﻿/

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-41866/2019

г. Краснодар

02 апреля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2021 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 02 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от истца – крестьянского (фермерского) хозяйства Максименко Александра Ивановича (ИНН 2352010477, ОГРН 1022304739731) – Сиротского В.А. (доверенность от 23.10.2020), от ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) – Сергиенко И.Г. (доверенность от 13.01.2021), рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2020 по делу № А32-41866/2019, установил следующее.

Крестьянское (фермерское) хозяйство Максименко Александра Ивановича (далее – хозяйство) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка площадью 1 185 991 кв. м с кадастровым номером 23:30:1001011:1, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах с/х «Радуга», участок № 23, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (далее – земельный участок) с ценой в размере 1 366 261 рубля 63 копеек.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2020 на департамент возложена обязанность по заключению с предпринимателем в месячный срок с даты вступления решения суда в законную силу договора купли-продажи земельного участка с предложенной департаментом ценой в размере 4 558 949 рублей 40 копеек. Судебный акт мотивирован следующим. Хозяйство обратилось в департамент с заявлением от 28.12.2018 о предоставлении земельного участка в собственность. На момент подачи заявления в Едином государственном реестре недвижимости содержались недостоверные сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 2 277 102 рублей 72 копеек. Указанная величина кадастровой стоимости земельного участка не соответствовала его разрешенному использованию для сельскохозяйственного производства (пашня) и не могла быть применена для расчета цены договора купли-продажи. С учетом данного вида разрешенного использования земельного участка и срока его аренды хозяйством кадастровая стоимость земельного участка должна была составлять 11 397 373 рубля 51 копейку, а цена его выкупа – сорок процентов от кадастровой стоимости.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2020 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2020 изменено, цена выкупа земельного участка установлена в предложенном хозяйством размере – 1 366 261 рубль 63 копейки. Суд апелляционной инстанции в целях расчета цены договора купли-продажи счел необходимым применение сведений о кадастровой стоимости земельного участка в размере 2 277 102 рублей 72 копеек, содержавшихся в Едином государственном реестре недвижимости на момент подачи хозяйством заявления о предоставлении земельного участка в собственность. Последующее изменение уполномоченным органом сведений о разрешенном использовании земельного участка и его кадастровой стоимости не могло повлиять на цену договора купли-продажи. Цена договора купли-продажи должна составлять сорок процентов от кадастровой стоимости земельного участка, но хозяйство в иске выразило согласие на заключение договора купли-продажи с ценой в размере шестидесяти процентов.

Департамент обжаловал постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2020 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, приведя следующие основания проверки законности судебного акта. Примененная судом апелляционной инстанции кадастровая стоимость не соответствует наиболее вероятной цене приобретения земельного участка. На момент обращения хозяйства с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность его фактическая кадастровая стоимость составляла 11 397 373 рубля 51 копейку, а цена выкупа – 4 558 949 рублей 40 копеек.

В отзыве на кассационную жалобу хозяйство указывает на необоснованность ее доводов и необходимость применения при расчете выкупной цены земельного участка сведений о его кадастровой стоимости, содержавшихся в Едином государственном реестре недвижимости на момент подачи заявления о выкупе.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемый судебный акт подлежащим отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что земельный участок образован 05.02.2005, представляет собой единое землепользование, состоящее из пяти обособленных участков, находится в региональной собственности (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 28.02.2006 с номером регистрации 23-23-44/005/2006-276), относится к категории земель сельскохозяйственного назначения и имеет разрешенное использование для сельскохозяйственного производства (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 21.02.2019 № 23/001/043/2019-5882).

Хозяйство (арендатор) и департамент (арендодатель) на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 14.04.2006 по делу № А32-68472/2005 заключили договор от 14.02.2007 № 0000001693 аренды земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства до 15.05.2016. 

Утвержденные приказом департамента от 27.11.2015 № 1609 результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Краснодарского края послужили для федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Краснодарскому краю (далее – кадастровая палата) основанием для внесения 21.12.2015 в действовавший на этот момент государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка в размере 2 277 102 рублей 72 копеек.

На основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 03.03.2017 по делу № А32-30105/2016 стороны заключили новый договор от 26.05.2017 № 0000004993 аренды земельного участка для сельскохозяйственного производства на 49 лет.

Хозяйство обратилось в департамент с заявлением от 19.04.2018 о предоставлении земельного участка в собственность. Департаментом издан приказ от 22.05.2018 № 1077 о заключении с хозяйством без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка по цене (1 366 261 рубль 63 копейки), составляющей шестьдесят процентов от кадастровой стоимости земельного участка (2 277 102 рубля 72 копейки). С сопроводительным письмом от 21.05.2018 № 52-24566/18-32-12 департамент направил хозяйству проект договора купли-продажи. В ответ на возражение хозяйства относительно выкупной цены земельного участка департамент в письме от 13.08.2018 № 52-35846/18-32-12 разъяснил методику расчета цены договора купли-продажи с учетом ранее заключенного договора аренды от 14.02.2007 № 0000001693.

