Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира, д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-8183/2022

21 декабря 2022 г.

г. Ханты-Мансийск

 

Резолютивная часть решения объявлена 20 декабря 2022 г.

Полный текст решения изготовлен 21 декабря 2022 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Гавриш С.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания   ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску  Администрации Березовского района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 18.07.2002, адрес: 628140, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Березовский район, пгт. Березово, ул. Астраханцева, д. 54)   к обществу с ограниченной ответственностью «СТРОЙСЕРВИС-СК» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 03.04.2013, адрес: 628140, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Березовский район, пгт. Березово, ул. Ленина, д. 25) о признании права собственности за незавершенный строительством объект и обращении на него взыскания,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре,

без участия представителей сторон и третьего лица,

установил:

Администрация Березовского района (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СТРОЙСЕРВИС-СК» (далее – ответчик) требованиями о признании права собственности на незавершенный строительством объект и обращении на него взыскания.

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 11.05.2022 исковое заявление принято и возбуждено производство по делу. Этим же определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

Определением суда от 30.08.2022 по ходатайству истца по делу № А75-8183/2022 назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Региональный экспертный центр» (адрес: 625000, 

<

...>) ФИО2 (далее – экспертная организация, эксперт).

08.11.2022 в арбитражный суд от экспертной организации ООО «Региональный экспертный центр» поступило заключение, подготовленное по результатам судебной экспертизы.

Определением суда от 18.11.2022 судебное разбирательство отложено на 14.12.2022. Этим же определением суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял к рассмотрению уточненные требования истца, согласно которым он просит:

1. Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Стройсервис-СК» право собственности на незавершенный строительством объект - двухквартирный одноэтажный жилой дом общей площадью 145 кв.м., расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, со степенью готовности 80%, на земельном участке с кадастровым номером 86:05:0301018:5.

2. Обратить взыскание в пользу администрации Березовского района путем продажи с публичных торгов на следующее имущество, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Стройсервис-СК»: незавершенный строительством объект - двухквартирный одноэтажный жилой дом общей площадью 145 кв.м., расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, со степенью готовности 80%, на земельном участке с кадастровым номером 86:05:0301018:5.

3. Определить способ продажи заложенного имущества - публичные торги.

4. Установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 2 355 366 (два миллиона триста пятьдесят пять тысяч триста шестьдесят шесть) рублей.

5. Из стоимости реализованного заложенного имущества удовлетворить требования администрации Березовского района по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства: 

- по муниципальному контракту № 0187300012413000332-0029787-02 в размере 1 481 659 руб. 60 коп., договорной неустойки  в размере 234 952 руб. 29 коп.,

- по муниципальному контракту № 0187300012413000333-0029787-02 в размере 1 111 244 руб. 40 коп., договорной неустойки в размере 184 067 руб. 14 коп.

Ответчик и третье лицо отзывы на исковое заявление не представили.

Протокольным определением в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен был перерыв до 20.12.2022. Об объявлении перерыва в судебном заседании, а также о времени и месте продолжения судебного заседания участники арбитражного процесса извещены путем размещения объявления на официальном сайте Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в сети «Интернет». 

После окончания перерыва судебное заседание было продолжено в указанное время в том же составе суда, без участия представителей сторон и третьего лица.

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Арбитражный суд, исследовав материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В рассматриваемом деле правоотношения сторон возникли из двух схожих по своему содержанию муниципальных контрактов от 28.12.2013№ 0187300012413000333-0029787-01 и от 28.12.2013 № 0187300012413000332-0029787-02  (далее - контракты).

Между истцом (участник долевого строительства) и ответчиком (застройщик) заключены два муниципальных контракта участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 28.12.2013 № 0187300012413000333-0029787-01 и от 28.12.2013 № 0187300012413000332-0029787-02, предметом которых является долевое участие участника долевого строительства в финансировании строительства квартиры № 2 проектной площадью жилого помещения 56 кв.м. и № 1 проектной площадью жилого помещения 42 кв.м. в жилом доме по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, согласно плану создаваемого объекта строительства в приложении № 1 и перечню квартир, указанному в приложении № 3, а другая сторона (застройщик) приняла обязательства в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, передать соответствующий объект долевого строительства - квартиру в этом доме участнику долевого строительства, а участник долевого строительства принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома и зарегистрировать право собственности на квартиру (пункты 3.1 контрактов).

