Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

город Калининград Дело № А21-6532/2024

 « 21 » ноября 2024 года

Резолютивная часть решения оглашена « 12 » ноября 2024 года.

Решение изготовлено в полном объеме « 21 » ноября 2024 года.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Косковой Е.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Остмарк»

к Обществу с ограниченной ответственностью «Эффективные решения»

о взыскании задолженности по арендной плате и пени

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Остмарк» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 236004, 

<

...>, этаж 2, помещ. 6, далее – ООО «Остмарк», истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Эффективные решения» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 236022, 

<

...>) (далее – ООО «Эффективные решения, ответчик):

- неустойку за просрочку платежей за период с 12.03.2023 по 02.09.2024 по договору субаренды от 01.03.2023 № 09/03/23 в размере 160 103,24 руб. руб.,

- задолженность по оплате базовой арендной платы и эксплуатационной арендной платы по договору субаренды от 26.08.2020 № 10/08/20 в размере 125 813,59 руб.,

- денежные средства по договору субаренды от 26.08.2020 № 10/08/20 в размере 40 000 руб.,

- неустойку за просрочку платежей за период с 12.09.2020 по 07.10.2024 по договору субаренды от 26.08.2020 № 10/08/20 в размере 862 751,03 руб. и 184 400 руб. – неустойка по санкции,

-задолженность по оплате коммунальных расходов по договору субаренды от 26.08.2020 № 10/08/20 в размере 204 639,99 руб.,

- неустойку за просрочку платежей коммунальных расходов за период с 11.01.2021 по 07.10.2024 по договору субаренды от 26.08.2020 № 10/08/20 в размере 1 594 413,88 руб.

Кроме этого, истец просил суд взыскать неустойку по день фактического исполнения.

Представитель истца в судебном заседании требования, с учетом уточнения, поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика, не высказывая обоснованных возражений по существу спора, указал на то, что у него имеется переплата по арендным платежам в размере 27 321,43 руб., направив 11.11.2024 в адрес истца письмо о произведении взаимозачета переплат по арендным платежам в счет уплаты коммунальных платежей по каждому случаю возникновения переплаты и в даты, когда эти переплаты произошли. При этом, ответчик ссылался на то, что им не были получены счета об оплате коммунальных услуг. Кроме этого, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности по части требований, а также заявил ходатайство об уменьшении размера пени и просил суд применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), указав на её чрезмерность последствиям нарушения обязательства.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд установил.

Как следует из материалов дела, между сторонами были заключены:

- договор № 09/03/23 от 01.03.2023 субаренды навеса площадью 100 кв.м., входящего в состав здания с кадастровым номером 39:15:132002:61 (далее – договор № 09/03/23) сроком действия до 31.01.2024,

- договор № 10/08/20 от 26.08.2020 субаренды нежилых помещений, расположенных на первом этаже № 29, № 33, № 34, № 35 общей площадью 158,7 кв.м., входящих в состав здания с кадастровым номером 39:15:132002:61 (в редакции соглашений от 26.07.2021, от 14.12.2021, от 30.06.2021, от 29.08.2022, от 30.12.2022, от 10.04.2023, далее – договор № 10/08/20) сроком действия до 26.07.2021.

Соглашением от 01.06.2023 договор № 10/08/20 расторгнут между сторонами с 01.06.2023.

По акту (приложение № 1 к соглашению от 01.06.2023) помещения возвращены арендатору. Согласно пунктам 6 и 7 акта субарендатор обязался своими силами и полностью за свой счет, в срок не позднее 15.06.2023 восстановить/привести в изначальное состояние ранее демонтированную им самостоятельно перегородку из гипсокартона и металлических профилей, располагавшуюся ранее в арендуемых помещениях № 38 и № 39, а при невыполнении в указанный срок работ, субарендатор обязался добровольно выплатить арендатору денежные средства в сумме 40 000 руб. в срок не позднее 29.06.2023.

Истец, ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по договорам, в том числе по оплате базовой арендной платы и эксплуатационной арендной плате, а также денежных средств в счет ремонта, задолженности по коммунальных расходам, направил 20.03.2024 в адрес ООО «Эффективные решения» претензии.  

Поскольку претензии оставлены ответчиком без удовлетворения, задолженность не погашена, ООО «Остмарк» обратилось в суд с настоящим исковым заявлением.

Оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Согласно  статье 606  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  по договору  аренды  (имущественного найма) арендодатель  (наймодатель)  обязуется  предоставить арендатору (нанимателю)  имущество  за  плату во временное владение и пользование  или  во временное пользование.