Не подписав проект договора купли-продажи, хозяйство повторно обратилось в департамент с заявлением от 28.12.2018 о предоставлении земельного участка в собственность. Департамент, полагая, что для земельного участка не установлено его разрешенное использование, обратился в кадастровую палату с соответствующим заявлением. Кадастровая палата 15.02.2019 внесла в Единый государственный реестр недвижимости новые сведения о кадастровой стоимости земельного участка (11 397 373 рубля 51 копейка) с учетом его разрешенного использования для сельскохозяйственного производства. 

Рассчитав цену выкупа земельного участка (4 558 949 рублей 40 копеек) в размере сорока процентов от названной величины его кадастровой стоимости, департамент с сопроводительным письмом от 28.02.2019 № 52-7678/19-32-12 направил хозяйству соответствующий проект договора купли-продажи. В ответ на полученный от хозяйства протокол разногласий относительно цены договора купли-продажи департамент в письме от 23.04.2019 № 52-16533/19-32-12 указал на расчет выкупной цены с учетом разрешенного использования земельного участка для сельскохозяйственного производства.

Общество с ограниченной ответственностью «Земельные ресурсы», проводившее кадастровую оценку земельного участка, в письме от 06.02.2020 № 03.02-20 разъяснило, что ввиду отсутствия сведений о разрешенном использовании при определении кадастровой стоимости земельного участка он был отнесен к прочим землям сельскохозяйственного назначения, в том числе болотам, нарушенным землям, землям, занятым полигонами, свалками, оврагами, песками). В составленном специалистами государственного казенного учреждения Краснодарского края «Кубаньземконтроль» акте обследования от 07.08.2020 № 378 указано на земельный участок как пашню и его использование для выращивания подсолнечника, озимых зерновых культур.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность постановления арбитражного апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) понуждение к заключению договора допускается только, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421). В случае отклонения протокола разногласий направившей оферту стороной, для которой заключение договора обязательно, другая сторона вправе передать соответствующие разногласия на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445). В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446). В пункте 38 постановления от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом только при наличии у ответчика соответствующей обязанности. Равным образом разрешаются переданные на рассмотрение суда разногласия, возникшие в ходе заключения договора.

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) в применимой к рассматриваемым отношениям редакции, оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ). Законом № 101-ФЗ установлено, что правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом, Гражданским кодексом, Законом № 101-ФЗ, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации (пункт 2 статьи 1). Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у уполномоченных органов отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункт 4 статьи 10).

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса также предусмотрена возможность продажи без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду, исправному арендатору по истечении трех лет с момента заключения с ним договора аренды. Заявление о заключении договора купли-продажи такого участка должно быть подано до дня истечения срока договора аренды. Установление порядка определения цены такого участка, находящегося в региональной собственности в силу подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса отнесено к компетенции региональных органов государственной власти.

Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края регулируется Законом Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае», статьей 21 которого предусмотрена возможность приобретения гражданами и юридическими лицами арендованных ими земельных участков по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего их использования по цене, определенной в установленном высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края порядке.

Пунктом 2.1 раздела 2 утвержденного постановлением губернатора Краснодарского края от 25.03.2015 № 226 Порядка определения цены земельных участков установлено, что в случае аренды земельного участка в течение 12 лет при условии надлежащего использования этого участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной сорока процентам от кадастровой стоимости земельного участка. Расчет срока аренды земельного участка предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором.

Суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из того, что по состоянию на момент принятия решения по переданным на рассмотрение суда разногласий хозяйство на протяжении более 12 лет исправно использовало земельный участок на основании заключенных с департаментом договоров аренды. Данным обстоятельством обусловлено право хозяйства на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов. Выкупная стоимость земельного участка является регулируемой высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края величиной. Цена соответствующего договора купли-продажи должна составлять сорок процентов от кадастровой стоимости земельного участка, актуальной по состоянию на момент подачи заявления от 28.12.2018. В результате рассмотрения настоящего дела должна быть определена нормативная цена договора купли-продажи земельного участка.    

Вместе с тем, принимая обжалуемый судебный акт, суд апелляционной инстанции не учел следующее.

Пунктами 11, 14 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в действовавшей по состоянию на 21.12.2015 редакции предусматривалось внесение в государственный кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений о земельном участке сведений о его кадастровой стоимости и разрешенном использовании.

Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) в перечне мероприятий по государственной кадастровой оценке названы принятие решения о ее проведении, формирование перечня подлежащих государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, определение их кадастровой стоимости и составление отчета об этом, утверждение результатов определения кадастровой стоимости и их внесение в государственный кадастр недвижимости (статья 24.11). 

Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, а в случае исправления технической ошибки – с даты внесения соответствующих ошибочных сведений (статья 24.20 Закона № 135-ФЗ). Определение кадастровой стоимости может осуществляться при изменении качественной характеристики объекта недвижимости, влекущем изменение его кадастровой стоимости. Датой определения кадастровой стоимости в этом случае является дата внесения сведений об измененной качественной характеристике (статья 24.19). 

В случае осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением сведений о виде разрешенного использования в отношении земельного участка определение кадастровой стоимости объекта недвижимости производится в утвержденном приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 24.09.2018 № 514 Порядке определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости (далее – Порядок). 

В этом случае сведения об основаниях определения кадастровой стоимости и результаты ее определения отражаются в акте определения кадастровой стоимости (пункт 3 Порядка), составляемом на бумажном носителе или в форме электронного документа и утверждаемом уполномоченным лицом (пункт 4 Порядка). Кадастровая стоимость определяется по ее удельным показателям (пункт 5 Порядка). Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения площади земельного участка на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков группы видов разрешенного использования, соответствующей категории и виду разрешенного использования для кадастрового квартала, в котором расположен земельный участок (пункт 18 Порядка).

Обжалуемый судебный акт не отражает обстоятельства, связанные с первоначальным определением кадастровой стоимости земельного участка, в том числе с включением его в перечень подлежащих государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, определением его кадастровой стоимости и составлением отчета об этом, утверждением результатов определения кадастровой стоимости и их внесением в государственный кадастр недвижимости.

Земельный участок не значится в перечне участков сельскохозяйственного назначения на территории Краснодарского края, кадастровая стоимость которых утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 27.11.2015 № 1609. Его кадастровая стоимость в размере 2 277 102 рублей 72 копеек этим актом не утверждалась. Фактически эта величина составляет произведение площади земельного участка (1 185 991 кв. м) и утвержденного названным региональным актом среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости прочих земель сельскохозяйственного назначения Темрюкского района, в том числе болот, нарушенных земель, земель, занятых полигонами, свалками, оврагами, песками (1,92 рубля за 1 кв. м). 

Применение такого удельного показателя по отношению к земельному участку, представляющему собой пашню и используемому хозяйством для выращивания подсолнечника, озимых зерновых культур, противоречит смыслу государственной кадастровой оценки земель и может свидетельствовать о допущенной органом кадастрового учета технической ошибке при включении сведений о кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что пересчет кадастровой стоимости земельного участка в 2019 году связан с изменением (установлением) разрешенного использования земельного участка противоречит имеющимся в деле доказательствам, из которых следует, что в течение всего периода хозяйство использовало земельный участок для сельскохозяйственного производства. Соответствующий вид разрешенного использования указан в актах департамента о предоставлении земельного участка в аренду, в судебных актах, на основании которых заключались договоры аренды, в акте департамента о предоставлении земельного участка хозяйству в собственность, в проектах соответствующего договора купли-продажи. Акт кадастровой палаты об определении новой кадастровой стоимости земельного участка в материалах дела отсутствует, судебной оценке не подвергнут.

Отсутствие сведений о разрешенном использовании земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости (ранее – в государственном кадастре недвижимости) само по себе не свидетельствует о том, что разрешенное использование для земельного участка не было установлено. Данное обстоятельство могло быть связано с тем, что земельный участок как единое землепользование состоит из обособленных участков, для каждого из которых установлен самостоятельный вид разрешенного использования. Орган кадастрового учета в 2019 году не устанавливал иной вид разрешенного использования земельного участка. 

Суду апелляционной инстанции следовало дать соответствующую оценку письму кадастровой палаты от 21.11.2019 № 13779/01-6, содержащему ссылку на статью 24.19 Закона № 135-ФЗ, и ее действиям по изменению кадастровой стоимости земельного участка на предмет наличия признаков исправления технической ошибки, допущенной при включении сведений о кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости в 2015 году. Такая оценка могла способствовать выводу о применимости исправленных сведений о кадастровой стоимости земельного участка с даты внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих ошибочных сведений.    

С учетом названных недостатков выводы суда апелляционной инстанции, содержащиеся обжалуемом постановлении, в  не могут быть признаны соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

В пункте 33 постановления от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что выявление судом кассационной инстанции несоответствия содержащихся в судебных актах выводов суда первой или апелляционной инстанции об обстоятельствах дела доказательствам, на которых основаны такие выводы, несогласие с мотивами, по которым суды отвергли те или иные доказательства, являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции и (или) постановления суда апелляционной инстанции полностью или в части. В этом случае дело направляется на новое рассмотрение, так как суд кассационной инстанции не вправе самостоятельно устранять нарушения, связанные с применением норм процессуального законодательства об исследовании и оценке доказательств по делу.

Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2020 по делу № А32-41866/2019 отменить.

Дело № А32-41866/2019 направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                 			                                 В.А. Анциферов

Судья									                     Н.С. Мазурова 

Судья								                                 И.В. Сидорова