АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-14982/2022

17 ноября 2022 г.

г. Челябинск

 

Резолютивная часть решения оглашена 16.11.2022 г.

Полный текст решения изготовлен 17.11.2022 г.  

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

Администрации города Магнитогорска, г. Магнитогорск Челябинской области (ОГРН 

<

***>),

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Магнитогорск Челябинской области (ОГРНИП 313745630100035)

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3, г. Магнитогорск, закрытое акционерное общество «Группа развития управления», ОГРН: 

<

***>, город Челябинск, 

о взыскании 354 979 руб. 37 коп.

с участием представителей

истца: ФИО4, доверенность от 13.07.2020, 

ответчика: ФИО5, доверенность от 08.02.2022,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Магнитогорска (далее – истец, администрация) обратилась 13.05.2022 в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Магнитогорск (далее – ответчик, предприниматель), в котором просит взыскать 354 979 руб. 37 коп. долга, возникшего при исполнении договора аренды №9012 за период с 29.07.2021 по 31.03.2022.  

В обоснование заявленных требований истец, ссылаясь на положения ст. 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), договор аренды земельного участка № 9012 указал на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей.  

Ответчик в представленном отзыве заявил о том, что истцом неправильно определена правовая природа правоотношений, возникших между истцом и ответчиком, так как предприниматель н заключал с администрацией договор аренды, при этом последний, заключенный с третьим лицом, расторгнут по инициативе администрации  12.10.2021. Следовательно, оснований для начисления задолженности по арендной плате не имеется. 

Суд определением от 11.10.2022 предложил сторонам при наличии спора о площади участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости ответчика, провести судебную землеустроительную экспертизу, однако в судебном заседании 16.11.2022 стороны заявили об отсутствии необходимости в такой экспертизе. 

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав представителей сторон,  арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 02.02.2015 между администрацией (арендодатель) и ЗАО «Группа развития управления» (арендатор) подписан договор аренды №9012 земельного участка для размещения объектов недвижимости (л.д. 14-16).

По условиям указанного договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 74:33:1316001:24 площадью 28 949,76 кв.м., расположенный по адресу- 

<

...> для эксплуатации нежилых производственных зданий: кузнечно- прессовый цех, АБК кузнечно- прессового цеха, автоматизированная компрессорная станция, сооружениями- две дымовые трубы кузнечно- прессового цеха. 

Договор заключен сроком до 25.12.2019. 

Участки переда в аренду без составления акта приема- передачи (п. 1.3 договора).  

Размер арендной платы за землю определяется в Приложении к настоящему договору и является неотъемлемой его частью (п.4.1 договора). 

Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в случаях, указанных в п.4.2.1-4.2.4 договора.

Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение календарного года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала (п.4.4 договора). 

Договор аренды №9012 зарегистрирован в установленном законом порядке 19.02.2015, что следует из отметки в договоре. 

ФИО2 с 19.08.2021 на праве собственности принадлежит нежилое здание – кузнечно- прессовый цех площадью 12 679,8 кв.м., кадастровый номер 74:33:1316001:321, расположенное по адресу- 

<

...> (л.д. 30), а также с 29.07.2021 нежилое здание АБК кузнечно- прессового цеха площадью 2 1224,9 кв.м с кадастровым номером 74:33:1316001:352, расположенное по адресу- 

<

...> (л.д. 32). 

Земельный участок с кадастровым номером 74:33:1316001:24 площадью 28 949,76 кв.м., разрешённое использование – территория завода, учтен в государственном кадастре недвижимости 05.06.1992 (л.д. 28). 

Из выписки из ЕГРН от 19.04.2022 следует, что объекты с кадастровыми номерами 74:33:1316001:321 и 74:33:1316001:352 расположены на спорном участке (л.д. 28).  

Отношения сторон регулируются положениями гражданского и земельного законодательства об аренде земельных участков. 

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В силу положений ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. 

На основании ст. 614 ГК РФ, п. 3.4.6 договора арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора, в том числе своевременно и полностью вносить арендную плату, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей. 

Неисполнение ответчиком обязательства по своевременному внесению арендной послужило основанием для обращения истца с настоящим иском о взыскании пени. 

В целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес предпринимателя направлена претензия № КУИиЗО-02/1043 от 11.03.2022 с требованием о погашении долга (л.д.11-12), на которую поступил отказ в удовлетворении требования (л.д. 13). 

Согласно подп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 ЗК РФ землепользование в Российской Федерации осуществляется на платной основе, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы являются земельный налог и арендная плата. 

