ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-46737/2016

19 июня 2017 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2017 года

Полный текст постановления изготовлен 19 июня 2017 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи Крекотнева С.Н.

судей Буяновой Н.В., Шишовой О.А.

при участии в заседании:

от истца Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района – ФИО1 по дов. от 13.01.2017

от ответчика ООО «СТРОЙТЕРРАИНВЕСТ» - ФИО2 по дов. от 10.01.2017; ФИО3 по дов. от 13.01.2017

от третьего лица Министерство имущественных отношений Московской области – не явился, извещен

рассмотрев 15 июня 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу 

Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района (истца)

на решение от 15 декабря 2016 года Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Федуловой Л.В., 

и постановление от 1 марта 2017 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Бархатовым В.Ю., Коноваловым С.А., Немчиновой М.А., по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района

к ООО «СТРОЙТЕРРАИНВЕСТ» 

о расторжении договора аренды земельного участка от 01.01.2003 №4734,

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района (далее - Комитет, истец) 25.07.2016 обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СТРОЙТЕРРАИНВЕСТ» (далее – ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 01.01.2003 № 4734 и обязании передать  по акту приема-передачи земельные участки общей площадью 5 000 кв. м, в том числе: участок с кадастровым номером 50:20:0010411:457, площадью 3 874 кв. м и участок с кадастровым номером 50:20:0010411:458, площадью 1 126 кв. м, расположенные по адресу: Московская обл., Одинцовский р-н, сельское поселение Барвихинское, п. Усово-Тупик.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (далее – третье лицо).

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что в ходе осмотра земельного участка, общей площадью 5 000 кв. м., находящегося в аренде у ответчика, было установлено, что на территории участка расположены хоккейная площадка, площадка для игры в волейбол и баскетбол, детская игровая площадка, одноэтажное кирпичное здание, а спортивный зал и библиотека на земельном участке отсутствуют, в связи с чем, истец пришел к выводу о том, что земельный участок не используется по назначению в полном объеме. По причине чего 21.06.2016 истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 20.06.2016 с требованием приступить к использованию земельного участка по целевому назначению, либо расторгнуть договор, тогда как ответа на указанную претензию от ответчика не последовало.

Ответчик, возражая против удовлетворения требований истца, сослался на использование земельных участков в соответствии с разрешенным использованием, определенным условиями договора. В обоснование своих доводов ответчик представил документы, подтверждающие совершение ответчиком действий, направленных на строительство многофункционального центра.

Решением Арбитражного суда Московской области от 15.12.2016 договор аренды земельного участка от 01.01.2003 № 4734 расторгнут  в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:20:0010411:458 площадью 1 126 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, с.п.Барвихинское, п.Усово-Тупик, и на ответчика возложена обязанность передать истцу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:20:0010411:458, площадью 1 126 кв. м, расположенный по адресу: Московская обл., Одинцовский р-н, сельское поселение Барвихинское, п. Усово-Тупик. В удовлетворении остальной части иска отказано. 

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2017, с учетом определения об исправлении опечатки от 07.03.2017, решение Арбитражного Московской области от 15.12.2016 в части удовлетворения иска о расторжении договора аренды от 01.01.2003 № 4734 земельного участка с кадастровым номером 50:20:0010411:458 и передаче его истцу отменено и в этой части в иске отказано, в остальной части решение оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением суда апелляционной инстанции, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой это лицо просит обжалуемые по делу решение отменить в части отказа в расторжении договора аренды от 01.01.2003 № 4734 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:20:0010411:457 и постановление полностью и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить их требования в полном объеме.

В обоснование своей кассационной жалобы заявитель указывает на несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение норм материального права и норм процессуального права.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы истца к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

В судебном заседании суда кассационной инстанции 15.06.2017 представитель истца поддержал доводы и требования своей  кассационной жалобы.

Представители ответчика возражали, просили обжалуемое истцом решение и постановление в обжалуемой части оставить без изменения, представили отзыв на кассационную жалобу.

Надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного разбирательства третье лицо явку своего представителя в суд кассационной инстанции не обеспечило, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие этого лица.

