ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А28-748/2021

г. Киров

29 декабря 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 декабря 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2021 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Минаевой Е.В.,

судейВолковой С.С., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2

при участии в судебном заседании:

представителя истца – ФИО3, действующего на основании доверенности от 13.01.2021; 

представителя ответчика – ФИО4, действующей на основании доверенности от 12.10.2021. 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Тандер»

на решение Арбитражного суда Кировской области от 29.09.2021 по делу № А28-748/2021

по иску индивидуального предпринимателя ФИО5 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 319435000029860)

к акционерному обществу «Тандер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее - истец, ИП ФИО5, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Тандер» (далее - ответчик, АО «Тандер», Общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 16.01.2019 № КирФ/151/19 за период с 18.03.2020 по 31.01.2021 в размере 221 935 рублей 49 копеек.

Заявлением, поступившим в суд 16.06.2021, истец отказался от требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 18.03.2020 по 31.03.2020 в размере 361 рубля 29 копеек в связи с оплатой ответчиком долга в указанной части после обращения истца в суд, последствия отказа от иска истцу известны и понятны. Отказ от части требований принят судом. 

Решением Арбитражного суда Кировской области от 29.09.2021 заявленные требования удовлетворены: суд первой инстанции взыскал с АО «Тандер» в пользу ИП ФИО5 задолженность по арендной плате на основании договора от 16.01.2019 № КирФ/151/19 за период с 18.03.2020 по 31.01.2021 в размере 221 574 рублей 20 копеек, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 438 рублей 71 копейки; в остальной части требований производство по делу прекращено.

Не согласившись с принятым судебным актом, АО «Тандер» обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Ответчик в апелляционной жалобе указывает, что на основании пунктов 4.1.23, 5.8 договора аренды он снизил размер постоянной части арендной платы по причине того, что арендодатель самостоятельно и за свой счет не изготовил технический план, не принял меры для прекращения актуальных записей о запретах на совершение регистрационных действий в отношении арендуемого объекта, что явилось причиной отказа в государственной регистрации договора аренды.

ИП ФИО5 представил мотивированный отзыв на апелляционную жалобу, в котором опроверг доводы истца и просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 29.11.2021 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 30.11.2021 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

В судебном заседании представители сторон поддержали занятые по делу позиции.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между индивидуальным предпринимателем ФИО6 (арендодатель) и АО «Тандер» (арендатор) заключен договор от 16.01.2019 № КирФ/151/19 (далее - договор аренды), согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется в порядке и на условиях договора предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество (часть нежилого помещения № 1010, под учетным номером чп2, общей площадью 212,3 кв.м, образованного из состава помещения общей площадью 843,5 кв.м, с кадастровым номером 43:40:000459:5895, расположенного на первом этаже здания по адресу: 

<

...>.

Договор заключен на срок по 16.01.2029 включительно (пункт 1.4 договора). Договор в установленном порядке не зарегистрирован.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи недвижимого имущества от 17.01.2019.

В пункте 1.5 договора указано, что арендатор уведомлен о том, что объект аренды обременен залогом в пользу АО КБ «Хлынов» на основании договоров ипотеки.

В соответствии с пунктом 2.1.8 договора аренды на момент заключения договора право пользования объектом принадлежит арендодателю на основании договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом от 07.02.2018, сроком действия 11 лет с момента подписания. Ссудодателями выступают собственники имущества - ФИО7 и ФИО8.

Согласно пункту 5.1 договора аренды арендатор обязуется уплачивать арендодателю арендную плату, которая состоит из постоянной части, переменной части (до момента заключения арендатором прямых договоров на коммунальные услуги) и платы с торгового оборота (процентная часть арендной платы).

Постоянная часть арендной платы, с первого по четвертый месяцы включительно составляет 53 000 рублей 00 копеек без НДС в месяц, начиная с пятого месяца аренды, составляет 106 000 рублей 00 копеек без НДС в месяц; размер причитающихся арендодателю платежей за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней использования объекта (пункт 5.2.1 договора аренды). 

