Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-89255/2019

24 мая 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  17 мая 2021 года

Полный текст решения изготовлен  24 мая 2021 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "Пятое колесо" (191167,              Санкт-Петербург город, Синопская набережная, дом 32/35, литер Д, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 27.01.2016, ИНН: 

<

***>);

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, 

<

...>, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 

<

***>)

третьи лица:

1. Государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», 

2. Санкт-Петербургское Государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга»,

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости,

обязании заключить договор купли - продажи нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено на условиях, предложенных истцом,

при участии:

- от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 08.09.2020;

- от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 29.04.2021;

- от третьего лица 1: представитель ФИО4 по доверенности от 25.12.2020;

- от третьего лица 2: представитель не явился, извещен,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Пятое колесо» (далее – Истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербург (далее – Ответчик, Комитет), в котором с учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требований в редакции от 14.05.2021, просило: 

1. Признать недостоверной величину рыночной стоимости, указанную вРаспоряжении Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 24.06.2019 № 1525-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда одновременно сотчуждением земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Синопская набережная, д. 32/35, литера «Д» и Договоре купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге:

- Нежилое здание (далее - Здание), расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Синопская набережная, д. 32/35, литера Д, общей площадью 109,2 кв.м., кадастровый № 78:31:0001455:2023, этажность: 2;

- Земельный участок (далее - Участок), площадью 87, 0 кв.м., занимаемый Зданием и необходимый для его использования, входящих в состав земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Синопская набережная, д. 32/35, литера Д, кадастровый № 78:31:0001455:2452.

2. Уменьшить выкупную стоимость имущества (нежилое здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Синопская набережная, д. 32/35, литера Д, общей площадью 109,2 кв.м., кадастровый № 78:31:0001455:2023, этажность 2 и земельный участок, площадью 87, 0 кв.м., занимаемый Зданием и необходимый для его использования, входящих в состав земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Синопская набережная, д. 32/35, литера Д, кадастровый № 78:31:0001455:2452) на размер (стоимость) неотделимых улучшений т.е. на 3 000 000 рублей, без НДС.

3. Разрешить разногласия Сторон Договора купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в отношении стоимости выкупаемого имущества следующим образом:

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с ООО «Пятое колесо» договор купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге следующих Объектов недвижимости на следующих условиях:

«Изложить пункт 2.1. Договора купли-продажи в следующей редакции:

Рыночная стоимость Объекта, определенная в порядке, установленном ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 03.07.2018) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", составляет 6 950 000 руб. (НДС не облагается) и включает в себя:

Стоимость Здания - 5 250 000 руб.

Стоимость Участка - 1 700 000 руб.

В связи с тем, что Арендатор имеет право на зачет стоимости неотделимых улучшений Здания в счет оплаты приобретаемого имущества, в соответствии с частью 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 03.07.2018) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", выкупная цена продажи здания подлежит уменьшению на размер (стоимость) произведенных Покупателем неотделимых улучшений в размере 3 000 000 рублей, без НДС.

Цена продажи Объекта, после произведенного зачета стоимости неотделимых улучшений составляет: 3 950 000 руб. (НДС не облагается) и включает в себя:

2.1.1. Цену продажи Здания - 2 250 000 рублей.

2.1.2. Цену продажи Участка - 1 700 000 рублей».

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.01.2020 к участию в деле  в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»  (ГУП ГУИОН) и Санкт-Петербургское Государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (Учреждение). 

Определением суда Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.11.2020 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Лабриум - Консалтинг», производство по делу приостановлено. 

В связи с поступлением в материалы дела экспертного заключения № Э-0121-А56-89255/2019 от 28.01.2021 определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.02.2021 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 17.05.2021 представитель Истца настаивал на удовлетворении иска.

Представители Ответчика и ГУП ГУИОН против удовлетворения иска возражали.

Исследовав материалы дела, доводы иска и отзыва на него, заслушав мнения присутствующих в судебном заседании лиц, суд установил следующее.

Между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (Арендодатель) и ЗАО «Пятое колесо» (Арендатор) 01.09.2002 заключен Договор аренды № 20-А065359, в соответствии с которым Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное владение и пользование объект нежилого                        фонда - нежилое помещение (здание, сооружение), именуемый далее Объектом, расположенный по адресу: 

<

...>, литер Д, здание площадью 109,6 (сто девять целых и шесть сотых) кв.м.

В целях использования права на приватизацию государственного имущества Санкт-Петербурга в части реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на возмездное приобретение арендуемого имущества, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008                 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Арендатор 25.03.2019 обратился в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На основании представленных документов, Ответчик принял решение об удовлетворении заявления Арендатора и предоставил Истцу три экземпляра Договора купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено, при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге для подписания, в соответствии с которым: «1.1. Продавец (Ответчик) обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях, предусмотренных Договором.

