Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-87299/2024

02 февраля 2025 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена 27 января 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Сайфуллиной А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хатуевой И.Л.   

рассмотрев в судебном заседании

исковое заявление

акционерного общества «Эталон ЛенСпецСМУ» к 

обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Митрофаньевское 24» 

об обязании совершить определенные действия, о взыскании судебной неустойки,

встречное исковое заявление

общества с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Митрофаньевское 24» к 

акционерному обществу «Эталон ЛенСпецСМУ» 

о взыскании денежных средств,

третье лицо:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Эрбиай - 2»

при участии представителей сторон согласно протоколу судебного заседания от 27.01.2025,

установил:

акционерное общество «Эталон ЛенСпецСМУ» (далее - Общество «Эталон ЛенСпецСМУ») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Митрофаньевское 24» (далее - Общество «СЗ «Митрофаньевское 24»), в котором просило: 

-обязать ответчика в течение 7 дней с даты вступления в законную силу решения суда вернуть истцу земельный участок площадью 7233 +/- 30 кв.м., расположенный по адресу: Санкт-Петербург, участок ж.д. «Варшавский вокзал - ФИО1 ул.», участок 24, кадастровый номер: 78:32:0750102:3385;

-взыскать с ответчика судебную неустойку на случай неисполнения судебного решения в размере 50.000,00 рублей за каждый день просрочки.

Определением арбитражного суда от 12.09.2024 исковое заявление принято к производству; возбуждено производство по делу.

Уведомление о рассмотрении дела направлено лицам, привлеченным к участию в деле, по известным суду адресам. В соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны считаются извещенными надлежащим образом.

Общество «СЗ «Митрофаньевское 24» заявило встречное требование о взыскании с Общества «Эталон ЛенСпецСМУ»:

-компенсации (платы за отказ) в размере 60.000.000,00 рублей;

-убытков в виде уплаченной арендной платы за период действия Договора аренды в размере 1.833.333,33 рублей;

-стоимости произведенных затрат на осуществление мероприятий по реализации Проекта, указанных в пункте 1.3. Договора аренды в размере 15.480.000,00 рублей;

-судебных расходов на уплату государственной пошлины.

В силу части 1 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик до принятия арбитражным судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, вправе предъявить истцу встречный иск для рассмотрения его совместно с первоначальным иском.

Определением суда от 09.11.2024 встречное исковое заявление принято к производству.

В судебном заседании, состоявшемся 25.11.2024, суд удовлетворил ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Эрбиай - 2» о вступлении в дело в качество третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета.

В материалы дела были приобщены представленные дополнительные документы, Отчет от 20.11.2024 №624/2024 «Об оценке рыночной стоимости ставки ежемесячной арендной платы за объект недвижимости (земельный участок 7233 +/- 30 кв.м.), с кадастровым номером: 78:32:0750102:3385, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, участок ж.д. «Варшавский вокзал - ФИО1 ул.», участок 24», направленный Обществом «СЗ «Митрофаньевское 24» письменный отзыв. 

В судебном заседании представители сторон поддержали заявленные ранее позиции.

Изучив материалы дела, заслушав присутствовавших в судебном заседании лиц, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из представленных в материалы дела документов, между АО «Эталон ЛенСпецСМУ» (арендодатель) и ООО «СЗ «Митрофаньевское 24» (Арендатор), был заключен Договор аренды земельного участка №М-24 от 01.09.2022 (далее - Договор аренды) и дополнительные соглашения к Договору аренды №1 от 01.02.2023, №2 от 25.05.2023.

Предметом договора являлась передача в аренду земельного участка с кадастровым номером 78:32:0750102:3385, расположенного по адресу: Российская Федерация, г.Санкт-Петербург, участок ж.д. «Варшавский вокзал-ФИО1 ул.», участок 24 (далее - Участок).

Согласно пункту 1.5.1. Договора аренды (в редакции Дополнительного соглашения №2 от 25.05.2023) срок аренды Участка составляет 45 (сорок пять месяцев) со дня подписания акта приема-передачи. Акт приема-передачи Участка подписан сторонами 01.09.2022.

