АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город ТюменьДело № А70-21020/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 08 апреля 2022 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоФИО8 а С.А.,

судейФИО9 а Н.В.,

ФИО1 -

рассмотрел в открытом судебном заседании с использованием средств аудиозаписи кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее - Управление) на постановление от 19.10.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Аристова Е.В., ФИО2, ФИО3) по делу № А70-21020/2019 Арбитражного суда Тюменской области о несостоятельности (банкротстве) ФИО6 (ИНН 

<

***>), принятое по заявлению финансового управляющего ФИО4 о разрешении разногласий с Управлением.

В заседании принял участие представитель Управления ФИО5 по доверенности от 26.04.2021.

Суд установил:

в рамках дела о банкротстве ФИО6 финансовый управляющий его имуществом обратился в арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий с Управлением относительно регистрации права собственности на жилое помещение должника, реализованное в ходе процедуры реализации имущества должника, за покупателем - ФИО7

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 09.08.2021 в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2021 определение суда от 09.08.2021 отменено, разногласия разрешены по существу. Суд постановил произвести государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество - нежилое помещение - квартиру, площадь 105,8 кв. м, этаж 7, кадастровый номер 72:23:0432002:11651, расположенная по адресу: город Тюмень, улица Народная, дом 2, квартира 64, за победителем торгов - ФИО7 

Не согласившись с постановлением апелляционного суда от 19.10.2021, Управление обратилось с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить в силе определение суда от 09.08.2021.

Податель кассационной жалобы считает, что ФИО6 в лице финансового управляющего его имуществом не в праве единолично распоряжаться имуществом, находящимся в совместной собственности должника и его несовершеннолетних детей; для регистрации права собственности на имущество необходимо чтобы договор купли-продажи был заключён в нотариальной форме.

Изучив материалы обособленного спора, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на неё, выслушав объяснение лица, явившегося в судебное заседание, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемого постановления, суд округа не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи с использованием кредитных средств публичного акционерного общества «Сбербанк России» (далее – Сбербанк) от 12.11.2013 (далее - договор), передаточного акта от 12.11.2013, продавцами в общую долевую собственность покупателей: ФИО6, действующего за себя и в качестве представителя своих несовершеннолетних детей ФИО6, ФИО6, и ФИО6 передано недвижимое имущество – жилое помещение: квартира, площадь 105,8 кв. м, этаж 7, кадастровый номер 72:23:0432002:11651, расположенная по адресу: 

<

...> (далее – квартира).

На совершение сделки получено разрешение отдела по опеке, попечительству и охране прав детства города Тюмени от 12.11.2013 № 5693-п.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.11.2013.

Определением суда от 18.05.2020 требование Сбербанка в общем размере 6 743 185,83 руб. включено в реестр требований кредиторов должника, как обеспеченное залогом квартиры.

По результату открытых торгов по продаже квартиры на основании протокола от 21.11.2020 между управляющим (продавец) и ФИО7 (покупатель) заключён договор купли-продажи от 01.12.2020 (далее - договор купли-продажи).

Финансовый управляющий совместно с ФИО7 обратились в Управление с заявлениями о государственной регистрации права собственности на квартиру.

Уведомлениями от 24.12.2020 № КУВД-001/2020-28626154/1, от 27.01.2021 № КУВД-001/2020/28626154/3 Управление приостановило государственную регистрацию прав, полагая, что ФИО6 в лице управляющего не вправе единолично распоряжаться квартирой, поскольку она принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО6, ФИО6, ФИО6, ФИО6

В соответствии с уведомлением от 27.01.2021 наложен запрет на совершение действий по регистрации на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 16.01.2021, вынесенного в рамках исполнительного производства № 145850/19/72029-ИП.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 09.03.2021 отменены меры по запрету на совершение регистрационных действий, действий по исключению из реестра, снят арест в отношении квартиры.

