АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА 

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000 

http://fasuo.arbitr.ru  

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

 № Ф09-5678/24  

Екатеринбург 19 сентября 2024 г. Дело № А07-10031/2023 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2024 г.  Постановление изготовлено в полном объеме 19 сентября 2024 г.  

Арбитражный суд Уральского округа в составе: Председательствующего Скромовой Ю.В., судей Беляевой Н.Г., Лазарева С.В., 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с  ограниченной ответственностью «АМАК» на решение Арбитражного суда  Республики Башкортостан от 04 апреля 2024 года по делу № А07-10031/2023 и  постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08 июля  2024 года по тому же делу.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной  жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем  размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте  Арбитражного суда Уральского округа.  

В судебном заседании приняли участие представители общества с  ограниченной ответственностью «АМАК» ФИО1, ФИО2  (доверенность от 15.02.2023 № б/н).  

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не  явились.  

Общество с ограниченной ответственностью «АМАК» (далее – истец,  общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с  исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее –  Управление Росреестра) и администрации городского округа г. Нефтекамск  Республики Башкортостан (далее - ответчики, Управление Росреестра,  администрация) об обязании зарегистрировать право собственности на:  

- здание, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 844,4 кв. м, с  кадастровым номером 02:66:010209:347;  

- сооружение железнодорожного транспорта, расположенное по адресу:  

<

...> с западной  стороны от нежилого строения № 15Б, протяженностью 235 м, с кадастровым  номером 02:66:010219:155;  

- сооружение, расположенное по адресу: 

<

...> с западной стороны от нежилого строения   № 15Б, площадью 2277 кв. м.  

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не  заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечены Министерство земельных и имущественных отношений  Республики Башкортостан, ФИО3 (далее – третьи лица,  Министерство, ФИО3).  

До принятия решения по существу спора истец в порядке,  предусмотренном частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, заявил об отказе от иска в части требований к  администрации.  

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.04.2024  принят отказ истца от иска в части требований к администрации, производство  по делу в указанной части прекращено, в удовлетворении исковых требований  общества к Управлению Росреестра отказано.  

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от  08.07.2024 решение суда первой инстанции оставлено без изменения,  апелляционная жалоба общества без удовлетворения.  

Не согласившись с состоявшимися по делу судебными актами, общество  обратилось в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в  которой просит судебные акты отменить, дело направить на новое  рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.  

В обоснование требований кассационной жалобы истец указывает, что  выводы, содержащиеся в судебных акта, не соответствуют имеющимся в деле  доказательствам, судами допущены нарушения норм процессуального и  материального права. Суд не связан правовой квалификацией заявленных  требований, а самостоятельно определяет нормы права, подлежащие  применению. Не выяснив фактические обстоятельства дела и не исследовав  обстоятельства приобретения имущества обществом, суд принял  необоснованный судебный акт в части вывода об отсутствии у продавца права  на спорное имущество. Кроме того, общество не согласно с выводом суда о  злоупотреблении обществом правом при приобретении имущества и  совершении действий по регистрации прав на него. Соответствующий вопрос  судом на обсуждение сторон не ставился и должен быть исключен из  мотивировочной части принятых судебных актов.  

Законность судебных актов проверена арбитражным судом кассационной  инстанции в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ.  

Как установлено судами первой и второй инстанций, 07.12.2007 между  обществом (покупатель) и дочерним закрытым акционерным обществом  «Нефтекамское специализированное монтажное управление» открытого  

акционерного общества «Башсантехмонтаж» (продавец) заключен договор  купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец продает,  а покупатель приобретает следующее недвижимое имущество:  

- нежилое строение – склад, количество этажей 1, общей площадью 573,5  кв. м, литер А, инвентарный № 6717, находящееся по адресу: 

<

...>;  

- нежилое строение – склад, количество этажей 1, общей площадью 270,9  кв. м, литер А1, инвентарный № 6717, находящееся по адресу: 

<

...>.  