1.1.1. Нежилое здание (далее - Здание), расположенное по адресу:                  Санкт-Петербург, Синопская набережная, д. 32/35, литера Д, общей площадью 109, 2 кв.м., кадастровый № 78:31:0001455:2023, этажность 2;

1.1.2. Земельный участок (далее - Участок), площадью 87, 0 кв.м., занимаемый Зданием и необходимый для его использования, входящих в состав земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Синопская набережная, д. 32/35, литера Д, кадастровый № 78:31:0001455:2452.

В соответствии с п. 2.1. Договора цена продажи Объекта составляет 12 000 000 рублей (НДС не облагается) и включает в себя:

- цену продажи Здания - 6 300 000 рублей;

- цена продажи Участка - 5 700 000 рублей.

Не согласившись с предложенной стоимостью выкупа Объекта, Истец произвел оценку рыночной стоимости Объекта.

В соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости № АР-07-19/053 от 26.08.2019, выполненного по состоянию на  02.08.2019, рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилое здание кад. № 78:31:0001455:2023, с учетом относящегося к нему земельного участка кад. № 78:31:0001455:2452), составляет 8 000 000 рублей, включая НДС 1 050 000 рублей, из них:

- нежилое здание: Синопская набережная, дом 32/35, литер Д, кад. № 78:31:0001455:2023 6 300 000 рублей, в том числе НДС - 1 050 000 рублей.

-земельный участок: Синопская набережная, дом 32/35, литер Д, кад. № 78:31:0001455:24525 - 1 700 000 рублей.

Как следует материалов дела, первоначально указанный Объект недвижимости был арендован Истцом по Договору аренды № 20/065359 от 13.11.1995, в соответствии с которым площадь арендуемого объекта составила 58,7  кв.м.

 Впоследствии арендатор в связи с необходимостью проведения капитального ремонта недвижимого имущества, в соответствии с Актом Жилищного агентства Приморского района от 02.10.1995 произвел реконструкцию Объекта недвижимости и его капитальный ремонт, в результате чего площадь арендуемого Объекта увеличилась на 50,9 кв.м., что подтверждается, в том числе Справкой ГУ ГУИОН ПИБ Центрального района. 

Как указывает Истец, работы по реконструкции и капитальному ремонту были согласованы и приняты Арендодателем, что подтверждается Актом приемочной комиссии от 28.01.1999. 

Право собственности на реконструированный Объект недвижимости было зарегистрировано Арендодателем на основании решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-45947/2004 от 01.02.2005, вступившего в законную силу.

Как указывает Истец, в связи с тем, что Арендатор имеет право на зачет стоимости неотделимых улучшений Здания в счет оплаты приобретаемого имущества, в соответствии с частью 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (Закон № 159-ФЗ), выкупная цена продажи здания подлежит уменьшению на размер (стоимость) произведенных Покупателем неотделимых улучшений в размере 3 000 000 рублей (без НДС).

02.08.2019 Арендатор направил в Комитет подписанный Договор                     купли-продажи с протоколом разногласий и сопроводительным письмом, с просьбой уменьшить сумму выкупной стоимости и зачесть стоимость неотделимых улучшений в указанном в Протоколе разногласий размере. 

Письмом Учреждения № 61022-32/19 Общество было уведомлено о том, что решение вопроса о снижении выкупной стоимости и подписание протокола разногласий не входит в компетенцию Учреждения.

Изложенные обстоятельства явилось основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании преддоговорного спора.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующему выводу.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. 

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ). 

В пункте 2 части 8 статьи 4 названного закона указано, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества. 

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Аналогичный вывод содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11.

Поскольку Закон № 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора и урегулированием преддоговорных споров, в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 части 1 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Ответчик предложил истцу заключить договор купли-продажи по цене, указанной ГУП «ГУИОН» в отчете об оценке рыночной стоимости от 28.05.2019 № 31-8-0047(056)-2019, согласно которому  стоимость Объекта составляет 12 000 000 руб.

Как следует из статьи 12 Закон № 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены упомянутым законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком» в силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. 

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.). 

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрена обязанность лица, имеющего преимущественное право приобретения спорного объекта, заключить договор по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, т.е. предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки стоимости. 

Между тем, как следует из материалов дела, Комитетом принято распоряжение об определении условий приватизации спорного объекта, в том числе о цене продажи, в связи с чем самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта невозможно, а вопрос о достоверности этой оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, в связи с чем требование о признании недостоверной величины рыночной стоимости Объекта удовлетворению не подлежат.

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012  мс № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; рыночная стоимость, определенная не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи. 