На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.  

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статьи 309 и 310 ГК РФ).

Условия договоров аренды в установленном порядке сторонами оспорены не были.

Подписав договоры аренды, арендатор взял на себя все обязательства по его исполнению, в том числе в части своевременного внесения арендной платы и платы за коммунальные услуги.

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами у ответчика перед истцом имелась переплата по арендным платежам, но имелась задолженность по коммунальным платежам.

При этом, ООО «Остмарк» при подаче иска и в ходе судебного разбирательства уточнялись требований и представлены расчеты, в которых переплата учитывалась за периоды задолженности наступившие ранее.

Вместе с тем, ответчик возражал, что переплата по арендным платежам истцом, в отсутствии уведомления об изменении полученных платежей, засчитывалась в счет оплаты пени.

С учетом пояснений ответчика, истец произвел перерасчет задолженности без учета переплаты, указав отдельным пунктом на наличие переплаты.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» (далее – Постановление № 6) разъяснено, что если обязательства были прекращены зачетом, однако одна из сторон обратилась в суд с иском об исполнении прекращенного обязательства либо о взыскании убытков или иных санкций в связи с ненадлежащим исполнением или неисполнением обязательства, ответчик вправе заявить о состоявшемся зачете в возражении на иск. 

Кроме того, обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске, так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (часть 2 статьи 56, статья 67, часть 1 статьи 196, части 3, 4 статьи 198 ГПК РФ, часть 1 статьи 64, части 1 - 3.1 статьи 65, часть 7 статьи 71, часть 1 статьи 168, части 3, 4 статьи 170 АПК РФ). В частности, также после предъявления иска ответчик вправе направить истцу заявление о зачете и указать в возражении на иск на прекращение требования, по которому предъявлен иск, зачетом.

В настоящем случае указывая на наличие переплаты по арендным платежам, ответчик своевременно не заявил о зачете требований.

Заявление о взаимозачете переплат по арендным платежам в счет оплаты коммунальных услуг было направлено ответчиком истцу только 11.11.2024 и указано об этом суду в судебном заседании 12.11.2024.

Таким образом, суд полагает, что стороны не лишены возможности произвести взаимозачет требований в ходе исполнения судебного акта.

Согласно положениям статей 195 и 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 ГК РФ).

Как следует из материалов, расчеты задолженности произведены ООО «Остмарк» с учетом истечения срока исковой давности. В связи с чем, судом отклоняется заявление о пропуске срока исковой давности.

Неполучение счетов на оплату коммунальных услуг не освобождает субарендатора помещений от внесения платы. Срок внесения платы за коммунальные услуги установлен в пункте 4.9.1 договора № 10/08/20. Следовательно, ООО «Эффективные решения» в случае неполучения счетов могло и должно была обратиться к ООО «Остмарк» с требованием об их предоставлении.

Иных уважительных причин по несвоевременной оплате по договорам, судом не выявлено, а ответчиком не представлено.

В связи с чем, требования истца в части взыскания задолженности по оплате базовой арендной платы и эксплуатационной арендной платы по договору № 10/08/20 в размере 125 813,59 руб., денежные средства по договору № 10/08/20 в размере 40 000 руб. в счет работ по демонтажу перегородки и задолженности по оплате коммунальных расходов по договору № 10/08/20 в размере 204 639,99 руб., подлежат удовлетворению в полном объеме.

Кроме взыскания основного долга истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени за просрочку уплаты арендных платежей и коммунальных платежей.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как разъяснено в пункте 65 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление Пленума № 7) по смыслу статьи 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Согласно пунктам 8.2 договоров арендатор вправе начислять неустойку в размере 1% за каждый календарный день просрочки от суммы непроизведенных надлежащим образом платежей субарендатора начиная с шестого дня после наступления даты соответствующего платежа.

Поскольку ответчиком не был соблюден согласованный сторонами порядок оплаты, то требование о применении меры ответственности за просрочку исполнения обязательства является допустимым. Лицо, подписавшее договор, должно осознавать последствия неисполнения добровольно принятого обязательства. 

Согласно расчету истца размер неустойки по договорам составил, в том числе:

- за просрочку платежей за период с 12.03.2023 по 02.09.2024 по договору № 09/03/23 в размере 160 103,24 руб. руб.,

- за просрочку платежей за период с 12.09.2020 по 07.10.2024 по договору № 10/08/20 в размере 862 751,03 руб. и 184 400 руб. – неустойка по санкции,

- за просрочку платежей коммунальных расходов за период с 11.01.2021 по 07.10.2024 по договору № 10/08/20 в размере 1 594 413,88 руб.