Управление в уведомлениях от 12.03.2021 № КУВД-001/2020/28626154/5, от 12.03.2021 КУВД-001/2020/28626154/6 сообщило о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав, также указав, что согласно части 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Определением Ленинского районного суда города Тюмени от 05.04.2021 со ссылкой на подведомственность спора арбитражному суду, рассматривающего дело о банкротстве, ФИО7 отказано в принятии административного иска о признании незаконным приостановления государственной регистрации прав Управлением и обязании произвести государственную регистрацию права собственности на квартиру.

Полагая, что действия регистрирующего органа, выразившиеся в избыточных требованиях к содержанию и форме подписанного договора купли-продажи и приостановлении регистрации сделки, являются незаконными, управляющий обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, разрешая обособленный спор, признал обоснованными действия финансового управляющего по реализации в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника недвижимого имущества, находящегося в общей собственности с иными членами его семьи, в связи с чем указал на отсутствие у Управления оснований для приостановления государственной регистрации права собственности на квартиру по данному основанию. 

При этом суд первой инстанции пришёл к выводу о необходимости соблюдения нотариальной формы удостоверения сделки по реализации долей в квартире, заключённой по результату проведения торгов в ходе процедуры банкротства.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции о наличии у финансового управляющего полномочий на реализацию квартиры путём проведения торгов и представления интересов продавцов по сделке в отношениях по государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Вместе с тем, суд апелляционной инстанций указал на то, что должник и его несовершеннолетние дети являются солидарными должниками по обязательствам перед Сбербанком, по сути производилась продажа квартиры в целом, а не долей в праве общей долевой собственности на неё, в связи с чем счёл отсутствующими основания для нотариального заверения договора купли-продажи.

Суд округа считает выводы апелляционного суда правильными.

Правомочие финансового управляющего по реализации имущества должника.

По общему правилу в конкурсную массу гражданина включается все его имущество, имеющееся на день принятия арбитражным судом решения о признании гражданина банкротом и введении процедуры реализации имущества, а также имущество, выявленное или приобретённое после принятия указанного решения (пункт 1 статьи 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), в том числе заработная плата и иные доходы должника.

В конкурсную массу может включаться имущество гражданина, составляющее его долю в общем имуществе, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским законодательством, семейным законодательством (пункт 4 статьи 213.25 Закона о банкротстве).

Из положений пунктов 7, 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан» (далее - Постановление № 48), а также положений пункта 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве следует, что в рамках дела о банкротстве гражданина подлежит реализации имущество, находящее в общей долевой собственности с последующей выплатой иным сособственникам причитающимся им денежным средствам, равным их долям в праве.

Порядок реализации имущества несостоятельного гражданина, находящегося в залоге у его кредитора, урегулирован положениями пункта 4 статьи 216,26 Закона о банкротстве, предусматривающими продаже предмета залога по правилам статей 110, 111, 112, 139 Закона о банкротстве с учётом особенностей установленных статей 138 Закона.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции обосновано поддержал выводы суда первой инстанции относительно наличия у финансового управляющего полномочий на реализацию квартиры путём проведения торгов и представления всех сособственников квартиры при государственной регистрации перехода прав на неё.

Требование к форме сделки по реализации имущества в рамках дела о банкротстве, находящегося в общей долевой собственности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, урегулированы Законом № 218-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учёте и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если Федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличияили отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав.

В статье 26 Закона № 218-ФЗ установлен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

В частности, осуществление государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ), в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определённые действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 37 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).

По смыслу указанных правовых норм государственная регистрация осуществляется государственным регистратором и представляет собой процесс внесения сведений о праве на объект недвижимого имущества в ЕГРН после проведения правовой экспертизы. При этом, совершая соответствующие регистрационные действия, государственный регистратор руководствуется исключительно нормами действующего законодательства. Государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

Финансовым управляющим фактически оспаривается основание приостановления государственной регистрации перехода права на квартиру - отсутствие нотариально удостоверенного экземпляра договора купли-продажи.

На основании пункта 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Статьёй 163 ГК РФ установлено, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на её совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 названной статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечёт её ничтожность.