Участок был предоставлен ООО «СЗ «Митрофаньевское 24» в целях реализации проекта по возведению на Участке многоквартирного жилого дома и иных объектов (далее - Проект). Мероприятия по реализации Проекта были определены пунктом 1.3 Договора аренды, в т.ч.: осуществление арендатором проектно-изыскательских работ для строительства многоквартирного дома, иных объектов вспомогательного и иного назначения, получения на имя Арендатора исходно-разрешительной документации, необходимой для строительства на земельном участке объектов недвижимости, получение разрешения на строительство, осуществление строительно-монтажных работ.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Как указано в статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Договор составлен в надлежащей форме, согласован по всем существенным условиям, подписан сторонами и в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Земельный участок передан ООО «СЗ «Митрофаньевское 24», что подтверждается актом приема-передачи от 01.09.2022 года.

Существенным условием договора стороны согласовали целевое использование участка арендатором (пункт 1.З.), согласно которому участок передается арендатору в целях осуществлениям им проектно-изыскательских работ для строительства многоквартирного дома и вспомогательных объектов, в том числе для проведения инженерных изысканий, выполнения работ по проектированию объектов жилого и нежилого назначения, внешних сетей внутриплощадочных сетей, с правом заключения в отношении участка необходимых для осуществления вышеуказанных целей договоров, получения на имя арендатора исходно-разрешительной документации, необходимой для строительства на земельном участке объектов недвижимости, получения градостроительного плана, получения ТУ на подключение к инженерным сетям, организация и проведение любых изыскательских, проектных работ, получение необходимых согласований и разрешений государственных органов и негосударственных организаций, получение разрешения на строительство и совершение иных действий, направленных на достижение указанной цели.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренным законом.

АО «Эталон ЛенСпецСМУ», руководствуясь пунктом 5.5. Договора аренды заявило об отказе от Договора аренды, вручив 14.08.2024 ООО «СЗ «Митрофаньевское 24» уведомление об одностороннем отказе от Договора аренды.

Пунктом 5.5. Договора аренды (в редакции дополнительного соглашения к Договору аренды №2 от 25.05.2023) стороны установили, что в случае прекращения действия Договора аренды по инициативе арендодателя при отсутствии нарушений Договора на стороне арендатора, арендодатель обязуется осуществить арендатору следующие выплаты:

-компенсацию (плату за отказ) в размере 60.000.000,00 рублей.

-стоимость произведенных Арендатором затрат на осуществление мероприятий, указанных в пункте 1.3. Договора (в полном объеме на основании представленных документов, подтверждающих объем произведенных затрат) в срок не позднее 20 календарных дней с даты представления Арендатором документов, подтверждающих такие затраты.

-убытки в размере арендной платы за весь период действия договора.

Возражая против требований заявленных АО «Эталон ЛенСпецСМУ», и заявляя о взыскании денежных средствх ООО «СЗ «Митрофаньевское 24» указывало на то, что во исполнение условий Договора аренды приобрело статус застройщика в понимании пункта 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, позволяющего осуществлять предпроектные работы, получение согласований, проектирование и строительство на Участке.

 В свою очередь, АО «Эталон ЛенСпецСМУ» указывало на нарушения условий договора, а именно:  

нарушение ООО «СЗ «Митрофаньевское 24» целевого использования земельного участка и злоупотреблением доверием арендодателя.

неспособность ООО «СЗ «Митрофаньевское 24» реализовывать цели аренды, для которых участок был предоставлен арендатору.

Заключая договора стороны, исходили из целевого характером использования земельного участка (разработка проектной документации и получение арендатором разрешения на строительство), а также из сложившихся ранее результативных договорных отношений, связывающих стороны.

Условиями договора на ООО «СЗ «Митрофаньевское 24» (пункт 1.3 договора) возлагалась обязанность получения необходимых согласований и разрешений государственных органов, связанных с градостроительной документацией, а также получение арендатором разрешения на строительство.

При этом пункт 3.2.6 договора запрещал ООО «СЗ «Митрофаньевское 24» производить уступку прав по договору, производить обременение, а также совершать иные действий, приводящих к обременению участка правами третьих лиц без письменного разрешения арендодателя.

В нарушении условий договора ООО «СЗ «Митрофаньевское 24» не приняв меры к исполнению договора, заключил, не уведомив об этом АО «Эталон ЛенСпецСМУ», с третьим лицом договор от 18.10.2023 года №М24.