С учётом того, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, суд на основании положений статей 82, 83 АПК РФ и статьи 13 Закона № 135-ФЗ, определением от 02.11.2020 назначил проведение по делу судебной экспертизы с постановкой перед экспертом ФИО5 следующих вопросов:

- Определить рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 25.03.2019.: нежилое здание: 

<

...>, литера Д, кадастровый номер 78:31:0001455:2023, кад. № 78:31:0001455:2023, общей площадью 109,2 кв.м., с учетом относящегося к нему земельного участка                        кад. № 78:31:0001455:2452, общей площадью 87,0 кв.м.? 

- Определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 25.03.2019  - неотделимые улучшения объекта недвижимости, созданные в процессе реконструкции и капитального ремонта, нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, литера Д. кадастровый номер 78:31:0001455:2023, общей площадью 109,2 кв.м., в период с ноября 1998 года по январь 1999 года?

 Согласно заключению эксперта ООО «Лабриум - Консалтинг» № Э-0121-А56-89255/2019 от 28.01.2021  рыночная стоимость по состоянию на 25.03.2019 Здания  с учетом относящегося к нему земельного участка составляет 10 280 000 руб. Рыночная стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 25.03.2019 составляет 4 240 000 руб.

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, соответствует требованиям, предъявляемым законом к его форме и содержанию, в связи с чем изложенные в нем сведения являются достоверными.

Вопреки требованиям ст. 65 АПК РФ участвующими в деле лицами не представлено каких-либо аргументированных доводов и конкретных возражений по содержанию экспертного заключения, опровергающих его достоверность и обоснованность.

Таким образом, суд считает представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, которое может быть использовано для установления рыночной стоимости объекта (здания с относящимся к нему земельным участком) в сумме 10 280 000 руб. 

Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Доводы Комитета со ссылкой на письмо КУГИ Центрального района от 22.03.1999 № 962 об отсутствии согласования неотделимых улучшений подлежат оценке судом наравне с иными представленными в дело доказательствами.

Как следует из материалов дела, согласие Арендодателя на проведение реконструкции капитального ремонта Объекта подтверждается актом приема -передачи Объекта по Договору аренды № 20/065359, в соответствии с которым Объект аренды передается в состоянии, требующем капитального ремонта, письмом КУГИ Администрации Центрального района Санкт-Петербурга с просьбой согласовать проведение работ по экспертизе строительных конструкции силами МВК, письмом Администрации Центрального района Санкт-Петербурга № 2.7/710 от 20.03.97, письмом Комитета по градостроительству и архитектуре                                № 1-4-269/11918 от 23.01.1998, в соответствии с которым Комитет по градостроительству и архитектуре рассмотрел вопрос о реконструкции одноэтажного здания по Синопской наб, д. 32/35 литер Д и принимая во внимание согласование Территориального управления Центрального административного района, разрешил АОЗТ «Пятое колесо» разработать проект реконструкции существующего здания центра реабилитации, письмом Жилищного агентства от 24.04.1998 № 164 о согласовании проекта ремонта строения, письмом Администрации Центрального района Санкт-Петербурга № 2.7/1139 от 08.05.98, в соответствии с которым Арендодатель согласовывает проект реконструкции, утвержденный Межведомственной комиссией (протокол № 21 от 26.11.1998) (в состав Межведомственной комиссии входит в том числе и представитель Арендодателя), актом приемочной комиссии о приемке нежилого помещения в эксплуатацию после реконструкции существующего помещений 7 Н по Синопской наб., 32, литера Д, составленным с участием Арендодателя, справкой, выданной КУГИ Филиал ГУИОН Центрального района от 17.02.2000, согласно которой площадь помещения лит. Д, д. 32/35 по Синопской наб., увеличилась на 50,9 кв.м. и составила 109,6 за счет реконструкции здания на основании утверждённого проекта ЭТС от 22.06.1998 и акта приемки Госкомиссии от 28.01.1999, планом первичного Объекта недвижимости от 17.02.2000, согласно которому произошло увеличение площади за счет реконструкции здания, решением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.05.2001 по делу № А56-45947/2004, в рамках которого КУГИ обратилось в суд с иском о признании права государственной собственности на здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург Синопская наб, дом 32/35, лит. Д, площадью 109,6 кв.м., кадастровый номер 78:1455:0:19, в связи с реконструкцией ранее существовавшего помещения. Право собственности на реконструированный Объект недвижимости было зарегистрировано Арендодателем на основании Решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-45947/2004 от 01.02.2005. 

Вопреки доводам Ответчика, гражданское законодательство Российской Федерации не предусматривает обязанность согласования проекта неотделимых улучшений с арендодателем, устанавливая лишь условие получения одобрения как такового на производство неотделимых улучшений.

Как следует из правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 13.12.2018 N 309-ЭС18-20134 по делу N А60-54204/2017, в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества. Данная норма носит императивный характер и не ставит в зависимость возможность зачета стоимости неотделимых улучшений от условий договора купли-продажи данных помещений и может быть применена как до, так и после заключения договора купли-продажи арендуемых помещений, каких-либо ограничений в данной части действующее законодательство не содержит.

