Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира, д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-19608/2018

25 марта 2020 г.

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть решения объявлена 18 марта 2020 года

В полном объеме решение изготовлено 25 марта 2020 года 

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Сердюкова П.А., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев 

в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Сургута (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации в качестве юридического лица 11.12.2002, место нахождения: 628408, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра,

<

...>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>) об изъятии объекта незавершенного строительства,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (ОГРН 

<

***>, место нахождение: 628011, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>), ФИО3, ФИО4,

при участии представителей: 

-от Администрации города Сургута – ФИО5 по доверенности от 15.07.2019 № 261,

-от индивидуального предпринимателя ФИО2, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, ФИО3, ФИО4 – не явились, 

установил:

Администрация города Сургута (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства, площадью 904,8 кв.м., с кадастровым номером: 86:10:0101179:46, адрес объекта: Россия, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, промзона ГРЭС, завод товарного бетона, путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Исковые требования нормативно обоснованы ссылкой на статью 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением от 14.01.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

Определением от 05.02.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО3 и ФИО4.

Определением от 04.02.2020 судебное заседание по делу отложено на 18.03.2020 на 09 час. 30 мин.

На основании статей 122, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик в удовлетворении исковых требований просит отказать по доводам представленного в материалы дела отзыва на исковое заявление (том 2 л.д. 2) и дополнений к нему.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре в представленном отзыве указывает, что являясь органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, не выступает участником материальных отношений, связанных с владением, пользованием, распоряжением спорным имуществом, не претендует на данное имущество и не создает препятствий для его пользования, просит решение по заявленных требованиям принять на усмотрение суда (том 1 л.д. 58). 

Иные третьи лица свои правовые позиции по делу не выразили.

Заслушав представителя истца, изучив доводы иска и отзывов на него, суд установил следующее.

Истцом (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 20.11.2015 № 390 (далее – договор, том 1 л.д. 9), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный в территориальной зоне П.2-30 по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, промзона ГРЭС-2, именуемый в дальнейшем «участок», категория земель участка - земли населенных пунктов, кадастровый номер участка 86:10:0101179:82, площадь участка – 6 746 кв.м., на срок с 19.06.2015 по 18.06.2018, по истечении указанного срока действие договора прекращается (пункты 1.1., 1.5. договора).

В силу пункта 1.4. договора аренды участок предоставлен для строительства объектов производственного назначения: тепловая стоянка, бетонно-растворный узел, канализационная емкость бытовых стоков; приведенное описание целей использования участка является окончательным; изменение названных условий использования участка не допускается.

Договор 27.12.2016 прошел государственную регистрацию, о чем имеются соответствующие отметки.

За ответчиком зарегистрировано право собственности на объект недвижимости – незавершенный строительством объект площадью 904,8 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: промзона ГРЭС-2, завод товарного бетона, незавершенное строительство нежилого здания закрытой емкости, кадастровый номер 86:10:01011179:46, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись от 01.09.2014 № 86-86-03/080/2014-146 (том 1 л.д. 65 – 66).

Поскольку срок действия указанного выше договора аренды земельного участка истек, истец обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим исковым заявлением.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит исковое заявление подлежащим оставлению без удовлетворения, исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности путем признания права, а также иными способами, предусмотренными законом.

Согласно положениям подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Подпунктом 3.1 пункта 2 указанной статьи установлено, что отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, в силу статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации земельной участок, предоставленный в аренду, должен находиться в государственной или муниципальной собственности, а для возможности его отчуждения должно быть выполнено одно из условий:

-земельный участок должен быть предоставлен в аренду по результатам проведенного аукциона;

-земельный участок должен быть предоставлен в аренду без проведения торгов, но исключительно для целей завершения строительства находящегося на нем объекта.

В настоящем случае участок предоставлен ответчику без проведения торгов для строительства объектов производственного назначения: тепловая стоянка, бетонно-растворный узел, канализационная емкость бытовых стоков (пункта 1.4. договора).

Спорный договор аренды заключен 20.11.2015, следовательно, он попадает под действие статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие статьей 35 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 01.03.2015.

Срок действия договора был установлен по 18.06.2018 (пункт 1.5. договора).

В силу положений пункта 3 статьи 425, пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1.5. договора, в связи с истечением установленного срока действие договора прекратилось с 19.06.2018.

Как следует из решения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 06.09.2019 по делу № А75-3259/2019, по окончанию срока действия договора ответчик в ноябре 2018 года обратился в Администрацию города Сургута с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101179:82, на котором расположен принадлежащий заявителю вышеуказанный объект незавершенного строительства - здание закрытой емкости площадью 904,8 кв.м.

Исходя из содержания заявления о предоставлении в 2015 году земельного участка в аренду, поданного ФИО2 как собственником здания закрытой емкости с указанием данного объекта в заявлении и приложением свидетельства о государственной регистрации прав на данный объект, земельный участок предоставлен в 2015 году для строительства объектов производственного назначения с учетом данного объекта (здания закрытой емкости). 

Из содержания дела правоустанавливающих документов на спорный объект неоднократно регистрировался переход права собственности. При этом, ответчиком спорный объект приобретен у ФИО4 по договору купли-продажи незавершенного строительством объекта от 21.08.2014.

В свою очередь ФИО4 приобрел данный объект по договору купли-продажи от 22.08.2005 у ФИО3. 

ФИО4 земельный участок предоставлялся в аренду для строительства здания закрытой емкости на основании договора аренды земельного участка от 06.02.2007 № 38 (том 2 л.д. 116). Площадь земельного участка с кадастровым номером 86:10:01179:0020 составляла 11 574 кв.м, в том числе 117 кв. м за красной линией. 

