﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-7529/2015

г. Краснодар

23 июля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме 23 июля 2019 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Аваряскина В.В. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от истца –  Комитета градостроительства администрации города Ставрополя (ИНН 2634064833, ОГРН 1052600294064) – Галахова С.Ю. (доверенность от 19.04.2019), от  ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Банго» (ИНН 2635081623, ОГРН 1052604182400) – Паразяна Д.С. (доверенность от 09.01.2019), третьего лица – Сурова Александра Сергеевича, от третьих лиц: администрации города Ставрополя – Шафоростова Д.Ю. (доверенность от 22.01.2019), от Кудрявцевой Татьяны Николаевны –  Гордеева Н.И. (доверенность от 25.05.2017), в отсутствие третьих лиц: Управления Ставропольского края по строительному и жилищному надзору, председателя совета дома «Белый Дельфин»  Баланды Валентины Александровены, потребительского кооператива собственников жилья «Дружба» и иных лиц (собственников жилых и нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 84/4), извещенных  о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Банго»  на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.03.2018 (судья Говорун А.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2019 (судьи Марченко О.В., Егорченко И.Н., Сулейманов З.М.) по делу № А63-7529/2015, установил следующее.

Комитет градостроительства администрации г. Ставрополя (далее – комитет) обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Банго» (далее – общество) о возложении на него обязанности за свой счет снести не завершенный строительством самовольный объект 90%-й готовности, кадастровый номер 26:12:012502:4903, площадь застройки 1498 кв. м, количество этажей – 9 надземных, 1 подземный и техническое подполье, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:12:012502:219 по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 84/3, в квартале 530-м,  а также на земельном участке с кадастровым номером 26:12:012502:128 по адресу: г. Ставрополь,  ул. Доваторцев, 84/4. 

Общество обратилось со встречным иском о признании права собственности на не завершенный строительством объект недвижимости (90%-й готовности), кадастровый номер 26:12:012:502:4903, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 84/3.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 06.03.2018 (судья Говорун А.А.) в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований отказано. 

Постановлением апелляционного суда от 03.04.2019 первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного  иска отказано. Постановление мотивировано тем, что спорный объект фактически возведен на двух земельных участках, при этом  у общества отсутствуют право на земельный участок с кадастровым номером 26:12:012502:128 и разрешение осуществлять на нем строительство многоквартирного дома. Общество частично возвело объект на территории соседнего земельного участка с кадастровым номером 26:12:012502:128, в нарушение требований градостроительного законодательства, пожарной безопасности и прав собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 84/4, поэтому спорный объект является самовольной постройкой и подлежит сносу. В заключении эксперта от 06.11.2018 № 66 определены конкретные и безопасные мероприятия по сносу спорного объекта.

В кассационной жалобе общество просит отменить постановление, а решение   изменить в части отказа в удовлетворении встречного иска, принять новый судебный акт, признать за обществом право на не завершенный строительством объект 90%-й готовности, с кадастровым номером 26:12:012502:4903, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 84/3.  По мнению заявителя, земельный участок с кадастровым номером 26:12:012502:128 не относится к муниципальной собственности, в связи с чем сохранением спорной постройки права и законные интересы муниципального образования не нарушаются, комитет является ненадлежащим истцом по требованию о ее сносе. Заключение судебной экспертизы от 06.11.2018 № 66 может признаваться допустимым доказательством, так как выполнено некомпетентным лицом, содержит  многочисленные нарушения. Общество осуществляло строительство на основании разрешения на строительство от 23.10.2013, срок действия которого не продлен по независящим от общества причинам. Апелляционный суд необоснованно отклонил ходатайства общества о вызове эксперта в судебное заседание, о назначении дополнительной или повторной экспертизы. Кроме того, суд сделал  ошибочный вывод о ничтожности соглашения от 05.09.2016 об установлении порядка пользования земельными участками, заключенного обществом и собственниками многоквартирного дома и земельного участка по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 84/4. 

В отзывах на жалобу Управление Ставропольского края по строительному и жилищному надзору и Сурова А.С. просят оставить без изменения постановление суда апелляционного инстанции, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц повторили свои доводы и возражения.  

