﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А75-16167/2018

Резолютивная часть постановления объявлена  06 февраля 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  13 февраля 2020 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Сириной В.В.

судей							Зиновьевой Т.А.

								Севастьяновой М.А.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Белевич Н.В. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации города Сургута на решение от 03.07.2019 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (судья Никонова Е.А.) и постановление от 17.10.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Сидоренко О.А., Грязникова А.С., Краецкая Е.Б.) по делу № А75-16167/2018 по иску администрации города Сургута (628408, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Сургут, ул. Энгельса, д. 8, ОГРН 1028600603525, ИНН 8602020249) к акционерному обществу «ЦентрСтройИнвест» (119435, г. Москва, пер. Саввинский б., д. 9, корп. 2, кв. 6, ком. 13 (часть), ОГРН 1037739963623, ИНН 7704505681) о признании права собственности отсутствующим. 

Другие лица, участвующие в деле: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Сургутского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (судья Никитина Л.М.) в заседании участвовали представители: 

от администрации города Сургута – Карлов Н.И. по доверенности от 04.07.2019;

от акционерного общества «ЦентрСтройИнвест» – Налбандян Е.Л. по доверенности от 14.01.2020.

Суд установил:

администрация города Сургута (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к закрытому акционерному обществу «ЦентрСтройИнвест» (далее – ЗАО «ЦентрСтройИнвест», общество, ответчик) о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101195:1212, площадью застройки 111 691 кв. м и степенью готовности объекта – 4 %, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 86:10:0101195:1212-86/003/2017-1 от 10.01.2017.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре. 

Решением от 03.07.2019 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, оставленным без изменения постановлением от 17.10.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. 

В обоснование жалобы приведены следующие доводы: с 10.06.2016 ответчик утратил право пользования земельными участками в связи с истечением срока действия договоров; несмотря на окончание срока аренды земельных участков и срока действия разрешения на строительство за ответчиком 10.01.2017 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства; поскольку наличие в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности на объект накладывает на собственника соответствующего земельного участка определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, нахождение такого имущества на земельном участке является, по существу, обременением прав собственника этого участка, значительно ограничивающим возможность реализации последним имеющихся у него правомочий. 

В отзыве на кассационную жалобу ЗАО «ЦентрСтройИнвест» просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения как соответствующие действующему законодательству. 

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения. 

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между администрацией (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 25.05.2011 № 310, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: г. Сургут, микрорайон 34, территориальная зона Ж.3-34, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 86:10:0101195:49, площадью 24 789 кв. м сроком с 02.04.2011 по 01.04.2014 для окончания строительства объекта: «Многофункциональный культурно-общественный комплекс с объектами спорта, торговли, ресторанами и подземными гаражами Широта 60».

Распоряжением администрации от 25.05.2013 № 1017 земельный участок с кадастровым номером 86:10:01 01 195:49 разделен на три земельных участка.

Между администрацией (арендодатель) и ЗАО «ЦентрСтройИнвест» (арендатор) заключены договоры аренды земельного участка от 22.07.2013 № 543, от 22.07.2013 № 545, по условиям которых арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельные участки, расположенные по адресу: г. Сургут, микрорайон 34, территориальная зона Ж.3-34, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 86:10:0101195:1052 площадью 3 638 кв. м, кадастровый номер 86:10:0101195:1054 площадью 21 012 кв. м, сроком с 11.06.2013 по 10.06.2016 для окончания строительства объекта: «Многофункциональный культурно-общественный комплекс с объектами спорта, торговли, ресторанами и подземными гаражами Широта 60».

Обществу выдано разрешение от 31.05.2012 на строительство объекта капитального строительства: «Многофункциональный культурно-общественный комплекс с объектами спорта, торговли, ресторанами и подземными гаражами Широта 60» сроком действия до 31.10.2015.

Между администрацией (арендодатель) и ЗАО «ЦентрСтройИнвест» (арендатор) заключен договоры аренды земельного участка от 10.02.2017 № 02, по условиям которых арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: г. Сургут, микрорайон 34, территориальная зона Ж.3-34, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 86:10:0101195:111, площадью 588 кв. м, сроком с 20.01.2017 по 19.01.2020 для окончания строительства объекта: «Многофункциональный культурно-общественный комплекс с объектами спорта, торговли, ресторанами и подземными гаражами Широта 60».

Договоры прошли государственную регистрацию.

В Едином государственном реестре недвижимости за обществом 10.01.2017 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства: «Многофункциональный культурно-общественный комплекс с объектами спорта, торговли, ресторанами и подземными гаражами Широта 60», кадастровый номер 86:10:0101195:1212 со степенью готовностью 4 процента, площадью застройки 111 691 кв. м.

Строительство объекта не завершено.

Согласно положительному заключению государственной экспертизы № 86-1-4-0100-09 объект капитального строительства: «Многофункциональный культурно-общественный комплекс с объектами спорта, торговли, ресторанами и подземными гаражами Широта 60» имеет следующие технико-экономические характеристики: площадь застройки 20 511,70 кв. м, этажность 7, в том числе: надземная часть 5 этажей, подземная часть 2 этажа, общая площадь здания 111 691 кв. м, в том числе: надземной части 62 568 кв. м, подземной части 49 123 кв. м, в том числе, автостоянки 60 866 кв. м; в качестве фундаментов объекта принята плита (различной толщиной в разных участках здания).