Впоследствии, на основании договора аренды земельного участка от 25.12.2008 № 1040 ФИО4 в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101179:23 площадью 11 478 кв.м. (том 2 л.д. 120) сроком по 30.08.2011 для строительства объектов производственного назначения: административно-бытовой корпус, гостиница вахтового персонала на 60 мест, цех по производству бетонных изделий, теплая стоянка, бетонно-растворный узел, канализационная емкость бытовых стоков.

В дальнейшем, с ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка от 21.02.2013 № 135 на срок по 30.08.2014 (том 2 л.д. 84).

То есть, предыдущему правообладателю здания закрытой емкости земельный участок предоставлялся в аренду под строительство объектов производственного назначения с учетом нахождения на земельном участке незавершенного строительством здания закрытой емкости.

В настоящем случае ФИО2 предоставлен один земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101179:82, вид разрешенного использования: для строительства объектов производственного назначения: тепловая стоянка, бетонно-растворный узел, канализационная емкость бытовых стоков.

Земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101179:82 был образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101179:23 на основании распоряжения Администрации города Сургута от 06.05.2015 № 1305 «О предварительном согласовании предоставления земельных участков».

Ответчику выданы разрешения на строительство на вышеуказанном земельном участке от 30.06.2017 № 86-ru-86310000-75-2017 на «Здание стоянки № 2, расположенное по адресу: г. Сургут, промзона ГРЭС-2», от 30.06.2017 № 86-ru-86310000-76-2017 на «Здание стоянки № 1, расположенное по адресу: г. Сургут, промзона ГРЭС-2».

«Здание стоянки № 2, расположенное по адресу: г. Сургут, промзона ГРЭС-2» и «Здание стоянки № 1, расположенное по адресу: г. Сургут, промзона ГРЭС-2» введены в эксплуатацию 22.05.2018 (разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 22.05.2018 № 86-ru 86310000-20-2018, от 22.05.2018 № 86-ru 86310000-21-2018).

На указанные объекты за ответчиком зарегистрировано право собственности.

Письмом от 04.12.2018 № 01-11-11551/18-0 ответчику отказано в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101179:82, отказ мотивирован тем, что заявитель уже воспользовался правом на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта  путем заключения договора аренды от 20.011.2015 № 390.

В рамках дела № А75-3259/2019 рассматривался иск индивидуального предпринимателя ФИО2 к Администрации города Сургута о признании незаконным решения об отказе предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, изложенного в письме от 04.12.2018 № 01-11-11551/18-0, об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101179:82 для завершения строительства объекта недвижимости – одноэтажного нежилого здания закрытой емкости площадью 904,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Сургут, промзона ГРЭС-2.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 06.09.2019 по делу № А75-3259/2019 в удовлетворении требований ФИО2 отказано ввиду отсутствия правовых оснований для заключения договора аренды земельного участка на новый срок без торгов, так как фактически он уже предоставлялся один раз для завершения строительства.

Таким образом, формально имеются все основания для изъятия у ответчика путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства.

Вместе с тем формальное наличие права для обращения с соответствующим требованием и вынесение спора на рассмотрение суда не является достаточным основанием для удовлетворения требования.

Пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Согласно пункту 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

В настоящем случае ответчику предоставлен один земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101179:82, вид разрешенного использования: для строительства объектов производственного назначения: тепловая стоянка, бетонно-растворный узел, канализационная емкость бытовых стоков.

Ответчику выданы разрешения на строительство на здание стоянок №№ 1 и 2, которые введены в эксплуатацию и за ответчиком зарегистрировано право собственности на них.

Кроме этого, на земельном участке, переданном ответчику в аренду, находится спорный объект незавершенного строительства - закрытая емкость.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что на предоставленном в аренду земельном участке ответчиком осуществлено строительство стоянок, то есть земельный участок использован в соответствии с целями его предоставления.

Спорный объект незавершенного строительства, в отношении которого Администрацией города Сургута заявлены требования, принадлежит ответчику с 2014 года, до заключения между сторонами договора. 

Как следует из материалов дела, земельный участок с 2001 года (том 1 л.д. 82) занят спорным объектом незавершенного строительства.

Вместе с тем, в силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Статья 272 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества (пункт 1).

Правила настоящей статьи не применяются при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства (статья 239.1), при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 279), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его неиспользования по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации (пункт 3 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом споре доводы Администрации города Сургута приведены без учета имеющегося на земельном участке завершенных строительством объектов недвижимости, право на которые зарегистрировано за ответчиком.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

На основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку ответчик является собственником объектов недвижимости (зданий стоянок №№ 1 и 2), цель возведения которых была предусмотрена договором, у ответчика имеется исключительное право на приобретение земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 № 12668/12, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 № 8536/13).

Сведений об особенностях земельного участка (возможности раздела без нарушений требований к образуемым или изменяемым земельным участкам) в соответствии с положениями статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации истцом не предоставлено, соответствующие требований не заявлены.

Напротив, в своих пояснениях истец прямо указывает на невозможность разделения земельного участка.

Фактически завершенные строительством объекты и спорный объект незавершенного строительства являются имущественным комплексом, их самостоятельное функционирование нецелесообразно.

При изложенных обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований в порядке применения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем в удовлетворении иска надлежит отказать.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, вопрос о ее распределении судом не разрешается.

Руководствуясь статьями 9, 16, 65, 71, 110 – 112, 167 - 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований Администрации города Сургута отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

В силу статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья                                                П.А. Сердюков