АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: i№fo@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-1725/2024

Дело № А55-27140/2023

г. Казань

18 июня 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 июня 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Королевой Н.Н.,

судей Вильданова Р.А., Ананьева Р.В.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента градостроительства городского округа Самара

на решение Арбитражного суда Самарской области от 22.09.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2023 

по делу № А55-27140/2023

по исковому заявлению Департамента градостроительства городского округа Самара к обществу с ограниченной ответственностью «Юниверс-Строй», г. Самара о взыскании 3 639 016 руб. 53 коп. долга, 1 026 014 руб. 89 коп. пеней,

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства городского округа Самара (далее – Департамент, истец) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Юниверс-Строй» (далее – ООО «Юниверс-Строй», ответчик) о взыскании 3 639 016 руб. 53 коп. долга, 1 026 014 руб. 89 коп.  пеней.

Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), условиями договора  от 21.06.2006  № 027383з аренды земельного участка площадью 9 997, 50 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0904002:0013 по ул. Ставропольская/ ул. Запорожная г. Самара для строительства жилых домов, соглашения от 18.04.2017 о передаче прав и обязанностей арендатора по этому договору, заключенного на торгах и мотивированы тем, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по уплате арендной платы за период с 01.10.2021 по 30.06.2023.

Решением от 22.09.2023 оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2023, Арбитражный суд Самарской области иск удовлетворил в части взыскания  77 978 руб. 96 коп. долга, 4 958 руб. 31 коп. пеней за период с 01.10.2021 по 30.06.2023, в остальной части иска – отказал.

В кассационной жалобе Департамент просит состоявшиеся судебные акты отменить как не соответствующие нормам права. 

Заявитель кассационной жалобы считает, что у судов обеих инстанций не имелось оснований для расчета арендной платы по спорному договору исходя из 0,075% кадастровой стоимости земельного участка по причине расположения на земельном участке объекта незавершенного строительства в отсутствие других оснований, что противоречит принципу свободы договора и Порядку определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся  на территории Самарской области утвержденному постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308 (далее - постановление № 308).

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Юниверс-Строй» просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

В судебном заседании 30.05.2024 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) был объявлен перерыв до 10.06.2024 до 11 часов 00 минут, после окончания которого судебное заседание было продолжено в том же судебном составе. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Арбитражный суд Поволжского округа, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив законность обжалуемых судебных актов, не находит оснований для их отмены.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, условия спорного договора аренды, соглашения от 18.04.2017 № 027383з о передаче прав и обязанностей арендодателя по этому договору, заключенного по результатам торгов, руководствуясь абзацем 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ, пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, пунктами 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 73), Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее - постановление № 582), положениями Закона Самарской области от 08.07.2019 № 84-ГД «О мерах государственной поддержки участников долевого строительства и лиц, обеспечивающих удовлетворение прав требований участников долевого строительства на территории Самарской области» (далее - Закон № 84-ГД), постановлением № 308, установив, что ответчик (арендатор спорного публичного земельного участка) является застройщиком, принявшим обязательство по завершению строительства проблемных объектов (многоквартирных домов), пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований Департамента (арендодателя) о взыскании с ответчика только части испрашиваемого долга по арендной плате, подлежащего определению с учетом принципов № 5 и 6, закрепленных постановлением № 582, и положений Закона № 84-ГД в соответствии с постановлением № 308 в размере 0,075% от кадастровой стоимости участка.

При этом суд первой инстанции принял признание иска ответчиком в сумме 77 978 руб. 96 коп. долга и 4 958 руб. 31 коп. пеней исходя из кадастровой стоимости земельного участка в соответствующие периоды. 

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся в деле доказательствам, согласился с выводами суда первой инстанции.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов судов обеих инстанций.

Доводы кассационной жалобы отклоняются судом кассационной инстанции в силу следующего.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с постановлением Пленума ВАС РФ № 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. 

Судами установлено, что  порядок определения размера арендной платы  за пользование спорным земельным участком, относящимся к землям,  государственная собственность на которые не разграничена, подлежит публичному регулированию и устанавливается органами государственной власти Самарской области.

Закон № 84-ГД в качестве меры государственной поддержки пострадавших участников долевого строительства предусматривает установление с момента принятия застройщиком обязательств по завершению строительства проблемного объекта понижающих коэффициентов при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и (или) муниципальной собственности либо право собственности на которые не разграничено и занятые такими объектами, при этом положения закона не содержат условий о его применении к правоотношениям, возникшим до его принятия.

Вместе с тем постановлением № 308 (пунктом 9 таблицы 3 Методики), предусмотрены преференции для определенной категории арендаторов, использующих земельный участок на основании пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, в частности исключительно для собственника объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и собственников объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта – в виде льготного коэффициента 0,075%  при исчислении регулируемой арендной платы.

Федеральным законом от 01.07.2018 № 175-ФЗ (в редакции от 13.07.2020) введен подпункт 3.1 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, согласно которому без проведения торгов осуществляется предоставление земельного участка лицам, принявшим на себя обязательства по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами, которые включены в реестр пострадавших граждан в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Поскольку ответчик является застройщиком, принявшим обязательство по завершению строительства проблемных объектов (многоквартирных домов), при определении размера арендной платы подлежит применению указанный коэффициент.

Иное означает, что акт соответствующего уполномоченного органа, предусматривающий различные методики определения регулируемой арендной платы за публичные земли, приводящий к установлению различного размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, свидетельствует о создании дискриминационных условий и нарушает принцип запрета необоснованных предпочтений, что не соответствует пункту 8 части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» и Постановлению № 582.

При таких условиях доводы кассационной жалобы не соответствуют материалам дела и закону.

Оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 22.09.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2023  по делу № А55-27140/2023 оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                            Н.Н. Королева

 

Судьи                                                                                    Р.А. Вильданов

 

                                                                                              Р.В. Ананьев