АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002 г.Чита, ул. Выставочная, 6

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А78-4816/2017

г.Чита

12 января 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 декабря 2017 года

Решение изготовлено в полном объёме 12 января 2018 года

Арбитражный суд Забайкальского края в составе судьи Сталичновой М.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску 

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Юникс" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

при участии в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3.

о взыскании основного долга за аренду нежилого помещения в размере 1756363,60 руб., в том числе 1681457,14 руб. - постоянная часть арендной платы, 74906,46 руб. - переменная часть арендной платы, неустойки за просрочку внесения арендной платы в размере 3143104 руб.

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО4, представителя по доверенности от 15.03.2016;

от ответчика –  директора ФИО5, ФИО6, представителя по доверенности от 02.05.2017;

от третьего лица - ФИО4, представителя по доверенности от 15.03.2016.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Юникс" (далее - ответчик) о взыскании части суммы основного долга в размере 20000 руб., а также части неустойки в сумме 20000 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3.

Истец неоднократно уточнял исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в окончательном варианте просил взыскать с ответчика по договору аренды нежилого помещения от 18.09.2015 основной долг в размере в размере 1756363,60 руб., в том числе 1681457,14 руб. - постоянная часть арендной платы, 74906,46 руб. - переменная часть арендной платы, неустойку за просрочку внесения арендной платы в размере 3143104 руб.

Уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению.

Представитель истца уточненные заявленные требования поддержал по доводам, изложенным в иске.

Представители ответчика иск не признали, считают, что оплата арендных платежей за период до декабря 2016 года произведена в полном объеме и в срок, поддержал доводы, изложенные в отзыве на иск, письменных пояснениях.

Представитель третьего лица считает требования истца обоснованными, подлежащими удовлетворению в полном объеме, указал, что истец вправе распоряжаться имуществом и получать арендные платежи за него на основании договора безвозмездного пользования от 18.09.2015.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства, суд установил:

Согласно свидетельству о государственной регистрации права истцу и третьему лицу на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое помещение площадью 1295,8 кв.м по адресу 

<

...>.

По договору безвозмездного пользования от 18.09.2015 третье лицо предало принадлежащую ему 1/2 доли в праве собственности на указанное помещение истцу для ведения предпринимательской деятельности, в том числе с правом передачи в аренду на условиях по своему усмотрению.

Между истцом и ответчиком заключен договор аренды 18.09.2015, по условиям которого истец (арендодатель) предоставляет в аренду объект недвижимости  - нежилое помещение  общей площадью 1300 кв.м, расположенное по адресу Чита., ул. Богомягкова, 50, пом. 1, границы помещения обозначены на копии поэтажного плана, являющегося приложением №1 к договору, а ответчик (арендатор) обязуется принять его и производить оплату за пользование помещением на условиях, согласованных договором.

Помещение предано в аренду для использования в целях организации коммерческой деятельности по торговле непродовольственными товарами.

Согласно пункту 1.4 договора, договор заключается на 5 лет и считается заключенным с момента его государственной регистрации.

До момента государственной регистрации договор считается заключенным на 11 месяцев. В случае, если договор за указанный срок не будет зарегистрирован в установленном законом порядке он автоматически перезаключается на тех же условиях и на тот же срок до даты регистрации и подлежит автоматическому перезаключению каждые 11 месяцев  в течение срока, указанного в абзаце 1 указанного пункта.

В разделе 4 стороны согласовали, что арендатор несет, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией арендованного помещения расходы (пункт 4.4.3).

В соответствии с пунктом 4.47 арендодатель обязан в сроки, согласованные сторонами, вносить арендную плату за пользование помещением.

В течение всего срока аренды в установленные сроки  оплачивать потребленные услуги коммунальных служб.

В соответствии с пунктом 4.4.17 договора арендатор при намерении досрочно расторгнуть договор и освободить помещение письменно сообщить о своем намерении не позднее чем за 2 месяца до его расторжения.

В разделе 5 согласованы условия о платежах и расчетах по договору.

Пунктом 5.1 договора согласован размер арендной платы - 780000 руб. в месяц.

Пунктом 5.4 установлено, что арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, в январе не позднее 15 числа оплачиваемого месяца.

В дополнение и сверх постоянной части арендной платы арендатор оплачивает арендодателю переменную часть арендной платы. Переменная часть арендной оплаты оплачивается в суммах, равных стоимости потребленной в помещении коммунальных услуг.

В соответствии с пунктом 6.3 договора при нарушении сроков внесения арендной платы за пользование помещением, предусмотренных договором, более чем на 10 дней с момента предъявления счета на оплату, арендатору начисляется пеня в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки до полного исполнения обязательства по оплате.

В соответствии с пунктом 7.2 договора арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, предварительно за 2 месяца уведомив об этом арендодателя.

Помещение передано по акту приема-передачи от 01.10.2015.

Ссылаясь на то, что ответчиком арендные платежи внесены несвоевременно и не в полном объеме, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

По расчету истца, задолженность по арендным платежам составляет 1756363,60 руб., в том числе 1681457,14 руб. - постоянная часть арендной платы, 74906,46 руб. - переменная часть арендной платы, 

За несвоевременное внесение платежей истец начислил ответчику неустойку за просрочку внесения арендной платы в период 11.02.2016 - 30.06.2017 в размере 3143104 руб.

Исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав доводы представителей, арбитражный суд пришел к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров.

Правоотношения, возникшие между сторонами, регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.

Из материалов дела следует, что при подписании договора стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы на момент его подписания, в деле не имеется.

В отсутствие государственной регистрации договора аренды и с учетом положений 

Между сторонами возник спор о размере арендной платы, подлежащей внесению за пользование помещением.