Согласно п. 1.2 договора недвижимое имущество передается со всеми  коммуникациями, в том числе: линией теплотрассы, сетью электроснабжения,  железнодорожными путями, подведенными к объекту.  

Сторонами подписан акт приема-передачи от 12.12.2007.  

В соответствии с п. 3 Акта приема-передачи покупатель 12.12.2007  оплатил продавцу цену недвижимого имущества полностью, цена составила  343 500 руб., в том числе налог на добавленную стоимость (18%) - 52 398 руб.  

Согласно справке Нефтекамского филиала ГУП Бюро технической  инвентаризации Республики Башкортостан № 331 от 22.03.2012 по данным  инвентаризации по состоянию на 20.09.2005 по адресу: 

<

...> учтены следующие  здания и сооружения:  

- здание склада, литер А, общей площадью 573,5 кв. м; 

- здание склада, литер А1, общей площадью 270,9 кв. м;  - ворота металлические решетчатые на мет.столбах, литер I;  

- забор кирпичный на кирпичных столбах, литер II; - забор металлическая сетка, литер III; - замощение бетонное, литер IV; - железнодорожные пути, литер V. 

В соответствии с техническим паспортом на одноэтажное нежилое здание  по адресу: 

<

...>,  подготовленным Нефтекамским филиалом ГУП БТИ Республики  Башкортостан, в разделе 2 «Сведения о принадлежности объекта  недвижимости» в качестве правообладателя указано ДЗАО Нефтекамское СМУ  ОАО Башсантехмонтаж.  

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости:  - зданию, расположенному по адресу: 

<

...>,  общей площадью 844,4 кв. м, присвоен кадастровый номер 02:66:010209:347  (кадастровый паспорт от 05.11.2013);  

- сооружению железнодорожного транспорта, расположенному по адресу:  

<

...> с западной стороны от нежилого строения   № 15Б, протяженностью 235 м, присвоен кадастровый номер 02:66:010219:155  (кадастровый паспорт от 09.12.2013);  

- сооружению, расположенному по адресу: 

<

...> с западной стороны от нежилого строения № 15Б, площадью  

2277 кв. м, присвоен кадастровый номер 02:66:010219:154 (кадастровый  паспорт от 09.12.2013).  

Как указывает общество, данные строения и сооружения расположены на  земельном участке, изъятом из землепользования дочернего ЗАО  «Нефтекамское СМУ «ОАО «Башсантехмонтаж» и предоставленном на  основании постановления администрации города Нефтекамска от 20.01.2004 №  100/1 в аренду обществу для размещения производственной базы.  

В 2014 году общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о  государственной регистрации права собственности на нежилое здание по  адресу: 

<

...>,  кадастровый номер 02:66:010209:347.  

Управление Росреестра направило истцу сообщение от 02.02.2015 №  13/032/2014-168 об отказе в проведении государственной регистрации.  

Обращаясь в суд с настоящим иском, общество указало, что продавец  имущества ликвидирован. Осуществить регистрацию в порядке, установленном  Федеральным законом от 13.06.2015 N 218-ФЗ «О государственной  регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) невозможно. Иные  претенденты на спорное имущество отсутствуют, а сведения о том, что право  продавца на спорное имущество является ранее возникшим (возникло до  введения в действие закона о регистрации) общество получить не смогло. При  таких обстоятельствах общество полагает, что несовершение продавцом  действий по государственной регистрации права собственности не может  являться основанием для отрицания наличия этого права у общества, ввиду  чего общество обратилось в порядке искового производства к Управлению  Росреестра с требованием осуществить регистрацию прав общества на спорные  объекты.  

Суд первой инстанции, поддержанный апелляционным судом, в  удовлетворении требований общества отказал.  

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может  быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены,  дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218  Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК  РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи  недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя  земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое  имущество.  

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по  договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной  регистрации.  

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной  регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по  требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством  Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию  

судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной  регистрации перехода права собственности.  