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалами дела, 22.12.2005 на основании постановления главы города Ставрополя от 25.08.2005 № 2851 Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя и общество заключили договор № 4888, согласно которому общество приняло в аренду земельный участок площадью 3010 кв. м из земель поселений, расположенный по адресу: ул. Доваторцев, 84/3 в квартале 530-м для проектирования и строительства многоэтажного дома сроком на 3 года (с 25.08.2005 по 24.08.2008). 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 04.04.2006.

04 июля 2008 года стороны заключили дополнительное соглашение к договору от 22.12.2005 № 4888, по условиям которого срок аренды установлен с 25.08.2008 по 24.08.2011. 

 Постановлением администрации г. Ставрополя от 12.03.2012 № 527 обществу предоставлен в аренду на новый срок земельный участок с кадастровым номером 26:12:012502:219 площадью 3010 кв. м для продолжения строительства многоэтажного дома по ул. Доваторцев, 84/3 в квартале 530-м, категория земель – земли населенных пунктов. 

16 мая 2012 года на основании указанного постановления комитет заключил с обществом договор аренды № 517 земельного участка с кадастровым номером 26:12:012502:219 сроком на 3 года (с 12.03.2012 по 11.03.2015). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 15.06.2012.

На основании заявления общества от 03.07.2012 № 3 автономное учреждение Ставропольского края «Государственная экспертиза в сфере строительства» подготовило положительное заключение государственной экспертизы № 26-1-1-0310-12 объекта капитального строительства «Многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями и подземной автостоянкой по ул. Доваторцев, 84/3 в 530-м квартале г. Ставрополя». 

14 января 2013 года по заявлению общества автономное учреждение Ставропольского края «Государственная экспертиза в сфере строительства» подготовлено положительное заключение негосударственной экспертизы № 2-1-1-0002-13 указанного объекта. 

08 февраля 2013 года на основании обращения общества Управление архитектуры г. Ставрополя утверждило градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 26:12:012502:219, согласно которому участок расположен в зоне Ж-1 (зона многоэтажной застройки, 4 – 9 этажей). 

Комитет выдал обществу разрешение на строительство от 23.10.2013 № RU 26309000-«1005-с» многоэтажного дома со встроенными помещениями и подземной автостоянкой секция 4 (общая площадь 6379 кв. м, общая площадь встроенных помещений 830,75 кв. м, количество этажей 10, строительный объем 25 899 кв. м) и секция 5 (общая площадь  5425 кв. м, общая площадь встроенных помещений 548,89 кв. м, количество этажей 10, строительный объем  21 163 кв. м) на земельном участке площадью 3010 кв. м, расположенном по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 84/3 в квартале 530-м. Срок действия разрешения на строительство до 21.03.2015. 

24 апреля 2015 года в ходе осуществления мероприятий по государственному строительному надзору на спорном объекте выявлены нарушения норм градостроительного законодательства Российской Федерации, допущенные обществом при осуществлении строительных работ, в частности, установлен факт ведения работ по сборке арматурных каркасов колонн выше отметки 0+00 на позиции № 4 и сборке опалубки, арматурных каркасов колонн и диафрагмы в осях 12-13-14 между осями А-В-Б на позициях № 5 и 7 без разрешения на строительство. 

По результатам проверки обществу выдано предписание № 03/06-2-13 об устранении нарушений законодательства в срок до 25.05.2015. 

В мае 2015 года проведена очередная проверка объекта, в результате которой установлено, что общество не исполнило требования предписания № 03/06-2-13, нарушения законодательства не устранены,  разрешение на строительство не получено. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 05.08.2015 по делу № А63-6017/2015 общество привлечено к административной ответственности за совершение административного правонарушения, предусмотренного частью 6 статьи 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ). 

Специалист отдела капитального строительства комитета по результатам выездной проверки установил, что по месту расположения спорного многоквартирного дома без разрешения на строительство ведутся строительные работы,  фундамент объекта выходит за границы отведенного земельного участка на 91,5 кв. м на территорию соседнего земельного участка по ул. Доваторцев, 84/4. По результатам осмотра составлен акт от 08.06.2015 с приложением фотоматериала. 

Уведомлением от 05.05.2015 комитет отказал обществу  в оказании муниципальной услуги, связанной с предоставлением на новый срок ранее арендуемого земельного участка для продолжения строительства объекта ввиду отсутствия в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на расположенный на участке объект недвижимости. 

