АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, 

<

...>, тел. 

<

***>

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-4442/2025

Дело № А55-34947/2024

г. Казань

11 августа 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 августа 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей: Ананьева Р.В., Фатхутдиновой А.Ф.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сузько Н.В. 

при участии в судебном заседании с использованием системы веб-конференции представителей:

истца – ФИО1 (доверенность от 28.11.2023),

ответчика – ФИО2 (доверенность от 15.04.2025),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом городского округа Кинель Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 29.01.2025 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2025

по делу № А55-34947/2024

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3 к Комитету по управлению муниципальным имуществом городского округа Кинель Самарской области, о признании договора аренды земельного участка действующим,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3) обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом городского округа Кинель Самарской области (далее – Комитет) о признании действий Комитета по расторжению договора аренды земельного участка от 14.04.2023 б/н незаконными; о признании договора аренды земельного участка от 14.04.2023 б/н, заключенного с ФИО3 в отношении земельного участка, отнесенного к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 63:03:0214005:939, площадью 47044,00 кв. м, вид разрешенного использования «садоводство», расположенного по адресу: 

<

...> уч.б/н., действующим.

Определением от 25.12.2024 суд принял уточнение исковых требований, в соответствии с которыми истец просит признать договор аренды земельного участка от 14.04.2023 б/н, заключенный с ФИО3 в отношении земельного участка, отнесенного к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 63:03:0214005:939, площадью 47 044,00 кв. м, вид разрешенного использования «садоводство», расположенного по адресу: 

<

...>. уч.б/н., действующим.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 29.01.2025, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2025, признан договор аренды земельного участка от 14.04.2023 б/н, заключенный между муниципальным образованием городской округ Кинель Самарской области и ФИО3 действующим.

В кассационной жалобе Комитет просит решение Арбитражного суда Самарской области и постановление апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Так, в кассационной жалобе Комитет указал, что согласно подпунктам 1, 2 пункта 5.2., абзаца 3 пункта 8.2. договора, статьям 310, 450.1. Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) Комитет имеет право на односторонний отказ от договора (исполнения договора).

Комитет 18.09.2024 подал заявление на регистрацию прекращения ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости аренда (земельный участок), на сегодняшний день договор расторгнут.

Ответчик указал, что фактически истец не представил ни одного доказательства, что им в течение 17 месяцев начата реализация мероприятий установленных в Заключении о культуртехническом состоянии земельного участка с кадастровым номером 63:03:0214005:939.

В ходе выездного осмотра от 16.09.2024, проводимого отделом административного, экологического и муниципального контроля администрации г.о. Кинель Самарской области было установлено, что земельный участок представляет собой не огороженный участок земли, имеет неправильную вытянутую форму, заросший луговой растительностью, на средней части земельного участка проведена вспашка. Площадь вспаханной земли составила 9782 кв. м, северная часть земельного участка находится в подтапливаемой зоне, вблизи заросшего водоема.

Согласно подпункту 2 пункта 5.2 договора аренды от 14.04.2023 б/н арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, в случае неиспользования земельного участка для целей, указанных в подпункте «б» пункта 1 постановление Правительства РФ от 09.04.2022 № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 - 2024 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы» (далее – постановление Правительства № 629).

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе. 

Как следует из материалов дела, 14.04.2023 ФИО3 (Арендатор) и муниципальное образование городской округ Кинель Самарской области (Арендодатель) в соответствии со статьей 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», постановлением Правительства № 629, постановлением Правительства Самарской области от 26.08.2022 № 704 «Об утверждении Перечня продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций» (далее – постановление Правительства Самарской области № 704), статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) заключили договор аренды земельного участка №  б/н (далее – договор аренды).

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды «арендодатель» сдал, а «арендатор» принял в пользование на условиях аренды земельный участок, отнесенный к категории земель населенных пунктов, площадью 47 044,00 кв. м, вид разрешенного использования «садоводство», расположенного по адресу: 

<

...> уч.б/н.

Как указал истец, указанный земельный участок был взят в аренду истцом в целях обеспечения импортозамещения в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций, а именно для выращивания ягод и плодов растений вида Vaccinium.

Для достижения целей получения земельного участка в аренду истцом в июне 2023 года была произведена вспашка земельного участка, а также выполнены иные необходимые мероприятия для выращивания соответствующего вида растений.

Как указал истец, 28.08.2024 он получил по почте претензию-уведомление о расторжении договора аренды в связи со следующим:

– установлено, что в отношении Арендатора отсутствуют сведения в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, отсутствуют сведения о регистрации или создании КФХ;

– в ходе выездного обследования установлено, что земельный участок не используется в соответствии с обусловленным назначением и видом деятельности, что нарушает требования действующего законодательства в сфере мер по импортозамещению, и в соответствии с подпунктом 2 пункта 5.2. договора аренды от 14.04.2023 дает право на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке. 

Согласно выписке из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:03:0214005:939 сведения о зарегистрированных правах отсутствуют, в связи с чем истец пришел к выводу, что договор аренды земельного участка от 14.04.2023 расторгнут.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Суд кассационной инстанции, оставляя без изменения решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

Согласно подпункту «б» пункта 1 постановления Правительства № 629 наряду со случаями, предусмотренными ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам Российской Федерации или российским юридическим лицам в аренду без проведения торгов в целях осуществления деятельности по производству продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций, перечень которой устанавливается решением органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

Исходя из содержания указанного подпункта «б» пункта 1 постановление Правительства № 629 целью использования арендованного земельного участка является осуществление деятельности по производству продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций, перечень которой устанавливается решением органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии со статьей 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Удовлетворяя заявленные требования, суды, мотивировали тем, что земельный участок используется для выращивания ягод и плодов растений вида Vaccinium, которые реализуют обеспечение импортозамещения в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций.