В соответствии с пунктом 5.2.3 договора оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 15 числа месяца, за который осуществляется платеж.

В силу пункта 5.8 договора аренды стороны в соответствии со статьей 406.1 ГК РФ договорились, что в случае приостановления государственным регистратором государственной регистрации по причинам, за которые отвечает арендодатель, последний возмещает имущественные потери арендатора путем уменьшения размера постоянной части арендной платы на 20% от установленного размера со дня приостановления государственной  регистрации до дня возобновления государственной регистрации; изменение размера постоянной арендной платы в соответствии с данным пунктом не требует подписания дополнительного соглашения и производится на основании уведомления арендатором арендодателя в письменной форме или посредством электронной почты по адресу, указанному в договоре, либо путем вручения уведомления лично арендодателю или уполномоченному представителю арендодателя.

Согласно пункту 9.2 договора аренды все споры между сторонами, возникающие из договора или в связи с ним, разрешаются в претензионном порядке; претензия должна быть подписана надлежаще уполномоченным лицом и направлена другой стороне почтовым/курьерским отправлением по адресу, указанному в договоре; сторона, получившая претензию, должна аналогичным способом в течение десяти рабочих дней предоставить на нее мотивированный ответ; при недостижении согласия в предусмотренном договором претензионном порядке все споры и разногласия передаются на рассмотрение в суд по месту нахождения объекта.

Решением Кирово-Чепецкого районного суда от 28.11.2018 по делу № 2-1635/2018, оставленному без изменения апелляционным определением Кировского областного суда от 06.03.2019 по делу № 33-869/2019, на спорное помещение обращено взыскание в пользу АО КБ «Хлынов» в связи с неисполнением собственниками имущества (ФИО7, ФИО8) обязательств по договорам ипотеки (пункт 1.5 договора аренды).

В ходе исполнительного производства, возбужденного на основании решения Кирово-Чепецкого районного суда от 28.11.2018 по делу № 2-1635/2018, спорное помещение передано на реализацию межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Удмуртской республике и Кировской области.

Согласно договору купли-продажи арестованного имущества от 07.02.2020 № 26, заключенному между межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Удмуртской республике и Кировской области (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Лепсе-Трейд» (покупатель) спорное помещение передано в собственность ООО «Лепсе-Трейд».

Между ООО «Лепсе-Трейд» (должник) и ИП ФИО5 (кредитор) подписано соглашение об отступном от 07.03.2020, согласно пунктам 1.1, 2.1, 2.2 которого должник в счет исполнения обязательств взамен исполнения обязательства из договора денежного займа от 03.02.2020 (основной долг 34 000 000 рублей; проценты за пользование суммой займа 17 000 рублей; срок возврата суммы займа до 07.03.2020) предоставляет кредитору отступное (недвижимое имущество: нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, общая площадь 843,5 кв.м, кадастровый номер 43:40:000459:5895) в порядке и на условиях, которые определены соглашением. Соглашение об отступном зарегистрировано в установленном законом порядке 18.03.2020.

Право собственности на спорное помещение зарегистрировано за ИП ФИО5 18.03.2020.

Между ИП ФИО6, ИП ФИО5 и АО «Тандер»  подписано дополнительное соглашение от 18.03.2020 к договору аренды, согласно которому:

- к ИП ФИО5 (новому собственнику спорного помещения) перешли права и обязанности по договору аренды от 16.01.2019 (пункт 1 соглашения);

- ИП ФИО6 (арендодатель) и ИП ФИО5 (новый арендодатель) и АО «Тандер» (арендатор) с 18.03.2020 признают расторгнутым договор безвозмездного пользования от 07.02.2018 (пункт 2 соглашения);

- с 18.03.2020 ИП ФИО5 принял права и обязанности арендодателя по договору аренды от 16.01.2019, договор аренды не прекращает своего действия (пункт 3 соглашения);

- соглашение вступает в силу с момента государственной регистрации, а в части расчетов - с даты подписания (пункт 7 соглашения).

Из материалов дела следует, что ответчик вносил арендную плату за спорный период исходя из размера 84 800 рублей в месяц (т.е. уменьшенную на 20%).