Как разъяснено в п. 62 постановления Пленума Верховного Суда  Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах,  возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с  защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление №  10/22) при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца -  юридического лица судам необходимо учитывать следующее.  

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение  во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией  перехода права собственности. Отказ государственного регистратора  зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления  продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или  главы 24 АПК РФ.  

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение  продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по  оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права  собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет  соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд  обязывает государственного регистратора совершить действия по  государственной регистрации перехода права собственности.  

В обоснование заявленных требований общество ссылается на факт  приобретения у дочернего ЗАО «Нефтекамское СМУ «ОАО  «Башсантехмонтаж» по договору купли-продажи от 07.12.2007 нежилых  строений: склад, количество этажей 1, общей площадью 573,5 кв. м, литер А,  инвентарный № 6717, и склад, количество этажей 1, общей площадью 270,9 кв.  м, литер А1, инвентарный № 6717, со всеми коммуникациями, в том числе:  линией теплотрассы, сетью электроснабжения, железнодорожными путями,  подведенными к объекту, находящиеся по адресу: 

<

...>. Факт передачи имущества  подтверждается актом приема-передачи от 12.12.2007, факт оплаты -  платежным поручением № 194 от 11.12.2007 на сумму 343 500 руб.  

Из сведений, содержащихся в Едином государственном реестре  юридических лиц, следует, что дочернее ЗАО «Нефтекамское СМУ «ОАО  «Башсантехмонтаж» 07.07.2008 прекратило свою деятельность в связи с  ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении  конкурсного производства.  

Судами установлено, что право собственности продавца на спорное  имущество не было зарегистрировано.  

Действительно, отсутствие регистрации ранее возникшего права  собственности продавцов на отчуждаемое недвижимое имущество не является  препятствием для государственной регистрации перехода права собственности  на основании решения суда о проведении такой регистрации при том условии,  что представленными документами подтверждается возникновение прав на  

объекты у правопредшественников покупателя. В случае, если право  собственности продавца на спорное имущество является ранее возникшим, то в  соответствии с Законом о государственной регистрации правовая экспертиза  представленных документов должна быть ограничена только идентификацией  объекта недвижимости по правоустанавливающим документам.  

В подтверждение того, что право продавца является ранее возникшим,  общество представило План приватизации объединения «Башсантехмонтаж»,  утвержденный 12.06.1995, в п. 15.8 которого указано, что дочернее общество  Нефтекамское СМУ состоит из трех отдельно стоящих территорий. По адресу  Магистральная, 15 находится цех заготовок. Каких-либо идентифицирующих  признаков, позволивших суду первой инстанции соотнести указанное  имущество со спорным, план приватизации объединения «Башсантехмонтаж»  не содержит.  

Договор купли-продажи от 07.12.2007 не содержит информации о  правоустанавливающем документе продавца. Не содержат таких документов и  материалы настоящего дела.  

Согласно техническому паспорту на одноэтажное нежилое здание по  адресу: 

<

...>  склад Литер А имеет общую площадь 573,5 кв. м, склад Литер А1 имеет общую  площадь 264,5 кв. м., всего 838,1 кв. м., год постройки 1990.  

В расшифровке зданий к плану приватизации у Нефтекамского СМУ  здания с такой датой постройки, отсутствуют.  

Таким образом, суды первой и второй инстанций обоснованно пришли к  выводу о том, что обществом не представлены доказательства, позволяющие  достоверно идентифицировать спорные объекты недвижимости с теми, которые  переданы дочерним ЗАО «Нефтекамское СМУ «ОАО «Башсантехмонтаж» по  договору от 07.12.2007 обществу, и с теми, которые были переданы продавцу в  процессе приватизации.  

При таких обстоятельствах в удовлетворении требований общества  отказано правомерно как по тому основанию, что обществом избран  ненадлежащий способ защиты – обращение в суд в исковом порядке к  Управлению Росреестра, которое не является стороной спорных  правоотношений, так и по причине отсутствия возможности идентифицировать  спорные объекты, с объектами приобретенными по договору купли-продажи, и  отсутствия доказательств возникновения права собственности продавца на эти  объекты.  

