АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской  Федерации 

Решение

Дело № А76-7852/2022

04  октября   2022 года

г. Челябинск

 

Резолютивная  часть решения   объявлена  27  сентября  2022 года 

Решение  в  полном  объеме  изготовлено  04  октября  2022 года 

Судья Арбитражного суда Челябинской области Худякова В.В., при ведении протокола  судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в  судебном заседании в помещении Арбитражного суда Челябинской области по адресу: 

<

...>, кабинет № 424, дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Капитал» 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о признании недействительным уведомления,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- ООО «НБМ-Центр», 

- Администрация Миасского городского округа,

при участии в  судебном заседании представителей: от заявителя  – ФИО2 (протокол №1 от 24.08.2020), от ответчика – ФИО3 (доверенность №175 от 27.01.2022),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Инвест-Капитал» обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о:

- признании недействительным уведомления №КУВД-001/2020-219591154/9 от 16 декабря 2021 года об отказе в государственной регистрации права собственности земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения, площадью 10 800 кв.м., кадастровый номер: №74:34:1002091:1964, расположенный по адресу: Россия, Челябинская область, город Миасс, район Центральный.

- возложении обязанности зарегистрировать право собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения, площадью 10 800 кв.м., кадастровый номер: №74:34:1002091:1964, расположенный по адресу: Россия, Челябинская область, город Миасс, район Центральный;

- взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Управлением  Росреестра  по  Челябинской области  требования  отклонены;  ссылается  на  то,  что   собственник не вправе распоряжаться  землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. Считает  ООО «НБМ-Центр» могло распорядиться принадлежащим ему земельным участком с кадастровым номером 74:34:1002091:1964 только после его преобразования, исключив из его площади площадь земельных участков, подлежащих передаче собственникам помещений в многоквартирных домах с КН 74:34:1002091:3140 и 74:34:1002091:3232.

При этом полагает,  что довод заявителя о том, что в отношении ООО «НБМ-Центр» подано заявление о признании его несостоятельным (банкротом) правового значения не имеет.  Представитель  Управления  Росреестра   ссылается  на  то,  что  ООО «ИнвестКапитал» сможет приобрести земельный участок для завершения строительства принадлежащего ему объекта только после формирования ООО «НБМ-Центр» земельных участков под многоквартирными домами.

Из  материалов  дела  следует,  что   заявитель , а  также  ООО «НБМ –Центр» обратились   к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области за государственной регистрации  перехода  права,  права собственности  ООО «Инвест-Капитал»  на  земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения, площадью 10 800 кв.м., кадастровый номер: №74:34:1002091:1964, расположенный по адресу: Россия, Челябинская область, город Миасс, район Центральный

В  качестве  основания  для  государственной  регистрации права  Управлению Росреестра  был  представлен договор  купли  продажи  земельного  участка  от 01.09.2020.

Управлением  Росреестра   заявителю уведомлением  №КУВД-001/2020-219591154/9 от 16 декабря 2021 года отказано  в  государственной  регистрации  права  собственности  на  спорный  земельный  участок . 

Считая  отказ  в  государственной  регистрации   нарушающим  права    и не  соответствующим  закону   заявитель обратился  в  суд  с  настоящим  требованием 

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Исходя из части 2 статьи 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания незаконными действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу положений части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. При этом факт нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя должен доказать последний.

Из  материалов  дела   видно,  что 30.10.2020 в Управление обратились представители ООО «НБМ-Центр», ООО «ИнвестКапитал» с заявлениями о государственной регистрации перехода права, права собственности ООО «ИнвестКапитал» на земельный участок с кадастровым номером 74:34:1002091:1964.

В качестве основания для государственной регистрации права был представлен договор купли-продажи земельного участка № 2 от 01.09.2020.

11.11.2020по результатам проведения правовой экспертизыпредставленных документов государственным регистратором Управленияпринято решение о приостановлении государственной регистрации прав наосновании п. 1, 37 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «Огосударственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) всвязи с тем, что лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, неимеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномоченораспоряжаться правом на такой объект недвижимости, а также в связиналичием запретов на совершение регистрационных действий.

16.12.2021в связи с неустранением всех причин, препятствовавшихосуществлению государственной регистрации прав, Управление вынужденобыло принять решение об отказе в государственной регистрации.

Управлением Росреестра  проведена    правовая   экспертиза документов 

В Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером 74:34:1002091:1964, категория «земли населенных пунктов», разрешенное использование «для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения», местоположение: Челябинская обл, г. Миасс, р-н Центральный, площадь 10800 кв.м., местоположение границ установлено в соответствии с требованиями законодательства.

Собственником земельного участка является ООО «НБМ-Центр» на основании договора купли-продажи от 28.01.2013 № 3.

В соответствии с договором купли-продажи земельного участка № 2 от 01.09.2020 ООО «НБМ-Центр» передает участок в собственность ООО «ИнвестКапитал».

Между тем сторонами договора не принято во внимание, что продавец -ООО «НБМ-Центр» не имеет права на распоряжение земельным участком, ввиду того, что на участке расположены многоквартирные дома.

По сведениям ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 74:34:1002091:1964 находится многоквартирный дом с кадастровым номером 74:34:1002091:3140, адрес: 

<

...> очередь, год ввода в

эксплуатацию - 2015, многоквартирный дом с кадастровым номером 74:34:1002091:3232, адрес: 

<

...> очередь, год ввода в эксплуатацию - 2017, а также сооружения теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения.

В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (п. 4).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон)).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона ).

По смыслу статьи 16 Вводного закона общая долевая собственность собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен этот дом, оформляется с использованием процедур формирования земельного участка и последующего проведения его государственного кадастрового учета.

В рассматриваемом случае земельные участки, необходимые для эксплуатации многоквартирных домов с кадастровыми номерами 74:34:1002091:3140 и 74:34:1002091:3232, не сформированы, однако собственники помещений в многоквартирных домах имеют право владеть и пользоваться земельными участками, на которых эти дома расположены, а титульный собственник не вправе ими распоряжаться.

Пунктом 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. 

При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Как указано выше, земельные участки, необходимые для эксплуатации многоквартирных домов, после формирования перейдут в общую долевую собственность собственников расположенных в данных домах помещений, а   следовательно,  в данной части ООО «НБМ-Центр» не принадлежат.

Согласно пункту 2 статьи 129 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» мероприятия по формированию конкурсной массы должника, в том числе, направленные на обособление его имущества от имущества других лиц, осуществляет конкурсный управляющий, который представляет должника в гражданском обороте.

Собственник - застройщик, конкурсный управляющий его имуществом не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должны быть сформированы земельные участки под многоквартирными домами по правилам пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Данная позиция отражена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.12.2021 № 309-ЭС 16-9270(7) по делу № А60-38881/2013).

  При таких  обстоятельствах,  оснований  для  удовлетворениия  заявленных требований  судом  не  установлено. 

 Руководствуясь ст. 167-170, 176 АПК РФ,  арбитражный суд

РЕШИЛ:

В  удовлетворении требований  отказать 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления  в  полном объеме )  через Арбитражный суд Челябинской области.

 

Судья                                                                                                                             В.В. Худякова