Данные требования закона и вышеуказанные договорные обязательства ответчиком были нарушены. 

В абзаце 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. 

Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков установлен в соответствии с Законом Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО. 

Статьей 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 

Согласно п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25.01.2013) (далее также Постановление № 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. 

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. 

Поскольку спорный договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой, изменение нормативно установленных ставок арендной платы, кадастровой стоимости или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. 

Проверяя расчеты, суд установил, что истец исчислил арендную плату в спорном периоде на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Закон № 257-ЗО). 

В отношении соответствующих земель, к которым относится и спорный земельный участок, Законом № 257-ЗО утверждена следующая методика определения размера платы за землю: «Скад * Сап / 100% * К1 * К2 * К3», где Скад - кадастровая стоимость земельного участка, Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе, К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора. 

При определении размера площади участка истцом применена пропорция (л.д. 10). 

Спор между сторонами о правильности исчисления арендной платы отсутствует. 

Ответчик не представил суду доказательств своевременного надлежащего исполнения обязательств с той степенью заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру обязательства и условиям оборота (ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Рассмотрев возражения ответчика относительно отсутствия у администрации оснований для взыскания с предпринимателя платы за пользование участком, суд находит данные возражения несостоятельными. 

Так, как было указано ранее землепользование в Российской Федерации является платным. 

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Земельный участок, на котором расположены приобретенные предпринимателем объекты недвижимости, продавец использовал на основании договора аренды земельного участка. 

Следовательно, с момента регистрации в соответствии со сделкой купли- продажи за предпринимателем права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном участке, у ИП ФИО2 возникла обязанность по внесению арендной платы за пользование участком в размере, пропорциональном площади принадлежащих ему зданий. 

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса РФ).

Из материалов дела усматривается, что после истечения срока действия договора аренды №9012 арендатор- ЗАО «Группа развития управления» продолжил пользование участком при отсутствии на то возражений со стороны арендодателя.

Следовательно, договор аренды №9012 после 25.12.2019 возобновил свое действие на тех же условиях. 

При этом, ИП ФИО2 с 29.07.2021 является соарендатором земельного участка. 

Действительно, 16.07.2021 за №КУИиЗО-02/3133 администрация направила в адрес в адрес ЗАО «Группа развития управления» предупреждение о прекращении договора аренды №9012 по истечении 1 месяца с даты получения уведомления (п. 6.8 договора аренды) (л.д. 21). 

Предупреждение направлено в адрес арендатора 18.08.2021, следовательно, месячный срок истекает 18.09.2021.

При этом, соарендатором участка на момент отказа администрации от договора аренды являлся уже и ФИО2, в его адрес никаких уведомлений об отказе от исполнения договора аренды администрация не направляла. Следовательно, для указанного лица, договор аренды являлся действующим.  

Но при любых обстоятельствах независимо от действительности договора аренды, предприниматель обязан вносить плату за пользование участком хоть в виде арендной платы, хоть в виде неосновательного сбережения. 

Поэтому, в рассматриваемом деле правовая квалификация действительности договора аренды №9012 для определения обязанности ответчика по внесению платы за пользование участком не имеет значения.  

Также судом признан несостоятельным довод ответчика о том, что администрация взыскав плату за спорный период с третьего лица, пытается повторно взыскать плату с предпринимателя, так как каждый из арендаторов самостоятельно вносит платежи за свою долю участка. 

Учитывая, в спорный период, суд считает требование о взыскании задолженности в размере 354 979 руб. 37 коп. подлежащим удовлетворению. 

На основании ст. 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопросы распределения судебных расходов (государственной пошлины и судебных издержек) разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу. 

Согласно ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и применительно к п. 6 ст. 52 Налогового кодекса Российской Федерации при заявленной сумме иска – 354 979 руб. 37 коп. подлежит уплате госпошлина в сумме 10 099 руб. (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46). 

В силу подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины. 

При этом согласно ч. 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. 

Поскольку требования истца удовлетворены частично, с ответчика подлежит взысканию в федеральный бюджет госпошлина в размере пропорциональном удовлетворенным требованиям в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь ст.ст. 110, 156, 167 – 168, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Магнитогорск Челябинской области (ОГРНИП 313745630100035), г. Магнитогорск Челябинской области в пользу администрации г. Магнитогорска 354 979 руб. 37 коп. платы за пользование земельным участком.   

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Магнитогорск Челябинской области (ОГРНИП 313745630100035), г. Магнитогорск Челябинской области в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 10 099 руб.   

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в  Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 

Судья                                                                Л.Д. Мухлынина

 

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.