АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

15 ноября 2017 года

Дело №

А56-78240/2016

 

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Сергеевой И.В. и Чуватиной Е.В., 

при участии от администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области Михайловой Е.А. (доверенность от 05.12.2016), от сельскохозяйственного потребительского обслуживающего кооператива «ЛенАгрострой» председателя Титова В.В. (протокол общего собрания членов от 06.06.2015 № 1),   

рассмотрев 08.11.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу сельскохозяйственного потребительского обслуживающего кооператива «ЛенАгроСтрой» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.03.2017 (судья Галенкина К.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2017 (судьи Горбик В.М., Кашина Т.А., Колосова Ж.В) по делу № А56-78240/2016,

у с т а н о в и л:

Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области, место нахождения: 188643, Ленинградская обл., Всеволожский р-н, г. Всеволожск, Колтушское шоссе, д. 138, ОГРН 1064703000911, ИНН 4703083640 (далее – Администрация района), обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к сельскохозяйственному потребительскому обслуживающему кооперативу «ЛенАгрострой», место нахождения: 188680, Ленинградская обл., Всеволожский р-н, дер. Старая,      Верхняя ул., д. 24, корп. 1, кв. 154, ОГРН 1124703000091, ИНН 4703125699 (далее – Кооператив), о взыскании 7 111 559 руб. 14 коп. задолженности по арендной плате за период с 16.12.2014 по 31.09.2016, 2 329 050 руб. 40 коп. пеней, начисленных по состоянию на 05.10.2016, по договору от 16.12.2014 № 5368/1.6-08 аренды земельного участка № 80 площадью 17 000 кв. м с кадастровым номером 47:07:0912007:74, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, пос. Щеглово, расторжении названного договора и обязании Кооператива передать земельный участок по акту приема-передачи в надлежащем состоянии и качестве, не хуже первоначального.

Определением от 18.11.2016 исковое заявление принято к производству суда, делу присвоен № А56-78240/2016.

В свою очередь Кооператив обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Администрации района о расторжении упомянутого договора аренды. Делу присвоен № А56-78274/2016.

Определением от 21.12.2016 дела № А56-78240/2016 и А56-78274/2016 объединены для совместного рассмотрения в одно производство с присвоением делу № А56-78240/2016.

Решением от 06.03.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 10.07.2017, заявленные Администрацией района требования удовлетворены, производство по иску Кооператива прекращено.

В кассационной жалобе Кооператив, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый – об  отказе в удовлетворении иска Администрации района в части взыскания с Кооператива задолженности и пеней по договору аренды.

Как указывает податель жалобы, суды пришли к неправильному выводу о том, что заявленный истцом спор по настоящему делу идентичен по предмету и основанию спору, рассмотренному Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-40598/2015; требования Кооператива в рамках дела № А56-78240/2016 основаны на статьях 611 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, однако если переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора, последний может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора; тогда как в рамках дела № А56-40598/2015 Кооператив просил расторгнуть договор со ссылкой на статью 451 ГК РФ; поскольку Администрация района передала Кооперативу земельный участок в отсутствие технической возможности подключения возводимого в будущем на нем объекта недвижимости к тепловым сетям, арендная плата и неустойка за просрочку внесения платежей не подлежат взысканию с Кооператива.

В судебном заседании представитель Кооператива поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Администрации района просил в удовлетворении жалобы отказать.   

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации района от 01.10.2014 № 3042 проведены торги на право заключения договора аренды для жилищного строительства земельного участка № 80 площадью              17 000 кв. м с кадастровым номером 47:07:0912007:74, относящегося к категории земель населенных пунктов и расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, пос. Щеглово,   с разрешенным использованием «среднеэтажные жилые дома».

В протоколе от 27.11.2014 № 2 определения победителя упомянутого аукциона указаны сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения), в частности о подключении объекта капитального строительства к тепловым сетям общества с ограниченной ответственностью «Петербургтеплоэнерго» с установленной максимальной расчетной нагрузкой объекта 0,967 Гкал/час и источником теплоснабжения – котельной п. Щеглово БМК-12,08.  

По итогам аукциона на основании протокола от 27.11.2014 № 2 Администрация района  (арендодатель) и Кооператив (арендатор) 16.12.2014 заключили сроком до 15.06.2019 договор № 5368/1.6-08 аренды указанного земельного участка.