Как верно указал суд апелляционной инстанции, в силу ч. 1 ст. 198, п. 3 ч.  4, п. 3 ч. 5 ст. 201 АПК РФ, в связи с тем, что действия Управления Росреестра  связаны с реализацией соответствующих государственных полномочий, для  обязания Управление Росреестра совершить регистрационные действия  необходимо первоначально обжаловать решения, действия (бездействие)  Управления Росреестра по правилам гл. 24 АПК РФ.  

При наличии заявленного обществом требования в исковом порядке, на  котором общество настаивало, у суда отсутствовали основания для  рассмотрения требования в порядке главы 24 АПК РФ.  

Кроме того, согласно ч. 4 ст. 198 АПК РФ заявление о признании  ненормативного правового акта недействительным, решений и действий  (бездействия) незаконными может быть подано в арбитражный суд в течение  трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о  нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено  федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи  заявления может быть восстановлен судом.  

В п. 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений  главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации  и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации»  разъяснено, что срок обращения в суд по делам, рассматриваемым по правилам  гл. 24 АПК РФ начинает исчисляться со дня, следующего за днем, когда лицу  стало известно о нарушении его прав, свобод и законных интересов, о создании  препятствий к осуществлению его прав и свобод, о возложении обязанности, о  привлечении к ответственности (ч. 4 ст. 113 и ч. 4 ст. 198 АПК РФ).  

Судом установлено, что Управление Росреестра отказало обществу в  проведении регистрации права собственности на спорные объекты сообщением  от 02.02.2015 № 13/032/2014-168.  

С рассматриваемыми исковыми требованиями общество обратилось в  арбитражный суд 01.04.2023, то есть по истечении почти 8 лет с момента, когда  истцу стало известно о нарушении его прав.  

Доказательств, подтверждающих наличие объективных причин,  препятствовавших обжалованию отказа Управления Росреестра в проведении  государственной регистрации от 02.02.2015 № 13/032/2014-168 в судебном  порядке в установленный законом срок, не представлено.  

Таким образом, судами первой и апелляционной инстанций сделан  обоснованный вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения  заявленных обществом требований.  

 Доводы кассационной жалобы выражают несогласие с обжалуемыми  судебными актами, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на  их законность и обоснованность.  

Указание общества на несогласие с выводом суда о злоупотреблении  обществом правом при приобретении имущества и совершении действий по  регистрации прав на него, и ссылка на необходимость исключения этого  вывода из мотивировочной части принятых судебных актов, рассмотрены  кассационным судом и отклонены, поскольку отказ в иске обоснован судом  иными обстоятельствами, чем злоупотребление обществом правом. Кроме того,  суд первой инстанции сослался на злоупотребление правом применительно к  тому, что общество долгое время не обращалось за регистрацией права, не  оспаривало отказ Управления Росреестра, вынесенный в 2015 году, и не  предпринимало мер к регистрации за собой права на имущество до ликвидации  продавца. Обращаясь в суд в 2023 году общество должно осознавать всю  затруднительность сбора доказательств возникновения права на это имущество  у продавца, ликвидированного в 2008 году.  

Данные выводы являются верными в рамках настоящего дела и не  препятствуют обществу в защите своих прав в ином порядке при наличии к  тому правовых оснований.  

Нарушений судами норм материального или процессуального права,  влекущих в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации безусловную отмену судебных актов, кассационным судом не  установлено.  

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции, постановление  апелляционного суда подлежат оставлению без изменения, кассационная  жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.  

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.04.2024 по делу   № А07-10031/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 08.07.2024 по тому же делу оставить без изменения,  кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АМАК» –  без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного  Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его  принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий Ю.В. Скромова  

Судьи Н.Г. Беляева  

 С.В. Лазарев