Учитывая, что  зачету подлежит именно стоимость неотделимых улучшений, а не стоимость расходов, доводы Ответчика об отсутствии доказательств объему произведенных затрат не принимается судом.

Доводы Ответчика о несоблюдении при проведении работ положений Закона Санкт-Петербурга от 14.07.2004 № 387-58 «О методике определения арендной платы  за объекты нежилого фонда, арендодателе которых является                           Санкт-Петербург»  и Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 15.05.2007           № 499т «О мерах по обеспечению содержания объектов нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург», поскольку указанные нормативно-правовые акты вступили в силу после фактического выполнения работ в 1996-1998 годах.  

При этом Истец в установленном порядке согласовал проект реконструкции, который был принят МВК, в состав которой входили представители арендодателя; в состав проекта входила сметная документация, согласованная арендодателем. 

Согласно статье 4  ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие; действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом; по отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

Следовательно, положения Закона № 159-ФЗ, в том числе касающиеся зачета стоимости неотделимых улучшений, подлежат применению при заключении договора купли-продажи.

В соответствии с частью 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Ссылаясь на то, что неотделимые улучшения выражаются не только в проведении капитального ремонта, но и в косметическом ремонте, необходимом для удовлетворения специфических потребностей арендатора, которые не подлежат зачету, Комитет правом на постановку соответствующего  вопроса на разрешения эксперта не воспользовался, о назначении по делу дополнительной экспертизы не ходатайствовал. 

В связи с тем, что Арендатор имеет право на зачет стоимости неотделимых улучшений Здания в счет оплаты приобретаемого имущества, в соответствии с частью 6 ст. 5 Закона № 159-ФЗ, выкупная цена продажи здания подлежит уменьшению на размер (стоимость) произведенных Покупателем неотделимых улучшений в сумме 4 240 000 руб. и составляет 6 040 000 руб.

Правовых оснований для удовлетворения остальной части иска не имеется.

Преддоговорная природа спора предполагает установление судом параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия. 

В результате рассмотрения спора данной категории суд не может отказать в удовлетворении преддоговорного спора, не урегулировав возникшие у сторон разногласия по существу. Следовательно, в результате рассмотрения преддоговорного спора по существу суд всегда будет вынужден удовлетворить исковые                       требования - урегулировать преддоговорный спор. 

Учитывая, что целью обращения истца являлось заключение договора               купли-продажи по цене, определенной по результатам рассмотрения преддоговорного спора, удовлетворение исковых требований и урегулирование разногласий возникших между сторонами при заключении договора само по себе не свидетельствует о незаконности действий либо неправоте другой стороны.

Между тем, учитывая активное процессуальное поведение Ответчика, возражения по существу спора, суд полагает необходимым расходы по оплате государственной пошлины отнести на Комитет.

В свою очередь,  результаты проведенной по делу судебной экспертизы нельзя признать подтверждающими позицию Истца, основанную на внесудебной оценке рыночной стоимости, более правильной, чем позицию Комитета, основанную на  рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом ГУП «ГУИОН». 

В связи с изложенным судебные расходы на проведение экспертизы в сумме 170 000 руб. остаются на истце. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Пятое колесо» договоркупли - продажи нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге на следующих условиях: 

«Изложить пункт 2.1. Договора купли-продажи в следующей редакции: 

Рыночная стоимость Объектов недвижимости:

- нежилое здание (далее - Здание), расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Синопская набережная, д. 32/35, литера Д, общей площадью 109, 2 кв.м., кадастровый № 78:31:0001455:2023, этажность 2;

- земельный участок (далее - Участок), площадью 87, 0 кв.м., занимаемый Зданием и необходимый для его использования, входящий в состав земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Синопская набережная, д. 32/35, литера Д, кадастровый № 78:31:0001455:2452,

 определенная в порядке, установленном ст. 4 Фeдepaльнoгo зaкoнa oт 22.07.2008 N 159-ФЗ  "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с заключением судебной экспертизы составляет 10 280 000 руб. (НДС не облагается). 

В связи с тем, что Арендатор имеет право на зачет стоимости неотделимых улучшений Здания в счет оплаты приобретаемого имущества, в соответствии с частью 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 03.07.2018) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», выкупная цена продажи Объектов подлежит уменьшению на размер (стоимость) произведенных Покупателем неотделимых улучшений в размере 4 240 000 руб. с НДС. 

Цена продажи Объектов после произведенного зачета стоимости неотделимых улучшений составляет: 6 040 000 руб. (НДС не облагается). 

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга  в пользу общества с ограниченной ответственностью «Пятое колесо» 6 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Бугорская Н.А.