Согласно пункту 5.2 контрактов стоимость приобретаемой квартиры № 2 составила 2 469 432 руб. 00 коп., квартиры № 1 - 1 852 074 руб. 00 коп., исходя из норматива средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилого помещения, установленной Приказом Региональной службы по тарифам Ханты-Мансийского автономного округа – Югры на 4 квартал 2013 года по муниципальному образованию Березовский район  в домах капитального исполнения в размере 44 097  руб. 00 коп.

В соответствии с пунктами 4.1.4 контрактов после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру в состоянии, пригодном к эксплуатации и отвечающем санитарным требованиям, по акту приема-передачи в течение одного месяца, но не позднее 31.12.2014.

Контракты прошли процедуру государственной регистрации, о чем имеются соответствующие отметки.

По муниципальному контракту от 28.12.2013 № 0187300012413000333-0029787-01 истец оплатил ответчику 1 111 244 руб. 00 коп. по платежным поручениям от 30.12.2013 № 3124, от 22.09.2014 № 1840.

По муниципальному контракту от 28.12.2013 № 0187300012413000332-0029787-02 истец оплатил ответчику 1 481 659 руб. 00 коп. по платежным поручениям от 30.12.2013№ 3123, от 27.12.2016  № 1839.

Таким образом, всего Заказчиком было оплачено по двум  контрактам участия в долевом строительстве квартир  2 592 904 руб. 00 коп.

Администрацией Березовского района ранее проводилась судебно-претензионная работа в отношении ООО «Стройсервис-СК» о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта строительства и возврату денежных средств. Решениями Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры  по делу № А75-16658/2016 и делу № А75-16659/2016 удовлетворены требования администрации Березовского района о взыскании с  ООО  «Стройсервис-СК» денежных средств, уплаченных по  муниципальному контракту  № 0187300012413000332-0029787-02 в размере  1 481 659 руб. 60 коп., договорной неустойки в размере 234 952 руб. 29 коп., а также по муниципальному контракту  № 0187300012413000333-0029787-02 в размере 1 111 244 руб. 40 коп., договорной неустойки в размере 184 067 руб. 14 коп. Однако, в связи с трудным финансовым положением ответчика (деятельность на территории района прекращена, налоговым органом неоднократно инициировалась процедура исключения ответчика из ЕГРЮЛ), денежные средства во исполнение решений  суда  по делам №№ А75-16658/2016, А75-16659/2016 на счет администрации Березовского района не поступали, что подтверждается справками от 26.04.2022, что, как указывает истец, свидетельствует об их неисполнимости  за счет имеющихся денежных средств и имущества должника. 

Как следует из подготовленного по состоянию на 14.09.2022 технического плана объекта незавершенного строительства, его степень готовности – 70%.

На сегодняшний день застройщиком работа по завершению строительства жилого дома, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, не ведется, в подтверждение чего истец представил акт осмотра незавершенного строительством объекта от 31.01.2022.

Срок действия разрешения на строительство № RU 86501000-64, выданного администрацией Березовского района 11.12.2013, истек 30.11.2014 и более застройщиком не продлевался. 

Договор аренды земельного участка от 31.10.2013 № 236-А заключался на срок до 18.10.2016, сторонами не продлевался.

До настоящего времени Застройщиком не получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, акты приема передачи квартир не подписаны.

Следовательно, условия муниципальных контрактов не исполняются, застройщик не надлежаще исполняет обязательства по передаче объекта долевого строительства.

Претензиями от 22.03.2022 № 1896, № 1897 истец, сославшись на статью 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», потребовал у ответчика зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства с одновременной регистрацией залога в пользу Администрации Березовского района.

Поскольку претензии оставлены без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматриваемые контракты является смешанными договорами, правоотношения по которым регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), действовавшим на момент заключения контрактов Федеральным законом от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» (действовал до 31.12.2013) (далее – Закон № 94-ФЗ), Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ), Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ), а также условиями заключенных контрактов.