17.11.2020 ИП ФИО5 направил АО «Тандер» требование, в том числе, о погашении задолженности за период с марта по ноябрь 2020 года, и об указании причин длительного необращения в Управление Росреестра по Кировской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды и дополнительного соглашения к нему.

Требование направлено ответчику 17.11.2020 по адресу, указанному в параграфе 10 договора аренды в качестве почтового адреса, что подтверждается квитанцией почты и описью вложения в почтовое отправление.

Неисполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы в размере, предусмотренном договором аренды, послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Ответчик требования истца не признал. В отзыве и дополнениях к нему со ссылкой на пункт 5.8 договора аренды указал, что размер ежемесячной арендной платы определен и внесен АО «Тандер» за спорный период с учетом приостановления государственной регистрации договора аренды в связи с непредставлением технического плана помещения, наличия запретов на совершение регистрационных действий в отношении объекта аренды.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Из статей 309 - 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 64 и статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Повторно исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, апелляционный суд поддерживает изложенный в обжалуемом решении суда первой инстанции вывод о том, что требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в заявленном им размере является обоснованным с учетом следующего.

Как указано выше, исковые требования ИП ФИО5 к АО «Тандер» основаны на положениях договора аренды от 16.01.2019 с учетом дополнительного соглашения от 18.03.2020.

Согласно пункту 5.1 договора аренды арендатор обязуется уплачивать арендодателю арендную плату, которая состоит из постоянной части, переменной части (до момента заключения арендатором прямых договоров на коммунальные услуги) и платы с торгового оборота (процентная часть арендной платы).

Постоянная часть арендной платы, с первого по четвертый месяцы включительно составляет 53 000 рублей 00 копеек без НДС в месяц, начиная с пятого месяца аренды, составляет 106 000 рублей 00 копеек без НДС в месяц; размер причитающихся арендодателю платежей за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней использования объекта (пункт 5.2.1 договора аренды). 

В соответствии с пунктом 5.2.3 договора оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 15 числа месяца, за который осуществляется платеж.

Согласно пункту 1 статьи 406.1 ГК РФ стороны обязательства, действуя при осуществлении ими предпринимательской деятельности, могут своим соглашением предусмотреть обязанность одной стороны возместить имущественные потери другой стороны, возникшие в случае наступления определенных в таком соглашении обстоятельств и не связанные с нарушением обязательства его стороной (потери, вызванные невозможностью исполнения обязательства, предъявлением требований третьими лицами или органами государственной власти к стороне или к третьему лицу, указанному в соглашении, и т.п.). Соглашением сторон должен быть определен размер возмещения таких потерь или порядок его определения.

В силу пункта 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» в отличие от возмещения убытков по правилам статей 15 и 393 ГК РФ возмещение потерь по правилам статьи 406.1 ГК РФ осуществляется вне зависимости от наличия нарушения (неисполнения или ненадлежащего исполнения) обязательства соответствующей стороной и независимо от причинной связи между поведением этой стороны и подлежащими возмещению потерями, вызванными наступлением определенных сторонами обстоятельств (абзац 2).

По смыслу статьи 406.1 ГК РФ, возмещение потерь допускается, если будет доказано, что они уже понесены или с неизбежностью будут понесены в будущем. При этом сторона, требующая выплаты соответствующего возмещения, должна доказать наличие причинной связи между наступлением соответствующего обстоятельства и ее потерями (абзац 3).

Таким образом, в предмет доказывания входит: наличие соглашения; наступление указанных в нем последствий.

В силу пункта 5.8 договора аренды стороны в соответствии со статьей 406.1 ГК РФ договорились, что в случае приостановления государственным регистратором государственной регистрации по причинам, за которые отвечает арендодатель, последний возмещает имущественные потери арендатора путем уменьшения размера постоянной части арендной платы на 20% от установленного размера со дня приостановления государственной  регистрации до дня возобновления государственной регистрации; изменение размера постоянной арендной платы в соответствии с данным пунктом не требует подписания дополнительного соглашения и производится на основании уведомления арендатором арендодателя в письменной форме или посредством электронной почты по адресу, указанному в договоре, либо путем вручения уведомления лично арендодателю или уполномоченному представителю арендодателя.