На основании части 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Часть 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ прямо устанавливает, что нотариальное удостоверение сделок не требуется при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Актуальная редакция части 1.1 статьи 42 Закона о регистрации также определяет, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Поскольку в рассматриваемом случае, предмет залога составляла квартира, находящая в общей долевой собственности должника  его супруги и несовершеннолетних детей, которая реализована как единый объект недвижимости по одной сделке, при этом последние являются также созалогодателями в кредитных правоотношениях со Сбербанком, суд апелляционной инстанций пришёл к правильному выводу об отсутствии оснований для предъявления к договору купли-продажи, заключённому финансовым управляющим с победителем торгов, требований о его нотариальной форме.

Норма статьи 42 Закона № 218-ФЗ об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности по существу направлена на защиту прав долевых собственников, в том числе, при соблюдении права преимущественного приобретения доли, в то время как реализация указанного права в данном случае невозможна в силу обращения взыскания в судебном порядке на заложенное имущество.

Требование к форме сделки по реализации доли в имуществе должника в рамках дела о его банкротстве, находящегося в собственности несовершеннолетнего ребенка.

Согласно части 2 статьи 54 Закона № 218-ФЗ сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. Вовлечение в нотариальную сферу в обязательном порядке сделок со специальным субъектом обусловлено необходимость публичного контроля со стороны нотариата с целью защиты прав таких лиц, как слабой стороны в сделке.

Согласно пункту 1 статьи 28 ГК РФ к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила пунктов 2 и 3 статьи 37 Кодекса. Пунктом 2 статьи 37 указанного Кодекса установлено, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаём (в аренду), в безвозмездное пользование или залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Положениями статьи 20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» предусмотрено, что недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением, в частности, принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога.

Согласно части 2 указанной статьи закона, для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьёй 21 настоящего Федерального закона.

Статьёй 237 ГК РФ установлено, что изъятие имущества путём обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Из вышеприведённых норм законодательства следует, что нотариальное удостоверение сделки в целях выполнения требования части 2 статьи 54 Закона № 218-ФЗ предполагается только в отношении тех сделок, где стороной договора являются несовершеннолетние лица, отчуждающие свои доли в недвижимом имуществе.

В отношении же сделок по отчуждению недвижимого имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, и в которых сторонами выступают лицо, выигравшее торги, и организатор торгов, полномочия нотариуса по проверке законности этой сделки не распространяются, так как этот порядок регламентирован законом и вытекает из судебного акта. В силу последнего покупатель при реализации имущества на торгах получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

Определение о включении требований кредиторов в реестр требований кредиторов несостоятельного гражданина в его деле о банкротстве, как обеспеченного залогом его имущества, по существу является судебным актом о взыскании задолженности и обращении взыскания на имущество, обременённое залоговыми правами кредитора. 

Последующие действия залогового кредитора по разработке, утверждению Положения о порядке продажи залогового имущества и финансового управляющего по его реализации, по сути, являются принудительным исполнением такого судебного акта в специальном порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, который обуславливает недобровольное распоряжение участниками долевой собственности, в том числе лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью, своими долями в праве собственности на квартиру (нет волеизъявления сторон сделки, которое проверяется нотариусом).

Таким образом доводы, приведённые в кассационной жалобе, об обязательности в рассматриваемом случае нотариального удостоверения договора купли-продажи по отчуждению принадлежащей несовершеннолетним детям долей в квартире, их привлечение к оформлению сделки, отклоняются как основанные на неверном толковании норм материального права.

С учётом изложенного, апелляционный суд правомерно постановил произвести государственную регистрацию права собственности на квартиру, реализованную путём проведения публичной процедуры, регламентированной положениями Закона о банкротстве, за победителем торгов - ФИО7 

Безусловных оснований для отмены обжалуемого судебного акта, предусмотренных статьёй 288 АПК РФ, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 19.10.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-21020/2019 Арбитражного суда Тюменской области оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области - без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ПредседательствующийС.А. ФИО8

СудьиН.В. ФИО9

ФИО1