Пунктом 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации

В соответствии с частью 5 статьи 13 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

На основании части 1 статьи 14 Закона № 214-ФЗ взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:

1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;

2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

В рассматриваемом деле имеются все основания для удовлетворения требования истца о признании за ответчиком права собственности на незавершенный строительством объект, поскольку после установленного контрактами срока передачи квартир (31.12.2014) прошло более шести месяцев и строительные работы на объекте прекращены. 

Суд удовлетворяет требование о признании права собственности ответчика на незавершенный строительством объект.

Так же истцом заявлено требование об обращении взыскания на незавершенный строительством объект.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Схожая норма содержится в статье 1 Закона № 102-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В силу пункта 9 статьи 13 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Исходя из пункта 2 статьи 1 Закона № 102-ФЗ к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Пунктом 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Исходя из подпункта 1 пункта 1 статьи 12.1 Закона № 214-ФЗ залогом обеспечиваются исполнение закройщиком обязательств, в том числе и по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства.

Как было указано выше, установленные статьей 14 Закона № 214-ФЗ обстоятельства для обращения взыскания на предмет залога имеются.

Пунктом 1 статьи 50 Закона № 102-ФЗ предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В подпункте 1 пункта 2 статьи 54 Закона № 102-ФЗ предусмотрено, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества.

Подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона № 102-ФЗ определено, что начальная продажная цена заложенного имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

При рассмотрении дела по ходатайству истца была проведена судебная экспертиза, по результатам которой рыночная стоимость незавершенного строительством объекта - 2-х квартирный жилой дом, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, 

<

...>, с земельным участком, на котором расположен объект, с кадастровым номером 86:05:0301018:5, общей площадью 1 636 кв. м., с учетом ограничительных условий и сделанных допущений, на дату проведения экспертизы определена в размере 2 355 366 руб. 00 коп.

Кроме того, экспертным учреждением установлена степень готовности объекта незавершенного строительства - 80%.

Представленное экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; дано квалифицированным специалистом, обладающим необходимыми специальными познаниями; оснований не доверять выводу эксперта у суда не имеется; эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Учитывая установленные судом обстоятельства неисполнения ответчиком обязательств по муниципальным контрактам, требования истца об обращении взыскания на незавершенный строительством объект подлежит удовлетворению.

По правилам пункта 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством. Схожее правило содержится в пункте 1 статьи 56 Закона № 102-ФЗ.

Статьёй 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

В силу статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

При рассмотрении дела истец по платежному поручению от 15.08.2022 № 2104на депозитный счет суда перечислил 15 000 руб. 00 коп. для оплаты экспертизы.

По определению суда от 09.11.2022 указанная денежная сумма перечислена обществу с ограниченной ответственностью «Региональный экспертный центр».

Учитывая удовлетворение исковых требований, на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд взыскивает с ответчика в пользу истца судебные издержки по оплате экспертизы.

При подаче иска государственная пошлина истцом не уплачена. В силу пункта 1 статьи 333.37. Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При таких обстоятельствах, на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд усматривает основания для взыскания с ответчика в доход федерального бюджета государственной пошлины в сумме 12 000 руб. 00 коп.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «СТРОЙСЕРВИС-СК» на незавершенный строительством объект - 2-х квартирный одноэтажный жилой дом общей площадью 145 кв.м., расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 86:05:0301018:5, со степенью готовности 80 %.

Обратить взыскание на следующее заложенное имущество: незавершенный строительством объект - 2-х квартирный одноэтажный жилой дом общей площадью 145 кв.м., расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 86:05:0301018:5, со степенью готовности 80%.

Определить способ продажи заложенного имущества - публичные торги.

Установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 1 884 292 руб. 80 коп.

Из стоимости реализованного заложенного имущества удовлетворить требования Администрации Березовского района по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства: 

- по муниципальному контракту от 28.12.2013 № 0187300012413000333-0029787-01 в размере 1 295 311 руб. 54 коп.,

- по муниципальному контракту от 28.12.2013 № 0187300012413000332-0029787-02 в размере 1 725 611 руб. 89 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СТРОЙСЕРВИС-СК»в пользу администрации Березовского района судебные издержки в размере 15 000 руб. 00 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СТРОЙСЕРВИС-СК»в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12 000 руб. 00 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

В силу статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

 

СудьяС.А. Гавриш