В пункте 4.4.6 стороны предусмотрели существенные условия договора, а именно: арендатор обязался осуществить проектирование и строительство жилых домов на участке в соответствии с его градостроительным планом, утвержденным постановлением администрации муниципального образования «Щегловское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее – Администрация поселения) от 21.04.2014 № 104; осуществить строительство первой очереди из двух трехэтажных домов (ориентировочная площадь застройки каждого - 800 кв. м, ориентировочная общая площадь каждого 2200 кв. м) не позднее IV квартала 2015 года, а также продать Администрации поселения 64 квартиры (35 однокомнатных квартир, 20 двухкомнатных квартир, 9 трехкомнатных), общей площадью 2 300.4 кв. м по цене не более 36 430 руб. за кв. м (по состоянию на 30.03.2014), срок продажи - IV квартал 2015 года.

Согласно пункту 3.1 договора размер годовой арендной платы за участок составляет 5 500 000 руб. 

Арендная плата перечисляется арендатором равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября путем перечисления на счет Администрации района (пункт 3.3 договора); арендная плата за первый подлежащий оплате период в размере 2 986 559 руб. вносится арендатором в срок до 15.06.2015 (пункт 3.5 договора). 

Пунктом 5.2 договора за несвоевременное внесение арендной платы установлена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,15% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.  

Невыполнение Кооперативом обязательства по внесению арендных платежей и пеней за период с 16.12.2014 по 31.09.2016, требование о выплате которых было изложено Администрацией района в претензии от 07.10.2016 № 5566/1.0-16, направленной в адрес Кооператива, послужило основанием для обращения Администрации района в суд с иском.   

Кооператив, сославшись на то, что при заключении договора он исходил из наличия технических условий подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, однако в письме от 25.02.2015 № СПб/535-02-2015 акционерное общество «Газпром теплоэнерго» (далее - АО «Газпром теплоэнерго») отказало в выдаче технических условий на подключение объектов капитального строительства к тепловым сетям, обратился с требованием о расторжении договора на основании пунктов 1, 2 статьи 611 ГК РФ.     

Суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на положения статей 309, 310, пункта 1 статьи 614 ГК РФ, а также обстоятельства, установленные при рассмотрении дела № А56-40598/2015, в частности исполнение арендодателем обязательства по предоставлению в пользование Кооператива земельного участка, исковые требования Администрации района удовлетворили, а производство по делу в части иска Кооператива прекратили.   

Кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты в части удовлетворения требований Администрации района подлежат отмене по следующим основаниям.

По правилам статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аукцион по продаже права на заключение договора аренды проводится только в отношении земельного участка, если определены технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.  В пункте 4 этой же статьи установлено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Суды, отклоняя доводы Кооператива о невозможности использования арендованного земельного участка для осуществления строительства среднеэтажных жилых домов ввиду отсутствия технической возможности подключения объектов капитального строительства к тепловым сетям, сослались на обстоятельства, установленные в рамках дела № А56-40598/2015. 

Однако в судебных актах по указанному делу не содержится выводов о наличии технической возможности подключения объектов капитального строительства к тепловым сетям, а лишь указано на недоказанность Кооперативом неустранимых препятствий в пользовании арендованным участком со ссылкой на  предварительные технические условия № 03/9294, выданные 01.08.2013                 ООО «Петербургтеплоэнерго» Администрации поселения.

При этом доводу Кооператива о том, что Администрация поселения письмом от 04.06.2014 № 687 отказалась от резервирования тепловой нагрузки, в связи с чем в спорный период возможность строительства на арендованном участке отсутствовала, суды оценки не дали. 

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ суды освободили Администрацию района от обязанности доказать возможность использования Кооперативом земельного участка по назначению, а именно для возведения объектов капитального строительства, в том числе наличие технической возможности подключения их к тепловым сетям.  

Поскольку указанные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения спора, обжалуемые судебные акты в части требований Администрации района подлежат отмене, а дело – передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, в том числе установить, в связи с чем Администрация поселения отказалась от резервирования тепловой нагрузки, имелась ли техническая возможность подключения объектов капитального строительства к тепловым сетям с установленной максимальной расчетной нагрузкой объекта 0,967 Гкал/час и источником теплоснабжения – котельной                 п. Щеглово БМК-12,08 в спорный период,  после чего дать установленным обстоятельствам правовую оценку.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда. Учитывая, что ранее Кооператив со ссылкой на те же самые обстоятельства обращался в суд с требованием о расторжении договора аренды (дело № А56-40598/2015), в удовлетворении которого ему было отказано, обжалуемые судебные акты в части прекращения производство по требованиям Кооператива отмене не подлежат. 

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.03.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2017 по делу № А56-78240/2016 в части удовлетворения требований администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области и взыскания с сельскохозяйственного потребительского обслуживающего кооператива «ЛенАгроСтрой» в доход федерального бюджета 76 203 руб. государственной пошлины отменить. 

Дело в указанной части передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. 

В остальной части решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.03.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2017 по делу № А56-78240/2016 оставить без изменения.  

 

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

И.В. Сергеева

 Е.В. Чуватина