Таким образом, вместо исполнения договора заключенного сторонами и достижения установленных таким договором целей ООО «СЗ «Митрофаньевское 24» в нарушение достигнутых договоренностей оформленных договором от 01.09.2022 передал права на земельный участок.

Заключение договора от 18.10.2023 №М24 не оспаривается ООО «СЗ «Митрофаньевское 24» и третьим лицом, следует отметить, что исполнение данного договора является предметом рассмотрения арбитражного суда в рамках дела А56-90008/2024.

Данные обстоятельства явились основаниями для отказа АО «Эталон ЛенСпецСМУ» от исполнения договора в порядке, предусмотренном пунктом 5.5. Договора.

Довод ООО «СЗ «Митрофаньевское 24» об отсутствии нарушений в исполнении договора, которое хоть и позволяет АО «Эталон ЛенСпецСМУ» расторгнуть договор, но обязывает возместить расходы не может быть принят судом, так как представленными в материалы дела документами несоблюдение ООО «СЗ «Митрофаньевское 24» условий договора подтверждено.

 Следует согласиться с доводом АО «Эталон ЛенСпецСМУ» о том, что заключений договор купли-продажи с третьим лицом ставит под сомнение намерение ООО «СЗ «Митрофаньевское 24» реализовывать проект застройки и получать разрешение на строительство. 

ООО «СЗ «Митрофаньевское 24» не представил доказательства получения согласования и получения исходно-разрешительной документации, в том числе документации об определении условий реализации проекта жилищного строительства.

Исходя из условий заключенного сторонами договора (п. 5.5.) возмещение убытков осуществляется в случае, если арендодатель отказался от договора абстрактно, и такой отказ не был обусловлен нарушениями со стороны арендатора и допущенными им злоупотреблениями.

В рассматриваемом случае, отказ АО «Эталон ЛенСпецСМУ» от договора обусловлен нарушением арендатором условий о целевом использовании участка, а также нарушением запрета на совершение действий, повлекших возникновение обязательственного права требования третьего лица.

Данные обстоятельства не позволяют признавать обоснованными требования ООО «СЗ «Митрофаньевское 24» о взыскании убытков.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренным законом.

Договор заключен сторонами с учетом действия принципа свободы договора (статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Принимая во внимание правовую природу заключенного сторонами договора, волю сторон и их поведение с учетом цели договора во взаимосвязи с оговоренными в договоре обязанностями, исходя из подлежащих применению норм законодательства, собранных по делу доказательств в подтверждение обстоятельств, установление которых требовалось с учетом предмета спора, учитывая невозможность выхода за пределы исковых требований (статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований АО «Эталон ЛенСпецСМУ» и об отсутствии оснований для удовлетворения иска ООО «СЗ «Митрофаньевское 24». 

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

АО «Эталон ЛенСпецСМУ» заявлено о вызскании судебной неустойки.

В силу пункта 1 статьи 308.1 Гражданского кодекса Российской Федерации суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление №7), на основании пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).

 Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ).

Согласно пункту 31 Постановления №7 суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (часть 4 статьи 1 ГПК РФ, части 1 и 2.1 статьи 324 АПК РФ).

В пункте 32 Постановления №7 отмечено, что удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и(или) порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

При определении размера присуждаемой денежной суммы на случай неисполнения судебного акта, суд должен принимать во внимание степень затруднительности исполнения судебного акта, возможность ответчика по его добровольному исполнению, имущественное положение ответчика и иные заслуживающие внимания обстоятельства (Определение Верховного Суда РФ от 15.03.2018 №305-ЭС17-17260).

Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Суд полагает справедливым присуждение к взысканию с общество с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Митрофаньевское 24» судебной неустойки в размере 50.000,00 рублей за каждый день просрочки. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

обязать общество с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Митрофаньевское 24» в течении 7 дней с даты вступления в силу решения суда возвратить Акционерному обществу «Эталон ЛенСпецСМУ» земельный участок площадью 7233 +/-30 кв. м, адрес объекта: Санкт-Петербург, участок ж.д. "Варшавский вокзал-ФИО1 ул.", участок 24, кадастровый номер 78:32:0750102:3385. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Митрофаньевское 24» в пользу Акционерному обществу «Эталон ЛенСпецСМУ» в случае неисполнения вступившего в законную силу судебного акта в размере 50.000,00 рублей за каждый день просрочки.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Митрофаньевское 24» отказать. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Сайфуллина А.Г.