятия и реализации собственником помещения решения о выборе способа управления.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Признание  торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Поскольку оспариваемый конкурс (извещение №130120/4132343/01) проведен с нарушением требований закона, ущемляет права открытого акционерного общества «Красноярскпромстрой» как единственного собственника, реализовавшего право выбора способа управления дом момента подведения итогов конкурса, данный конкурс подлежит признанию недействительным, также как и договор управления многоквартирным домом от 21.02.2020 № 07-УК/2020, заключенный с ООО УК «Авеню 24» по результатам конкурса № 130120/4132343/01.

Довод истца о не соблюдении процедуры уведомления о дате проведения конкурса изучен судом и отклонен как не подтвержденный документально. Администрация представила доказательства размещения информации на подъезде многоквартирного дома, при этом истец не доказал факт публикации сведений иного содержания.

На основании изложенного, иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, в том числе связанные с уплатой государственной пошлины по делу, относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Государственная пошлина за рассмотрение настоящего иска составляет 6 000 руб. и подлежит отнесению на ответчиков: с администрации Советского района в городе Красноярске в пользу открытого акционерного общества «Красноярскпромстрой» 3 000 рублей государственной пошлины и с общества с ограниченной ответственностью Управляющей компании «Авеню 24» в пользу открытого акционерного общества «Красноярскпромстрой» 3 000 рублей государственной пошлины.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа -  ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края 

 

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать недействительным открытый конкурс с номером извещения №130120/4132343/01 по отбору управляющей организации для управления многоквартирным дом № 60 по улице Соколовская в городе Красноярске.

Признать недействительным договор управления многоквартирным домом от 21.02.2020 № 07-УК/2020, заключенный с ООО УК «Авеню 24» по результатам конкурса                                  № 130120/4132343/01.

Взыскать с администрации Советского района в городе Красноярске в пользу открытого акционерного общества «Красноярскпромстрой» 3 000 рублей государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Управляющей компании «Авеню 24» в пользу открытого акционерного общества «Красноярскпромстрой» 3 000 рублей государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

 

Судья

Е.В. Болуж