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика неустойки обоснованно, методика начисления пени соответствует условиям договора.

Вместе с тем подлежит отклонению требование истца о взыскании пени за период с 01.04.2022 по 01.10.2022 на сумму задолженности по договору № 10/08/20 за период, возникший до 31.03.2022 в связи с действием Постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемых кредиторами». 

Таким образом, общий размер пени по данному договору, с учетом действия указанного Постановления, составил 853 273,30 руб.

Рассмотрев ходатайство ООО «Эффективные решения» о снижении неустойки, суд находит его подлежащим удовлетворению на основании следующего.

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

В пункте 71 Постановления № 7 разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Снижение неустойки судом возможно только в одном случае – в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

Как следует из пункта 75 Постановления № 7, при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства.

К выводу о наличии или отсутствии оснований для снижения суммы неустойки суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом, то есть, по существу, - на реализацию требования стати 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Данная позиция изложена Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 № 277-О.

В целях соблюдения баланса интересов сторон суд считает необходимым уменьшить размер, до адекватного размера, отражающего минимальные потери, понесенные кредитором (истцом) в связи с неисполнением должником (ответчиком) обязательства по договорам в установленные договором сроки и снизить размер неустойки исходя из расчета 0,1% от просроченной суммы задолженности, в том числе:

- неустойку за просрочку платежей за период с 12.03.2023 по 02.09.2024 по договору № 09/03/23 в размере 16 010,32 руб.,

- неустойку за просрочку платежей за период с 12.09.2020 по 07.10.2024 по договору № 10/08/20 в размере 85 327,33 руб. и 18 440 руб. – неустойка по санкции,

- неустойку за просрочку платежей коммунальных расходов за период с 11.01.2021 по 07.10.2024 по договору № 10/08/20 в размере 159 441,39 руб.

В остальной части в удовлетворении требования о взыскании неустойки следует отказать.

Определяя размер неустойки (0,1%), суд основывается на том, что неустойка должна оставаться не только компенсационной мерой, но инструментом воздействия на сторону, допустившую нарушение обязательства. При взыскании указанного размера неустойки, суд руководствовался и принципом соблюдения баланса интересов сторон.

Кроме того, условия договоров предусматривают фактически ответственность в виде неустойки только для субарендатора. Такой порядок определения размера неустойки в данном случае свидетельствует о не соразмерности последствиям нарушения обязательства, что приводит к накоплению экономически необоснованной прибыли (носит ростовщический характер) и дестабилизации экономического оборота, на что не однократно указывал Верховный суд Российской Федерации в своих судебных актах. 

При этом судом принято во внимание отсутствие в материалах дела документальных доказательств реально наступивших для истца негативных последствий, вызванных просрочкой исполнения ответчиком обязательства.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 34 171 руб. относятся на ответчика.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации при увеличении истцом размера исковых требований недостающая сумма государственной пошлины в размере 51 900 руб. подлежит взысканию с ответчика в соответствии с увеличенной ценой иска в срок, установленный подпунктом 2 пункта 1 статьи 333.18 настоящего Кодекса.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Эффективные Решения» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Остмарк»:

- неустойку за просрочку платежей за период с 12.03.2023 по 02.09.2024 по договору субаренды от 01.03.2023 № 09/03/23 в размере 16 010,32 руб. руб.,

- задолженность по оплате базовой арендной платы и эксплуатационной арендной платы по договору субаренды от 26.08.2020 № 10/08/20 в размере 125 813,59 руб.,

- денежные средства по договору субаренды от 26.08.2020 № 10/08/20 в размере 40 000 руб.,

- неустойку за просрочку платежей за период с 12.09.2020 по 07.10.2024 по договору субаренды от 26.08.2020 № 10/08/20 в размере 85 327,33 руб. и 18 440 руб. – неустойка по санкции,

-задолженность по оплате коммунальных расходов по договору субаренды от 26.08.2020 № 10/08/20 в размере 204 639,99 руб.,

- неустойку за просрочку платежей коммунальных расходов за период с 11.01.2021 по 07.10.2024 по договору субаренды от 26.08.2020 № 10/08/20 в размере 159 441,39 руб.,

- неустойку по день фактического исполнения обязательства исходя из размера 1% от суммы непроизведенного платежа, 

- судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 34 171 руб.

В остальной части в удовлетворении искового заявления отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Эффективные Решения» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 51 900 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья С.Ю. Любимова