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, а решение суда первой инстанции оставлению в силе.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что между Администрацией Барвихинского сельского округа (арендодатель) и ООО «БИЛДТЕРРАИНКОМ» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 01.01.2003 № 24, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок, общей площадью 5 000 кв. м, из них: 2 500 кв. м - для размещения спортивной площадки, и 2 500 кв. м - прилегающая территория, не занятая постройками, в пос. Усово-Тупик.

По соглашению от 24.03.2011, заключенному между муниципальным образованием «Одинцовский муниципальный район», Администрацией сельского поселения Барвихинское Одинцовского района Московской области и ООО «БИЛДТЕРРАИНКОМ», права и обязанности арендодателя по договору № 24 принял на себя Одинцовский муниципальный район Московской области.

Между тем, 27.01.2012 между ООО «БИЛДТЕРРАИНКОМ» и ООО «СТРОЙТЕРРАИНВЕСТ» был заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 01.01.2003 № 24, согласно которому права и обязанности арендатора земельных участков общей площадью 5 000 кв. м, из них: земельный участок с кадастровым номером 50:20:0010411:457 площадью 3 874 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения спортивной площадки, библиотеки, спортивного зала; земельный участок с кадастровым номером 50:20:0010411:458, площадью 1 126 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: прилегающая территория, расположенные по адресу: Московская обл., Одинцовский р-н, в границах сельского поселения Барвихинское, пос. Усово-Тупик, перешли к ответчику.

Согласно дополнительному соглашению от 14.11.2013 спорному договору присвоен новый учетный номер - № 4734, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:20:0010411:458 с «прилегающая территория» изменен на «для строительства многофункционального центра», также установлен новый порядок расчета и уплаты арендной платы по договору.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования в части расторжения договора аренды от 01.01.2003 № 4734 земельного участка с кадастровым номером 50:20:0010411:458 и передаче его истцу, исходил из того обстоятельства, что на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0010411:458 строительство многофункционального центра не ведется: достаточных доказательств, позволяющих сделать вывод о том, что ведутся действия, направленные на строительство многофункционального центра и освоение земельного участка в соответствии с его целевым назначением, в материалах дела не имеется.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции в этой части, указав на то, что в данном случае земельный участок предоставлялся под строительство многофункционального центра, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Как указал суд апелляционной инстанции, договором от 01.01.2003 № 4734 аренды спорного земельного участка срок для «освоения» не предусмотрен, а а также законом такой срок также не установлен. При этом, ответчиком в материалы дела представлены доказательства освоения им спорного земельного участка. 

По мнению суда апелляционной инстанции, с момента передачи спорного земельного участка с кадастровым номером 50:20:0010411:458 ответчику (13.09.2012) ответчиком в целях освоения спорного земельного участка были проведены подготовительные работы для строительства: санрубка насаждений; проведено выравнивание участка; устройство подъездных путей, устройство стройгородка; завезены шурфы; проведена их забивка; проведено огораживание территории, установлен забор, размещена информация об объекте, установлен КПП; - осуществляется охрана территории участка; - подготовлена Пояснительная записка к АГР, с согласованиями уполномоченных органов; заключен договор на выполнение проектных работ от 14.08.15 № 14/08/2015, проведена экспертиза проектной документации ООО «433 ВСУ «Экспертиза» (письмо N 59 от 22.12.2015 о проведении экспертизы проектной документации); получена экспертная оценка результатов проектной документации № 74-НЭП-ПД-11-2015; разработаны и получены СТУ, 2013; получено заключение ГУ МЧС по Московской области от 25.04.13 N 5158-2-7-3 по результатам рассмотрения предварительных ТУ;  заключен договор на выполнение изыскательских работ N 22/07-16/ОГ от 08.07.16; получен Инженерно-топографический план для ГПЗУ.

Кроме того, при проведении вышеуказанных работ и документов арендатором были получены необходимые согласования уполномоченных органов. Актом совместного осмотра спорного земельного участка от 2016 также установлено, что земельный участок площадью 1 126 кв. м огорожен совместно со смежным земельным участком с кадастровым номером 50:20:0010411:752 площадью 3314 кв. м единым забором из металлического профнастила, размещен информационный стенд; на участке расположен КПП, территория выровнена. Какого-либо нецелевого использования указанного земельного участка не установлено.

