АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А60-21635/2020

24 августа 2020 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 20 августа 2020 года 

Полный текст решения изготовлен 24 августа 2020 года.

 

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Махониной В.А.,  при ведении  протокола судебного заседания помощником ФИО1, рассмотрел в судебном заседании 20.08.2020 дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «БиГранД» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третьи лица: Администрация городского округа Верхняя Пышма; ООО «Уралэкспокабель» (привлечены к участию в деле определением от 25.06.2020)

о взыскании 30 609 741 руб. 34 коп.,

при участии в судебном заседании 20.08.2020:

от ИП ФИО2: ФИО3 – представитель по доверенности от 03.03.2020, удостоверение адвоката, 

от ООО БиГранД»: ФИО4 – представитель по доверенности от 12.12.2019 № 22; ФИО5 – по доверенности от 30.07.2020;

от Администрации городского округа Верхняя Пышма: ФИО6 – по доверенности от 27.12.2019, представлен диплом об образовании.

 

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) обратилась в Арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «БиГранД» (далее – ответчик, ООО «БиГранД») о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества (АЗС) от 02.02.2010; взыскании 30 609 741 руб. 34 коп., и них: 16 500 000 руб. платежей по договору и 14 109 741 руб. 34 коп. иных расходов.

Определением от 14.05.2020 иск принят к рассмотрению, назначено предварительное судебное заседание.

В предварительном судебном заседании представители сторон изложили доводы по существу дела: представитель поддержал иск в полном объеме, ответчик изложил возражения.

Кроме того, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности (3 года) по требованию о расторжении договора купли-продажи.

В порядке статьей 75, 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к материалам дела приобщены представленные отзыв и представленный ответчиком CD-R аудиопротокол по делу № А60-19442/2018.

Представитель истца суду для изучения представил подлинники документов, копии которых приобщены к материалам дела, подлинники представлены суду по реестру. После изучения документы судом возвращены.

Судом рассмотрен вопрос о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрацию городского округа Верхняя Пышма и ООО «Уралэкспокабель». При рассмотрении указанного вопроса суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 51 АПК РФ, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Как следует из материалов дела, между сторонами спора 02.02.2010 заключен договор купли-продажи, по условиям которого ООО «БиГранД» (продавец) реализовало, а ИП ФИО2 (покупатель) приобрела АЗС стационарного типа, расположенная на земельном участке с кадастровым номером 66:36:2001021:43. АЗС передана ИП ФИО2 по акту приема-передачи от 02.02.2010.

Арбитражным судом Свердловской области рассмотрено дело № А60-19442/2018, по результатам чего 01.11.2019 принято решение. АЗС стационарного типа, расположенная на земельном участке с кадастровым номером 66:36:2001021:43, признана судом объектом самовольной постройки, самовольно реконструированным объектом. Суд обязал предпринимателя осуществить снос указанного объекта.

С учетом изложенного, истец полагает, что ему продано имущество с существенными недостатками, не заявленных при заключении договора купли-продажи, в связи с чем, со ссылкой на невозможность использования спорного имущества (объект недвижимости - АЗС) по назначению, истцом заявлено требование о расторжении договора купли-продажи.

Из материалов дела следует, что застройщиком (первоначальным собственником) указанной АЗС, строительство которой санкционированно органом местного самоуправления – Администрацией городского округа Верхняя Пышма, являлось ООО «Уралэкспокабель».

Таким образом, суд установил, что судебный акт по настоящему делу может повлиять на права и обязанности Администрации городского округа Верхняя Пышма и ООО «Уралэкспокабель», поэтому указанные лица суд привлекает в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора.

По результатам предварительного судебного заседания, судом 25.06.2020 принято определение о назначении дела к судебному разбирательству.

В судебное заседание 06.08.2020  представители сторон изложили доводы по существу дела.

Представитель ответчика дополнительно пояснил, что реконструкция АЗС осуществлялась в период: с мая 2005 года по август 2006 года.

Представитель Администрации городского округа Верхняя Пышма изложил позицию по делу.

В порядке статей 75, 131 АПК РФ к материалам дела приобщены представленные сторонами документы, в том числе отзыв, представленный Администрацией городского округа Верхняя Пышма. Представитель истца вручил ответчику в зале судебного заседания копии документов, представленных в материалы дела.

Представитель ответчика заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства, поскольку необходимо время для ознакомления с документами, представленными истцом, для последующего уточнения позиции по делу, с учетом представленных документов.

По результатам проведенного судебного заседания, судом 06.08.2020 принято определение об отложении судебного разбирательства.

В судебном заседании 20.08.2020 представители сторон и третьего лица изложили доводы по существу дела.

