АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1954/18 

Екатеринбург

17 мая 2018 г.

Дело № А07-31814/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 мая 2018 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенков В. А.,

судей Лазарев С. В., Полуяктов А. С.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Аняс» (далее – общество «Аняс»)  на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.12.2017 по делу № А07-31814/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2018 по тому же делу.

 Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем  размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества «Аняс» - Сайранов И.М. (доверенность от 20.10.2016 № 1).

	Общество с ограниченной ответственностью «Аняс» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее –Управление Росреестра) с заявлением о признании недействительным уведомления о приостановлении государственной регистрации от 18.09.2017 вынесенного в электронной форме, а так же признании недействительным этого же уведомления, полученного в письменном виде, и обязании Управления Росреестра устранить допущенное нарушение прав.

 К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Бикмухаметова Файруза Ахатовна.

  Решением суда от 07.12.2017 (судья Кручинина Н.Е.) в удовлетворении заявления отказано. 

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда         от  20.02.2018 (судьи Ермолаева Л.П., Карпачева М.И., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

 	В кассационной жалобе общество «Аняс»  просит решение суда и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Заявитель указывает, что государственный регистратор не вправе был запрашивать дополнительные документы у заявителя. Как отмечает общество «Аняс», Управление Росреестра не указало, какой из трех способов оповещения граждан должен доказывать заявитель для осуществления регистрации, каким образом должно доказываться размещение объявлений на информационных щитах в сельском поселении и в сети «Интернет». Заявитель считает, что суды, признав незаконность требования Управления Россреестра о предоставлении дополнительных документов, подтверждающих уведомление пайщиков, неправомерно отказали в удовлетворении заявления. Заявитель не согласен с выводом суда о том, что поскольку на момент рассмотрения апелляционной жалобы договор аренды зарегистрирован, то права заявителя не нарушены, отмечает, что законность оспариваемого ненормативного правового акта проверяется на момент его издания.

          Как установлено судами и следует из материалов дела, по инициативе общества «Аняс» 08.12.2016 было проведено общее собрание участников долевой собственности, наделенных земельными долями (паями) в праве общей собственности на земельный участок из категории земель  сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 02:40:000000:151 общей площадью 1582 га, расположенного в границах сельского поселения Миякибашевский сельский совет муниципального района Миякинский район Республики Башкортостан.

	Согласно протоколу от 08.12.2016 общим собранием принято решение о передаче земельного участка 02:40:000000:151 в аренду обществу  «Аняс» сроком на 5 лет и об установлении размера арендной платы за год аренды в натуральной форме в зависимости от средней урожайности с гектара. Бикмухаметова Файруза Ахатовна избрана уполномоченной от имени собственников без доверенности действовать при обращении с заявлением о государственной регистрации прав.

	Из протокола так же следует, что количество участников долевой собственности на земельный участок – 238 граждан, на собрании присутствуют 48 граждан.

	07.09.2017 общество «Аняс» в лице представителя Сайранова И.М. и представитель арендодателей Бикмухаметова Ф.А. обратились в Управление Росреестра с заявлением о регистрации договора аренды указанного земельного

участка, при этом в заявлении был указан электронный адрес почтового ящика Сайранова И.М.-ilnur-sayranov@mail.ru/.

	18.09.2017 Сайранову И.М. поступило электронное уведомление о приостановке государственной регистрации договора аренды в связи с не представлением документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

	20.09.2017 Сайранов И.М. получил письменное уведомление о приостановлении государственной регистрации № 02/328/001/2017-1731, из которого следует, что основанием для приостановки является не представление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, содержится ссылка на п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218 (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ), ст.14.1 Закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от  24.07.2002, а так же указание на непредставление нотариально удостоверенной доверенности подтверждающей полномочия действовать от имени общества  «Аняс».

	Полагая, что приостановление государственной регистрации договора аренды является незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

         Отказывая в удовлетворении заявления, суды исходили из следующего. 

На основании ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно 2 условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

 	Согласно ст. 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

	Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (ст. 14 Закона № 218-ФЗ).

	В силу п. 4 ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

	Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (ч. 5 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).

	В силу ч. 4 ст. 29 Закона № 218-ФЗ государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации прав по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов при отсутствии предусмотренных законом о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав.

	Установив при проведении правовой экспертизы наличие оснований для приостановления государственной регистрации прав, государственный регистратор принимает решение о приостановлении государственной регистрации прав.	

	В соответствии с ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ) и форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ).

	В качестве основания для приостановления государственной регистрации указано на непредставление нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей полномочия действовать от имени общества «Аняс», а также непредставление заявителем на государственную регистрацию документов, подтверждающих соблюдение императивных требований положений п. 2 ст. 14.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ), регламентирующей порядок извещения участников долевой собственности о проведении собрания и об отсутствии, тем самым, у представленного заявителем протокола общего собрания участников долевой собственности от 08.12.2016 статуса документа который может служить основанием для совершения юридически значимых действий.