Однако, согласно правилам севооборота, земельный участок, на котором ранее не высевались сельскохозяйственные культуры, и который был занят дикой растительностью, перед посевом сельскохозяйственных культур должен быть вспахан и находиться «под парами» в течение не менее 2 (Двух) лет.

Арендатор осуществил вспашку всего арендованного земельного участка, ввел в отношении него режим «под парами» и осуществлял его повседневный контроль.

В ходе выездного осмотра от 16.09.2024, проводимого отделом административного, экологического и муниципального контроля администрации г.о. Кинель Самарской области было установлено, что земельный участок представляет собой не огороженный участок земли, имеет неправильную вытянутую форму, заросший луговой растительностью, на средней части земельного участка проведена вспашка. Площадь вспаханной земли составила 9782 кв. м, северная часть земельного участка находится в подтапливаемой зоне, вблизи заросшего водоема.

На основании представленного акта осмотра в материалы дела суды пришли к выводу, что он подтверждает факт использования ФИО3 арендованного земельного участка, не опровергает доводы истца, так как в настоящее время производятся работы по проведению культуртехнической мелиорации, поскольку на момент передачи в аренду земельного участка, он не был освоен под цели предоставления в аренду.

Разработка земельного участка является трудоемкой и затратной процедурой, согласно Заключению о культуртехническом состоянии земельного участка, с кадастровым номером 63:03:0214005:939 и мероприятия по дальнейшему использованию его в соответствии с видом разрешенного использования, составленного почвоведом-агрохимиком кандидатом с-х наук – ФИО4, был сделан следующий вывод о том, что данный участок может использоваться в соответствии с видом разрешенного использования «Садоводство» после проведения культуртехнических мероприятий; подготовки почвы для закладки сада или ягодника на основе полученных результатов агрохимического и почвенного обследования; срок реализации намеченных мероприятий составит 2-3 года; Рекомендуется выполнение работ по вовлечению в оборот проводить поэтапно.

Исходя из указанного заключения суд первой инстанции пришел к обоснованности довода истца, что на участке не произрастают ягоды и плоды растений вида Vaccinium, поскольку освоить участок с учетом климатических особенностей и особенностей его места положения за такой короткий срок невозможно с учетом агротехнических требований .

Учитывая изложенное, доказательств, подтверждающих факт не эффективного использования, неиспользования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования ответчиком не представлено, в связи с чем, суд первой инстанции, верно указал, что отсутствовали правовые основания для расторжения договора от 14.04.2023.

Заявив требование о признании договора аренды земельного участка, действующим истец по существу преследовал цель признать недействительным (ничтожным) односторонний отказ от договора.

Указанное подтверждается содержанием первоначально заявленных исковых требований и пояснений представителя истца.

В случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению. Отказ в иске со ссылкой на неправильный выбор способа судебной защиты (при формальном подходе к квалификации заявленного требования) недопустим. Такой подход не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц.

Содержащиеся в постановлении апелляционного суда выводы в части невозможного одностороннего расторжения договора аренды во внесудебном порядке соответствуют условиям договора аренды представленного в материалы дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике (в частности, по делам: № А41-483/2022 (определение № 305-ЭС23-12550), № А32-36261/2022, № А10-2562/2022, № А10-2563/2022, № А75-16225/2022 (определение № 304-ЭС23-15144), № А32-36266/2022 (определение № 308-ЭС23-24045), № А08-8582/2022 (определение № 310-ЭС23-21746), № А75-18590/2022.

На основании пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьи 450 и 619 ГК РФ, пункта 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Учитывая вышеизложенное, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, законодательством прямо предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при наличии существенности допущенных арендатором нарушений, в связи с чем, односторонний отказ арендодателя от исполнения таких договоров во внесудебном порядке невозможен.

Согласно пункту 3.1 договора аренды от 14.04.2023 заключенного сторонами установлено, что «земельный участок предоставлен «Арендатору» на срок 49 (сорок девять) лет, исчисляемый со дня передачи «Арендатору» земельного участка».

В силу разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Из пункта 75 указанного постановления следует, что сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Статьей 180 ГК РФ предусмотрено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Односторонний отказ ответчика от договора аренды, выраженный в уведомлении 28.08.2024, противоречит закону (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ), является недействительной (ничтожной) сделкой (статья 168 ГК РФ), фактически направлен на досрочное прекращение и лишение права аренды истца в отношении вышеуказанного земельного участка.

Ответчик, ссылаясь на существенное нарушение условий договора аренды, должен был обратиться за расторжением спорного договора в суд, и не имел право в одностороннем порядке расторгать договор.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций по существу спора соответствуют фактическим обстоятельствам, они основаны на исследовании материалов дела, им не противоречат и переоценке судом кассационной инстанции не подлежат. Нормы материального права применены судебными инстанциями правильно. Нарушений норм процессуального права при исследовании и оценке доказательств, приведших к судебной ошибке (часть 3 статьи 288 Кодекса), не выявлено.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В силу статьи 286 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не установлены в решении или постановлении либо отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции. 

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149 

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены или изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 АПК РФ. 

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 29.01.2025 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2025 по делу № А55-34947/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судьяВ.А. Карпова

СудьиР.В. Ананьев

А.Ф. Фатхутдинова