В порядке статей 75, 81, 131 АПК РФ к материалам дела приобщены представленные ответчиком пояснения к отзыву, с приложенными к нему документами.

Рассмотрев материалы дела, суд  

 

УСТАНОВИЛ:

Предметом иска является требование о расторжении купли-продажи недвижимости и взыскании денежных средств, уплаченных на приобретение недвижимости и убытков.

Как следует из материалов дела, между ООО «Центр недвижимости «Северная казна» (правопреемником которого является ответчик - ООО «БиГранД») (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель), заключен договор купли-продажи от 02.02.2010 (с учетом дополнительного соглашения от 04.03.2020 № 1 от 04.03.2010).

Объектом купли-продажи, согласно пунктам 1.1, 1.2 является автозаправочная станция стационарного типа,  расположенная на земельном участке с кадастровым номером 66:36:2001021:43.

Предприниматель получил в пользование и владение АЗС по акту приема-передачи от 02.02.2010.

Предпринимателем зарегистрировано в установленном законом порядке право собственности на АЗС, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.05.2010 серия 66 АД № 353941.

В соответствии с пунктом 3.1 договора цена реализуемого объекта составляет 16 500 000 руб.

Обязательства сторон купли-продажи выполнены.

Как следует из материалов дела, Арбитражным судом Свердловской области 01.11.2019 завешено рассмотрение дела № А60-19442/2018 по иску ИП ФИО7 к ИП ФИО2 о признании указанной АЗС самовольной постройкой. Согласно решению исковые требования удовлетворены: АЗС признана судом самовольной постройкой, самовольно реконструированным объектом, суд обязал ИП ФИО2 осуществить снос АЗС в течение трех месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 01.11.2019 оставлено без изменений Семнадцатым арбитражным апелляционным судом (постановление от 27.02.2020) и Арбитражным судом Уральского округа (постановление от 21.07.2020).

Поскольку в судебном порядке АЗС признано самовольной постройкой с самовольной произведенной реконструкцией и суд обязал предпринимателя осуществить ее снос, то, как утверждает ИП ФИО2, ответчиком была продана вещь с существенными недостатками, исключающими использование АЗС по прямому назначению.

В связи с чем, ИП ФИО2 предъявила ответчику (продавцу) требование о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств, выплаченных за приобретение указанного объекта в сумме 16 500 000 руб.

Кроме того, заявлено требование о взыскании убытков в сумме 30 609 741 руб., в том числе, расходов по кредитным договорам от 14.04.2010 № К-2010-0344, от 12.09.2013 № 01/09-13/Кр/КМБ, соглашениям об оказании юридической помощи, в связи с рассмотрением арбитражным судом дела № А60-19442/2018 и иных расходов, полный перечень которых указан в иске.

Оспаривая иск, ответчик представил отзыв, полагает иск не подлежащим удовлетворению.

Истец на иске настаивает.

При рассмотрении спора суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1 статьи 552 ГК РФ).

В силу пунктов 1,2 статьи 450  ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом,  другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 22 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума № 10/22)  разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный же акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Между тем, как следует из материалов настоящего дела, истцом надлежащим образом выполнены расчетные обязательства, претензии у продавца отсутствуют. Возврата недвижимого имущества продавцу не произойдёт, поскольку объект купли-продажи является самовольной постройкой, подлежащей сносу.

Как указывает истец (ИП ФИО2), в приобретенном объекте выявлены существенные недостатки, не позволяющие использовать приобретенное имущество по назначению.

Наличие существенных недостатков в приобретенном имуществе в любом случае не является основанием для признания договора недействительными или незаключенным, а может являться основанием для предъявления иска о расторжении договора купли-продажи (статья 451 ГК РФ или пункт 2 статьи 475  ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 456, пункта 1 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи, и качество которого соответствует договору купли-продажи.

Пунктом 2  статьи 475 ГК РФ установлено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно статье 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено право стороны требовать изменения или расторжения договора при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 29.09.2016 № 1958-О, приведенные положения статьи 450 ГК РФ, определяющие понятие существенного нарушения договора одной из сторон как основания изменения или расторжения договора по решению суда по требованию одной из сторон, направлены на защиту интересов стороны по договору при нарушении договора другой стороной и предполагают определение в рамках дискреционных полномочий судом в конкретном деле, является ли нарушение договора одной из сторон существенным по смыслу данной нормы.

Согласно пункту 1 статьи 476 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В пункте 38 постановления Пленума № 10/22 указано, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Действующим законодательством установлен приоритет интересов добросовестного приобретателя. При этом приоритет интересов добросовестного приобретателя перед интересами собственника в отдельных случаях объясняется неосмотрительным поведением самого собственника, тогда как действия приобретателя безупречны с точки зрения соблюдения требований добросовестности и разумности.