Подземная часть спорного объекта 2 этажа полностью залита водой (ориентировочный уровень воды около 8 м).

Ответчик 10.06.2016 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении земельных участков на новый срок без проведения торгов для окончания строительства объекта.

Истец в ответ исх. от 21.02.2017 №№ 01-11-1341/17-0, 01-11-1342/17-0 сообщила обществу о необходимости уточнения границ земельных участков в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

21.04.2018 состоялись публичные слушания, в том числе по вопросу объединения земельных участков с кадастровыми номерами 86:10:0101195:1052, 86:10:0101195:1054 для оформления прав на них и окончания строительства объекта.

По результатам публичных слушаний постановлением администрации от 31.07.2018 № 5800 утвержден проект межевания территории микрорайона 34 города Сургута.

Полагая, что у общества не возникло права собственности на спорный объект, поскольку последний не является недвижимым имуществом, а, права на него зарегистрированы с нарушением закона, администрация обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 130, 131, 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), статьями 65, 68 АПК РФ, разъяснениями, изложенными в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), правовыми позициями, сформированными в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.05.2018 № 308-ЭС17-21569, постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, от 15.02.2011 № 14381/10, пунктами 2, 43 Требований к подготовке технического плана и составу содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 (далее – Приказ № 953), учитывая, что спорный объект возведен истцом для себя и за свой счет на основании разрешения на строительство на земельном участке, предоставленном для этих целей, поскольку доказательств того, что права на объект зарегистрированы с нарушением закона в материалы дела не представлены, исходя из того, что истец не доказал, что спорный объект был создан после истечения срока аренды, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований администрации. 

Акт осмотра от 11.08.2018, составленный специалистами департамента архитектуры и градостроительства администрации города Сургута, суд оценил критически, поскольку из его содержания следует, что подземная часть объекта незавершенного строительства осмотрена не была.

Суд первой инстанции посчитал, что результаты судебной экспертизы не опровергают факт наличия у спорного объекта признаков недвижимости, поскольку эксперту не удалось обследовать подземную часть незавершенного строительством объекта по причине ее затопления водой.

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился. 

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

В силу пункта 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

По смыслу указанных положений гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в абзаце четвертом пункта 52 Постановления № 10/22, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Указанный в пункте 52 Постановления № 10/22 способ защиты нарушенного права допускается в случае, если нарушенное право не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения.

По смыслу указанных разъяснений применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты и установленного факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

Таким образом, с учетом особенностей правового режима движимых и недвижимых вещей в гражданском обороте, а также значения государственной регистрации вещных прав, наличие или отсутствие у спорного объекта признаков недвижимой вещи при ее осуществлении может быть оспорено заинтересованным лицом.

Поскольку наличие в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности на объект накладывает на собственника соответствующего земельного участка определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, нахождение такого имущества на земельном участке является, по существу, обременением прав собственника этого участка, значительно ограничивающим возможность реализации последним имеющихся у него правомочий (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.05.2018 № 308-ЭС17-21569).

При этом признаки недвижимости являются правовыми, установление которых является необходимым для суда, рассматривающего такой иск, на основании самостоятельной оценки всех доказательств по делу.

Основываясь на процессуальных правилах доказывания (статьи 65, 68 АПК РФ), истец обязан подтвердить достаточными и допустимыми доказательствами правомерность своих требований.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 38 Постановления № 25 при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Фундаментом является строительная несущая конструкция, часть здания, сооружения, которая воспринимает все нагрузки от вышележащих конструкций и распределяет их по основанию.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном Федеральным законом порядке.

Пунктом 2 Приказа № 953 установлено, что Технический план здания, сооружения может содержать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета всех помещений и (или) машино-мест в здании, сооружении. Технический план здания, сооружения в обязательном порядке содержит планы всех этажей здания, сооружения, а при отсутствии у них этажности – планы здания, сооружения. Технический план здания (многоквартирного дома) в обязательном порядке также содержит полученные в том числе по результатам кадастровых работ сведения, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета всех расположенных в таком здании (многоквартирном доме) помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также помещений вспомогательного использования), включая сведения о местоположении в здании и площади таких помещений, а также машино-мест.

Из пункта 43 Приказа № 953 следует, что для объектов незавершенного строительства, представляющих собой здания, строительство которых не завершено, для расчета степени готовности в соответствии с готовностью конструктивных элементов используется следующий перечень конструктивных элементов: фундамент, стены и перегородки, перекрытия, крыша, полы, окна и двери, оборудование, прочие работы.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 24 Постановления № 73, истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что спорный объект возведен истцом для себя и за свой счет на основании разрешения на строительство на земельном участке, предоставленном для этих целей, поскольку доказательств того, что права на объект зарегистрированы с нарушением закона в материалы дела не представлены, исходя из того, что истец не доказал, что спорный объект был создан после истечения срока аренды и не отвечает признакам объекта недвижимости, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований администрации. 

Таким образом, доводы подателя жалобы не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 03.07.2019 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры и постановление от 17.10.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-16167/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					В.В. Сирина

Судьи									Т.А. Зиновьева

										М.А. Севастьянова