	В соответствии с п. 1 ст. 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

	Такое исключение предусмотрено п. 10 ст. 18 Закона № 218-ФЗ, согласно которому в случае, если полномочия представителя органа государственной власти или органа местного самоуправления подтверждаются доверенностью, составленной на бланке данного органа и заверенной печатью и подписью руководителя данного органа, нотариальное удостоверение такой доверенности для ее представления вместе с соответствующим заявлением о государственной регистрации прав не требуется.

	Вместе с тем согласно п. 1 ст. 51 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

	Таким образом, регистрация обременения земельного участка правом аренды заявителя может быть произведена как по заявлению арендатора, так и по заявлению арендодателя.

	Из материалов дела следует, что с заявлением о государственной регистрации обременения обратилось, в том числе, лицо, уполномоченное общим собранием от имени собственников без доверенности действовать при обращении с заявлением о государственной регистрации прав.

	При данных обстоятельствах суды верно указали, что отсутствие у представителя арендатора нотариально удостоверенной доверенности не являлось основанием для приостановления государственной регистрации договора аренды по заявлению представителя арендодателя – Бикмухаметовой Ф.А. при условии правомочности принятого собранием решения об избрании данного лица представителем собственников.

	Согласно п. 1 ст. 14 Закона № 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

	Пунктом 3 ст. 14 Закона № 101-ФЗ установлено, что участники долевой собственности на общем собрании могут принять, в том числе, решения: - о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, - об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

	Общее собрание участников долевой собственности (далее – общее собрание) проводится по предложению участника долевой собственности, либо лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, либо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности (п.1 ст. 14.1

Закона № 101-ФЗ).

	Участники долевой собственности извещаются органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, о проведении общего собрания посредством опубликования соответствующего сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещения такого сообщения на официальном сайте

соответствующего органа местного самоуправления в сети «Интернет» (при его

наличии) не позднее чем за сорок дней до дня проведения общего собрания. Не позднее дня опубликования сообщения о проведении общего собрания объявление также должно быть размещено на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности (п. 2 ст.14.1 Закона № 101-ФЗ).

	Указанное сообщение должно содержать: дату и время проведения общего собрания; адрес места проведения общего собрания на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности; повестку дня общего собрания; адрес места ознакомления с документами по вопросам, вынесенным на обсуждение общего собрания, и сроки такого ознакомления (п. 3 ст. 14.1 Закона

№ 101-ФЗ).

	Названная норма закона не регламентирует каких-либо публичных процедур в силу отсутствия у земельного участка статуса публичных земель, а лишь определяет порядок извещения собственников о намерении инициатора провести общее собрание таких собственников.

	Действительность принятого общим собранием решения по мотиву несоблюдения процедуры извещения о проведении такого собрания может быть оспорена лишь заинтересованными лицами, права которых затрагиваются

принятым на собрании решением. Правомочность процедур, предшествовавших проведению общего собрания, не входит в предмет проверки, проводимой регистрирующим органом в рамках осуществления правовой экспертизы.

	Тем самым само по себе несоблюдение порядка извещения участников общей собственности не влечет ничтожности принятого таким собранием решения, при условии соблюдения требований о кворуме собрания, установленных в п. 5 ст. 14.1 Закона 101-ФЗ.

	При этом в соответствии с п. 5 ст. 14.1 Закона 101-ФЗ общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей.

	Решения принимаются общим собранием открытым голосованием.

	Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания (п. 8 ст. 14.1 Закона 101-ФЗ).

	В материалах дела имеется выписка из единого государственного реестра прав, о регистрации за Мударисовой З.В. права общей долевой собственности на земельный участок, доля в праве 1/237.

	Тем самым, способ указания размера земельной доли каждого собственника допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, в силу чего при выяснении вопроса о наличии кворума общего собрания следует руководствоваться правилом, установленным в п. 5 ст. 14.1 Закона 101-ФЗ. 

	Учитывая, что согласно протоколу общего собрания количество участников долевой собственности – 238 граждан, на собрании присутствовало только 48 граждан, представленные на государственную регистрацию документы обоснованно признаны государственным регистратором не отвечающими требованиям ст. 21 Закона № 218-ФЗ.

	Поскольку действия Управления Росреестра по приостановлению государственной регистрации соответствуют требованиям ст.29 названного закона, в удовлетворении заявления отказано правомерно.	

 	Доводы общества «Аняс» отклоняются, поскольку не опровергают выводов судов о законности оспариваемых действий Управления Росреестра по приостановлению государственной регистрации.

Судом отмечено, что на момент рассмотрения апелляционной жалобы государственная регистрация договора аренды произведена после устранения заявителем недостатков, допущенных при подаче заявления.

Ссылка на правовую позицию, изложенную в постановлениях по делам №А60-51543/2016, А07-8811/2008, А07-18254/2016 отклоняется, поскольку в указанных делах установлены иные фактические обстоятельства.

Выводы судов основаны на полном, всестороннем и объективном исследовании материалов дела и не противоречат им. В соответствии с нормами ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определяющими пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, переоценка установленных судами фактических обстоятельств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

  Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, не выявлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.  

         Руководствуясь ст. 286, 287,  289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.12.2017 по делу № А07-31814/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Аняс» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий					           В.А. Купреенков 

Судьи					           С.В. Лазарев 

                                                                                             А.С. Полуяктов