В рамках рассматриваемого дела, ИП ФИО2, приобретая объект недвижимости и зная, что на объекте была произведена реконструкция, должна была усомниться в действиях продавца.

Как следует из материалов дела, спорная АЗС приобретена ООО «БиГранД» 23.05.2005 по соглашению об отступном, согласно которому ООО «Уралэкспокабель» в счет частичной оплаты по договору займа от 17.08.2004 № ДЗ 2708-359 и договора уступки прав требований от 23.05.2005, передало ООО «БиГранД» вышеуказанную АЗС стационарного типа.

Передача АЗС произведена ООО «БиГранД» по акту от 24.05.2005.

Переход права собственности за ООО «БиГранД» зарегистрирован в установленном законом порядке 04.08.2005.

У ООО «Уралэкспокабель» были документы о вводе АЗС в эксплуатацию, технические паспорта на здание операторской и резервуары, право собственности ООО «Уралэкспокабель» на АЗС, зарегистрировано в установленном законом порядке.

Приобретая спорную АЗС, ООО «БиГранД» была проведена проверка, запрошена и получена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Земельный участок под строительство АЗС выбран для ООО «Уралэкспокабель» по Акту от 09.09.2002 № 39, в дальнейшем  данный акт согласован Приказом МУГИСО от 26.07.2004 №10425.

Управлением архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования Верхняя Пышма 22.02.2005 выдано заключение о том, что размещение АЗС произведено в соответствии с актом выбора от 09.09.2002 № 39.

В последствии, на основании договора от 23.06.2005 № 17/М-05, заключенного между МУГИСО и ООО «Уралэкспокабель», заключен договор аренды земельного участка площадью 3195 кв. м. с кадастровым номером 66:36:2001021:0043 сроком на 49 лет, права по которому перешли к ООО «БиГранД» на основании статьи 552 ГК РФ.

Кроме того, арбитражными судами при рассмотрении дела № А60-19442/2018 установлены следующие обстоятельства.

Обстоятельство о том, что  строительство осуществлено на основании Постановления Главы муниципального образования Верхняя Пышма от 07.02.2001  № 183, не может являться легитимной, поскольку земельный участок не имеет отношения к земельному участку, на котором расположена АЗС, соответственно в акте № 72 указаны недостоверные сведения, а  комиссия, чьи подписи стоят в акте, подписывала его без выхода на объект и, соответственно, не была поставлена в известность об отсутствии земельного участка под строительство.

При рассмотрении дела № А60-19442/2018, суд  установил, что застройщику (ЗАО «Уралэкспокабель»), на момент строительства (май - сентябрь 2003 года) земельный участок для строительства комплекса придорожного сервиса с автозаправочной станцией стационарного типа выделен не был. Более того, комплекс придорожного сервиса не строился.

Таким образом, АЗС возведена застройщиком на земельном участке, не предназначенном для целей строительства на момент строительства, а также в отсутствие необходимой разрешительной документации, поскольку само по себе наличие разрешения без предоставления земельного участка не имеет правового значения.

При рассмотрении дела № А60-19442/2018 суд пришел к выводу о том, что при возведении АЗС земельный участок для ее строительства отсутствовал, вместе с тем, уже имелся смежный земельный участок под строительство жилой застройки. Разрешение на строительство отсутствовало, в акте № 72 указан земельный участок вообще никак не относящийся к спорному, на котором возведена АЗС, документы по строительству, и последующей реконструкции отсутствуют. АЗС в том виде, в котором она существует в настоящий момент, является реальной угрозой жизни и здоровью людей. 

Все признаки самовольной постройки судом установлены.

В связи с тем, что строительство АЗС осуществлялось в период с мая по сентябрь 2003 года, то есть за два года до приобретения ответчиком АЗС обстоятельства о том, что спорная АЗС обладает признаками самовольной постройки, в том числе и обстоятельства о не правомерном выделении земельного участка под строительство указанного объекта,  обществу «БиГранД» известны не были.

ИП ФИО2, владела и пользовалась АЗС с 02.02.2010 (длительный период) извлекала прибыль от ее использования.

В соответствии со статьей 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи между ООО «БиГранД» (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) заключен 02.02.2010.

Иск о расторжении договора подан в суд 13.05.2020, то есть по истечении 10 лет.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 АПК РФ). 

Изучив представленные в дело доказательства по правилам, предусмотренным статей 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

В связи с отказом в удовлетворении иска, на основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

 

Судья                                                                           В.А. Махонина