Проанализировав имеющиеся в материалах дела договор, дополнительные соглашения к нему, платежные документы, суд приходит к следующему.

Договором аренды размер арендной платы установлен равным 780000 руб.

Истец, указывая на возможность внесения изменений только в письменном виде, считает, что размер арендной платы сторонами был изменен дополнительными соглашениями от 01.03.2016 до 624000 руб. на период 01.03.-18.08.2016, от 01.08.2016 на период 19.08.2016 - 18.11.2016.

Ответчик, возражая против доводов истца, указал, что письмом от 20.01.2016 и письмом от 02.02.2016 ответчик предложил истцу с 01.02.2016 снизить размер арендной платы на 30% до 546000 руб., истец, предложение ответчика о снижении арендной платы до 546000 руб. не принял, однако составил и подписал акт оказания услуг №9 от 29.02.2016 за февраль 2016 года на сумму 702000 руб., с указанием стоимости аренды 1 кв.м помещения равным 540 руб.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Поскольку исходя из статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды между юридическими лицами заключается в письменной форме, то соглашение о внесении изменений в договор также должно быть выражено в письменной форме.

Пунктом 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Акцептом, наряду с ответом о полном и безоговорочном принятии условий оферты, признается совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (пункт 3 статьи 438).

Следует учитывать, что для признания соответствующих действий адресата оферты акцептом Кодекс не требует выполнения условий оферты в полном объеме. В этих целях для квалификации указанных действий в качестве акцепта достаточно, чтобы лицо, получившее оферту (в том числе проект договора), приступило к ее исполнению на условиях, указанных в оферте и в установленный для ее акцепта срок.

Совершение конклюдентных действий может рассматриваться как согласие внести изменения в договор аренды нежилых помещений, заключенный в письменной форме.

Таким образом, действия сторон, выразившиеся в составлении истцом акта об оказании услуг №9 от 29.02.2016 за февраль 2016 года на сумму 702000 руб. и его оплате ответчиком, суд расценивает как достижение соглашения о внесение изменений в договор аренды в части цены договора за февраль 2016 года.

Дополнительным соглашением от 01.03.2016 стороны согласовали цену аренды равную 624000 руб. на период до 18.08.2016.

Дополнительным соглашением от 01.08.2016 стороны согласовали цену аренды равную 624000 руб..

Письмом, полученным истцом 25.08.2016, ответчик предложил истцу с 01.09.2016 снизить размер арендной платы на 20%, истец, предложение ответчика о снижении арендной платы в установленный в оферте срок не принял, в связи с чем суд не принимает в качестве соглашения о размере арендных платежей акты оказанных услуг за октябрь, ноябрь, декабрь 2016 года, январь, февраль 2017 года.

Таким образом, в период с 01.09.2016 стоимость аренды составляла 624000 руб.

Учитывая изложенное, арендная плата в период действия договора составляла с ноября 2015 года по январь 2016 года 780000 руб., в феврале 2016 года - 702000 руб., с 01.03.2016 по 14.02.2017 - 624000 руб. в месяц.

Письмом от 13.12.2016, полученным истцом 14.12.2016, ответчик уведомил истца о намерении расторгнуть договор в связи с недостижением соглашения о размере арендной платы.

Акт приема-передачи помещения истцом не подписан. Вместе с тем, при рассмотрении дела установлено, что ключи от помещения переданы истцу 10.01.2017.

В соответствии с условиями договора (пункт 7.2 договора) арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, предварительно за 2 месяца уведомив об этом арендодателя.

Поскольку в силу положений абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца; законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

С учетом изложенного для установления момента прекращения действия договора не является существенным довод ответчика о несогласованности сторонами условия о сроке действия договора.

Установив, что истец получил уведомление об отказе от договора аренды 14.12.2016, уведомление об отказе от договора произведено с соблюдением требований, содержащихся в статьях 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о прекращении договора аренды по истечении двухмесячного срока с указанной даты, то есть с 14.02.2017.

Суд отмечает, что в течение двух месяцев с момента предупреждения договор сохраняет свою силу для обеих сторон, в связи с чем отказ арендатора вносить плату за указанный период не обоснован даже в том случае, когда помещение освобождено до истечения двухмесячного срока.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Доказательства оплаты задолженности в материалы дела не представлены.

По расчету суда с учетом размера арендной платы в период действия договора, произведенных ответчиком оплат, размер задолженности постоянной части арендных платежей составляет 1123200 руб. 

В указанной части требования истца обоснованны и подлежат удовлетворению. В остальной части заявленных требований о взыскании постоянной части арендных платежей следует отказать.

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку внесения постоянной части арендных платежей за период 11.02.2016 по 30.06.2017 в размере 1681457,14 руб.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

В силу пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Ответчиком не представлено доказательств нарушения им срока оплаты в результате непреодолимой силы (чрезвычайного и непредотвратимого при данных условиях обстоятельства). 

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

По расчету суда, с учетом установленных сумм задолженности, периода просрочки, неустойка на неоплаченные в установленный договором аренды срок платежи подлежит начислению в период 11.06.2016 - 30.06.2017 в размере 605920 руб.

В указанной части требование о взыскании неустойки подлежит удовлетворению, в остальной части требований о взыскании неустойки следует отказать.

Истцом при подаче иска оплачено 2000 руб. государственной пошлины, оплата государственной пошлины в сумме 45123 руб. отсрочена.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Юникс" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) основной долг в размере 1123200 руб., неустойку в размере 605920 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 2000 руб., всего - 1731120 руб.

В остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Юникс" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 14889 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 30234 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Судья                                                                                               М.В. Сталичнова