 15 октября 2015 года обществу выдано предписание № 35/03/06-2013/2 по спорному объекту об устранении нарушений, связанных с осуществлением работ по кирпичной кладке девятого этажа, устройством перекрытия седьмого этажа без разрешения на строительство. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.01.2016 по делу № А63-14448/2015 общество привлечено к административной ответственности за совершение административного правонарушения, предусмотренного частью 6 статьи 19.5 КоАП РФ. 

Обстоятельства, связанные с привлечением общества к административной ответственности за осуществление строительных работ без разрешения на строительство, установлены вступившими в законную силу судебными актами по делам № А63-2046/2016 и  А63-7038/2016.

Поскольку после принятия судом заявленного комитетом иска о сносе самовольной постройки общество продолжило строительные работы по возведению объекта недвижимости, комитет обратился с заявлением о принятии обеспечительных мер. 

Определением от 24.11.2015 суд запретил обществу и иным лицам производство любых строительных работ в отношении спорного объекта. 

Однако, несмотря на принятое судом определение, общество продолжило проведение строительных работ на объекте.

Определением суда от 04.05.2016 за неисполнение вступившего в законную силу судебного акта на общество  наложен судебный штраф в размере 50 тыс. рублей.

Ссылаясь на то, что спорный объект возведен обществом по истечении срока действия разрешения на строительство (21.03.2015), за пределами границ предоставленного под строительство земельного участка и с нарушением градостроительных норм и правил, комитет обратился в суд с иском о сносе самовольной постройки.

Общество заявило встречный иск о признании права собственности на самовольную постройку.

Разрешая спор, апелляционный суд правомерно руководствовался следующим.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются наличие прав на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса).

В силу пункта 3 статьи 25 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.

В материалы дела представлено заключение судебного эксперта от 31.10.2016 № 49/10/16Э, согласно которому спорный объект выходит за пределы земельного участка с кадастровым номером 26:12:012502:219, налагается на смежный земельный участок с кадастровым номером 26:12:012502:128 (площадь наложения 61,6 кв. м).

Суды установили, что разрешение на строительство на соседнем участке у общества отсутствует. Однако без согласования с органом местного самоуправления, получения соответствующего разрешения  на строительство и согласия собственников земельного участка с кадастровым номером 26:12:012502:128, который предназначен для эксплуатации  многоквартирного дома по ул. Доваторцев, 84/4, общество частично заняло площадь названного участка. Расположение спорного объекта за пределами границ предоставленного для этих целей земельного участка с кадастровым номером 26:12:012502:219 свидетельствует о несоответствии спорного объекта недвижимости требованиям градостроительного плана земельного участка и проектной документации. 

Поскольку в нарушение пункта 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, прав и законных интересов собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома по ул. Доваторцев, 84/4, в отсутствие разрешения на строительство общество возвело объект на не принадлежащем ему земельном участке, суды сделали правильный вывод о том, что такой объект является самовольной постройкой. 

Суды также обоснованно указали, что договоры субаренды от 14.10.2013 и 11.01.2014, а также  соглашение от 05.09.2016 о порядке пользования земельными участками заключены с нарушением земельного законодательства неуполномоченными лицами, в связи с чем являются недействительными (ничтожными) сделками (в силу статей 166 и 168 Гражданского кодекса), следовательно, не подтверждают наличие у общества прав на размещение части спорного объекта в границах земельного участка с кадастровым номером 26.12.012502:128.

В целях устранения сомнений относительно отсутствия возможности безопасного демонтажа объекта по ходатайству комитета суд апелляционной инстанции назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Бюро независимой экспертизы “Гарантия”»  Ширяеву А.В.

В заключении эксперта от 06.11.2018 № 66 определены конкретные и безопасные мероприятия по сносу спорного объекта.

Рассмотрев ходатайство о назначении повторной экспертизы, апелляционный суд обоснованно отклонил его ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом суд верно исходил из того, что само по себе несогласие с выводами эксперта не является основанием для назначения повторной экспертизы.

Суд апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил нормы права. Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены. Основания для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2019  по делу № А63-7529/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий							      Е.И. Афонина

Судьи										      В.В. Аваряскин    

										      И.И. Фефелова