Как видно из материалов дела, уведомлением от 30.05.2019 государственная регистрация договора аренды была приостановлена Управлением Росреестра по Кировской области до 30.08.2019, в целях устранения причин приостановления необходимо было: обратиться к кадастровому инженеру для составления технического плана и представить технический план в органы МФЦ, на основании которого будет проведен кадастровый учет такой части помещения; принять необходимые меры для снятия запрета на совершение регистрационных действий.

В обоснование наличия оснований для применения положений пункта 5.8 договора аренды АО «Тандер» в жалобе ссылается на то, что основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды послужило неисполнение арендодателем обязанности самостоятельно и за свой счет изготовить технический план, принять меры для прекращения актуальных записей о запретах на совершение регистрационных действий в отношении арендуемого объекта.

Действительно, пунктом 4.1.23 договора аренды предусмотрено, что арендодатель обязан самостоятельно и за свой счет изготовить технический план объекта, в случае, если это необходимо для целей государственного кадастрового учета и государственной регистрации договора.

Между тем согласно уведомлению Управления Росреестра по Кировской области от 28.02.2020 (л.д.51), процедура государственной регистрации спорного договора, инициированная ответчиком по заявлению от 17.05.2019 и приостановленная 30.05.2019 ввиду непредставления технического плана помещения и наличия запретов на совершение регистрационных действий в отношении объекта аренды,  прекращена по заявлению ответчика от 26.02.2020 в порядке статьи 31 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, в спорный период (с 18.03.2020 по 31.01.2021) ответчик не обращался за регистрацией договора аренды и дополнительного соглашения к нему в Управление Росреестра по Кировской области. Поскольку в указанный период государственная регистрация договора аренды не была приостановлена по причинам, за которые отвечает арендодатель, оснований для возмещения ИП ФИО5 имущественных потерь АО «Тандер» путем уменьшения размера постоянной части арендной платы на 20% от установленного размера не имеется.

В свою очередь оценка законности уведомления от 30.05.2019 о приостановлении государственной регистрации по изложенным в нем основаниям: отсутствие технического плана объекта и наличие запрета на совершение регистрационных действий, не входит в предмет настоящего спора, в связи с чем иные заявленные сторонами доводы подлежат отклонению. 

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, установив наличие у ответчика обязанности по внесению арендной платы и, соответственно, права истца требовать взыскания задолженности, обоснованно удовлетворил заявленный Предпринимателем иск в полном объеме – в размере 221 574 рубля 20 копеек. Возражения в части суммы взысканной задолженности Общество не заявило. 

Отсутствие государственной регистрации договора аренды не свидетельствует о незаключенности указанного договора ввиду установленных судом первой инстанции и не оспоренных сторонами обстоятельств, связанных с наличием фактически сложившихся между сторонами арендных отношений (пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Оснований для иных выводов из имеющихся материалов дела при действующем правовом регулировании спорных правоотношений не усматривается.

Апелляционным судом исследованы все доводы жалобы, однако они не опровергают выводов суда первой инстанции и не могут рассматриваться в качестве основания для отмены или изменения принятого им судебного акта. Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, вынесенным на основании объективного и полного исследования обстоятельств и материалов дела, с учетом норм действующего законодательства.

Таким образом, решение Арбитражного суда Кировской области от 29.09.2021  по делу № А28-748/2021 следует оставить без изменения, оснований для удовлетворения жалобы ответчика не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя жалобы. Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату ее плательщику.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Кировской области от 29.09.2021 по делу № А28-748/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу акционерного общества «Тандер» в лице Кировского филиала  – без удовлетворения.

Возвратить акционерному обществу «Тандер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета 3 000 (три тысячи) рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 17.11.2021 № 624985.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

 

Председательствующий                                      

 

Е.В. Минаева

 

Судьи         

ФИО9

ФИО1