С учетом вышеуказанных обстоятельств, судом апелляционной инстанции сделан вывод о том, что указанные доказательства были представлены ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции, тогда как  в мотивировочной части решения суд первой инстанции не дал правовой оценки указанным доказательствам, что привело к тому, что суд сделал ошибочный вывод о наличии основания для расторжения договора аренды от 01.01.2003 № 4734 земельного участка с кадастровым номером 50:20:0010411:458.

Между тем, суд округа не может согласиться с такими выводами суда апелляционной инстанции.

В силу требований статьи 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Если же исходить из требований пунктов 1 и 2 статьи 609 Гражданского Кодекса Российской, то договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского Кодекса Российской, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно статье 615 Гражданского Кодекса Российской арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского Кодекса Российской).

Согласно статье 622 Гражданского Кодекса Российской при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Между тем, статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 упомянутого кодекса: 1) при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при: использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; 2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 55 кодекса; 3) в иных предусмотренных кодексом, другими федеральными законами случаях. 

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского Кодекса Российской).

Статьей 622 Гражданского Кодекса Российской определено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Суд округа отмечает, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Судебная коллегия, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, исходит из установленных этим судом фактических обстоятельств того, что определением от 31.10.2016 суд обязал лиц, участвующих в деле составить совместный акт осмотра спорных земельных участков, согласно представленным актам осмотра от 02.11.2016 на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0010411:458 находятся КПП (одноэтажное строение), примыкающее к забору, строительные материалы, территория земельного участка выравнена. На территории земельного участка с кадастровым номером 50:20:0010411:457 расположены хоккейная площадка, площадка для игры в волейбол и баскетбол, детская игровая площадка, одноэтажное кирпичное здание (библиотека, имеется комната для спорта), территория убирается, ухожена.

Между тем, как установлено в результате осмотра, земельный участок с кадастровым номером 50:20:0010411:457, предоставленный арендатору для размещения спортивной площадки, библиотеки, спортивного зала, используется по целевому назначению, тогда как на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0010411:458 строительство многофункционального центра не ведется.

При том, что в 2012 году ответчику было выдано разрешение на строительство подготовительного периода многофункционального центра №RU50511305-03, тогда как указанное разрешение прекратило действие 01.06.2015.

Вместе с тем, достаточных доказательств, позволяющих установить, что ведутся действия, направленные на строительство многофункционального центра и освоение земельного участка в соответствии с целевым назначением, в материалы дела не представлено.

С учетом этих обстоятельств суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца только в части расторжения договора в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:20:0010411:458 площадью 1 126 кв. м., расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, с.п. Барвихинское, п. Усово-Тупик.

Между тем, судом апелляционной инстанции не было учтено, что согласно требованиям части 1, 2 и 3 статьи 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам. Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.

В составе градостроительного плана земельного участка указываются, в том числе границы земельного участка; границы зон действия публичных сервитутов; минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка.

При этом градостроительный план земельного участка подлежит предоставлению в уполномоченный орган для получения разрешения на строительство объекта, поскольку также разрешение подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана, а также для ввода объекта в эксплуатацию.

Между тем, суд апелляционной инстанции не сослался на исполнение ответчиком на выполнение вышеуказанных действий, установленных действующим законодательством, тогда как представленные ответчиком доказательства по освоению земельного участка лишь подтверждают комплекс мер, инициированных ответчиком после обращения истца с требованием о расторжении договора. 

Таким образом, суд кассационной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что достаточных доказательств, позволяющих установить, что ведутся действия, направленные на строительство многофункционального центра и освоение земельного участка с кадастровым номером 50:20:0010411:458 в соответствии с целевым назначением, в материалы дела не представлено, поэтому судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования истца только в части расторжения договора в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:20:0010411:458 площадью 1 126 кв. м., расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, с.п. Барвихинское, п. Усово-Тупик.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 марта 2017 года по делу № А41-46737/2016 отменить.

Решение Арбитражного суда Московской области от 15 декабря 2016 года по тому же делу оставить в силе. 

Председательствующий-судьяС.Н.Крекотнев 

Судьи:О.ФИО4

Н.В.Буянова